Часть 16

16. Ниже приведены примеры расчета УЗД и связанных с ним показателей:

1) пример расчета средневзвешенной этажности жилых домов, размещаемых на земельном участке;

2) пример расчета УЗД при подготовке проектной документации для строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Пример расчета средневзвешенной этажности жилых домов, размещаемых на земельном участке

В соответствии с частью 9 настоящего приложения для определения средневзвешенной этажности рассчитывается надземная площадь каждого здания, данные показатели суммируются в пределах всего участка, после чего суммарное значение делится на сумму площадей застройки всех зданий, расположенных на участке (площадь застройки разноэтажного здания).

Таким образом, расчет средневзвешенной этажности при расположении на участке нескольких многоквартирных домов производится по формуле:

,

где:

- средневзвешенное количество надземных этажей;

- сумма надземных площадей многоквартирных домов, расположенных на участке;

- сумма площадей застройки многоквартирных домов, расположенных на участке.

Рис. 1. Исходные данные для расчета средневзвешенной этажности здания (зданий), размещаемых на земельном участке

На рис. 1 отображен земельный участок, в пределах которого размещены два многоквартирных дома - 3-этажный дом "А" и разноэтажный дом "Б".

Допустим, что необходимо определить оценочно надземную площадь здания "А". В случае, если нет данных о надземной площади существующего многоквартирного дома, она определяется оценочно, на основании правила, изложенного в части 10 настоящего приложения. Расчет в этом случае производится по формуле:

,

где:

- этажность многоквартирного дома "А";

- надземная площадь многоквартирного дома "А";

- площадь застройки многоквартирного дома "А".

В случае, если необходимо определить оценочно надземную площадь разноэтажного здания "Б", разбиваем его на три неравных части по этажности (части 1, 2, 3). Для каждой из них считаем площадь застройки (). Окончательный расчет производится по формуле:

,

где:

, , - этажность соответственно частей 2, 3, 4 многоквартирного дома "Б";

- надземная площадь многоквартирного дома "Б";

, , - площадь застройки соответственно частей 1, 2, 3 многоквартирного дома "Б".

Пример расчета УЗД при подготовке проектной документации для строительства, реконструкции объектов капитального строительства

Надземная площадь здания определяется по формуле (2) на стадии подготовки проектной документации для определения максимально возможной площади здания, которое возможно разместить на участке заданной площади при заданных параметрах.

Следует помнить, что значения УЗД характеризуют предельное значение общей надземной площади многоквартирного дома, который возможно разместить на земельном участке. Фактические характеристики многоквартирного дома определяются в проектной документации на основании требований технических регламентов, санитарных нормативов, нормируемых показателей инсоляции жилых помещений, санитарных разрывов между зданиями и ряда других требований.

Ниже приведены четыре варианта расчета для различных условий.

Вариант 1. Расчет при подготовке проектной документации для проверки запроектированного многоквартирного дома на соответствие установленным предельным параметрам.

Исходные данные: площадь участка 2300 кв. м; максимальная высотность, установленная градостроительным регламентом для многоквартирных домов 50 метров, что позволяет разместить 14-этажный дом. Разработана проектная документация для строительства 14-этажного многоквартирного дома с двухъярусной подземной парковкой, площадь жилого здания в котором определена как 9023 кв. м.

Задача: определить соответствие проектной документации многоквартирного дома градостроительному регламенту в части значения удельной земельной доли (УЗД).

Определяем надземную площадь многоквартирного дома посредством вычитания из площади жилого здания суммарной площади этажей, расположенных ниже планировочной отметки земли:

где:

- надземная площадь проектируемого многоквартирного дома;

- площадь здания многоквартирного дома, определенная в соответствии с приложением А к СП 54.13330.2016;

- площадь подземного этажа.

Для данного примера: .

Далее производим расчет нормативной по формуле (2). Значение УЗД применяем из таблицы, содержащейся в части 5 настоящего приложения с понижающим коэффициентом 0,90 в соответствии с частью 12 настоящего приложения.

Сравниваем полученное значение с , определенном в проектной документации.

Следовательно, проектная документация соответствует предельным параметрам, установленным градостроительным регламентом.

Вариант 2. Расчет на предпроектной стадии.

Исходные данные: площадь участка 1750 кв. м; максимальная высотность, установленная градостроительным регламентом для многоквартирных домов 50 метров, что позволяет разместить 14-этажный дом; минимальная - 33 метра, что приблизительно соответствует 9 этажам.

Задача: определить максимальную возможную надземную площадь многоквартирного дома, который возможно разместить на данном земельном участке исходя из нормативных значений УДС.

Определяем возможную надземную площадь здания по формуле (2), подставляя значения УЗД для разной этажности в рамках допустимых предельных параметров (минимальной и максимальной высоты здания, установленной для многоквартирных домов):

а) для 14-этажного многоквартирного дома: = (1750 / 0,37) = 4730 кв. м;

б) для 13-этажного многоквартирного дома: = (1750 / 0,39) = 4487 кв. м;

в) для 12-этажного многоквартирного дома: = (1750 / 0,41) = 4268 кв. м;

г) для 11-этажного многоквартирного дома: = (1750 / 0,44) = 3977 кв. м;

д) для 10-этажного многоквартирного дома: = (1750 / 0,36) = 4861 кв. м;

е) для 9-этажного многоквартирного дома: = (1750 / 0,38) = 4605 кв. м.

Таким образом, наибольшую надземную площадь жилого здания при равной площади земельного участка и допустимой максимальной высоте здания, соответствующей высоте 14-этажного жилого дома, возможно получить при строительстве 10-этажного многоквартирного дома.

Вариант 3. Расчет на предпроектной стадии в условиях градостроительной реконструкции при наличии на земельном участке многоквартирного дома (домов).

Исходные данные: площадь участка 2500 кв. м; максимальная высотность, установленная градостроительным регламентом для многоквартирных домов 43 метра, что позволяет разместить 12-этажный дом; минимальная - 33 метра, что приблизительно соответствует 9 этажам; на участке имеется 3-этажный многоквартирный дом площадью застройки 450 кв. м (см. рис. 2, где дом "А" - существующий, "Б" - проектируемый).

Задача: рассчитать характеристики многоквартирного дома, который возможно разместить на земельном участке, при условии, что на нем уже расположен многоквартирный дом с известными характеристиками.

Рис. 2. Исходные данные для расчета характеристик проектируемого многоквартирного дома, размещаемого на земельном участке при наличии на нем существующего здания

При заданной площади земельного участка и предельной этажности, установленной градостроительным регламентом, расчет надземной площади проектируемого здания производится по следующей формуле:

,

где:

Значение рассчитывается по формуле (2) с поправкой на условия градостроительной реконструкции. УЗД при этом определяется каждый раз для заданной этажности в пределах градостроительного регламента. Подставляя значения формулы (2) в вышеприведенные формулы, получим:

Ввиду того, что проектная документация существующего многоквартирного дома отсутствует, необходимо оценить его надземную площадь в соответствии с таблицей части 10 настоящего приложения в зависимости от известной площади застройки. Для 3-этажного жилого дома: = 450 x 3 x 0,8 = 1080 кв. м.

Подставляя исходные данные в вышеприведенную формулу, произведем расчеты для разных значений средневзвешенной этажности в пределах, установленных градостроительным регламентом:

для 9 эт.: ;

для 10 эт.: ;

для 11 эт.: ;

для 12 эт.: ;

Значения максимально допустимой надземной площади может быть недостаточно, чтобы определить оптимальные характеристики многоквартирного дома, исходя из заданной градостроительным регламентом предельной этажности. Для дальнейшего расчета используем формулу:

Подставив вместо показатели из формулы (2), получим:

Подставляя значения в вышеприведенную формулу, произведем расчеты для разных значений средневзвешенной этажности в пределах, установленных градостроительным регламентом:

для 9 эт.: ;

для 10 эт.: ;

для 11 эт.: ;

для 12 эт.: ;

Сопоставляя определенные расчетом показатели и , выбираем характеристики проектируемого многоквартирного дома, при котором не нарушались бы установленные в градостроительном регламенте значения УЗД и предельной высоты здания.

В представленном примере значения площади застройки для 11-этажного и 12-этажного многоквартирного дома существенно занижены, следовательно, оптимальным является размещение на участке многоквартирного дома с этажностью 9 или 10 этажей.

Проведение данного расчета рекомендуется для предпроектной стадии и примерной оценки инвестиционных возможностей земельного участка. На последующих стадиях необходимо корректировать указанные значения.

При проведении данных расчетов при большой разнице между этажностью существующего здания и предельными значениями этажности, а также незначительной площади земельного участка не рекомендуется выбирать средневзвешенную этажность близкой к максимальному значению, поскольку это может привести к отрицательным результатам расчета.

Вариант 4. Расчет на предпроектной стадии в условиях градостроительной реконструкции при наличии на участке существующих зданий нежилого назначения.

Исходные данные: площадь участка 2500 кв. м; максимальная высотность, установленная градостроительным регламентом для многоквартирных домов 43 метра, что позволяет разместить 12-этажный дом; минимальная - 33 метра, что приблизительно соответствует 9 этажам; на участке имеется 3-этажное офисное здание площадью застройки 450 кв. м (см. рис. 2, где "А" - существующий офис, "Б" - проектируемый многоквартирный дом).

Задача: рассчитать характеристики многоквартирного дома, который возможно разместить на земельном участке, при условии, что на нем уже расположено офисное здание.

В соответствии с частью 11 настоящего приложения из имеющейся площади земельного участка вычитается площадь застройки существующего здания. При этом значение УЗД применяется с понижающим коэффициентом на основании части 12 настоящего приложения. При заданной площади земельного участка и предельной этажности, установленной градостроительным регламентом, расчет надземной площади проектируемого здания производится по формуле (2), которая преобразуется в следующий вид:

Подставляя исходные данные в вышеприведенную формулу, произведем расчеты для разных значений средневзвешенной этажности в пределах, установленных градостроительным регламентом:

для 9 эт.: ;

для 10 эт.: ;

для 11 эт.: ;

для 12 эт.:

Изучив определенные расчетом показатели , выбираем характеристики проектируемого многоквартирного дома, при котором не нарушались бы установленные в градостроительном регламенте значения УЗД и предельной этажности.

Проведение данного расчета рекомендуется для предпроектной стадии и примерной оценки инвестиционных возможностей земельного участка. На последующих стадиях необходимо корректировать указанные значения.