Раздел земельного участка (с введенным МКД), выделенного под строительство нескольких домов: что надо учесть

Раздел земельного участка (с введенным МКД), выделенного под строительство нескольких домов: что надо учесть

Определение СКЭС Верховного Суда РФ от 4 июня 2024 г. N 305-ЭС23-29925

Тройка судей Верховного Суда РФ отправила на пересмотр дело об оспаривании отказа ОМСУ в разделе земельного участка:

- ОМСУ предоставил застройщику участок в аренду под строительство двух МКД,

- после сдачи в эксплуатацию первого МКД и передачи квартир дольщикам застройщик попросил разделить участок на два - один под эксплуатацию новостройки, а второй - под строительство.

ОМСУ отказал в предоставлении данной муниципальной услуги, поскольку - 1. при "посадке" координат характерных точек границ земельного участка согласно предложенной застройщиком схеме выявлено несоответствие заявленной и фактической площади земельного участка; 2. площади образуемых земельных участков ниже минимальных размеров участков в соответствии с местными ПЗЗ; 3. схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории не соответствует утвержденному проекту планировки.

Суды признали отказ ОМСУ незаконным. При этом в апелляционную инстанцию с жалобами заявились граждане - собственники квартир в построенном доме, категорически не согласные с предложенным разделом участка (соответствующий отказ на раздел подтвержден решением ОСС). Суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу, однако, что у граждан - собственников квартир в построенном на спорном участке МКД нет права на обжалование решения суда , поскольку это решение не принято непосредственно о правах и обязанностях указанных граждан.

Отменяя состоявшиеся судебные акты, Верховный Суд РФ указал на следующее:

- в данном случае земельный участок под построенным МКД не перешел в собственность граждан - владельцев квартир в доме, потому что земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, следовательно, земля под МКД находится в муниципальной собственности (п. 67, 68 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22). Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона N 189-ФЗ, собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под МКД, а собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме;

- поэтому собственники помещений в МКД вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 ГрК РФ), и даже предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.;

- при этом застройщик тоже не вправе произвольно и по своему усмотрению осуществлять преобразование исходного участка без соблюдения прав и законных интересов лиц, чьими правами данный участок обременен. Действия застройщика по разделу спорного исходного участка застрагивают права и законные интересы собственников помещений в МКД, введенном в эксплуатацию;

- пунктом 4 ст. 11.2 Земельного кодекса предусмотрено, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки;

- между тем, суды не проверили, соблюдено ли требование п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса о получении согласия землепользователей - собственников помещений в МКД на раздел участка, а их вывод том, что решение суда не принято о правах и обязанностях граждан (подателей жалоб) - собственников помещений в МКД и землепользователей исходного участка - является неправомерным;

- при рассмотрении настоящего спора о возможности раздела земельного участка суды не учли положений ГрК РФ, регламентирующих правила застройки земельных участков, не исследовали вопросы, касающиеся формирования спорного земельного участка с учетом цели его использования в соответствии с проектной документацией, и не проверили, каким образом при проектировании строительства домов предусмотрена схема планировочной организации земельного участка, отведенного под застройку, с учетом необходимости обеспечения обоих МКД коммуникациями и инфраструктурой (элементами озеленения, асфальтированными подъездными путями и тротуарами, парковкой для автотранспорта, игровыми площадками, контейнерной площадкой по месту накопления ТКО и т.д.),

- более того, застройщик не доказал (со ссылкой на нормы земельного и градостроительного законодательства), что для завершения строительства второго дома требуется раздел исходного земельного участка;

- кроме того, по смыслу ст. 11.9 Земельного кодекса образование земельных участков не должно приводить к препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать установленные федеральными законами требования о недопустимости вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, о необходимости обеспечения доступа к территории общего пользования. Суды же не учли, что исходный земельный участок имеет один въезд с территории общего пользования к двум домам, и согласно предложенной застройщиком схеме раздела участка единственный проезд с территории общего пользования будет расположен в границах участка, где находится незавершенный строительством объект, к уже возведенному МКД самостоятельного проезда с территории общего пользования не предусмотрено. Между тем образование земельных участков путем раздела исходного участка без учета соблюдения требования обеспечения самостоятельного доступа к землям общего пользования повлечет необходимость установления сервитута на часть одного из образуемых участков;

- в случае, если земельный участок сформирован для строительства двух и более домов с общими коммуникациями, объектами инфраструктуры и является неделимым с учетом соблюдения требований градостроительного и земельного законодательства, после завершения строительства одного из запланированных домов такой участок не переходит в собственность только собственников помещений в этом доме. Право общей долевой собственности на такой участок приобретут все собственники помещений многоквартирных домов, возведенных на неделимом участке;

- с учетом изложенного для правильного разрешения спора судам следовало установить, является ли спорный участок делимым (неделимым), и возможен ли его раздел в соответствии с положениями действующего земельного, градостроительного и жилищного законодательства с учетом возведенной на нем инфраструктуры и с соблюдением прав и законных интересов как собственников помещений в МКД, введенном в эксплуатацию, так и будущих собственников помещений в строящемся МКД.