Расчет и декларирование НДФЛ при продаже нежилой недвижимости в 2023 году (подготовлено экспертами компании "Гарант", 2024 г.)

Расчет и декларирование НДФЛ при продаже нежилой недвижимости в 2023 году

март 2024 г.

ГАРАНТ:

См. также:

Расчет и декларирование НДФЛ при продаже жилья в 2023 году

Продажа автомобиля в 2023 году: уплачиваем НДФЛ, подаем декларацию

Внимание

В случае продажи имущества, в том числе нежилой недвижимости, на сумму до 250 тыс. рублей (1 млн рублей - для земли) за год налогоплательщику больше не нужно сдавать декларацию 3-НДФЛ (см. письмо УФНС России по г. Москве от 10.01.2023 N 20-21/000842@, информацию ФНС России от 18.01.2023).

В данном материале идет речь о продаже объектов недвижимого имущества, не являющихся жильем: земельные участки, апартаменты, гаражи, машино-места, нежилые помещения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и др. и (или) доли в них. Порядок налогообложения доходов, возникающих у физлиц при изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд, в данном материале не рассматривается.

Примечание

Какого-либо перечня недвижимого имущества или конкретных критериев отнесения тех или иных объектов к нему законодательство не содержит. Основным, но не единственным, критерием отнесения вещи к недвижимости, как следует из ст. 130 ГК РФ, является "прочная связь объекта с землей".

По вопросу разграничения в целях расчета НДФЛ понятий "жилая недвижимость" и "прочая недвижимость" см. письма Минфина России от 08.02.2018 N 03-04-07/7700 (направлено для сведения и использования в работе письмом ФНС России от 15.02.2018 N ГД-4-11/2924@), от 13.03.2020 N 03-04-07/19131. В частности обращаем внимание, что апартаменты относятся к объектам нежилой недвижимости (см. письмо Минфина России от 17.09.2021 N 03-04-05/75585).

Срок владения

При продаже недвижимости обязанность по уплате налога на доходы физических лиц и представлению в налоговый орган декларации по форме 3-НДФЛ*(1) в общем случае возникает у физического лица, если реализуемая недвижимость находилась в его собственности менее пяти лет (пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. Годом (за исключением календарного года) признается любой период времени, состоящий из 12 месяцев, следующих подряд (п. 3 ст. 6.1 НК РФ).

Это означает, что при возникновении у физического лица права собственности на нежилую недвижимость, например, 20.04.2018, течение срока владения начинается с 21.04.2018, а окончание пятилетнего срока нахождения этого имущества в собственности приходится на 20.04.2023. Соответственно, если данный объект будет реализован, например, 18.02.2023, то на момент его реализации пятилетний срок еще не истечет, а, следовательно, возникнет обязанность по уплате и декларированию НДФЛ.

Если человек владел недвижимостью более пяти лет, НДФЛ при ее продаже уплачивать не нужно. Соответственно, не требуется и подавать декларацию (если не было никаких других доходов, подлежащих декларированию) (см. п. 4 ст. 229 НК РФ, письма Минфина России 14.11.2022 N 03-04-05/110555, от 25.10.2021 N 03-04-05/86082, от 01.06.2021 N 03-04-05/42597, ФНС России от 20.04.2022 N БС-19-11/86@).

Внимание

Данное освобождение применяется независимо от наличия у физического лица статуса налогового резидента РФ (письма Минфина России от 17.05.2023 N 03-04-05/45084, от 29.07.2022 N 03-04-05/73519, от 16.02.2022 N 03-04-05/10789, от 08.12.2021 N 03-04-05/99570).

Пятилетний срок не применяется:

- в отношении нежилой недвижимости, которая до продажи использовалась в предпринимательской деятельности. При реализации такой недвижимости в любом случае возникает обязанность по исчислению и уплате НДФЛ, срок нахождения в собственности при этом роли не играет (абз. 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ, см. также письма Минфина России от 29.03.2022 N 03-04-05/25365, от 05.03.2022 N 03-04-05/16195, от 29.12.2021 N 03-04-05/107571);

- в отношении нежилой недвижимость полученной по наследству или в дар от близкого родственника, в результате приватизации, в результате передачи по договору ренты. Для необложения НДФЛ такой недвижимости срок владения также должен составлять более 3-х лет (п. 3 ст. 217.1 НК РФ);

- при продаже недвижимости, не используемой в предпринимательской деятельности, продавцом, зарегистрированным на территории субъекта РФ, региональным законом которого уменьшен общеустановленный минимальный предельный срок владения недвижимостью, см., например, Закон Республики Алтай от 04.07.2022 N 47-РЗ, Закон Иркутской области от 28.04.2020 N 40-ОЗ и др. (пп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ, см. также письма Минфина России от 28.10.2022 N 03-04-05/104969, от 07.07.2022 N 03-04-05/65464 и N 03-04-05/65467). В настоящее время в региональных законах, содержащих положения об уменьшении минимального предельного срока владения недвижимым имуществом, льготный срок устанавливается от 3 лет до 1 года.

Внимание

Льготный срок, установленный соответствующим региональным законом, применяется только в том случае, если сам продавец (физлицо) зарегистрирован в регионе, где уменьшен общеустановленный минимальный предельный срок владения недвижимостью. См. письма ФНС России от 12.09.2023 N 03-04-07/87163, ФНС России от 19.02.2024 N БВ-4-7/1786@ (п. 6), от 25.10.2022 N БС-4-11/14345@ (согласовано с Минфином России письмом от 17.10.2022 N 03-04-07/100488), от 06.02.2023 N БС-19-11/23@.

Например, Иван Васильевич состоит на учете в налоговом органе региона, в котором льготные сроки владения не предусмотрены, продает объект недвижимости расположенный в другом регионе, где установлен пониженный срок владения - 3 года. При расчете НДФЛ должен применяться общеустановленный срок (5 лет). И наоборот, если недвижимость, которой владеет Иван Васильевич находится в регионе, где не предусмотрены пониженные сроки, а сам Иван Васильевич стоит на учете в налоговом органе региона, в котором установлен пониженный минимальный срок владения, при расчете НДФЛ будет применяться льготный срок.

Минимальный предельный срок владения жильем (5 лет или 3 года) исчисляется с даты регистрации права собственности (письма Минфина России от 07.04.2023 N 03-04-05/31253, от 21.04.2022 N 03-04-07/35782). Однако из этого правила существует ряд исключений. Так, например, у наследника, вступившего в права наследства, право собственности на наследственное имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этих прав (см. письма Минфина России от 12.09.2023 N 03-04-07/87164, от 25.07.2023 N 03-04-07/69247, от 02.09.2022 N 03-04-05/85668, ФНС России от 05.08.2022 N БС-3-21/8313@ и др.).

Если недвижимость приобреталось в собственность долями по разным основаниям, срок нахождения в собственности определяется исходя из условий первичного возникновения права общей долевой собственности на такой объект недвижимого имущества (письмо Минфина России от 25.07.2023 N 03-04-07/69247, от 14.04.2023 N 03-04-05/34012). Например, Ирина Михайловна и ее мама имели в собственности по 1/2 доли в помещении склада (куплен в 2014 году), в 2023 году после смерти матери и вступления в наследство Ирина Михайловна стала единоличным собственником данной недвижимости. Срок нахождения в собственности будет считаться с 2014 года.

В случае если право собственности признано решением суда, минимальный предельный срок владения определяется с даты вступления в силу этого решения (письма Минфина России от 28.03.2022 N 03-04-05/24624, от 04.08.2022 N 03-04-05/75661). Вместе с тем, если решением суда право собственности признано на объект недвижимого имущества, который впоследствии был разделен на новые объекты недвижимого имущества, то срок владения такими новыми объектами исчисляется с даты государственной регистрации на них права собственности (письмо Минфина России от 27.12.2022 N 03-04-05/128260). Если же решением суда сделка по отчуждению недвижимого имущества признана недействительной и применены последствия ее недействительности, то минимальный предельный срок владения исчисляется с даты первичной государственной регистрации на него права собственности (письма Минфина России от 29.12.2021 N 03-04-05/107571, от 16.11.2021 N 03-04-05/92257).

Срок нахождения в собственности земельных участков, полученных в результате раздела, объединения или перераспределения, а также в результате выдела исчисляется с момента государственной регистрации права собственности налогоплательщика на вновь образованные участки. Смотрите, письма Минфина России от 07.04.2023 N 03-04-05/31253, от 29.04.2022 N 03-04-05/40076, от 09.12.2021 N 03-04-05/100153 и др. определения Конституционного Суда РФ от 18.07.2017 N 1726-О и от 13.05.2014 N 1129-О, определения Верховного Суда РФ от 11.04.2018 N 48-КГ17-21, от 19.12.2016 N 53-КГ16-16. При разделе или объединении объектов нежилой недвижимости срок владения новыми объектами также исчисляется с даты государственной регистрации на них права собственности (письма Минфина России от 04.07.2023 N 03-04-05/62245, от 08.12.2022 N 03-04-05/120364, от 05.10.2022 N 03-04-05/96038, от 19.08.2022 N 03-04-07/81087, ФНС России от 22.03.2023 N БС-19-11/79@).

Минимальный предельный срок владения объектами недвижимого имущества, находящимися на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей, исчисляется с даты возникновения права собственности на них в соответствии с законодательством, действовавшим на указанных территориях до вступления в силу Федеральных конституционных законов о принятии данных регионов в состав РФ (письма ФНС России от 06.03.2024 N БС-16-11/69@, от 30.12.2022 N БС-4-11/17910).

______________________________

*(1) За 2023 год 3-НДФЛ представляется по форме, утв. приказом ФНС России от 15.10.2021 N ЕД-7-11/903@. Этим же приказом утвержден порядок заполнения данной формы (далее - Порядок заполнения декларации).

Для начала представим в виде схемы все налоговые ситуации, которые могли сложиться при продаже недвижимости физическим лицом в 2023 году:

            /---------------------------------------------\

            |      Недвижимость продана в 2023 году       |

            \---------------------------------------------/

                  /-------------------------------\ |         /---------------------------------\

                  |   Объект не использовался в    | \--------|     Объект использовался в      |

                  |предпринимательской деятельности|           |предпринимательской деятельности.|

                  \--------------------------------/           |          См. пример N 1         |

                                  |                            \---------------------------------/

         да         /------------------------------------------------\

        /-----------|   Доход от продажи не превышает 250 тыс. руб   |

        |           | (1 млн руб. - для земли) за год. См. пример N 2|

        |           \------------------------------------------------/

        |                         |нет

        |         /----------------------------------\

        |   /-----------------\         /------------/----\

        |  /|Владение > 5 лет.|         |Владение < 5 лет |

        |  || См. пример N 3  |         \-----------------/

        |  |\-----------------/                   |

        |  |                                /-----------------------------------------------------\

        |  |                                | Продавец зарегистрирован на территории субъекта РФ,  |

        |  |                                |   законом которого уменьшен общий 5-ти летний срок   |

        |  |                                |      или в другом регионе, но была получена в        |

        |  |                                |          собственность особым способом:              |

        |  |                                |- по наследству или в дар от близкого родственника*(2)|

        |  |                                |- в результате приватизации                           |

        |  |                                |- в результате передачи по договору ренты             |

        |  |                                \------------------------------------------------------/

        |  |                                 | да                                   |нет

        |  |                    /-----------------------------------\              |

        |  |                    |     На момент продажи находилась   |              |

        |  |       /------------|    в собственности более 3-х лет   |   /--------------------------\

        |  |       |            |(или льготного срока, установленного|--|   Надо рассчитать НДФЛ    |

        |  |       |            |         региональным законом).     |   \---------------------------/

        |  |       |  да        \------------------------------------/          |            |

        |  |       |  См. пример N 4                       /---------------------\ /---------------------------\

        |  |       |                                       | Кадастровая стоимость| |    Кадастровая стоимость   |

 /------------------------\                             | объекта на 01.01.2023| |   объекта на 01.01.2023    |

 | НДФЛ уплачивать не надо.  |                             |      определена      | |не определена См. пример N 7|

 | Декларацию 3-НДФЛ подавать|                             \----------------------/ \----------------------------/

 |       не надо.            |                              |           |                     |

 \---------------------------/                              |           |                     |

                                             /--------------/           |                     |

                                  /----------------------\  /----------------------\        |

                                  | Кадастровая стоимость |  | Кадастровая стоимость |        |

                                  |       объекта         |  |        объекта        |        |

                                  | на 01.01.2023 Х 0,7 > |  | на 01.01.2023 Х 0,7 < |        |

                                  |      цены продажи     |  |      цены продажи     |        |

                                  \-----------------------/  \-----------------------/        |

                                  /----------------------\  /----------------------\ /----------------------\

                                  |  НДФЛ рассчитывается  |  |  НДФЛ рассчитывается  | |  НДФЛ рассчитывается  |

                                  | исходя из кадастровой |  | исходя из цены продажи| | исходя из цены продажи|

                                  |стоимости объекта х 0,7|  |        объекта.       | |        объекта        |

                                  |     См. пример N 5    |  |     См. пример N 6    | |                       |

                                  \-----------------------/  \-----------------------/ \-----------------------/

                                  /-------------------------------------------------------------------------\

                                  |                    Надо подать декларацию 3-НДФЛ                           |

                                  \----------------------------------------------------------------------------/

______________________________

*(2) Родственники по прямой восходящей и нисходящей линии (родители и дети, дедушка, бабушка и внуки), полнородные и неполнородные (имеющими общих отца или мать) братья и сестры (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ, ст. 14 СК РФ).

Итак, при продаже объекта нежилой недвижимости и (или) долей в нем в 2023 году не нужно уплачивать НДФЛ и сдавать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ только если:

- недвижимость находилась в собственности более 5 лет и не использовалась в предпринимательской деятельности;

- продавец недвижимости зарегистрирован на территории субъекта РФ, законом которого установлен пониженный минимальный срок владения, недвижимость не использовалась в предпринимательской деятельности, и срок владения на момент ее продажи превысил установленный льготный срок (пп. 1 п. 6 ст. 217.1);

- недвижимость получена по наследству или в дар от близкого родственника, в результате приватизации, в результате передачи по договору ренты (подп. 1-3 п. 3 ст. 217.1 НК РФ), не использовалась в предпринимательской деятельности, и срок владения на момент ее продажи превысил три года;

- недвижимость не использовалась в предпринимательской деятельности и доход от ее продажи не превышает 250 тыс. рублей (1 млн рублей - для земли) за год (п. 4 ст. 229 НК РФ в редакции Федерального закона от 02.07.2021 N 305-ФЗ). Подробнее см. в разделе "Как рассчитать суммы НДФЛ. ШАГ 2" этого материала.

Во всех остальных ситуациях факт продажи недвижимого имущества, расположенного на территории нашей страны, для любого физического лица (в том числе несовершеннолетнего*(3)) влечет за собой возникновение обязанности по уплате НДФЛ и представлению в налоговый орган соответствующей декларации (пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 229 НК РФ).

______________________________

*(3) В силу ст. 19 и ст. 207 НК РФ нормы главы 23 НК РФ в равной мере применяются ко всем физическим лицам независимо от их возраста. Кроме того, в силу ст. 60 СК РФ ребенок имеет право на доходы, получаемые им, в том числе на доходы от продажи жилой недвижимости и долей в ней. При этом лица, выступающие в качестве законных представителей физического лица в соответствии с гражданским законодательством РФ (родители, усыновители, попечители), признаются представителями несовершеннолетнего физического лица - налогоплательщика (п. 2 ст. 27 НК РФ, ст. 26 и ст. 28 ГК РФ, письма Минфина России от 30.05.2022 N 03-04-05/50438, от 21.01.2022 N 03-04-05/3340, от 07.09.2021 N 03-04-05/72261, от 13.11.2020 N 03-04-05/99187, от 19.08.2020 N 03-05-06-01/72646, ФНС России от 14.12.2021 N БС-19-11/420@, от 21.10.2020 N БС-4-11/17255 и др.).

Внимание

К сделкам по договору мены (обмен одного объекта недвижимости на другой) применяются правила договора купли-продажи, передача недвижимости по такой сделке означает ее реализацию. Иными словами, если передаваемый по договору мены объект находился в собственности его владельца менее пяти лет (трех лет), у него так же, как и при обычной продаже, возникает обязанность по расчету НДФЛ и представлению декларации (см. письма Минфина России от 18.07.2022 N 03-04-05/68911, от 20.01.2022 N 03-04-05/2876, от 07.08.2020 N 03-04-05/69440, от 28.04.2020 N 03-04-05/34408, от 23.10.2019 N 03-04-05/81288, от 12.07.2019 N 03-04-05/51710, ФНС России от 14.06.2022 N БС-19-11/134@).

При продаже имущества с рассрочкой платежа доход от продажи следует признавать на дату каждого отдельного платежа. Например, нежилое помещение продано в декабре 2022 года за 1 000 000 рублей, по условиям договора купли-продажи платежи за него осуществляются в рассрочку равными долями в течение 4-х месяцев. В декабре 2023 года получен первый платеж в размере 250 000 рублей, остальные платежи будут получены в 2024 году. При расчете НДФЛ за декабрь следует учитывать только платеж 2023 года (только 250 000 рублей), остальной доход будет включен в налоговую базу по НДФЛ 2024 года. См. дополнительно письмо ФНС России от 09.01.2020 N БС-3-11/6@.

Как рассчитать сумму НДФЛ

ШАГ 1

Определим величину дохода от продажи объекта недвижимости (ст. 214.10 НК РФ). Для этого:

1. Кадастровую стоимость*(1) проданного объекта умножим на коэффициент 0,7*(2). Кадастровая стоимость учитывается на 1 января года, в котором объект продан (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

2. Полученную величину сравним с ценой, по которой объект продан (указана в договоре купли-продажи). В дальнейших расчетах будет участвовать наибольшая из этих величин*(3).

Примечание

Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра (https://rosreestr.ru), воспользовавшись сервисом "Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости"

Внимание

Шаг пропускается, если на 1 января года, в котором осуществлена сделка купли-продажи, кадастровая стоимость проданного объекта недвижимости не определена или не содержится в ЕГРН (п. 7 письма ФНС России от 19.02.2024 N БВ-4-7/1786@).

В этом случае для дальнейшего расчета НДФЛ используется цена продажи объекта недвижимости

______________________________

*(1) Если проданный объект находился в общей долевой или общей совместной собственности, кадастровая стоимость дополнительно умножается на размер доли. Например, продано помещение, находившееся в общей долевой собственности двух лиц, каждое из которых имело по 1/2 доли в данном помещении. Кадастровая стоимость помещения - 5 000 000 рублей. При расчете каждому из бывших владельцев следует учитывать кадастровую стоимость в размере 2 500 000 рублей (5 000 000 рублей х 1/2).

Аналогичным образом определяется показатель кадастровой стоимости при продаже недвижимости в рассрочку. Т.е. если в 2023 году получена оплата, к примеру, в размере 25% стоимости проданного объекта, то и показатель кадастровой стоимость нужно рассчитывать пропорционально части полученного платежа. При этом кадастровая стоимость в каждом последующем году получения платежей применяется в размере, определенном на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества См. дополнительно письма Минфина России от 31.01.2020 N 03-04-05/6101, ФНС России от 09.01.2020 N БС-3-11/6@.

Внимание

В общем случае изменение кадастровой стоимости жилья в течение календарного года не учитывается при определении налоговой базы по НДФЛ в этом и предыдущих годах (п. 8 ст. 214.10 НК РФ). Однако если кадастровая стоимость изменена вследствие установления рыночной стоимости объекта, внесенные в ЕГРН сведения о ней нужно учитывать при определении доходов от продажи объекта с даты начала применения для целей налогообложения данных об изменяемой кадастровой стоимости (письмо Минфина России от 04.08.2023 N 03-04-07/73249, направлено для сведения и использования в работе письмом ФНС России от 14.08.2023 N СД-4-11/10424@).

*(2) Следует учитывать, что коэффициент 0,7 может быть уменьшен законом субъекта РФ вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества (пп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Однако в настоящее время таких региональных законов нет.

*(3) Если проданным объектом владели супруги и при этом между ними не заключен брачный договор, предусматривающий раздельный или долевой режим собственности на имущество, то считается, что данная недвижимость находилась в общей совместной собственности (п. 1 ст. 256 ГК РФ и п. 1 ст. 34 СК РФ). При этом не имеет значения, на имя кого из супругов заключен договор купли-продажи, а также на кого из них проданный объект изначально был зарегистрирован. В этой связи для целей НДФЛ полученный от продажи недвижимости доход является для супругов общим. Поэтому они имеют право распределить между собой его сумму в любом соотношении, которое посчитают возможным, в том числе, и в пользу одного из них. Иными словами, супруги могут самостоятельно решить, как именно между ними будет распределяться доход от продажи. Например, договориться о том, что в пользу супруга распределяется 100% полученного дохода, а в пользу супруги 0%, или установить данное соотношение доходов как 50%/50%, 30%/70% и т.д. Смотрите дополнительно письма Минфина России от 22.11.2016 N 03-04-05/68806, от 23.04.2012 N 03-04-05/4-543, от 20.03.2013 N 03-04-05/4-255, ФНС России от 01.09.2014 N БС-3-11/2928@, УФНС России по г. Москве от 15.03.2021 N 20-21/035043@.

Рекомендуем:

Формы документов Примерная форма Заявления о распределении доходов от продажи общего имущества для целей уплаты НДФЛ

ШАГ 2

Определим налоговую базу - величину, с которой необходимо рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости.

Налоговая база рассчитывается по одной из двух формул (п. 3 ст. 210, пункты 1 - 2 ст. 220 НК РФ):

Внимание

Нерезиденты данными формулами воспользоваться не могут, поскольку они не имеют права на имущественные налоговые вычеты (п. 3 ст. 210 НК РФ, см. также письма Минфина России от 29.07.2022 N 03-04-05/73519, от 30.03.2022 N 03-04-05/26058, от 21.01.2020 N 03-04-05/3043). Продавец - нерезидент должен уплатить в бюджет НДФЛ с полной суммы продажи и подать в ИФНС декларацию по форме 3-НДФЛ.

Формула 1

НБ = доход от продажи - имущественный вычет*(4)

______________________________

*(4) Имущественный вычет при продаже нежилой недвижимости предоставляется в размере доходов от продажи, но не более 250 000 рублей. Исключение - земельные участки, для них предельный размер вычета составляет 1 000 000 рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Если проданный объект находился в общей долевой собственности, вычет распределяется между совладельцами пропорционально их доле. Если же собственность была совместной, супруги могут распределить между собой имущественный вычет в любом соотношении, которое посчитают возможным, в том числе всю сумму вычета применить в пользу одного из них (пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ, письмо ФНС России от 03.03.2021 N БС-3-11/1545@).

Рекомендуем:

Формы документов Примерная форма Заявления о распределении имущественного вычета при продаже супругами объекта недвижимости, для целей уплаты НДФЛ

Вместе с тем, если доля продается как самостоятельный объект (по отдельному договору купли-продажи), при сохранении других долей в собственности прежних владельцев, имущественный вычет предоставляется бывшему владельцу в полной сумме - 250 000 руб. (1 млн руб. - если речь идет о земле) (п. 4.1 постановления КС РФ от 13.03.2008 N 5-П, письма Минфина России от 05.06.2019 N 03-04-05/41146, от 31.05.2019 N 03-04-05/39880, от 17.05.2019 N 03-04-05/35655, от 08.05.2019 N 03-04-05/33858, ФНС России от 03.03. 2021 N БС-3-11/1545@, от 22.04.2015 N БС-4-11/6911@).

При продаже имущества с рассрочкой платежа имущественный налоговый вычет применяется к таким доходам только один раз, вне зависимости от количества налоговых периодов, в которых налогоплательщику поступают денежные средства в счет рассрочки платежа за проданное имущество (письмо ФНС России от 09.01.2020 N БС-3-11/6@).

Формула 2

НБ = доход от продажи - сумма расходов*(5)

*(5) Учитывается сумма расходов, связанных с покупкой продаваемого объекта недвижимости. Обычно это цена, по которой данное имущество было когда-то приобретено, в том числе за счет средств жилищного сертификата (см. письма Минфина России от 13.10.2021 N 03-04-05/82851, от 20.03.2020 N 03-04-05/21953, от 25.12.2019 N 03-04-05/101450), но могут быть и другие расходы, например, на погашение процентов по кредиту, взятому на покупку проданного объекта (см. письма Минфина России от 28.12.2022 N 03-04-05/128452, от 06.10.2022 N 03-04-05/96416, от 29.12.2021 N 03-04-05/107500, ФНС России от 14.12.2021 N БС-19-11/420@). Кроме того, наследник (одаряемый) вправе уменьшить доход от продажи имущества на документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) при условии, что наследодатель (даритель) не использовал право на имущественный вычет при приобретении данного имущества (абз. 18 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, см. также письма Минфина России от 01.12.2021 N 03-04-05/97350, от 22.10.2021 N 03-04-05/85681, ФНС России от 20.04.2022 N БС-19-11/86@).

Уменьшение суммы облагаемых налогом доходов на сумму расходов на риэлторские услуги, страхование имущественных интересов участника долевого строительства, ремонт, приобретение строительных инструментов, оплату услуг по подготовке объекта недвижимого имущества к последующей продаже НК РФ не предусмотрено (письма Минфина России от 10.08.22 N 03-04-05/77704, от 23.08.2021 N 03-04-05/67768, от 27.01.2020 N 03-04-05/4689, от 12.09.2019 N 03-04-05/70380, от 10.09.2019 N 03-04-05/69758, от 05.09.2019 N 03-04-05/68709).

Если имущество находилось в общей долевой собственности, расходы, связанные с покупкой, распределяются между бывшими совладельцами пропорционально их доле, в проданном объекте (письмо Минфина России от 09.08.2013 N 03-04-05/32309). Если же реализованная недвижимость принадлежала супругам на праве совместной собственности, такие расходы распределяются между мужем и женой по их договоренности, в любом удобном им соотношении.

Рекомендуем:

Формы документов Примерная форма Заявления о распределении расходов, связанных с приобретением супругами проданного объекта недвижимости, для целей уплаты НДФЛ

Налогоплательщик-продавец самостоятельно решает, какую из формул использовать, в зависимости от того, какой способ расчета выгоднее лично для него. Следует учитывать, что применить вторую формулу можно только в том случае, если расходы, связанные с покупкой реализуемой недвижимости, действительно имели место (она не была приватизирована и т.п.). Кроме того, эти расходы продавец должен подтвердить документами (договором купли-продажи, инвестиционным договором, квитанциями, чеками и т.п.).

Также при применении первой формулы необходимо знать, что при продаже нескольких объектов нежилой недвижимости уменьшить полученный доход можно только на сумму вычета (первая формула) в размере, не превышающем в целом по всем этим объектам 250 000 рублей (1 000 000 рублей - если речь идет о земельных участках). Т.е. если в календарном году, например, проданы кладовка за 400 000 рублей и машино-место, за 200 000 рублей, то общий доход от их продажи - 600 000 рублей можно уменьшить только на 250 000 рублей. А вот расходы, понесенные на покупку данных объектов (вторая формула) можно учесть в полной сумме. Кроме того, в такой ситуации не запрещено при расчете налога в отношении одного объекта воспользоваться первой формулой (уменьшить доход на 250 000 рублей), а в отношении другого - второй (уменьшить доход на расходы, связанные с покупкой). См. дополнительно письма Минфина России от 24.12.2021 N 03-04-05/105542, от 03.03. 2021 N БС-3-11/1545@.

Внимание

Имущественный вычет не применяется к доходам от продажи недвижимого имущества, которое использовались в предпринимательской деятельности. Кроме того, доходы от продажи такой недвижимости нельзя уменьшить на сумму расходов, связанных с ее приобретением. Исключение - продажа недвижимости, полученной при ликвидации иностранной организации (прекращении (ликвидации) иностранной структуры без образования юридического лица) (см. пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ). См. дополнительно письмо Минфина России от 17.07.2023 N 03-04-05/66715. При продаже нежилой недвижимости, которая использовалась в предпринимательской деятельности, НДФЛ следует уплачивать с полной стоимости продажи:

НБ = доход от продажи

Дополнительно см. письма Минфина России от 20.12.2021 N 03-04-05/103776, от 10.09.2021 N 03-04-05/73524, от 02.08.2021 N 03-04-05/61587, определения Конституционного Суда РФ от 27.02.2018 N 528-О, от 29.03.2016 N 487-О.

Если величина, полученная в результате применения любой из формул, примет отрицательное значение или будет равна нулю, НДФЛ в бюджет уплачивать не нужно (п. 3 ст. 210 НК РФ).

ШАГ 3

Рассчитаем сумму НДФЛ, подлежащую уплате в бюджет.

При положительном значении налоговой базы сумма НДФЛ подлежащего уплате в бюджет, рассчитывается по формуле:

НДФЛ = НБ х 13%*(6)

Сумма НДФЛ исчисляется в полных рублях. Сумма налога менее 50 копеек отбрасывается, а сумма налога 50 копеек и более округляется до полного рубля (п. 6 ст. 52 НК РФ).

Заявленный в декларации НДФЛ должен быть уплачен в бюджет не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи объекта недвижимости (п. 4 ст. 228 НК РФ).

______________________________

*(6) 13% - это ставка НДФЛ, которая используется при расчете налога физическими лицами - резидентами РФ (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). Физические лица, не являющиеся налоговыми резидентами РФ, НДФЛ с дохода от продажи недвижимости рассчитывают с применением ставки 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ, письма Минфина России от 24.06.2021 N 03-04-05/49855, от 12.11.2021 N 03-04-05/91444).

Здесь и далее в данном материале для удобства восприятия информации мы будем говорить о ставке 13%.

Примеры ситуаций продажи объектов недвижимости в 2023 году

Пример 1. В 2011 году Наталья Ивановна приобрела здание цеха за 5 000 000 рублей. В 2023 году цех был продан за 5 500 000 рублей. В течение всего срока владения Наталья Ивановна сдавала здание в аренду. Кадастровая стоимость этого цеха на 01.01.2023 составила 5 000 000 рублей.

Рассчитаем НДФЛ (несмотря на то, что цех находится в собственности более 5 лет, обязанность по уплате НДФЛ остается, т.к. цех использовался в предпринимательской деятельности):

Шаг 1:

5 000 000 рублей (кадастровая стоимость) х 0,7 = 3 500 000 рублей;

3 500 000 рублей < 5 500 000 рублей (цена продажи цеха), следовательно, далее в расчете в качестве дохода от продажи используем наибольшую из сумм - 5 500 000 рублей (цена продажи цеха).

Шаг 2:

В данном случае налоговая база будет равна цене продажи цеха (прав на имущественный вычет и учет расходов, связанных с приобретением нет, т.к. цех использовался в предпринимательской деятельности):

НБ = 5 500 000 рублей.

Шаг 3:

НДФЛ к уплате в бюджет равен:

5 500 000 рублей х 13% = 715 000 рублей.

Пример 2. В августе 2021 года Игорь Анатольевич купил гараж, в апреле 2023 года гараж был продан за 220 тысяч рублей. Кадастровая стоимость гаража - 200 тыс. рублей. В течение срока владения Игорь Анатольевич не использовал гараж в предпринимательской деятельности. В такой ситуации уплачивать НДФЛ и сдавать налоговую декларацию не нужно (доход от продажи не превышает размер имущественного вычета - 250 тыс. рублей).

Пример 3. В ноябре 2016 года Ольга Леонидовна приобрела земельный участок, в январе 2023 года участок был продан. В течение срока владения участком Ольга Леонидовна не использовала его в предпринимательской деятельности. В такой ситуации уплачивать НДФЛ и сдавать налоговую декларацию не нужно (участок в собственности более 5 лет).

Пример 4. Ольга Юрьевна проживает на территории Иркутской области, в феврале 2020 года купила нежилое помещение, расположенное в указанном регионе. В октябре 2023 года помещение было продано. В предпринимательской деятельности помещение не использовалось. Так как продажа недвижимости осуществлялась на территории Иркутской области, где в 2023 году применялся специальный, установленный региональным законом (см. Закон Иркутской области от 28.04.2020 N 40-ОЗ), пониженный минимальный срок владения и с момента покупки фактически прошло более 3-х лет (3-х летний срок истек в феврале 2023 года), обязанности по уплате НДФЛ и представлению декларации у Ольги Юрьевны не возникает.

Пример 5. Илья Андреевич в 2023 году получил по наследству нежилое помещение в офисном здании. Документы, подтверждающие расходы наследодателя на приобретение этого помещения, не сохранились. Через несколько месяцев в 2023 году помещение было продано за 1 200 000 рублей. В предпринимательской деятельности помещение не использовалось. Кадастровая стоимость этого помещения на 01.01.2023 составила 2 000 000 рублей.

Рассчитаем НДФЛ:

Шаг 1:

2 000 000 рублей (кадастровая стоимость) х 0,7 = 1 400 000 рублей;

1 400 000 рублей > 1 200 000 рублей (цена продажи помещения), следовательно, далее в расчете в качестве дохода от продажи используем 1 400 000 рублей. Сумма, за которую помещение продано (1 200 000 рублей), значения не имеет.

Шаг 2:

В данном случае налоговая база может быть определена только по первой формуле (помещение получено по наследству, документов, подтверждающих расходы наследодателя, нет, соответственно, нет и расходов на покупку):

НБ = 1 400 000 рублей - 250 000 рублей (максимальный вычет на продажу) = 1 150 000 рублей.

Шаг 3:

НДФЛ к уплате в бюджет равен:

1 150 000 рублей х 13% = 149 500 рублей.

Пример 6. В 2023 году Ирина Николаевна получила акт приема-передачи и свидетельство о праве собственности на кладовку, расположенную между этажами в строящемся доме. В соответствии с договором участия в долевом строительстве стоимость кладовки составила 800 000 рублей. Все документы, подтверждающие покупку (договор участия в долевом строительстве, банковская выписка, платежки), у нее сохранились. В конце 2023 года кладовка была продана за 1 200 000 рублей. В предпринимательской деятельности помещение кладовки не использовалось. Кадастровая стоимость данного нежилого помещения на 01.01.2022 составила 900 000 рублей.

Рассчитаем НДФЛ:

Шаг 1:

900 000 рублей (кадастровая стоимость) х 0,7 = 630 000 рублей;

630 000 рублей < 1 200 000 рублей (цена продажи кладовки), следовательно, далее в расчете в качестве дохода от продажи используем наибольшую из сумм - 1 200 000 рублей (цена продажи кладовки).

Шаг 2:

Для расчета налоговой базы можно использовать любую из приведенных формул. При выборе первой из них расчет будет таким:

НБ = 1 200 000 рублей - 250 000 рублей (вычет на продажу) = 950 000 рублей.

При выборе второй формулы расчет будет выглядеть следующим образом:

НБ = 1 200 000 рублей - 800 000 рублей (расходы, связанные с покупкой проданной кладовки) = 400 000 рублей.

Шаг 3:

При выборе первой формулы НДФЛ к уплате составит:

НДФЛ = 950 000 рублей х 13% = 123 500 рублей.

При выборе второй формулы сумма налога к уплате будет равна:

НДФЛ = 400 000 рублей х 13% = 52 000 рублей.

Очевидно, что в данном случае Ирине Николаевне для определения налоговой базы выгоднее выбрать вторую формулу.

Пример 7. Сергей Андреевич в начале 2023 года купил нежилое помещение за 150 000 рублей. Документы, подтверждающие этот факт, сохранены. В середине 2023 года объект был продан за 250 000 рублей. На 1 января 2023 года кадастровая стоимость проданного помещения не определена. В предпринимательской деятельности оно не использовалось.

Рассчитаем НДФЛ:

Шаг 1 пропускаем, так как кадастровая стоимость проданного помещения не определена. В расчете в качестве дохода от продажи используется цена, за которую недвижимость продана - 250 000 рублей.

Шаг 2:

Налоговая база по первой формуле рассчитывается так:

НБ = 250 000 рублей - 250 000 рублей (вычет на продажу) = 0 рублей.

Налоговая база по второй формуле будет рассчитана так:

250 000 рублей - 150 000 рублей (расходы, связанные с покупкой проданного помещения) = 100 000 рублей.

Шаг 3:

При выборе первой формулы НДФЛ к уплате в бюджет не будет, так как налоговая база равна нулю. Если же использовать вторую формулу, налог к уплате составит:

100 000 рублей х 13% = 13 000 рублей.

Мы видим, что в подобной ситуации выгоднее использовать для расчета налоговой базы именно первую формулу.

Как заполнить и подать декларацию по НДФЛ

Декларация по форме 3-НДФЛ представляется в налоговый орган по месту жительства продавца, т.е. по месту его постоянной прописки. Подача декларации осуществляется не сразу после совершения сделки купли-продажи, а по окончании года, в котором такая сделка состоялась (не ранее 1 января следующего года).

Последний день подачи декларации - 30 апреля года, следующего за годом, в котором была продана недвижимость (п.1 ст. 229 НК РФ). Поскольку 30 апреля в 2024 году выпадает на выходной день, воскресенье, то, с учетом ст. 6.1 НК РФ, последний срок подачи декларации переносится на 2 мая 2024 года.

Декларация может быть передана в налоговый орган продавцом недвижимости как лично, так и через представителя (лицо, которому выдана нотариально заверенная доверенность на право подать декларацию) (п. 4 ст. 80, ст. 26, п. 3 ст. 29 НК РФ). Кроме того, для представления в инспекцию декларации можно воспользоваться услугами Почты России (в этом случае не забудьте составить опись вложений), МФЦ или сервисом "Личный кабинет налогоплательщика" на сайте ФНС России (декларация и соответствующие документы будут направлены в электронной форме).

Для удобства заполнения формы 3-НДФЛ можно использовать программу "Декларация", размещенную и доступную для скачивания на официальном сайте ФНС России www.nalog.ru в разделе "Программные средства" / "Декларация", позволяющую автоматически формировать нужные листы формы 3-НДФЛ. В процессе заполнения данных программа автоматически проверяет их корректность и рассчитывает необходимые показатели, проверяет правильность исчисления вычетов и суммы налога, что уменьшает вероятность появления ошибки, а также формирует документ для предоставления в налоговый орган (см. также письмо ФНС России от 27.01.2020 N БС-3-11/562@). Кроме того, декларацию можно заполнить в онлайн-режиме через сервис "Личный кабинет налогоплательщика", в этом случае программное обеспечение автоматически переносит в декларацию персональные сведения о налогоплательщике, суммы полученного им дохода и уплаченного НДФЛ, что позволяет избежать ошибок при заполнении декларации (письмо ФНС России от 20.04.2022 N БС-17-11/81@).

Внимание

От имени несовершеннолетних детей декларация представляется их законными представителями (родителями, усыновителями, попечителями).

При этом в представленных от имени детей декларациях родители (усыновители, попечители) вправе заявить имущественный налоговый вычет (250 000 рублей/1 000 000 рублей), в размере, соответствующем доле (см. письма Минфина России от 13.11.2020 N 03-04-05/99187, от 18.02.2019 N 03-04-05/10013, от 15.02.2019 N 03-04-05/9575, ФНС России от 14.12.2021 N БС-19-11/420@). Уплату налога от имени ребенка осуществляет также его родитель, он же несет и ответственность за неуплату налога в бюджет (письмо УФНС России по г. Москве от 16.04.2012 N 20-14/033206@).

За непредставление декларации налагается штраф в размере 5% от суммы НДФЛ, причитающейся к оплате в бюджет. Штраф взимается за каждый полный или неполный месяц, в котором декларация не была представлена (начиная с мая). Общая сумма штрафа:

- не может превышать 30% от причитающегося к оплате НДФЛ;

- не может быть менее 1 000 рублей (см. ст. 119 НК РФ).

В настоящее время удобнее всего заполнять декларацию через сервис "Личный кабинет налогоплательщика" (www.nalog.ru). Рассмотрим подробно как воспользоваться данным сервисом.

1. На Титульном листе нужно выбрать вкладку "Заявить доход".

2. Далее выбрать один из предложенных вариантов, например, "Подать декларацию 3-НДФЛ".

3. Следующая страница заполняется сервисом автоматически, нужно проверить данные и при необходимости внести изменения или дополнения. Если декларация предоставляется повторно (уточненная декларация) следует убрать галочку "Подаю первичную декларацию" и указать номер корректировки, т.е. какая по счету уточненная декларация подается (первичная декларация при этом в подсчет не включается).

4. На следующей странице нужно выбрать источник полученного дохода, т.е. покупателя, которому была продана недвижимость. Если данные об этом лице в системе отсутствуют, информацию нужно добавить самостоятельно, нажав на кнопку "Добавить источник дохода". Затем, в предложенном окне выбираем тип лица, которым является покупатель и вносим информацию о его наименовании или Ф.И.О., нажать кнопку "Добавить"

5. Указать код дохода - 1510 и внести сведения о цене, за которую продана помещение недвижимость. Если проданная недвижимость покупалась после 2016 года, надо поставить соответствующую галочку и выбрать объект из предложенного списка, затем повторно указать цену продажи, а ниже данные о кадастровой стоимости на 1 января 2023 года. После чего выбирается вариант получения вычета (формула 1 или 2).

6. На следующей странице нужно выбрать все виды вычетов право на которые имеется у физлица в 2023 году, нажать "Дальше" и заполнить соответствующую информацию об этих вычетах.

7. На странице "Возврат переплаты" будет указано, что доступной переплаты у Вас нет, это абсолютно верно, т.к. декларация подается не с целью возврата налога, а с целью уплаты его в бюджет.

8. Далее, на странице "Документы" нужно приложить электронные файлы всех имеющихся документов (см. ниже раздел "Какие документы приложить к декларации" данного материала"). Отметим, что документы можно "дослать" в инспекцию и позже, уже после отправки декларации.

9. На завершающей странице сервиса можно скачать PDF файл с сформированной в бумажном виде декларацией, проверить еще раз корректность заполнения сведений и при необходимости распечатать декларацию.

10. Если все в порядке, ввести пароль к сертификату ЭП и нажать кнопку "Отправить".

Какие документы приложить к декларации

НК РФ не содержит положений, обязывающих налогоплательщиков, продавших имущество, прикладывать к декларации по форме 3-НДФЛ какие-либо документы, подтверждающие суммы полученных ими доходов. В то же время должностное лицо налогового органа, проводящее налоговую проверку, вправе истребовать у налогоплательщика необходимые для проверки документы (п. 1 ст. 93 НК РФ). На наш взгляд, для сокращения сроков проверки целесообразно представить сразу вместе с декларацией:

- копию договора купли-продажи недвижимости;

- копии платежных документов, подтверждающие уплату продавцу денежных средств (расписка покупателя, чеки квитанции и т.п.).

Если при расчете НДФЛ учитываются расходы, связанные с приобретением объекта недвижимого имущества, к декларации, соответственно прикладываются документы, такие расходы подтверждающие, например:

- копия договора купли-продажи на покупку реализуемого объекта недвижимости;

- копии платежных документов, подтверждающие уплату денежных средств при покупке недвижимости (расписка продавца, чеки, квитанции, банковские документы и т.п.);

На этих копиях продавцу следует сделать надпись "Копия верна", указать дату и проставить собственноручную подпись.

Лазукова Екатерина
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Профессиональный бухгалтер