Статья 14. Расчет нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах

Статья 14. Расчет нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах

Размер земельного участка в кондоминиуме уточняется при разработке проекта границ земельного участка, входящего в кондоминиум. Разработка проекта границ земельного участка в кондоминиуме осуществляется с учетом градостроительной документации конкретного квартала (микрорайона), при соблюдении требований пунктов 3 и 7 Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 г. N 1223. Проекты межевания территории при установлении границ земельных участков в кондоминиумах разрабатываются в границах планировочных единиц города, другого поселения (микрорайонов, кварталов или их частей).

Удельный показатель земельной доли представляет собой площадь жилой территории в границах планировочной единицы, приходящейся на 1 м2 общей площади жилых помещений, входящих в состав кондоминиума.

На вновь осваиваемых территориях городов и других поселений определение нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах осуществляется в соответствии с действующими федеральными и территориальными градостроительными нормативами, на основе градостроительной документации по застройке и проектов межевания территорий, разработанных в соответствии с градостроительной документацией по планированию территорий и правилами землепользования и застройки.

Определение удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности в районах массовой жилой застройки основывается на нормативных документах, регламентирующих удельные размеры элементов жилой территории в кварталах и микрорайонах.

Такими элементами территорий в разные периоды строительства как квартальной, так и микрорайонной застройки являлись:

- территории под жилыми зданиями;

- проезды и пешеходные дороги, ведущие к жилым зданиям;

- открытые площадки для временного хранения автомобилей;

- придомовые зеленые насаждения, площадки для отдыха и игр детей;

хозяйственные площадки;

физкультурные площадки.

Удельные показатели земельной доли, приходящейся на 1 м2 площади жилых помещений, входящих в состав кондоминиума, в зависимости от этажности и периода строительства приведены в таблице Приложения А.

При подготовке настоящих Методических указаний были учтены результаты соответствующих расчетов, проведенных дифференцированно для каждого периода строительства, начиная с 1958 г., в соответствии с нормативными документами каждого периода строительства.

Графики для определения нормативного размера земельного участка для зданий разной этажности (по усредненным показателям) приведены на чертеже Приложения Б и могут использоваться в качестве вспомогательного нормативного материала.

ГАРАНТ:

Нумерация пунктов приводится в соответствии с источником

3.4. Нормативный размер земельного участка в кондоминиуме, в основу определения которого положен принцип выявления удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности, рассчитывается путем умножения общей площади жилых помещений в данном кондоминиуме на удельный показатель земельной доли по формуле (1)

S норм.к. = S к. х Уз.д.,(1)

где

S норм.к. - нормативный размер земельного участка в кондоминиуме, м2;

S к. - общая площадь жилых помещений в кондоминиуме, м2;

Уз.д. - удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности (таблица Приложения А).

Уточнение удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности осуществляется органами местного самоуправления исходя из территориальных градостроительных нормативов, градостроительного и правового зонирования конкретной территории с учетом градостроительной ценности и региональных особенностей территорий.

Определение размеров земельных участков для нежилых помещений (предприятия торговли, бытового обслуживания и т.п.), входящих в состав кондоминиума, осуществляется на основании градостроительных нормативов с учетом обеспечения требований по эксплуатации этих помещений (организация подъездов, подходов, разворотных площадок для транспорта, площадок для временной стоянки автомобилей и т.д.) и уточняется при разработке границ земельного участка, входящего в кондоминиум.

При определении размеров земельного участка в кондоминиуме на базе отдельного здания в составе квартала (особенно в центральных районах поселений, где сверхнормативные территории фактически отсутствуют) может также применяться расчетная формула, в основу которой положен принцип выявления нежилых территорий в границах квартала, микрорайона, не подлежащих передаче в кондоминиумы, т.е. исключения участков школ, детских дошкольных учреждений, других отдельно расположенных учреждений культурно-бытового обслуживания, территорий общего пользования микрорайонного и внемикрорайонного значения, территорий незавершенной, реконструируемой и проектируемой застройки, а также других территорий, не занятых жилой застройкой.

Расчет размера земельного участка в кондоминиуме проводится по следующей формуле (2):

,

Sк - размер земельного участка в кондоминиуме;

Sкв- общая площадь квартала, микрорайона;

Sнж- суммарная площадь всех нежилых территорий, не подлежащих передаче в кондоминиумы;

Sзастр - суммарная площадь застройки всех жилых зданий в границах квартала, микрорайона;

Sобщ.зд - суммарная общая площадь жилых помещений всех жилых зданий в границах данного квартала, микрорайона;

Sобщ.зд- общая площадь жилых помещений кондоминиума, для которого рассчитывается нормативный размер земельного участка;

Sзастр.к - площадь застройки кондоминиума, для которого рассчитывается земельный участок.

Передача земельных участков в кондоминиумах в нормативных размерах в собственность домовладельцам осуществляется в соответствии с пунктом 10 Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 г. N 1223.

Размер земельной доли каждого домовладельца в кондоминиуме определяется путем умножения общей площади жилых помещений, находящихся в собственности данного домовладельца в кондоминиуме, на удельный показатель земельной доли.

В случае если фактический размер земельного участка в кондоминиуме меньше нормативного, размер земельной доли каждого домовладельца определяется путем деления фактической площади земельного участка в кондоминиуме на общую площадь жилых помещений в кондоминиуме и умножения на общую площадь жилого помещения, находящегося в собственности каждого домовладельца.

Приложение А

Удельные показатели земельной доли, приходящейся
на 1 м2 общей площади жилых помещений
для зданий разной этажности

Строительные нормы	Этажность
	2	3	4	5	6	7	8	9	12	14	16	17	18	20	22	Более 22
1957 г. СН 41-58	2,84	2,00	1,57	1,34	1,23	1,19	1,14	-	-	-	-	-	-	-	-	-
1967 г. СНиП II-К. 2-62	2,72	1,97	1,81	1,52	1,39	1,30	1,21	1,04	-	-	-
1975 г. СНиП II-60-75	2,30	1,80	1,59	1,36	1,21	1,15	1,10	0,98	0,94	-
ВСН 2-85	-	1,85	1,47	1,32	1,16	1,05	0,96	0,85	0,80	0,74	0,69	0,67	0,66	0,65	0,64
1994 г. МГСН-1.01-94	3,57-1,61	1,81-1,43	1,33	1,31	1,16	1,05	0,96	0,85	0,80	0,74	0,69	0,67	,066	0,65	0,64
СНиП 2.07.01-89*	Не менее 0,92
Рекомендуемые показатели для уплотнения застройки в кондоминиумах	1,5			0,88				0,65			0,45
Примечания. 1. В застройке смешанной этажности удельный показатель земельной доли следует рассчитывать на средневзвешенную гармоническую этажность путем интерполяции удельных показателей, приведенных в таблице. 2. Норма СНиП 2.07.01-89* приведена для расчетной жилищной обеспеченности 18 м2/чел. При другой расчетной жилищной обеспеченности расчетную нормативную земельную долю следует определять по формуле: где У - показатель земельной доли при 18 м2/чел.; Н - расчетная жилищная обеспеченность, м2.

Приложение Б

Графики
для определения нормативного размера
земельного участка для зданий разной этажности

Приложение В

Расчет нормативных размеров
земельных участков в кондоминиумах

Примеры

1. Определение нормативного размера земельного участка для 5-этажного 80-квартирного здания 1960 г. строительства со средней площадью квартиры - 50 м2.

В соответствии с таблицей Приложения А удельный показатель земельной доли для 5-этажных зданий равен 1,34. Следовательно, нормативный размер земельного участка в соответствии с формулой (1) составит (50 х 80) х 1,34 = 5360 м2.

2. Определение нормативного размера земельного участка и сверхнормативной территории, если имущество кондоминиума составляет группа из трех 9-этажных зданий по 5400 м2 общей площади каждый, расположенных на заданной территории. Застройка 80-х гг.

Площадь заданной территории составляет 2,5 га. На данной территории расположен также детский сад, земельный участок которого равен 3400 м2. Фактическая площадь жилой территории (за исключением детского сада) равна 25000 - 3400 = 21600 м2.

В соответствии с формулой (1) нормативный размер участка одного жилого дома равен 5400 х 0,98 = 5292 м2. Суммарная нормативная площадь земельных участков трех жилых домов равна 5292 х 3 = 15876 м2.

Сверхнормативная площадь территории равна 21600 - 15876 = = 5724 м2. Сверхнормативный размер участка каждого жилого дома равен 5724 : 3 = 1908 м2.