Раздел 4. Виды разрешенного использования в различных территориальных подзонах

Раздел 4. Виды разрешенного использования в различных территориальных подзонах

Подзоны памятников культурного наследия

ООЗ-1. Объединенная охранная подзона памятников культурного наследия-1

1. Ограничения по видам разрешенного использования

Запрещено размещение следующих видов объектов:

- объектов, наносящих эстетический ущерб памятникам;

- объектов, ухудшающих гидрогеологическую обстановку для памятников (особенно размывающих основания и нарушающих условия работы фундаментов);

- автостоянок, за исключением применения в качестве сопутствующих к основным видам использования автостоянок, емкостью до 10 машино-мест.

2. Ограничения по границам и размерам земельных участков

Земельные участки по длине, ширине и по площади не должны более чем в полтора раза превышать аналогичные параметры соседних участков в охранной зоне.

3. Ограничения по предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

По размещению зданий на участке:

- здания должны размещаться вдоль исторических красных линий;

- при угловом расположении участка здание должно закреплять угол квартала;

- если соседние лицевые корпуса имеют глухие брандмауэры, возможно примыкание здания к нему вплотную; в ином случае - здание должно соблюсти отступ от границы соседнего участка, равный тому отступу, который сделало соседнее здание в отношении той же границы, но не менее минимального разрыва между зданиями, требуемого нормативами.

Возможно размещение зданий (как контекстных, так и контрастных окружающей застройке) на внутриквартальных территориях при условии удаления от исторических красных линий не менее чем на 40 м.

По высоте (этажности) зданий:

- минимальная этажность застройки - 1 этаж, максимальная - 3 этажа, но не более высоты самого высокого из соседних зданий, находящихся в зонах охраны, при этом новое здание не может выполняться под один карниз с соседним домом;

- высота здания (до карниза) не должна превышать ширины улицы в исторических красных линиях;

- высота этажа должна быть не менее 3 м и не более 4 м; для нижнего и верхнего этажей высота может быть от 2,5 м.

По масштабу (геометрическим параметрам зданий):

- характеристики зданий (общая длина и ширина здания, его высота, протяженность фасадов, площадь пятна застройки, расстояние между зданиями, уровень детализации фасадов) не должны превышать аналогичные параметры окружающей исторической застройки (должны быть им сомасштабны).

По силуэту зданий:

- уклон кровель зданий должен быть в пределах уклонов кровель исторической застройки;

Запрещается:

- во всех случаях применение плоских кровель;

По материалу зданий:

- ограждающие конструкции стен должны выполняться, в основном, из красного глиняного кирпича с последующим оштукатуриванием или с оставлением лицевой чистой кладки; в последнем случае должен применяться лицевой кирпич;

- для наружной отделки запрещается применение силикатного кирпича, железобетонных, композитных и иных панелей, бетонных блоков, шлакоблоков и прочих несвойственных для исторической застройки материалов.

По композиционному соответствию:

- здания и сооружения должны быть соподчинены композиционным решениям окружающей исторической застройки, как в части планировочных и объемно-планировочных решений, так и в части фасадных композиций;

- лицевые фасадные стены должны, как правило, увенчиваться карнизами;

- пропорции оконных и дверных проемов, соотношение ширины этих проемов и простенков должны соответствовать аналогичным параметрам окружающей исторической застройки.

4. Ограничения по видам градостроительных изменений

Реконструкция территорий (равно как и одновременная реконструкция соседних зданий по проектной документации, разработанной одной проектной организацией) запрещается.

Новое строительство возможно только на участках, свободных от застройки, либо при замене сносимых малоценных построек зданиями, сооружениями, не мешающими сохранению и восприятию памятников.

Пристрои и надстрои для всех исторически ценных зданий запрещены.

Пристрои к исторически ценным зданиям запрещены, за исключением особых случаев, обоснованных функциональной необходимостью.

Дорожное и транспортное строительство:

запрещается:

- ликвидация и расширение существующих улиц;

- прокладка новых улиц, устройство новых площадей, за исключением восстановления утраченных улиц, элементов и ценных параметров исторически ценной системы планировки, а также устройства дорог и дорожек, относящихся к объектам культурного наследия.

допускается:

- воссоздание при реконструкции улиц и тротуаров исторического покрытия (брусчатки), во многих местах сохранившегося под современным асфальтом; а также воссоздание сохранившихся частей исторических дренажных сооружений;

- устройство мостовых переходов, транспортных развязок и тоннелей при соответствующем обосновании функциональной необходимости.

- устройство набережных, а также строительство подземных пешеходных переходов при условии их размещения на расстоянии от объектов культурного наследия, превышающем двойную высоту конкретного исторически ценного здания - объекта культурного наследия (но не менее 10 м).

Освоение подземного пространства:

- освоение подземного пространства возможно при условии, что зона освоения подземного пространства отстоит от каждого объекта культурного наследия не менее, чем на две его высоты (но не менее, чем на 10 метров) для одноуровневого подземного сооружения; для многоуровневых подземных сооружений каждый уровень прибавляет к вышеуказанной величине дополнительные 10 м.

Окраска фасадов зданий:

- окраска фасадов зданий разрешена только на основании колерного бланка, выданного администрацией городского поселения по согласованию с госорганом по охране культурного наследия.

- запрещается первичная окраска фасадов, выполненных в лицевой кирпичной кладке, находящейся в удовлетворительном состоянии.

- запрещается частичная окраска фасадов.

Размещение рекламы:

- запрещается размещение вывесок, указателей выше уровня 1-го этажа.

ООЗ-2. Объединенная охранная подзона памятников культурного наследия-2

1. Ограничения по видам разрешенного использования

Запрещено размещение следующих видов объектов:

- объектов, наносящих эстетический ущерб объектам культурного наследия или нарушающих историческую планировку;

- объектов, ухудшающих гидрогеологическую обстановку в зонах расположения объектов культурного наследия (особенно размывающих основания и нарушающих условия работы фундаментов);

- автостоянок, за исключением применения в качестве сопутствующих к основным видам использования автостоянок, емкостью до 20 машино-мест.

2. Ограничения по границам и размерам земельных участков

Земельные участки по длине, ширине и по площади не должны более чем в полтора раза превышать аналогичные параметры соседних участков в охранной зоне.

3. Ограничения по предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства

По размещению зданий на участке:

- здания должны размещаться вдоль исторических красных линий (возможен отступ от красных линий на глубину палисада - но не более, чем на 3 м);

- при угловом расположении участка здание должно закреплять угол квартала;

- если соседние лицевые корпуса имеют глухие брандмауэры, возможно примыкание здания к нему вплотную; в ином случае - здание должно соблюсти отступ от границы соседнего участка, равный тому отступу, который сделало соседнее здание в отношении той же границы, но не менее минимального разрыва между зданиями, требуемого нормативами;

- возможно размещение зданий (как контекстных, так и контрастных окружающей застройке) на внутриквартальных территориях при условии удаления от исторических красных линий не менее чем на 30 м.

По высоте (этажности) зданий:

- минимальная этажность застройки - 1 этаж, максимальная - 3 этажа, но не более высоты самого высокого из соседних зданий, находящихся в зонах охраны, при этом новое здание не может выполняться под один карниз с соседним домом;

- высота здания (до карниза) не должна превышать ширины улицы в исторических красных линиях;

- высота этажа должна быть не менее 3 м и не более 4 м; для нижнего и верхнего этажей высота может быть от 2,5 м.

По масштабу (геометрическим параметрам зданий):

- характеристики зданий (общая длина и ширина здания, его высота, протяженность фасадов, площадь пятна застройки, расстояние между зданиями, уровень детализации фасадов) не должны превышать аналогичные параметры окружающей исторической застройки (должны быть им сомасштабны).

По силуэту зданий:

- уклон кровель зданий должен быть в пределах уклонов кровель исторической застройки;

Запрещается:

- во всех случаях применение плоских кровель;

Допускается:

- устройство мансард и мансардных этажей;

- устройство вальмовых крыш;

- применение мансардных окон (типа "велюкс" и т. д.).

По материалу зданий:

- ограждающие конструкции стен должны выполняться, в основном, из красного глиняного кирпича с последующим оштукатуриванием или с оставлением лицевой чистой кладки; в последнем случае должен применяться лицевой кирпич;

- для наружной отделки запрещается применение силикатного кирпича, железобетонных, композитных и иных панелей, бетонных блоков, шлакоблоков и прочих несвойственных для исторической застройки материалов.

По композиционному соответствию:

- здания и сооружения должны быть соподчинены или, в отдельных случаях, контрастны композиционным решениям окружающей исторической застройки, как в части планировочных и объемно-планировочных решений, так и в части фасадных композиций;

- лицевые фасадные стены должны, как правило, увенчиваться карнизами;

- пропорции оконных и дверных проемов, соотношение ширины этих проемов и простенков должны соответствовать аналогичным параметрам окружающей исторической застройки.

4. Ограничения по видам градостроительных изменений

Новое строительство возможно только на участках, свободных от застройки, либо при замене сносимых малоценных построек зданиями, сооружениями, не мешающими сохранению и восприятию объектов культурного наследия - как исторически ценной застройки, так и ландшафтных объектов, обладающих признаками объектов культурного наследия.

Пристрои и надстрои для всех исторически ценных зданий запрещены.

Пристрои к исторически ценным зданиям запрещены, за исключением особых случаев, обоснованных функциональной необходимостью.

Дорожное и транспортное строительство:

Запрещается:

- ликвидация и расширение существующих улиц;

- прокладка новых улиц, за исключением восстановления утраченных улиц, элементов и ценных параметров исторической системы планировки, а также устройства дорог и дорожек, относящихся к объектам культурного наследия.

Допускается:

- воссоздание при реконструкции улиц и тротуаров исторического покрытия (брусчатки), во многих местах сохранившегося под современным асфальтом; а также воссоздание сохранившихся частей исторических дренажных сооружений;

- создание дополнительных внутриквартальных проездов и подъездов;

- устройство мостовых переходов, транспортных развязок и тоннелей при соответствующем обосновании функциональной необходимости;

- устройство набережных, а также строительство подземных пешеходных переходов при условии их размещения на расстоянии от объектов культурного наследия, превышающем двойную высоту конкретного исторически ценного здания - объекта культурного наследия (но не менее 10 м).

Освоение подземного пространства:

- освоение подземного пространства возможно при условии, что зона освоения подземного пространства отстоит от каждого объекта культурного наследия не менее, чем на две его высоты (но не менее, чем на 10 метров) для одноуровневого подземного сооружения; для многоуровневых подземных сооружений каждый уровень прибавляет к вышеуказанной величине дополнительные 10 м.

Окраска фасадов зданий:

- окраска фасадов зданий разрешена только на основании колерного бланка, выданного администрацией городского поселения по согласованию с госорганом по охране культурного наследия;

- запрещается первичная окраска фасадов, выполненных в лицевой кирпичной кладке, находящейся в удовлетворительном состоянии;

- запрещается частичная окраска фасадов.

Размещение рекламы

- запрещается размещение вывесок, указателей выше уровня 1-го этажа.

ЗЛ - Подзона охраняемого природного ландшафта

1. Ограничения по видам разрешенного использования

Запрещено размещение автостоянок емкостью более 50 машино-мест.

2. Ограничения по предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства

По высоте (этажности) зданий:

- минимальная этажность застройки - 1 этаж, максимальная - не более высоты самого высокого из соседних зданий, находящихся в зонах охраны. Для участков, на которых отсутствуют исторические здания, допустима 3-4-этажная застройка.

По материалу:

- ограждающие конструкции стен должны выполняться в основном из красного глиняного кирпича с последующим оштукатуриванием или с оставлением лицевой чистой кладки или иными материалами с последующим оштукатуриванием или мастиковкой.

3. Ограничения по видам градостроительных изменений

Реконструкция территорий, за исключением участков, на которых отсутствует исторически ценная застройка или занятых дисгармоничными зданиями и сооружениями, запрещается.

Освоение подземного пространства:

- разрешается при условии устройства возводимых подземных сооружений в существующий рельеф местности.

Земляные работы:

- запрещается устройство котлованов под фундаменты или инженерная подготовка территории, требующая проведения большеобъемных земляных работ или требующая значительного изменения рельефа местности, работ по вертикальной планировке, предусматривающих перемещение значительных объемов грунта, кроме работ, обеспечивающих безопасность людей - противооползневые, берегоукрепительные и т. д.

Дорожное и транспортное строительство:

разрешаются только следующие виды градостроительных изменений:

- восстановление утраченной и продолжение существующей уличной сети;

- устройство мостовых переходов;

- устройство набережных.

ЗР - Подзона регулирования застройки и хозяйственной деятельности

1. Ограничения по видам разрешенного использования

Запрещено размещение автостоянок емкостью более 50 машино-мест.

2. Ограничения по границам и размерам земельных участков

Земельные участки по длине, ширине и по площади не должны более чем в полтора раза превышать аналогичные параметры соседних участков в охранной зоне или в зоне регулирования.

3. Ограничения по предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства

По размещению зданий на участке:

- здания должны размещаться вдоль исторических красных линий;

- при угловом расположении участка здание должно закреплять угол квартала;

- если соседние лицевые корпуса имеют глухие брандмауэры, возможно примыкание здания к нему вплотную, в ином случае - здание должно соблюсти отступ от границы соседнего участка, равный тому отступу, который сделало соседнее здание в отношении той же границы, но не менее минимального разрыва между зданиями, требуемого нормативами.

- возможно размещение зданий (как контекстных, так и контрастных окружающей застройке) на внутриквартальных территориях при условии удаления от исторических красных линий не менее чем на 30 м.

По высоте (этажности) зданий:

- минимальная этажность застройки - 1 этаж, максимальная - 4 этажа, но не более высоты самого высокого из соседних зданий, находящихся в зонах охраны, при этом новое здание не может выполняться под один карниз с соседним домом;

- высота здания (до карниза) не должна превышать ширины улицы в исторических красных линиях;

- высота этажа должна быть не менее 3 м и не более 4 м; для нижнего и верхнего этажей высота может быть от 2,5 м.

По масштабу (геометрическим параметрам здания):

- масштабные характеристики зданий не должны значительно (более чем в полтора раза) превышать аналогичные параметры характерные для окружающей исторической застройки, находящейся в зонах охраны. Здания должны быть сомасштабны окружающей исторической застройке в части масштаба применяемых пропорций здания, его частей и элементов и т. д.

По силуэту:

- уклон кровель зданий должен быть близок к уклонам кровель исторической застройки;

Допускается:

- применение плоских кровель (для участков, удаленных более, чем на 3 домовладения от исторических зданий по обеим сторонам улицы);

- устройство мансард и мансардных этажей;

- устройство вальмовых крыш;

- применение мансардных окон (типа "велюкс" и т. д.).

По материалу:

- ограждающие конструкции стен должны выполняться в основном из красного глиняного кирпича с последующим оштукатуриванием или с оставлением лицевой чистой кладки или иными материалами с последующим оштукатуриванием или мастиковкой.

По композиционному соответствию:

- здания и сооружения должны быть соподчинены или контрастны композиционным решениям окружающей исторической застройки, как в части планировочных и объемно-планировочных решений, так и в части фасадных композиций;

- лицевые фасадные стены должны, как правило, увенчиваться карнизами;

- пропорции оконных и дверных проемов, соотношение ширины этих проемов и простенков должны соответствовать аналогичным параметрам окружающей исторической застройки.

4. Ограничения по видам градостроительных изменений

Дорожное и транспортное строительство:

Запрещены:

- ликвидация и расширение существующих улиц;

- прокладка новых улиц, устройство новых площадей, за исключением восстановления утраченных улиц, элементов и ценных параметров исторически ценной системы планировки;

- разрешено устройство набережных.

Освоение подземного пространства:

- возможно при условии, что зона освоения подземного пространства отстоит от каждого исторического здания не менее, чем на две его высоты (но не менее, чем на 10 метров) для одноуровневого подземного сооружения; для многоуровневых подземных сооружений каждый уровень прибавляет к вышеуказанной величине дополнительные 10 м.

Окраска фасадов зданий:

- окраска фасадов зданий разрешена только на основании колерного бланка, выданного администрацией городского поселения по согласованию с госорганом по охране культурного наследия.

- запрещается первичная окраска фасадов, выполненных в лицевой кирпичной кладке, находящейся в удовлетворительном состоянии;

- запрещается частичная окраска фасадов.

Размещение рекламы:

- запрещается размещение вывесок, указателей выше уровня 1-го этажа.

ЗОАКС-1. Подзона охраняемого культурного слоя-1

Запрещается:

- проектирование и ведение любых работ (землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и т. д.), прямо или косвенно связанных с нарушением поверхностного слоя;

- нарушение правил противопожарной безопасности;

- проезд и работа большегрузных и самоходных транспортных средств;

- размещение туристических стоянок, палаточных лагерей, разведение костров;

- проведение незаконных раскопок;

- сборы и вынос археологических материалов (артефактов).

Разрешается:

- ведение хозяйственной деятельности, не влияющей негативно на предмет охраны объектов культурного наследия (по согласованию с соответствующим государственным органом охраны объектов культурного наследия).

ЗОАКС-2. Подзона охраняемого культурного слоя-2

Запрещается:

- новое строительство, прокладка инженерных коммуникаций, размещение карьеров, мелиоративные и иные работы;

- проведение незаконных раскопок;

- сборы и вынос археологических материалов (артефактов).

Разрешается:

- существующее использование территории;

- локальные земляные работы в пределах домовладений.

Любые земляные работы могут производится только после получения разрешения со стороны госоргана по охране объектов культурного наследия и под его контролем.

Подзоны водоохранные и санитарно-защитные

Запрещенные виды использования земельных участков в водоохранных и санитарно-защитных подзонах, в то же время разрешенные в основных зонах, считать условно-разрешенными видами использования земельных участков и проводить через процедуру слушаний.

ВЗ - Водоохранная подзона

1. Ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории водоохранных зон устанавливаются в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

2. Ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории водоохранных зон определяются специальными режимами осуществления хозяйственной и иной деятельности установленными Водным кодексом РФ от 3 июня 2006 г. N 74-ФЗ.

3. В соответствии с указанным режимом на территории водоохранных зон, границы которых отображены на Карте градостроительного зонирования в части отображения границ зон с особыми условиями использования территории, в части границ зон выделяемых по экологическим требованиям, санитарно-гигиеническим нормам и требованиям, а также границ территорий, на которые действие градостроительного регламента не распространяется и границ территорий, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, запрещается:

- использование сточных вод для удобрения почв;

- размещение кладбищ, скотомогильников, мест захоронения отходов производства и потребления, радиоактивных, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ:

- осуществление авиационных мер по борьбе с вредителями и болезнями растений;

- движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие.

4. В границах прибрежных защитных полос наряду с вышеперечисленными ограничениями запрещается:

- распашка земель;

- размещение отвалов размываемых грунтов;

- выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.

5. В границах водоохранных зон допускаются проектирование, размещение, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды.

СЗЗ - Санитарно- защитная подзона

1. Ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории санитарных, защитных устанавливаются в целях обеспечения требуемых гигиенических норм содержания в приземном слое атмосферы загрязняющих веществ, уменьшения отрицательного влияния предприятий, транспортных коммуникаций, линий электропередач на окружающее население, факторов физического воздействия - шума, повышенного уровня вибрации, инфразвука, электромагнитных волн и статического электричества.

2. Ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории санитарных, защитных (далее - СЗЗ) определяются режимами использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаемыми в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе с Федеральным законом "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ.

3. Содержание указанного режима определено санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03".

4. В соответствии с указанным режимом использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории СЗЗ, границы которых отображены на Карте градостроительного зонирования в части отображения границ зон с особыми условиями использования территории, в части границ зон выделяемых по экологическим требованиям, санитарно-гигиеническим нормам и требованиям, а также границ территорий, на которые действие градостроительного регламента не распространяется и границ территорий, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, вводятся следующие ограничения хозяйственной и иной деятельности:

1) На территории СЗЗ не допускается размещение следующих объектов:

- объектов для проживания людей;

- коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков;

- спортивных сооружений, парков;

- образовательных и детских учреждений;

- лечебно-профилактических и оздоровительных учреждений общего пользования;

- предприятий по производству лекарственных веществ, лекарственных средств и (или) лекарственных форм складов сырья и полупродуктов для фармацевтических предприятий;

- предприятий пищевых отраслей промышленности, оптовых складов продовольственного сырья и пищевых продуктов, комплексов водопроводных сооружений для подготовки и хранения питьевой воды;

2) На территории СЗЗ допускается размещать:

- сельхозугодья для выращивания технических культур, не используемых для производства продуктов питания;

- предприятия, их отдельные здания и сооружения с производствами меньшего класса вредности, чем основное производство. При наличии у размещаемого в СЗЗ объекта выбросов, аналогичных по составу с основным производством (предприятия-источника СЗЗ), обязательно требование не превышение гигиенических нормативов на границе СЗЗ и за ее пределами при суммарном учете;

- пожарные депо, бани, прачечные, объекты торговли и общественного питания, мотели, гаражи, площадки и сооружения для хранения общественного и индивидуального транспорта, автозаправочные станции, а также связанные с обслуживанием предприятия-источника СЗЗ здания управления, конструкторские бюро, учебные заведения, поликлиники, научно-исследовательские лаборатории, спортивно-оздоровительные сооружения для работников предприятия, общественные здания административного назначения;

- нежилые помещения для дежурного аварийного персонала и охраны предприятий, помещения для пребывания работающих по вахтовому методу, местные и транзитные коммуникации, ЛЭП, электроподстанции, нефте- и газопроводы, артезианские скважины для технического водоснабжения, водоохлаждающие сооружения для подготовки технической воды, канализационные насосные станции, сооружения оборотного водоснабжения, питомники растений для озеленения промплощадки, предприятий и санитарно-защитной зоны;

- новые пищевые объекты - в СЗЗ предприятий пищевых отраслей промышленности, оптовых складов продовольственного сырья и пищевой продукции допускается размещение - при исключении взаимного негативного воздействия;

3) санитарно-защитная зона для предприятий IV, V классов должна быть максимально озеленена - не менее 60% площади; для предприятий II и III класса - не менее 50%; для предприятий, имеющих санитарно-защитную зону 1000 м и более - не менее 40% ее территории с обязательной организацией полосы древесно-кустарниковых насаждений со стороны жилой застройки.