Приложение 1. Информация о ходе выполнения постановления Тюменской областной Думы от 26.05.2016 N 3712 "О рекомендациях семинара-совещания по теме: "Вопросы реализации органами местного самоуправления полномочий в сфере земельных отношений"

Приложение 1
к постановлению областной Думы
от 08.02.2018 N 1066

Информация
о ходе выполнения постановления Тюменской областной Думы от 26.05.2016 N 3712 "О рекомендациях семинара-совещания по теме: "Вопросы реализации органами местного самоуправления полномочий в сфере земельных отношений" (представлена в областную Думу Вице-губернатором Тюменской области С.М. Сарычевым 28.12.2017)

По вопросу о выполнении пункта рекомендаций: "При рассмотрении вопроса о целесообразности реализации Тюменской областью права на первоочередное приобретение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения учитывать возможность использования конкретного земельного участка для привлечения потенциальных инвесторов" -необходимо отметить следующее.

Пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) закреплено преимущественное право субъекта Российской Федерации, а в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по цене, за которую он продается.

В силу положений пункта 2 статьи 8 Закона N 101-ФЗ, статьи 5 Закона Тюменской области от 03.11.2003 N 170 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения и планировании их использования" продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме уполномоченный орган исполнительной власти Тюменской области о намерении продать данный земельный участок.

Постановлением Правительства Тюменской области от 02.11.2015 N 500-п утвержден Порядок принятия решения о реализации права преимущественного приобретения земельного участка Тюменской областью или предоставлении права преимущественного приобретения земельного участка муниципальному образованию. Данным Порядком установлена процедура рассмотрения исполнительными органами государственной власти Тюменской области извещений продавцов о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и взаимодействия с муниципальными образованиями при предоставлении им права преимущественного приобретения земельного участка.

При рассмотрении вопроса о целесообразности реализации Тюменской областью права преимущественного приобретения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения уполномоченным исполнительным органом государственной власти области учитывается возможность использования конкретного земельного участка для привлечения потенциальных инвесторов в сельское хозяйство.

В 2017 году в уполномоченный исполнительный орган государственной власти области поступило 17 извещений в отношении 18 земельных участков сельскохозяйственного назначения. По указанным земельным участкам принято решение об отказе в реализации Тюменской областью права преимущественного приобретения земельных участков в связи с отсутствием целесообразности в таком приобретении.

По вопросу о выполнении пункта рекомендаций: "В пределах своей компетенции продолжить формирование правоприменительной практики изъятия неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения" - необходимо отметить следующее.

Порядок принудительного изъятия земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения при неиспользовании их по целевому назначению или использовании с нарушением законодательства Российской Федерации регламентирован статьей 6 Закона N 101-ФЗ. Положения указанной статьи предусматривают изъятие земельных участков исключительно в судебном порядке.

Федеральным законом от 03.07.2016 N 354-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка изъятия земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения при их неиспользовании по целевому назначению или использовании с нарушением законодательства Российской Федерации" в статью 6 Закона N 101-ФЗ были внесены изменения.

Согласно данным изменениям уполномоченный орган исполнительной власти по осуществлению государственного земельного надзора, вынесший предписание об устранении правонарушений, указанных в пунктах 2 и 3 статьи 6 Закона N 101-ФЗ, направляет материалы, подтверждающие неустранение выявленных правонарушений, в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, который, в свою очередь, в течение двух месяцев со дня поступления данных материалов обращается в суд с требованием об изъятии земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и о его продаже с публичных торгов.

Таким образом, положения статьи 6 Закона N 101-ФЗ в качестве органа, уполномоченного на обращение в суд с требованием об изъятии земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в случае неиспользования его по целевому назначению или использования с нарушением законодательства, определяют исключительно орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Соответствующие положения вступили в силу с 01.01.2017, в связи с чем практика их применения в настоящее время только формируется.

Согласно пункту 9 статьи 71 Земельного кодекса Российской Федерации орган государственного земельного надзора в случае неустранения правообладателем земельного участка нарушений земельного законодательства направляет соответствующую информацию в орган, который в соответствии с законодательством вправе обратиться в суд с требованием об изъятии земельных участков, находящихся в частной собственности, в связи с их неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства Российской Федерации и продаже с публичных торгов.

Так, уполномоченным органом исполнительной власти Тюменской области на основании материалов, поступивших из Управления Россельхознадзора по Тюменской области, Ямало-Ненецкому и Ханты-Мансийскому автономным округам (далее - Управление Россельхознадзора), предъявлены иски об изъятии следующих земельных участков:

1) Тюменская область, Тюменский район, Червишевское МО, в районе д. Черная Речка (юго-западнее в 3 км), участок N 19 с кадастровым номером 72:17:2314001:38 площадью 40 000 кв. м (собственник - физическое лицо);

2) Тюменская область, Тюменский район, ТОО "Борковское", контур 10 с кадастровым номером 72:17:0506001:700 площадью 190 000 кв. м (собственник - физическое лицо);

3) Тюменская область, Тобольский район, д. Ломаева, ПСК "Простор" (бывшее ТОО "Семакова"), участок N 4 с кадастровым номером 72:16:0418001:51 площадью 60 000 кв. м (собственник - физическое лицо);

4) Тюменская область, Тюменский район, МО п. Боровский с кадастровыми номерами 72:17:0203001:94, 72:17:0203001:91 площадью 42,2 га и 276,2 га соответственно (собственник - юридическое лицо).

Земельные участки с кадастровыми номерами 72:17:2314001:38 и 72:17:0506001:700 были изъяты вступившими в законную силу решениями суда, однако при реализации последующих процедур, предусмотренных действующим законодательством, уполномоченный исполнительный орган государственной власти области столкнулся с проблемой отсутствия на законодательном уровне норм, регулирующих порядок проведения публичных торгов по продаже изъятого в связи с неиспользованием земельного участка.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 72:16:0418001:51 судом отказано в удовлетворении исковых требований в связи с недостаточностью доказательств неиспользования данного земельного участка в течение трех и более лет подряд.

При рассмотрении судом арбитражного дела по иску об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0203001:94 и 72:17:0203001:91 установлено, что эти земельные участки были сняты с кадастрового учета в связи с изменением собственником их границ, осуществленным в целях проведения мероприятий по рекультивации земель. Поскольку собственником использование указанных земельных участков планируется с учетом необходимости приведения их в состояние, пригодное для ведения сельского хозяйства, данные земельные участки не были изъяты.

Кроме того, из Управления Россельхознадзора в порядке, предусмотренном пунктом 9 статьи 71 Земельного кодекса Российской Федерации, были направлены материалы в отношении следующих земельных участков:

1) с кадастровым номером 72:17:0504001:783 площадью 342 000 кв. м, адрес: Тюменская область, Тюменский район, ТОО "Борковское", участок N 24, расположенный в районе 3-го км автодороги на Кунчур (собственник - физическое лицо);

2) с кадастровым номером 72:17:0506002:65 площадью 831 860 кв. м, адрес: Тюменская область, Тюменский район, ТОО "Борковское", контур 3 (собственник - физическое лицо).

Вместе с тем поступившие материалы не содержали необходимых сведений, на основании которых в соответствии со статьей 6 Закона N 101-ФЗ возможно инициирование процедуры изъятия земельных участков путем продажи с публичных торгов. Управление Россельхознадзора проинформировано в письменной форме о необходимости направления материалов, соответствующих установленным требованиям.

Следует отметить, что изменения, внесенные в Закон N 101-ФЗ Федеральным законом от 03.07.2016 N 354-ФЗ, не решают в полной мере вопросы, связанные с изъятием земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Существует ряд проблем, тормозящих процесс вовлечения в оборот таких земельных участков.

1. Проблема планирования возможных затрат (расходов) Тюменской области по приобретению изымаемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Из содержания статьи 6 Закона N 101-ФЗ следует, что процедура приобретения изымаемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения включает в себя:

1) подготовительные мероприятия в отношении земельного участка (кадастровые работы (при необходимости), обследования по определению состояния земельного участка и др.);

2) публичные торги по продаже земельного участка.

Обследования, предусмотренные Федеральным законом от 16.07.1998 N 101-ФЗ "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" для определения состояния земельного участка (почвенные, агрохимические, фитосанитарные, эколого-токсикологические и др.), в соответствии с приказом Министерства сельского хозяйства Российской Федерации от 04.05.2010 N 150 проводятся учреждениями, подведомственными Минсельхозу России, в том числе центрами и станциями агрохимической службы, центрами химизации и сельскохозяйственной радиологии. Вместе с тем порядок взаимодействия субъекта Российской Федерации с указанными организациями остается неопределенным.

В случае, если требуется приведение земельного участка в состояние, пригодное для ведения сельского хозяйства, также осуществляется оценка необходимости проведения культуртехнической мелиорации. Порядок определения стоимости работ по культуртехнической мелиорации, необходимых для приведения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в состояние, пригодное для ведения сельского хозяйства, определен приказом Минсельхоза России от 28.12.2016 N 600.

Начальная цена изъятого земельного участка, являющегося предметом торгов, может быть рыночной (в данном случае проводится оценка земельного участка в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") или определяться кадастровой стоимостью такого земельного участка (если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении публичных торгов). Начальная цена земельного участка может быть снижена на 20% в связи с необходимостью проведения культуртехнической мелиорации земельного участка.

В случае, если первые торги не состоялись, то через два месяца проводятся повторные торги. При этом цена продажи может быть снижена на 20%. Если вторые торги не состоялись, то земельный участок продается посредством публичного предложения. Итоговая цена продажи земельного участка не может быть меньше 50% стартовой цены.

В итоге возможно общее снижение цены участка на 70%.

Если участок не продан на торгах, то его в течение 1 месяца вправе приобрести орган местного самоуправления.

Если участок не приобретен муниципальным образованием, его в течение 2 месяцев обязан приобрести субъект Российской Федерации.

Таким образом, представляется затруднительным заранее спланировать возможные ежегодные затраты области на приобретение изымаемых земельных участков, которые могут состоять:

- из расходов, связанных с проведением кадастровых работ в отношении земельного участка (при необходимости);

- расходов на оценку соответствующего земельного участка (в случае определения судом в качестве первоначальной цены изъятого земельного участка рыночной стоимости последнего);

- расходов на приобретение земельного участка в собственность субъекта Российской Федерации (если участок не продан на торгах и не реализован муниципалитету).

2. Отсутствие в Земельном кодексе Российской Федерации норм, определяющих порядок проведения публичных торгов по продаже изъятого земельного участка.

В соответствии с пунктом 8 статьи 6 Закона N 101-ФЗ в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об изъятии земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и о его продаже с публичных торгов по одному из оснований, предусмотренных пунктами 2 и 3 данной статьи, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации в отношении такого земельного участка обеспечивает при необходимости проведение кадастровых работ и устанавливает вид разрешенного использования (при его отсутствии) земельного участка, а также проводит публичные торги по его продаже в порядке, установленном земельным законодательством, с учетом особенностей, предусмотренных Законом N 101-ФЗ. В то же время земельное законодательство не содержит порядка проведения таких торгов.

Также остается неясной процедура продажи земельного участка посредством публичного предложения. Согласно пункту 14 статьи 6 Закона N 101-ФЗ, если повторные торги по продаже земельного участка признаны несостоявшимися, такой земельный участок подлежит продаже посредством публичного предложения. В Гражданском кодексе Российской Федерации и в Земельном кодексе Российской Федерации данный порядок не установлен.

Для получения разъяснений по сложившейся ситуации уполномоченным исполнительным органом государственной власти Тюменской области направлен запрос в Комитет по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации.

3. Новый собственник изъятого земельного участка может избежать исполнения обязанности по его использованию в соответствии с целевым назначением.

Статья 6 Закона N 101-ФЗ определяет, что новый собственник изъятого земельного участка сельскохозяйственного назначения обязан начать его использование в течение одного года, однако законодательством не установлен запрет на перевод из одной категории в другую или изменение вида разрешенного использования земельного участка.

Таким образом, отсутствие запрета позволяет избежать исполнения собственником данной обязанности, что в конечном итоге препятствует достижению цели изъятия неиспользуемых или ненадлежаще используемых земель сельскохозяйственного назначения, заключающейся в вовлечении изъятых земельных участков в сельскохозяйственный оборот.

В целях увеличения числа земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, вовлеченных в гражданский оборот, выявления неиспользуемых, нерационально используемых или используемых не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием земельных участков уполномоченным исполнительным органом государственной власти Тюменской области продолжается работа по инвентаризации земель в сельских поселениях Тюменского муниципального района.

К настоящему времени проведена инвентаризация в следующих муниципальных образованиях, расположенных на территории Тюменского муниципального района: Кулаковское, Каменское, Каскаринское, Княжевское (в настоящее время входит в состав Богандинского МО), Созоновское, Чикчинское, р.п. Боровский, п. Винзили. О результатах инвентаризации земель в данных сельских поселениях, кроме Чикчинского, информация была предоставлена в Тюменскую областную Думу в феврале 2017 года и приведена в постановлении Тюменской областной Думы от 16.03.2017 N 320.

Инвентаризация земель в Чикчинском сельском поселении показала следующее.

Земельные участки в количестве 212 ед. общей площадью 15,59 га находятся в пользовании на основании договоров аренды.

На праве собственности принадлежит 306 земельных участков общей площадью 3 447,35 га.

Выявлено 259 земельных участков общей площадью 66,26 га, для которых не установлена категория, не определен вид разрешенного использования.

Установлено, что на 778 земельных участков общей площадью 37 524,08 га какие-либо права не зарегистрированы.

С учетом результатов инвентаризации земель актуализирована информация о состоянии арендных отношений по использованию земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В настоящее время в Тюменском муниципальном районе действует 2 246 договоров аренды земельных участков. Информация о 980 договорах аренды подлежит аннулированию ввиду выкупа земельных участков, в связи с этим уполномоченным исполнительным органом государственной власти Тюменской области проводится работа по прекращению арендных отношений и снятию обременений земельных участков правом аренды в Едином государственном реестре недвижимости, по завершении которой в отношении этих земельных участков будет проведен анализ возможности вовлечения их в гражданский оборот путем проведения торгов.

Договоры аренды в количестве 1 751 ед. были продлены после поступления соответствующих заявлений лиц, использующих земельные участки; 2 160 договоров аренды из числа инвентаризированных возобновлены на основании статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку инвентаризация земель в Тюменском муниципальном районе к настоящему времени не окончена, работа по актуализации и упорядочению земельных отношений, вовлечению в гражданский оборот неиспользуемых, нерационально используемых или используемых не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием земельных участков продолжается.