Приложение N 3. Порядок определения средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилых помещений при строительстве (приобретении) жилья на территории Ирбитского муниципального образования

Приложение N 3
к Постановлению
администрации
Ирбитского муниципального образования
от 29 марта 2016 г. N 269-ПА

Порядок
определения средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилых помещений при строительстве (приобретении) жилья на территории Ирбитского муниципального образования

1. Общие положения

1.1. Настоящий Порядок определения средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилых помещений для обеспечения жильем граждан на территории Ирбитского муниципального образования (далее - Порядок) устанавливает процедуру определения средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилых помещений в Ирбитском муниципальном образовании при осуществлении расходов федерального, областного и местного бюджетов на жилищное строительство, приобретение жилья и долевое участие в строительстве жилья в случаях, установленных действующим законодательством, а также для расчета размера социальных выплат на приобретение (строительство) жилых помещений гражданам, участвующим в жилищных программах, реализуемых на территории Свердловской области, а также реализации мероприятий муниципальных программ.

1.2. Определение стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения и стоимости строительства одного квадратного метра общей площади жилого помещения в Ирбитском муниципальном образовании осуществляется ежеквартально в срок до 25 числа последнего месяца текущего квартала.

2. Сбор исходных данных для определения средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья

2.1. В целях определения средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья на территории Ирбитского муниципального образования используются следующие исходные данные (показатели):

а) среднерыночная цена одного квадратного метра общей площади жилого помещения на первичном рынке жилья Ирбитского муниципального образования.

Под первичным рынком жилья понимается рынок жилых помещений, на котором осуществляется передача в собственность нового (вновь построенного или реконструированного) жилья на возмездной основе, правами на реализацию которого обладают: государство в лице федеральных, территориальных и местных органов исполнительной власти; фирмы-застройщики, осуществляющие строительство (реконструкцию) объектов недвижимости; юридические и физические лица, официально уполномоченные осуществлять реализацию жилья;

б) среднерыночная цена одного квадратного метра общей площади жилого помещения на вторичном рынке жилья Ирбитского муниципального образования.

Объектом наблюдения на вторичном рынке жилья являются жилые помещения, находящиеся в частной или в государственной собственности и обладающие определенной степенью износа в результате эксплуатации. Кроме того, на вторичном рынке жилья регистрируются цены на вновь построенные (т.е. не бывшие в эксплуатации) или реконструированные жилые помещения, являющиеся объектом перепродажи как физическими, так и юридическими лицами; на вторичном рынке жилья собственниками квартир могут выступать как физические, так и юридические лица;

в) средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилья на территории Ирбитского муниципального образования.

Средней фактической стоимостью строительства является сумма фактически произведенных застройщиками капитальных затрат, приходящихся на один квадратный метр общей площади законченных строительством за отчетный период жилых домов (без пристроек, надстроек и встроенных помещений и без жилых домов, построенных индивидуальными застройщиками), независимо от даты начала строительства, включая дома, строительство которых осуществлялось с нарушением нормативных сроков.

2.2. Сбор данных для определения средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья на расчетный квартал осуществляется главным специалистом по жилью администрации Ирбитского муниципального образования в текущем квартале.

2.3. Основными источниками информации, используемыми при осуществлении сбора данных, являются:

2.3.1. Данные о рыночной цене одного квадратного метра на первичном и вторичном рынках жилья в многоквартирных жилых домах, предоставленные специализированными организациями, осуществляющими оценочную деятельность на территории Ирбитского муниципального образования.

2.3.2. Данные открытых печатных изданий, в которых размещаются сведения о ценах на первичном и вторичном рынках жилья в многоквартирных жилых домах, предложения объектов недвижимости, выставленных на продажу, а также информация, содержащаяся на официальных сайтах агентств недвижимости и застройщиков.

2.3.3. Данные Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Свердловской области о средней стоимости строительства одного квадратного метра общей площади жилых домов квартирного типа без пристроек, надстроек и встроенных помещений в Ирбитском муниципальном образовании.

2.3.4. Сведения о средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья на соответствующий период на территории Свердловской области, утвержденные Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

3. Анализ полученных данных и расчет средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья

3.1. Средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилья определяется отдельно для первичного рынка жилья и для вторичного рынка жилья.

3.2. Главным специалистом по жилью администрации Ирбитского муниципального образования проводится анализ собранной информации, определяется ее достоверность по ранее представленным и опубликованным данным. При необходимости от источника информации запрашиваются разъяснения и уточнения. Если сведения являются некорректными или необоснованными, то в расчетах они не принимаются.

3.3. Показатель среднерыночной цены одного квадратного метра общей площади жилого помещения на первичном рынке жилья по Ирбитскому муниципальному образованию ежеквартально определяется на основании данных, указанных в подпунктах 2.3.1 и 2.3.2 настоящего Порядка, и рассчитывается по формуле:

, где:

Цпр - средняя цена одного квадратного метра общей площади жилья на первичном рынке жилья;

- общая сумма цен одного квадратного метра общей площади жилого помещения на первичном рынке жилья по каждому источнику информации, используемому в результате мониторинга по Ирбитскому муниципальному образованию;

n - количество источников информации, используемых в результате мониторинга по Ирбитскому муниципальному образованию.

3.4. Показатель среднерыночной цены одного квадратного метра общей площади жилого помещения на вторичном рынке жилья по Ирбитскому муниципальному образованию ежеквартально определяется на основании данных, указанных в подпунктах 2.3.1 и 2.3.2 настоящего Порядка, и рассчитывается по формуле:

, где

Цвр - средняя цена одного квадратного метра общей площади жилья на вторичном рынке жилья;

- общая сумма стоимости жилых помещений на вторичном рынке жилья, полученная в результате мониторинга и используемая в расчетах;

- общая сумма площадей жилых помещений на вторичном рынке жилья, полученная в результате мониторинга и используемая в расчетах.

3.5. В случае отсутствия данных на первичном рынке жилья, указанных в подпунктах 2.3.1 и 2.3.2 настоящего Порядка, расчет средней цены одного квадратного метра общей площади жилого помещения на первичном рынке жилья осуществляется по следующей формуле:

, где:

Цпр - средняя цена одного квадратного метра общей площади жилья на первичном рынке жилья;

Сстр - средняя стоимость строительства жилья в Ирбитском муниципальному образованию (в текущем году), по данным Свердловскстата;

1,06 - коэффициент, учитывающий долю прибыли от фактических затрат застройщика.

3.6. В случае отсутствия данных на вторичном рынке жилья, указанных в подпунктах 2.3.1 и 2.3.2 настоящего Порядка, расчет средней цены одного квадратного метра общей площади жилого помещения на вторичном рынке жилья осуществляется по следующей формуле:

, где:

Цвр - средняя цена одного квадратного метра общей площади жилья на вторичном рынке жилья;

СМинстрой - средняя рыночная стоимость одного квадратного метра общей площади жилья на соответствующий период на территории Свердловской области, утвержденная Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации;

Кпл.нас. - коэффициент, учитывающий отношение численности жителей на один квадратный километр (плотность населения) в Ирбитском муниципальном образовании к среднеобластному значению, который принимает значение от 0,8 до 1,15 и определяется по следующей формуле:

, где:

ЧПНМО - число жителей на один квадратный километр (плотность населения) в Ирбитском муниципальном образовании (на конец года);

ЧПНСО - число жителей на один квадратный километр (плотность населения) в Свердловской области (на конец года);

Кобесп.жильем - коэффициент, учитывающий отношение обеспеченности одного жителя общей площадью жилых помещений в Ирбитском муниципальном образовании к среднеобластному значению, который принимает значение от 0,9 до 1,07 и определяется по следующей формуле:

, где:

ОБМО - общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя в Ирбитском муниципальном образовании (на конец года);

ОБСО - общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя в Свердловской области (на конец года).

3.7. В случае отсутствия официальных данных Свердловскстата по средней стоимости строительства жилья в Ирбитском муниципальном образовании, указанных в подпункте 2.3.3 настоящего Порядка, значение средней цены одного квадратного метра на вторичном рынке, определенное по формуле, указанной в пункте 3.6 настоящего Порядка, приравнивается к средней цене одного квадратного метра первичного рынка жилья.

3.8. Расчетный показатель средней рыночной стоимости жилья на планируемый квартал по Ирбитскому муниципальному образованию определяется по формуле:

, где:

РПС - расчетный показатель средней рыночной стоимости жилья на планируемый квартал по Ирбитскому муниципальному образованию;

Цпр - средняя цена одного квадратного метра общей площади жилья на первичном рынке жилья, определенная согласно одному из пунктов 3.3, 3.5, 3.7 настоящего Порядка;

Цвр - средняя цена одного квадратного метра общей площади жилья на вторичном рынке жилья, определенная согласно одному из пунктов 3.4, 3.6 настоящего Порядка;

0,95 - коэффициент, учитывающий долю затрат покупателя, направленную на оплату услуг риелторов, нотариусов, государственных пошлин и других затрат, связанных с государственной регистрацией сделок с недвижимостью;

Сстр - средняя стоимость строительства жилья в Ирбитском муниципальном образовании, определенная согласно пункту 2.3.3 настоящего Порядка;

n - количество показателей, использованных при расчете (Цпр, Цвр, Сстр);

Идефл - расчетный индекс-дефлятор на период времени от отчетного до определяемого квартала, рассчитанный исходя из прогнозируемого Министерством экономического развития Российской Федерации индекса-дефлятора по отрасли "Строительство".

4. Порядок утверждения средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения

4.1. Рассчитанные средние значения рыночной цены одного квадратного метра общей площади жилья на первичном и вторичном рынках жилья и среднее значение рыночной стоимости строительства одного квадратного метра общей площади жилья по Ирбитскому муниципальному образованию на планируемый квартал рассматриваются на заседании комиссии по определению средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилого помещения на территории Ирбитского муниципального образования и выносятся на утверждение постановлением администрации Ирбитского муниципального образования.

4.2. Средние значения рыночной цены одного квадратного метра общей площади жилья на первичном и вторичном рынке жилья и среднее значение рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья по Ирбитскому муниципальному образованию утверждаются постановлением администрации Ирбитского муниципального образования на планируемый квартал.

4.3. Копия постановления администрации Ирбитского муниципального образования на планируемый квартал направляется в ГКУ СО "Фонд жилищного строительства" не позднее 5 числа первого месяца планируемого квартала. К постановлению прикладываются расчеты и документы, подтверждающие получение исходных данных.