Обзор практики рассмотрения Арбитражным судом Вологодской области споров, связанных с управлением и содержанием многоквартирных домов (выполнен в соответствии с планом работы Арбитражного суда Вологодской области на 1 полугодие 2012 г.)

Обзор практики рассмотрения Арбитражным судом Вологодской области споров, связанных с управлением и содержанием многоквартирных домов

Настоящий обзор выполнен в соответствии с планом работы арбитражного суда Вологодской области на 1 полугодие 2012 года.

Целью проведения обзора является изучение практики рассмотрения арбитражным судом Вологодской области дел, связанных с управлением и содержанием многоквартирных домов, а также формирование единообразного применения материального и процессуального законодательства при разрешении исследуемой категории споров.

Предметом анализа явились судебные акты, вынесенные в 2010 - 2011 годах, часть из которых прошла проверку в апелляционном и кассационном порядке.

Следует отметить, что в общем классификаторе споров, предлагаемом программой АИС "Судопроизводство", такой самостоятельной категории споров как споры, связанных с управлением и содержанием многоквартирных жилых домов, не выделено. Данные дела учитываются в категории споров "Право собственности и иные вещные права", подкатегория "Иное".

При анализе данной категории споров с использованием контекстного поиска установлено, что в 2010 году Арбитражным судом Вологодской области рассмотрено 64 дела, связанных с рассмотрением споров, возникающих при управлении и содержании многоквартирных жилых домов, в 2011 году - 87 дел.

В исследуемой категории дел можно выделить следующие рассматриваемые судом виды споров: - о взыскании задолженности по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома и коммунальных услуг; - о передаче технической документации на многоквартирный жилой дом; - об обязании заключить договор управления многоквартирным жилым домом; - о взыскании денежных средств, неизрасходованных управляющей компанией на текущий и/или капитальный ремонт многоквартирного жилого дома.

1 Лицо, владеющее недвижимом имуществом на праве оперативного управления, несет бремя по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома наряду с собственниками помещений данного дома.

Избранное решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме в качестве управляющей компании Общество обратилось в суд с иском к Учреждению, владеющему на праве оперативного управления нежилыми помещениями, расположенными в данном жилом доме. Право оперативного управления Учреждения на нежилые помещения зарегистрировано в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное образование, являющееся собственником нежилых помещений.

Ответчик, возражая против исковых требований, указал, что поскольку нежилые помещения находятся в собственности Муниципального образования, именно собственник в силу положений жилищного законодательства обязан нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества собственников жилого дома. Кроме того, сослался на отсутствие бюджетного финансирования данных расходов.

Суд не согласился с позицией ответчика и удовлетворил исковые требования, указав, что в силу положений пункта 1 статьи 39, пункта 1 статьи 37, пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) лицо, владеющее помещением в многоквартирном доме на вещном праве (в данном случае - на праве оперативного управления), обязано нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома, и отсутствие бюджетного финансирования данных расходов, либо его недостаточность, не является основанием для освобождения ответчика от обязанности вносить плату за содержание общего имущества многоквартирного жилого дома.

Апелляционная инстанция поддержала выводы суда, отметив, что в силу статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ПС РФ) право оперативного управления рассматривается как ограниченное вещное право наряду с правом собственности, соответственно, Учреждение, владеющее помещением на праве оперативного управления, несет обязательства, аналогичные обязательствам собственников. Толкование пункта 1 статьи 296 ПС РФ, регламентирующей вопросы, связанные с правом оперативного управления, позволяет сделать вывод о наличии у лица, владеющего имуществом на праве оперативного управления, полномочий собственника данного имущества по владению, пользованию и распоряжению, ограниченных лишь законом, целями деятельности предприятия или учреждения, назначением имущества, а также заданиями его собственника. Следовательно, ответчик, владея на праве оперативного управления нежилыми помещениями, в силу закона обязан нести бремя по содержанию общего имущества данного многоквартирного жилого дома наряду с собственниками помещений этого дома (дело N А13-8022/2010).

В другом деле по иску Управляющей компании к Учреждению, в чем пользовании находились нежилые помещения, расположенные в многоквартирном жилом доме, суд отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома, исходя их следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 299 ГК РФ, а также с учетом положений статей 8, 131 ГК РФ право хозяйственного ведения или оперативного управления на недвижимое имущество возникает у лица на основании решения собственника о закреплении имущества за лицом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления с момента государственной регистрации права в установленном законом порядке.

Судом установлено, что нежилые помещения были переданы Учреждению по распоряжению собственника в 2003 году, т.е. после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Однако, право оперативного управления Учреждения на нежилые помещения, находящиеся в многоквартирном жилом доме, не было зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРП.

В этой связи суд пришел к выводу, что право оперативного управления Учреждения на нежилые помещения в многоквартирном доме не является возникшим и юридически действительным, и, следовательно, Учреждение в рамках рассматриваемого спора не может быть признано надлежащим ответчиком. При таких обстоятельствах, суд указал на отсутствие правовых оснований для удовлетворения иска (дело N А13-8238/2010).

2. Обязанность нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома не может быть возложена на ссудополучателя недвижимого имущества, владеющего помещениями на праве безвозмездного пользования.

Управляющая компания обратилась в суд с иском к Сельскому поселению и Муниципальному району о взыскании задолженности по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирных жилых домов и коммунальных услуг.

Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены. Суд признал надлежащим ответчиком Муниципальный район и взыскал задолженность за счет средств казны района, в удовлетворении исковых требований к Сельскому поселению отказал.

При вынесении решения суд учел, что жилые помещения, в отношении которых образовалась задолженность, числятся в реестре муниципальной собственности района.

Доводы Муниципального района о том, что обязанность по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома и коммунальных услуг должна быть возложена на Сельское поселение, которому жилые помещения переданы в безвозмездное пользование на основании заключенных между ответчиками в 2006 году договоров о передаче жилых помещений в безвозмездное пользование, отклонены судом.

Суд, указал, что, вопреки данным доводам ответчика со ссылкой на статью 695 ПС РФ, в силу положений статьи 210 ГК РФ, пункта 1 статьи 39, пункта 1 статьи 37, пункта 1 статьи 158 ЖК РФ именно собственник помещений, а не Ссудополучатель в силу закона и принятых на себя обязательств должен нести расходы по содержанию общего имущества. Вследствие этого, оснований для взыскания с Сельского поселения расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, не имеется, и заявленная сумма расходов за указанный период подлежит взысканию с муниципального образования Муниципального района, являющегося собственником недвижимого имущества.

Доводы Муниципального района о том, что договорами о передаче жилых помещений в безвозмездное пользование предусматривается обязанность Ссудополучателя нести все расходы, связанные с содержанием и технической эксплуатацией жилых помещений в соответствии с действующим законодательством, самостоятельно и своевременно оплачивать потребляемые коммунальные и иные услуги, заключать договоры управления с управляющей компанией, также отклонены судебными инстанциями, поскольку данные договоры регулируют отношения, возникшие между собственником жилого фонда и Ссудополучателем. Непосредственно на Ссудополучателя имущества в силу положений статей 161, 162 ЖК РФ обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли. Тогда как, обязанность собственника по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги установлена законом (дело N А13-4838/2011).

3. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги управляющей организации лежит на нанимателе. Наймодатель возмещает управляющей организации разницу между внесенной и подлежащей внесению платой, если договором социального найма плата за жилое помещение установлена в размере меньшем, чем плата по договору управления.

Суд удовлетворил исковые требования Общества, выполняющего функции управляющей компании многоквартирного жилого дома, к Муниципальному образованию о взыскании задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг в отношении жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности и переданных по договору социального найма гражданам.

В ходе рассмотрения дела суд установил, что граждане, проживающие в квартире, предоставленной им ответчиком по договору найма, уклоняются от внесения платы за жилье и коммунальные услуги, вследствие чего образовалась задолженность.

Ссылаясь на положения статьи 210 ГК РФ, пункта 3 статьи 30, пунктов 1, 2 статьи 158 ЖК РФ, суд указал, что закон не ставит исполнение собственником жилых помещений в многоквартирном доме обязанности по своевременному внесению платы за эти помещения и коммунальные услуги в зависимость от исполнения третьими лицами (нанимателями жилых помещений) обязанности по перечислению платы на счет управляющей компании. Неисполнение нанимателями обязанности по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги не освобождает собственника данных помещений от указанной обязанности и не может служить препятствием для реализации права управляющей компании на получение соответствующих платежей. При этом Муниципальное образование не лишено возможности восстановить свои имущественные интересы путем взыскания задолженности и применения к виновным лицам предусмотренной законом ответственности за неисполнение денежного обязательства.

Вместе с тем, с данным выводом суда не согласилась апелляционная инстанция. Отменяя решение суда и отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, апелляционный суд указал следующее.

Согласно пункту 5 части 3 статьи 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

В соответствии с частью 4 статьи 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.

По смыслу данной нормы разница в плате, вносимой нанимателем жилого помещения, и в плате, подлежащей перечислению наймодателем управляющей компании, обусловлена размерами этих плат, установленными в договоре социального найма и договоре управления. Следовательно, обязанность наймодателя по указанной в части 4 статьи 155 Кодекса выплате может иметь место в случае определения в договоре управления платежей, не предусмотренных договором социального найма.

Из содержания представленного в материалы дела договора управления не усматривается достижение сторонами соглашения об установлении платы за оказываемые организацией нанимателям услуги, отличной от установленных тарифов. Из договора также не следует обязанность собственника муниципального жилищного фонда возмещать организации задолженность нанимателей жилых помещений по содержанию, ремонту и оплате коммунальных услуг.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в соответствии со статьями 67, 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма, оснований для удовлетворения заявленных требований за счет собственника жилых помещений не имелось.

Суд апелляционной инстанции отметил также, что, как следует из представленных в материалы дела документов, а также пояснений истца (в отзыве на апелляционную жалобу и в исковом заявлении) и ответчика (в судебном заседании), часть предъявленной к взысканию с Муниципального образования задолженности за коммунальные услуги уже являлась предметом рассмотрения в судах общей юрисдикции по искам Общества к нанимателю. Задолженность взыскана, в счет ее погашения у нанимателя производятся удержания из пенсии (дело N А13-1689/2011).

4. Заключение договора управления многоквартирным домом в силу его публичности обязательно для управляющей организации* Для владельца помещения в многоквартирном доме такая обязанность возникает только в случаях, прямо предусмотренных законом.

Управляющая компания обратился в суд с иском к муниципальному бюджетному дошкольному образовательному учреждению об обязании заключить договор управления многоквартирным домом в силу взятых на себя обязательств по содержанию имущества, переданного учреждению в оперативное управление собственником в 2009 году.

Суд отказал в удовлетворении исковых требований, указав следующее.

Положения статьи 445 ПС РФ относительно обязанности сторон заключить договор применимы не только к отношениям, возникшим из публичных договоров (статья 426 ПС РФ), но и к другим случаям, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Вместе с тем, нормами гражданского и жилищного законодательства обязанность собственника помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, по заключению договора управления с управляющей компанией не установлена. Исключение составляет часть 5 статьи 161 ЖК РФ, в соответствии с которой собственник обязан заключать договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией в случае, когда управляющая организация выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления.

В рассматриваемом случае управляющая компания была избрана решением общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома, а не путем проведения открытого конкурса. Таким образом, правовых оснований для возложения на ответчика обязанности по заключению договора управления не имеется.

Суд также отметил, что в силу статьи 426 ГК РФ договор управления носит характер публичного, следовательно, именно за управляющей организацией сохраняется обязанность по его заключению, которая не может быть по аналогии возложена на владельца помещения. При этом, наличие у истца договоров управления, подписанных с прочими собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, не является достаточным основанием для понуждения ответчика к заключению аналогичного договора (дело N А13-17333/2011).

5. Несение собственником нежилого помещения, находящегося в многоквартирном жилом доме, самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождают его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома.

Управляющая компания обратилась в суд с иском к Обществу о взыскании расходов на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома.

Суд, установив, что Общество является собственником встроено-пристроенных нежилых помещений, расположенных на первом этаже многоквартирного жилого дома, вместе с тем, уклоняется от несения расходов на содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в жилом доме, ссылаясь на нормы статей 249 ГК РФ, 39, 158 ЖК РФ, удовлетворил исковые требования.

Данное решение оставлено без изменений апелляционной инстанцией.

Общество, не согласилось с выводами судебных инстанций, и, считая, что истец не доказал несение расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома, а также неправомерно учел при расчете задолженности площадь пристроенных помещений, а также полагая, что взимание платы за содержание межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, колясочных, окон и дверей помещений общего пользования, перил, парапетов незаконно, поскольку помещения Общества имеет отдельный вход, обжаловал в кассационном порядке состоявшиеся по настоящему делу судебные акты.

Суд кассационной инстанции, оставляя без изменения решение суда и постановление апелляционной инстанции, указал, что несение Обществом самостоятельных расходов по содержанию своего имущества и наличие отдельного входа в помещения не освобождают его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 ГК РФ. Доказательств того, что принадлежащие Обществу помещения обособлены от помещений многоквартирного жилого дома в материалах дела отсутствуют, напротив, из технического паспорта на многоквартирный жилой дом следует, что данные нежилые помещения учитываются в составе помещений многоквартирного жилого дома.

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации поддержала позицию судов по настоящему делу, отказав в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора (дело N А13-9786/2010).

6. Суд признал неосновательным обогащением удержание управляющей компанией, с которой прекращены правоотношения по управлению многоквартирным жилым домом, денежных средств, собранных собственниками на капитальный ремонт дома.

Судом частично удовлетворены исковые требования вновь избранной управляющей компании к муниципальному автономному учреждению, ранее осуществлявшему функции по управлению многоквартирным жилым домом, о взыскании накоплений собственников на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома.

Суд пришел к выводу, что у ответчика отсутствуют правовые основания для удержания денежных средств в виде накоплений на капитальный ремонт многоквартирного дома, так как обязательства между ответчиком и собственниками многоквартирного дома прекратились с момента избрания новой управляющей компании.

Отчисления на капитальный ремонт - целевые денежные средства жильцов, которые должны быть направлены управляющей компанией на оплату работ (услуг) по капитальному ремонту дома.

Поскольку истец выбран в качестве управляющей организации дома и решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме наделен полномочиями на представление интересов собственников по взысканию в судебном порядке денежных средств, собранных на капитальный ремонт дома, суд в соответствии со статьей 1102 ПС РФ удовлетворил исковые требования частично, за минусом стоимости фактически выполненных ответчиком работ по капитальному ремонту жилого дома (дело N А13-6691/2011).

7. Размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома устанавливается общим собранием собственников помещений дома. Управляющая компания не вправе в одностороннем порядке изменят утвержденный собственниками размер платы.

Управляющая компания обратилась в суд с иском к Муниципальному образованию, являющемуся собственником нежилых помещений, находящихся в многоквартирном жилом доме, о взыскании задолженности по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества дома.

Ответчик иск не признал, сослался на неправомерное применение истцом при расчете суммы долга тарифов на содержание и текущий ремонт общего имущества, установленных органами местного самоуправления. Указал, что размер платы за содержание и ремонт утвержден решением общего собрания собственников помещений в 2008 году, впоследствии данный тариф не менялся, и именно он подлежит применению.

Согласно пункту 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 названного Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что решением общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома, состоявшимся в августе 2008 года, утверждены условия договора управления многоквартирным домом. Одним из пунктов данного договора управления установлен размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Вместе с тем, истцом при расчете размера задолженности ответчика по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома за период 2009 - 2011 год применены тарифы, утвержденные на данные виды услуг органами местного самоуправления, с учетом их изменения в указанный период.

Судом также установлено, что постановлением Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека истец привлечен к административной ответственности за совершение правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.6 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. При рассмотрении Арбитражным судом Вологодской области жалобы истца на данное постановление (дело N А13-1628/2011) суд пришел к выводу, что управляющая компания в одностороннем порядке изменяла тариф на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, фактически увеличивая данный тариф, что противоречит установленному порядку ценообразования, в связи с чем, признал обжалуемое постановление правомерным.

Учитывая данные обстоятельствах, и руководствуясь нормами статьи 156 ЖК РФ, суд согласился с доводами ответчика о том, что при расчете задолженности по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома следует применять размер платы, установленный решением общего собрания собственников многоквартирного жилого дома при утверждении условий договора управления. В этой связи, суд частично удовлетворил заявленные исковые требования (дело N А13-3557/2011).

Председатель третьего судебного состава

С.В. Корепин