Приложение. Рекомендации временной комиссии Думы Города Томска по вопросам собираемости арендной платы за землю

Приложение
к решению
Думы города Томска
от 5 июля 2016 г. N 279

Рекомендации
временной комиссии Думы Города Томска по вопросам собираемости арендной платы за землю

Рекомендации комиссии

1. Установление жестких нормативных сроков и размеров задолженности для обращения в суд с исками о взыскании просроченной задолженности по арендной плате за землю (далее ПДАП). Например, при достижении ПДАП более 100 т.р. или более чем 3-х месячной просрочке уплаты арендной платы (далее - АП).

2. Запрет на фактическое продление договоров аренды на неопределенный срок (при отсутствии возражений со стороны арендодателя в порядке ст. 610, 621 ГК РФ) при наличии ПДАП.

3. Установление жестких нормативных сроков обращения в суд за вступившим в законную силу решением суда, исполнительным листом, установление регламентных сроков передачи исполнительных листов в Управлении федеральной службы судебных приставов (далее - УФССП), установление и закрепление в регламенте процедуры мониторинга за совершением УФССП исполнительных действий по взысканию задолженности и системы закрепления ответственных за это лиц внутри департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее - ДУМС). Например, в течение 15 дней с даты вступления в законную силу решения суда исполнительный лист должен быть уже передан на исполнение в УФССП.

4. Установление запрета на подачу исковых заявлений о взыскании задолженности по АП при наличии неоплаченной задолженности за предыдущие периоды (установленной решением суда, вступившим в законную силу, но фактически не оплаченной) минуя инициирование процедуры по направлению уведомлений о расторжении договора аренды и последующее инициирование судебной процедуры расторжения договора аренды и изъятия земельного участка (при превышении общего размера задолженности выше значений, установленных в законодательстве о банкротстве).

5. Введение процедуры, устанавливающей критерии и порядок инициирования муниципальным образованием "Город Томск" судебных процессов о несостоятельности (банкротстве) должников. Процедура должна включать в себя жесткие количественные критерии, при возникновении которых обязательно инициирование исков о несостоятельности (банкротстве) должников по ПДАП (например: задолженность свыше 500 т.р. и отсутствие платежей в течении 3 месяцев). Установление обязательных нормативных сроков совершения юридически значимых действий в делах о банкротстве.

6. Введение процедуры, регламентирующей участие муниципального образования "Город Томск" в судебных процессах о несостоятельности (банкротстве). Процедура должна включать в себя вопросы предъявления исков о несостоятельности (банкротства) должников, отбора (предквалификации) арбитражных управляющих, поиска имущества, которое возможно для включения в конкурсную массу, выявление оспоримых сделок для оспаривания и последующего включения возвращенного имущества в конкурсную массу и других. Установление жестких нормативных сроков совершения юридически значимых действий в делах о банкротстве (например: инициирование исков о банкротстве должника в течение не более чем 1 месяца с момента возникновения обстоятельств, установленных законодательством о банкротстве; сбор информации об имуществе должника, отчужденного вследствие совершения оспоримых сделок - в течение не более чем 1 месяца со дня введения наблюдения и т.п.). Установить жесткие нормативные сроки на подачу заявлений о включении задолженности в реестр требований кредиторов (например: в течение 10 дней со дня публикации).

7. Установить категорический и однозначный запрет выдавать разрешение на строительство на арендованном земельном участке третьим лицам (не арендаторам). Либо при обязательном поручительстве третьих лиц (на чье имя выдано разрешение на строительство) и/или условии о субсидиарной (либо солидарной) ответственности.

8. Обеспечить регламентацию контрольных мероприятий как внутри ДУМС, так и со стороны контрольных органов администрации Города Томска, Счетной Палаты Города Томска и Думы Города Томска на предмет соответствия действий структурных подразделений ДУМС регламентам. Необходимо разработать и с использованием современных вычислительных средств внедрить КПЭ (ключевые показатели эффективности) и мероприятия по контролю эффективности различных бизнес-процессов в рамках администрирования договоров аренды и судебной защиты по договорам аренды. Например, мониторинг ПДАП должен проводиться: со стороны администрации Города Томска - ежемесячно, в т.ч. с решениями по списанию долгов, невозможных к взысканию; Счетной Палатой Города Томска - ежеквартально, с анализом по крупным должникам и выявлением системных проблем и рекомендациями; комитетом по бюджету, экономике и собственности Думы Города Томска - раз в полгода.

9. Внедрить современную наглядную и доступную для восприятия электронную систему контроля за землепользованием на территории муниципального образования "Город Томск", включающую подсистемы администрирования договоров аренды и контроля за соблюдением платежной дисциплины арендаторами/пользователями земельных участков, с отображением сведений о наличии и статусе договорных отношений, процедурах урегулирования задолженности и т.п., позволяющей в автоматическом режиме инициировать судебные процедуры, формировать отчетность и обеспечивать публичный контроль собираемости АП и ПДАП. Система должна быть "сплошной", использовать данные Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и государственного кадастра недвижимости (ГКН) (с 01.01.2017 - ЕГРН), дежурного плана города, открытой. Система должна уведомлять о наличии просроченной задолженности не только отдел арендных платежей, но и юридический отдел ДУМС, администрацию Города Томска и Думу Города Томска. Указанная информация должна оформляться в электронном виде, соответствующие сведения должны быть доступны для дистанционного контроля в режиме реального времени. Система должна позволять отслеживание принимаемых по взысканию задолженности мер, а также, в случае их отсутствия/недостаточности, уведомлять вышестоящие/контрольные органы о проблемной ситуации для ее оценки и принятия дополнительных мер.

10. Разработать и внедрить бизнес-процессы контроля публикаций о ликвидации должника или его банкротстве. Установить жесткие нормативные сроки (периодичность) отслеживания публикаций о ликвидации должника или о его банкротстве. Установить жесткие нормативные сроки на подачу судебных исков по взысканию ПДАП при получении информации о ликвидации должника с обязательным использованием необходимых обеспечительных мер.

11. Разработать и внедрить бизнес-процесс по контролю (мониторингу) за регистрацией прав на недвижимое имущество на арендованных земельных участках. Регулярно осуществлять мониторинг сделок с недвижимым имуществом, расположенном на арендованных земельных участках с ПДАП. Внедрить практику незамедлительного инициирования исков о банкротстве должников по ПДАП при отчуждении из их собственности недвижимого имущества, расположенного на арендованном земельном участке, а также при наложении обеспечительных мер на такое имущество по искам третьих лиц.

12. Категоризация арендаторов земельных участков и персонификация ответственности работников ДУМС за закрепленной категорией плательщиков (по алфавиту, либо по целевому использованию земли, либо по иному признаку). Введение института "персональных менеджеров" для крупных плательщиков арендной платы и должников по ПДАП (при величине арендной платы выше определенного значения и/или задолженности по ПДАП выше определенного значения). При этом соблюдение процедур контроля данными лицами, принятие и исполнение конкретных решений должно оформляться в электронном виде, соответствующие сведения должны быть доступны для дистанционного контроля в режиме реального времени.

13. "Амнистия" по платежам за неосновательное обогащение по использованию земельных участков под объектами при их оформлении в заданные сроки в виде применения понижающих коэффициентов в 2017-2019 гг. (от 0.2 до 0.8) к АП по вновь оформляемым земельным участкам под объектами, существовавшими на этих земельных участков ранее, а также моратория на иски со стороны администрации Города Томска по неосновательному обогащению в период "амнистии" (с последующим возобновлением исков и параллельным укреплением системы земельного контроля).

14. Переход на ежемесячное начисление и оплату арендной платы с 01.09.2016 по вновь заключаемым договорам и по действующим договорам в рамках дополнительных соглашений (работу начать с арендаторов, получающих земельные участки под строительство). На первом этапе возможно введение суммового фильтра, например, если величина АП более 100 т.р./мес., начисление и оплата происходят ежемесячно.

15. Изменение условий договоров при продаже прав аренды земельных участков под строительство (зачет задатка в счет последних, а не первых месяцев аренды с целью появления обеспечительной "подушки" в условиях риска роста ПДАП по земельным участкам, предоставленным в аренду под строительство).

16. Обеспечение четких финансовых гарантий при предоставлении рассрочек и отсрочек по АП и ПДАП (залог, банковская гарантия, страховка, поручительства лиц с определенным финансовым положением), непредставление отсрочек и рассрочек организациям, находящимся в процедурах наблюдения и банкротства.

17. Запрет на предоставление земельных участков, образованных в результате раздела земельных участков, без торгов при наличии ПДАП;

18. Изменение условий договоров аренды земельных участков в части переуступки прав по договору только при согласии арендодателя и регламентов ДУМС с целью непредставления такой возможности при наличии ПДАП.

19. Выведение "на рынок" функции по фактическому взысканию ПДАП с оплатой услуг за конечный результат (поступившие в муниципальный бюджет денежные средства), ставки вознаграждений, разработать и провести эксперимент с пилотным лотом ПДАП до 01.10.2016.

20. Установление повышенных ставок арендной платы для завершения строительства по сравнению с арендной платой, установленной для строительства ("первичного"). Данное предложение направлено на минимизацию ситуаций, когда застройщик, имеющий существенные долги по арендной плате, производит отчуждение объекта незавершенного строительства (далее - ОНС) в пользу третьего лица (как правило, аффилированного) с целью заключения нового договора аренды с новым лицом. С новым собственником объекта незавершенного строительства будет заключен уже договор не на строительство, а на завершение строительства с повышенными арендными ставками и исполнение этого договора будет обеспечено наличием ОНС. Соответственно, подобная схема перестанет быть выгодной, поскольку у муниципалитета будет возможность восполнить потери от первоначального договора с арендатором, у которого после отчуждения ОНС не останется ликвидных активов.

21. При заключении новых договоров включать следующее условие: арендатор не вправе продавать объект незавершенного строительства, расположенный на участке без согласия арендодателя (допускается ст. 552 ГК РФ). Соответственно, должник не получит согласие арендодателя при наличии у него задолженности и не произведет отчуждение актива, обеспечивающего оплату задолженности.