Приложение. Замечания к проекту Федерального закона N 488847-7 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях регулирования правового статуса многофункциональных домов и жилых апартаментов"

Приложение
к постановлению
Законодательной Думы
Томской области
от 27.09.2018 N 1290

Замечания
к проекту Федерального закона N 488847-7 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях регулирования правового статуса многофункциональных домов и жилых апартаментов"

Представленный проект закона не поддерживаем по следующим основаниям.

Частью 3 статьи 1, а также пунктом 3 статьи 2 проекта закона требования к жилым и нежилым апартаментам, в том числе к их предельной площади, предельные соотношения суммарной площади, количество жилых и нежилых апартаментов предлагается установить градостроительными регламентами.

В соответствии с пунктом 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) градостроительный регламент - это устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

В соответствии со статьей 38 ГрК РФ предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

В данном случае речь идет об установлении в правилах землепользования и застройки укрупненных ограничений по использованию земельных участков в соответствующей территориальной зоне и возможности размещения различных объектов капитального строительства в соответствии с основными, условно разрешенными и вспомогательными видами разрешенного использования.

Площадные характеристики объектов (площади помещений, количество жилых (нежилых помещений, поэтажное расположение жилых (нежилых) помещений в правилах землепользования и застройки установить невозможно.

Данные характеристики определяются при подготовке проектной документации с соблюдением требований Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" и документами по стандартизации (Сводами правил), разработанными в целях обеспечения соблюдения требований технических регламентов. Так, например, площадь, строительный объем, площадь застройки, этажность, высота и заглубление многофункционального здания определяется в соответствии с Приложением А (обязательное) "СП 160.1325800.2014. Свод правил. Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования" (утвержден Приказом Минстроя России от 07.08.2014 N 440/пр).

Также пунктом 2 статьи 2 проекта закона предлагается внести изменение в статью 35 ГрК РФ об исключении возможности размещения многофункционального здания в территориальных зонах жилой застройки.

В случае наличия жилых помещений в многофункциональном доме, при возможности постоянного проживания граждан, многофункциональные дома могут размещаться в жилых зонах.

Кроме того, понятие "жилое помещение" определено Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - ЖК РФ), постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции". Апартаменты согласно указанному положению не отвечают требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Проектом закона предлагается дополнить ЖК РФ в части регулирования правил перевода жилых апартаментов в многофункциональном доме в нежилое помещение и нежилого помещения в жилые апартаменты, установив, что их перевод осуществляется на основании нормативного правового акта субъекта Российской Федерации, однако условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение уже установлены ЖК РФ (статьи 22, 23), имеется судебная практика по указанной категории споров, включающая определения Верховного Суда Российской Федерации.

В проекте закона определен порядок использования нежилых апартаментов, однако понятие "нежилые апартаменты" в проекте закона отсутствует. Предложенный проектом закона правовой статус апартаментов в многофункциональном доме практически не отличается от статуса квартиры в многоквартирном доме в соответствии с жилищным законодательством. В действительности, вместо многоквартирных домов осуществляется строительство зданий с апартаментами в целях снижения стоимости реализуемого проекта и для экономической выгоды застройщиков, поскольку стоимость зданий с апартаментами на 20-30 процентов дешевле строительства многоквартирных домов, нормативные требования к строительству данных объектов менее строгие по сравнению с соответствующими требованиями, предъявляемыми к строительству многоквартирных домов, в частности отсутствует обязанность застройщика обеспечить территорию застройки объектами социальной инфраструктуры, можно осуществлять строительство объектов капитального строительства, фактически предназначенных для постоянного проживания граждан, в зонах, не предусмотренных для жилой застройки.

В случае принятия закона рынок недвижимости только еще больше "наводнится" данным типом жилья. Вместе с тем апартаменты, в сравнении с квартирами в новостройках, отличаются более низкой ценой и становятся более привлекательными для приобретения гражданами с низкими доходами: семьями с детьми и другими категориями, которые не могут позволить себе приобретение более дорогого жилья. В этой связи указанные категории граждан, при приобретении апартаментов, окажутся социально незащищенными в сравнении с остальными гражданами, проживающими в жилых помещениях в многоквартирных домах.

Вместе с тем проектом закона для собственников жилых апартаментов в многофункциональных домах не предусмотрено предоставление компенсации расходов и субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Однако проект закона предусматривает предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в случае установления такого права законодательством субъектов Российской Федерации, а при предоставлении компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг в случае установления такого права федеральным законодательством.

Вносимые изменения в части предоставления компенсации расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и жилищных субсидий повлекут за собой внесение изменений в нормативные правовые акты федерального законодательства и законодательства субъектов Российской Федерации, а также увеличение средств федерального и областного бюджета на их предоставление.

Кроме того, разработчиком проекта закона не аргументирована необходимость введения новых правовых категорий "жилые апартаменты", "многофункциональные дома", "нежилые апартаменты".

Согласно пункту 3 постановления Правительства Российской Федерации от 17.07.1995 N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации" местом пребывания является место, где гражданин временно проживает, - гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база, медицинская организация или иное подобное учреждение, учреждение уголовно-исполнительной системы, исполняющее наказания в виде лишения свободы или принудительных работ, либо жилое помещение, не являющееся местом жительства гражданина.

В соответствии с принятой классификацией гостиниц установлены следующие высшие категории номеров: "сюит", "апартамент", "люкс", "джуниор сюит", "студия" (пункт 27 раздела 2 Порядка, утвержденного Приказом Минкультуры России от 11.07.2014 N 1215).

Таким образом, отнесение жилых апартаментов к жилым помещениям может породить правовые коллизии в сфере регулирования жилищных отношений в части владения, пользования и распоряжения данными помещениями.

В соответствии со статьей 4 проекта закона требования к предельной площади жилых и нежилых апартаментов, к предельному соотношению суммарной площади и (или) количеству жилых и нежилых апартаментов, требования к поэтажному расположению жилых и нежилых апартаментов в многофункциональных домах, а также условия и порядок признания здания или структурно обособленной части здания многофункционального дома определяются законодательством субъектов Российской Федерации.

Вместе с тем указанное регулирование не в полной мере соответствует статьям 5 и 12 ЖК РФ, в соответствии с которыми установление требований к жилым помещениям отнесено к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации.

В проекте закона не урегулированы порядок и основания признания жилых апартаментов непригодными для проживания граждан, кроме того, отсутствует порядок проведения капитального ремонта многофункциональных домов, что не соответствует основным началам жилищного законодательства, которое основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.