Приложение. Методика определения и расчета арендной платы за пользование недвижимым имуществом, находящимся в муниципальной собственности Бельского района

Приложение
к решению Собрания депутатов Бельского
района от 21.06.2017 г. N 165

Методика
определения и расчета арендной платы за пользование недвижимым имуществом, находящимся в муниципальной собственности Бельского района

1. Общие положения при определении арендной платы

1. Настоящая Методика разработана в целях обеспечения постепенного перехода к установлению величины арендной платы за пользование недвижимым имуществом (объектами нежилого фонда), находящимся в муниципальной собственности Бельского района, к рыночным арендным ставкам, складывающимся на рынке недвижимости региона.

Вместе с тем, Методика учитывает интересы хозяйствующих субъектов, нуждающихся в экономической поддержке.

2. Арендная плата определяется и рассчитывается индивидуально для каждого объекта аренды.

3. При определении арендной платы за пользование недвижимым имуществом, находящимся в муниципальной собственности Бельского района, учитывается рыночная стоимость объекта аренды.

4. Рыночная стоимость объекта определяется независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Правительством Российской Федерации, иными правовыми актами Российской Федерации и Тверской области, регулирующими вопросы оценочной деятельности.

5. Величина арендной платы в договоре аренды устанавливается:

- по результатам публичных торгов, при этом стартовая цена за пользование недвижимым имуществом, находящимся в муниципальной собственности Бельского района, определяется по результатам рыночной оценки объекта недвижимости, проведенной независимым оценщиком, с указанием рекомендуемой арендной платы - в случаях, когда проведение публичных торгов является обязательным;

- на основании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости с указанием рекомендуемой арендной платы - во всех остальных случаях.

В случаях отсутствия рыночной оценки объекта недвижимости по договорам аренды, величина арендной платы в договоре может быть установлена исходя из базовых ставок, утвержденных Собранием депутатов Бельского района. (Настоящий порядок действует на срок до получения отчета независимого оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости).

6. В случае, если публичные торги на право заключения договора аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности Бельского района, признаны несостоявшимися, то уполномоченным организатором торгов объявляются повторные торги, на которых стартовая цена арендной платы определяется на уровне стартовой цены первоначальных торгов.

В случае, если повторные торги признаны несостоявшимися, то организатор торгов вправе объявить проведение торгов в форме редукциона, где итоговая минимальная величина арендной платы, предложенная участником торгов, не может быть ниже 1/2 от стартовой величины рыночной арендной платы.

7. Величина арендной платы, определенная в соответствии с пунктом 5 настоящей Методики, может быть уменьшена в следующих случаях:

- при зачете затрат арендатора в связи с проведением им в установленном порядке и за свой счет капитального ремонта (реконструкцией, неотделимыми улучшениями) объекта нежилого фонда по действующим договорам аренды - на сумму произведенных затрат;

- при зачете затрат арендатора, владеющего на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в государственной или муниципальной собственности, и обеспечившего выполнение работ по сохранению данного объекта в соответствии с Федеральным законом "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" - на сумму произведенных им затрат или части затрат.

8. Объекты недвижимого имущества, находящиеся в муниципальной собственности Бельского района, могут представляться в аренду за минимальную (льготную) арендную плату следующим категориям арендаторов:

а) органом государственной власти Российской Федерации;

б) органом государственной власти Тверской области;

в) учреждениям, финансируемым из областного бюджета Тверской области;

г) общественным организациям инвалидов;

д) детским общественным объединениям.

9. В случаях, указанных в пунктах 7 и 8 настоящей Методики, размер арендной платы, подлежащий уплате по договору аренды, может определяется с учетом понижающих коэффициентов Ккор. и Ксоц.

2. Расчет арендной платы

10. Расчет арендной платы за пользование недвижимым имуществом, находящимся в муниципальной собственности Бельского района, подлежащей ежемесячному перечислению в районный бюджет осуществляется по следующей формуле, если иной порядок определения размера арендной платы не установлен настоящей Методикой

Апл = Аоц х S х Ксоц х Ккор х Кинф х 1\12 + Стр + Соц

где,

Апл - размер арендной платы в месяц, руб.

Аоц - годовая рыночная арендная плата одного квадратного метра (руб./кв.м) без НДС, за пользование недвижимым имуществом, определенная на основании отчёта независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности и\или по итогам публичных торгов, руб. (стоимость коммунальных услуг и эксплуатационного обслуживания не включаются);

S - площадь арендуемого объекта, определяемая по паспорту организации технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности (м2) - для объектов нежилого фонда;

Ксоц - коэффициент социальной значимости арендатора, характеризующий категорию арендатора, в том числе социально-общественную направленность его деятельности, и отражающий объем прав пользования арендуемым имуществом, устанавливаемый для отдельных групп и категорий (п.8 Методики);

Ккор - корректирующий коэффициент, может применяться в случае компенсации затрат арендатора в связи с проводимым им капитальным ремонтом (реконструкцией, неотделимыми улучшениями) на арендуемом объекте - для объектов нежилого фонда; в случае, если арендуемый объект является объектом культурного наследия, также на выполнение мероприятий по сохранению объекта культурного наследия - для объектов нежилого фонда в соответствии со статьями 40-45 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации". Уменьшение арендной платы может производиться путем применения понижающего корректирующего коэффициента (Ккор) к определенному в соответствии с настоящей методикой размеру арендной платы (п. 7 Методики);

Кинф - коэффициент ежегодного индексирования размера арендной платы, который ежегодно утверждается Собранием депутатов Бельского района с учётом индекса потребительских цен по Тверской области по полному кругу товаров и платных услуг, определяемому Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Тверской области (в первый год аренды Кинф=1). В дальнейшем размер арендной платы может изменяться арендодателем в порядке и в сроки, установленные договором аренды, путем умножения действующего размера арендной платы на коэффициент ежегодного индексирования размера арендной платы Кинф.

Стр - величина страхового взноса за арендуемый объект;

Соц - величина взноса арендатора по возмещению затрат собственника на оценку объекта.

11. Страховой взнос (Стр) и взнос арендатора по возмещению затрат собственника на оценку объекта недвижимого имущества (Соц) применяются при расчете арендной платы с 1 января 2006 года в первый год аренды, до принятия соответствующего правого акта Администрацией Бельского района величина Стр и Соц устанавливается в значении "0".

12. Корректирующий коэффициент (Ккор) может устанавливаться в значении "0,5". Коэффициент может применяться на срок, позволяющий зачесть произведенные на объекте аренды затраты в соответствии с пунктом 7 настоящей Методики. В остальных случаях Ккор устанавливается в значении "1".

13. Коэффициент социальной значимости арендатора (Ксоц) устанавливается в значении 0,5.

Коэффициент применяется при предоставлении недвижимого имущества за минимальную (льготную) арендную плату категориям арендаторов, указанным в пункте 8 настоящей Методики.

В остальных случаях Ксоц устанавливается в значении "1".

3. Расчет арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, в случаях отсутствия рыночной оценки объекта недвижимости

3.1. Объекты недвижимого имущества (кроме земельных участков)

3.1.1. Расчет арендной платы осуществляется по формуле:

АП=Сб х Кт х Кк х Км х Кд ,

где

АП - арендная плата;

Сб - базовая ставка;

Кт - коэффициент типа помещения;

Кк - коэффициент комфортабельности помещения;

Км- коэффициент местоположения помещения;

Кд - коэффициент вида деятельности

3.1.2. Базовая ставка арендной платы за один квадратный метр общей площади в месяц (Сб) для договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности Бельского района устанавливается ежегодно решением Собрания депутатов Бельского района.

Примечание: 1. Минимальные ставки при расчете арендной платы применяются исключительно в случаях компенсации материальных затрат, понесенных Арендатором при проведении им капитального ремонта и (или) реконструкции арендуемого помещения (здания) при согласовании данного вопроса с органом по управлению муниципальным имуществом.

Корректировка базовых ставок производится представительным органом местного самоуправления в одностороннем порядке не чаще одного раза в год.

3.1.3. Коэффициент типа помещения (Кт):

Тип помещения	Кт
подвальное	0,6
полуподвальное	0,7
производственное, складское (неотапливаемое)	0,8
производственное, складское (отапливаемое), фойе админист. зданий	0,9
прочие	1,0

3.1.4. Коэффициент комфортабельности помещения (Кк):

Комфортабельность помещения	Кк
помещение в ветхом деревянном строении без водопровода, канализации, отопления	0,7
помещение в кирпичном, железобетонном строении без водопровода, канализации, центрального отопления и др.	0,9
помещение в кирпичном, железобетонном строении с 1-2 видами коммунальных удобств (водопровод, канализация) с печным отоплением	1,2
помещение в кирпичном, железобетонном строении с 1-2 видами коммунальных удобств, с центральным отоплением	1,5

3.1.5. Коэффициенты местоположения (Км):

Местоположение объектов	Км
1. Центральная часть города (Базарная площадь, ул. Ленина, пл. К. Маркса)	1,5
2. Прилегающая территория к центральной части города	1,2
3. Удаленная от центральной части города территория в городской черте	1,0
4. Сельская местность	0,7

3.1.6. Коэффициенты вида деятельности (Кд);

1. Для коммерческих организаций и физических лиц:

Кд = 2,5

- игорный бизнес, шоу бизнес, рестораны, казино, ночные клубы, частная охрана.

Кд = 2,0

- инвестиционные фонды, пункты обмена валюты, биржевая деятельность, брокеры и брокерские фирмы, банковская деятельность, ломбарды, автосервис, аудиторская и рекламная деятельность, хранение и реализация нефтепродуктов.

Кд = 1,5

- торговля (розничная и оптовая), общественное питание, юридическая, нотариальная и адвокатская деятельность, залы игровых автоматов, страховые компании, склады для хранения сырья, товаров, продовольствия.

Кд = 1,2

- маркетинговые исследования, консультации по вопросам коммерческой деятельности и финансам, хозрасчетные организации по оказанию услуг населению, в том числе БТИ, транспортные перевозки, переработка лесоматериалов.

Кд = 1,0

- услуги медицинских коммерческих организаций, аптеки, киоски по продаже мед. препаратов, оказание спортивно-оздоровительных услуг, оформительская деятельность (вывески, объявления, визитки и т. д.), центры и бюро, осуществляющие информационно-вычислительное обслуживание, консультации по техническому и программному обеспечению, по созданию программных продуктов.

Кд = 0,9

- комиссионные магазины (торговые точки распродажи гуманитарной помощи), лечебницы, клиники, медкабинеты, диагностические центры.

Кд = 0,7

- бытовое обслуживание, торговля хлебобулочными изделиями, кулинария, цеха по производству пищевой продукции, производство товаров народного потребления, культура, общеобразовательные учреждения, конторы вторсырья, пищевых отходов.

2. Для некоммерческих организаций (общественные организации, некоммерческие партнерства):

Кд = 0,5

3. Для государственных организаций:

а) состоящих на бюджетном финансировании, без права коммерческой деятельности, сдачи арендуемых помещений в субаренду, заключения договоров о совместной деятельности с использованием арендуемых помещений:

- по помещениям, занимаемых в соответствии с установленными нормами

(Постановление Правительства N 3 от 05.01.1998 г.)

Кд = 0,3

- по помещениям, занимаемых сверх установленных норм

Кд = 0,5

б) прочих:

Кд = 0,5

4. По видам деятельности, не вошедшим в настоящий перечень

Кд = 1,0

Примечание: при многофункциональном использовании арендуемого помещения арендная плата рассчитывается для каждого типа деятельности пропорционально занимаемой площади или по преобладающему виду деятельности.

4. Заключительные положения

Администрация Бельского района вправе предусматривать в договорах аренды условие о возмещении затрат арендатора на проведение оценки объекта в счет арендной платы в размере стоимости оценочных услуг, или предусматривать условие возмещения расходов на оценочные услуги при заключении договора аренды.

Существенным условием при заключении договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности Бельского района, является страхование арендатором за свой счет объекта аренды на весь срок действия договора аренды от рисков, определяемых органом по управлению муниципальным имуществом, в порядке и на условиях, установленных соответствующим постановлением Администрации.