Приложение N 30

Приложение N 30
к Указу Главы Республики
Саха (Якутия)
от 26 декабря 2016 г. N 1600

Подпрограмма
"Формирование рынка арендного жилья и наемных домов"

Паспорт подпрограммы

		Базовый вариант	Интенсивный вариант
	Наименование подпрограммы	Формирование рынка арендного жилья и наемных домов
	Основание для разработки подпрограммы	Указ Президента Российской Федерации от 29 февраля 2012 г. N 600 "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг", приоритетный национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" в Республике Саха (Якутия)
	Соисполнитель подпрограммы	Министерство имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия)	Министерство имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия)
	Цель и задачи подпрограммы	Цель: обеспечение населения доступным жильем путем строительства арендного жилья и наемных домов. Задачи: формирование рынка арендного жилья и наемных домов и развитие некоммерческого арендного жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода	Цель: обеспечение населения доступным жильем путем строительства арендного жилья и наемных домов. Задачи: формирование рынка арендного жилья и наемных домов и развитие некоммерческого арендного жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода
	Целевые индикаторы подпрограммы	Объем ввода арендного жилья, в том числе в наемном доме	Объем ввода арендного жилья, в том числе в наемном доме
	Сроки реализации (этапы) подпрограммы	Подпрограмма будет реализована в 2016 - 2019 годах в 2 этапа. Первый этап - 2016 - 2017 годы. В результате реализации первого этапа будут апробированы и внедрены новые механизмы развития рынка арендного жилья и наемных домов. Второй этап - 2018 - 2019 годы. В результате выполнения второго этапа новые механизмы развития рынка арендного жилья и наемных домов будут внедрены на всей территории Республики Саха (Якутия)	Подпрограмма будет реализована в 2016 - 2019 годах в 2 этапа. Первый этап - 2016 - 2017 годы. В результате реализации первого этапа будут апробированы и внедрены новые механизмы развития рынка арендного жилья и наемных домов. Второй этап - 2018 - 2019 годы. В результате выполнения второго этапа новые механизмы развития рынка арендного жилья и наемных домов будут внедрены на всей территории Республики Саха (Якутия)
	Предельный объем средств на реализацию подпрограммы с разбивкой по годам	Всего - 0,0 тыс. рублей, в том числе: 2012 год - 0,0 тыс. рублей; 2013 год - 0,0 тыс. рублей; 2014 год - 0,0 тыс. рублей; 2015 год - 0,0 тыс. рублей; 2016 год - 0,0 тыс. рублей; 2017 год - 0,0 тыс. рублей; 2018 год - 0,0 тыс. рублей; 2019 год - 0,0 тыс. рублей	Всего - 0,0 тыс. рублей, в том числе: 2012 год - 0,0 тыс. рублей; 2013 год - 0,0 тыс. рублей; 2014 год - 0,0 тыс. рублей; 2015 год - 0,0 тыс. рублей; 2016 год - 0,0 тыс. рублей; 2017 год - 0,0 тыс. рублей; 2018 год - 0,0 тыс. рублей; 2019 год - 0,0 тыс. рублей

I. Характеристика текущего состояния

SWOT-анализ текущего состояния

Сильные стороны	Слабые стороны
Превышение спроса жилья над предложением на рынке жилья. Наличие резервов мощностей строительного комплекса Республики Саха (Якутия)	Слабая организация работ на уровне муниципальных образований. Климатические условия Крайнего Севера, которые обуславливают увеличение сроков строительства и значительное удорожание стоимости строительства квадратного метра жилья в Республике Саха (Якутия) ввиду высоких транспортных затрат, технологических особенностей строительства объектов в сложных климатических условиях вечной мерзлоты, что влечет увеличение стоимости платы за наем жилых помещений
Возможности	Угрозы
Формирование нового сектора в жилищной политике Республики Саха (Якутия). Доступность для граждан найма жилых помещений у собственников жилых домов коммерческого использования. Длительный срок найма жилых помещений и относительная стабильность условий оплаты жилого помещения	Низкая заинтересованность инвесторов. Низкая платежеспособность граждан, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях

Правительство Республики Саха (Якутия) последовательно реализует жилищную политику, направленную на повышение доступности жилья. Ежегодно наращиваются объемы жилищного строительства, за последние пять лет объем ввода жилья увеличился на 80,2%, с 303,0 тыс. кв. м в 2010 году до 546,2 тыс. кв. м в 2015 году.

Согласно статистическим данным число семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях с каждым годом увеличивается:

Средняя цена 1 кв. м жилья в Республике Саха (Якутия) на конец 2015 года составила 71,4 тыс. рублей на первичном рынке и 82,5 тыс. рублей на вторичном рынке жилья.

Несмотря на рост объемов ипотечного жилищного кредитования ориентация на ипотечные механизмы приобретения жилья в собственность не позволила максимально повысить доступность жилья.

У большинства граждан республики с умеренными доходами (то есть доходами ниже средних, но не позволяющими гражданам быть отнесенными к категории малоимущих) материальные возможности для решения жилищной проблемы отсутствуют.

Ипотечное кредитование недоступно слоям населения с умеренными доходами по следующим причинам:

значительный размер первоначального взноса;

высокая ставка процента по негосударственным ипотечным программам;

существующие кредитные обязательства.

Все перечисленные проблемы приводят к тому, что механизмом ипотечного кредитования не могут воспользоваться большинство имеющих потребность в жилье. Короткий срок кредита, первоначальный взнос и высокий процент делают размер выплат по кредиту слишком высоким по сравнению с уровнем доходов большинства граждан. Ипотека лишь несколько ускоряет приобретение жилья для граждан, уже имеющих квартиры или большие накопления.

В Республике Саха (Якутия) есть целая категория граждан, которые не могут или даже не планируют взять ипотечный кредит, но имеют возможность снимать квартиру.

Как показывает мировая практика, главную роль в доступности жилья играет далеко не столько ее стоимость. Жилище как один из фундаментальных активов домашних хозяйств никогда не стоит дешево, но через рыночные институты (например, жилищно-строительные кооперативы, ипотечное кредитование) его доступность может возрасти.

Одним из способов повышения доступности жилья для всех категорий граждан Российской Федерации, в том числе и для Республики Саха (Якутия), является разработка и внедрение механизмов развития рынка арендного жилья и наемных домов.

Согласно зарубежному опыту решения жилищного вопроса населения доля жилья, задействованного на рынке жилищной аренды, является весьма значительной (Франция - около 45%, Германия - около 55%).

В развитых странах государство участвует на рынке аренды жилья: регулирует арендную плату (Чехия, США); субсидирует малоимущих или предоставляет им в аренду социальное жилье (США, Австралия); субсидирует арендодателей, предоставляющих жилье малоимущим; регулирует развитие рынка аренды фискальными методами; привлекает общественные организации для управления арендуемым социальным жильем (Канада, Великобритания); выделяет на льготных условиях земельные участки для строительства жилых многоквартирных домов для социальной и коммерческой аренды (Китай, Бразилия); субсидирует строительство жилья для социального найма (Канада, Китай); организует фонды финансирования строительства и сдачи жилья в аренду (Бразилия, США). Многие из этих государственных мер могут и должны быть применены в Республике Саха (Якутия).

При этом ипотечное кредитование остается и работает как отдельный механизм реализации жилищной политики. Это дает возможность гражданам иметь выбор: купить квартиру или арендовать.

Наемные дома социального использования рассчитаны в основном на граждан с умеренными доходами. Коммерческий наем является альтернативой государственным механизмам жилищной политики. Граждане, очередь на улучшение жилищных условий которых еще не подошла или не имеющие достаточных накоплений и доходов для участия в ипотечных программах, вынуждены снимать жилье у частных владельцев или нанимателей социального жилья. При этом индивидуальный коммерческий наем несколько компенсирует недееспособность действующих механизмов жилищной политики, но эта система не обеспечивает стабильного развития жилищного сектора.

В соответствии с главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации жилые помещения могут предоставляться их собственниками на условиях договора найма: социального и коммерческого найма жилого помещения.

По договору социального найма жилые помещения предоставляются только малоимущим и иным, определенным Федеральным законом, Указом Президента Российской Федерации или Законом субъекта Российской Федерации, категориям граждан, признанным по установленным жилищным законодательством основаниям нуждающимися в жилых помещениях.

По договору коммерческого найма жилые помещения предоставляются любым категориям граждан. Жилищный фонд коммерческого использования формируется из государственного, муниципального и частного жилищных фондов (согласно статье 19 Жилищного кодекса "жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование").

На ценообразование жилых помещений влияют и высокие ставки по кредитам, выдаваемым банками предприятиям строительной индустрии.

Существуют вопросы, которые предполагают строительство жилья для сдачи в наем невыгодным для застройщиков и тем самым являются причинами, сдерживающими появление арендного жилья и наемных домов:

отсутствие должного законодательного регулирования, большие риски как арендодателя, так и арендонанимателя;

сегодня инвестору выгоднее построить новый дом и реализовать квартиры по рыночной, достаточно высокой цене, а не сдавать их внаем, возвращая вложенные средства в течение десятилетия;

среднестатистическая семья не может тратить на аренду выше 30 процентов своего дохода, но этих средств явно не хватит застройщикам. И скорее всего доходное жилье будет пользоваться у граждан популярностью, только если ежемесячная плата за наем будет значительно ниже, чем взносы по ипотеке.

Для этого жилье под наем должно быть жильем экономкласса: с использованием преимущественно серийных проектов с квартирами типовой планировки и минимальной отделкой.

Кроме того, схема сдачи в наем такого жилья должна быть доступной и понятной. С учетом того, что спрос на такой род жилья предполагает быть стабильным, собственник жилья может рассчитывать на стабильный доход от сдачи жилых помещений в наем. К тому же у собственника жилья есть возможность расширить бизнес, создав, как один из вариантов, собственную управляющую компанию для обслуживания арендного жилья и наемного дома, тем самым возникнет возможность получения дополнительного источника для финансовых поступлений.

Наличие арендного жилья и наемных домов в жилищном фонде республики предоставит гражданам, в том числе состоящим на жилищном учете, право выбора условий проживания - приобретать жилье в собственность, неся бремя его содержания, или арендовать жилое помещение у собственника в соответствии с располагаемыми доходами и оказываемой, при наличии оснований, государственной социальной помощью в жилищной сфере.

При формировании системы арендного жилья и наемных домов представляется важным обеспечить выполнение следующих основных требований:

а) доступность для граждан найма жилых помещений у собственников жилых домов;

б) длительный срок найма жилых помещений и относительная стабильность условий оплаты жилого помещения.

II. Цели, задачи и мероприятия подпрограммы

Актуальность решения проблем в сфере развития жилищного строительства и его доступности подчеркивается тем, что несмотря на создание основ функционирования рынка жилой недвижимости, приобрести жилье с использованием рыночных механизмов на сегодняшний день способен ограниченный круг семей с уровнем доходов выше среднего.

Исходя из этого основной целью арендного жилья и наемных домов в Республике Саха (Якутия) является, по базовым и интенсивным вариантам, обеспечение населения доступным жильем, мобильность населения, трудовая миграция;

Отличие интенсивного варианта от базового состоит в увеличении ввода арендного жилья, в т.ч. жилых помещений в наемном доме.

Для решения поставленной цели необходимо сформировать рынок арендного жилья и наемных домов и развить некоммерческий арендный жилищный фонд для граждан, имеющих невысокий уровень дохода.

Основным мероприятием подпрограммы по развитию рынка арендного жилья и наемных домов по базовому и интенсивному вариантам является:

1) совершенствование законодательного регулирования, а также меры государственной поддержки, направленные на строительство жилья в целях предоставления по договору найма жилого помещения в жилищном фонде некоммерческого использования;

2) строительство арендного жилья и наемных домов в Республике Саха (Якутия).

III. Обоснование объемов финансовых ресурсов

Источниками финансирования реализации мероприятий подпрограммы являются:

тыс. рублей

Источник финансирования	Базовый вариант	Интенсивный вариант
Всего:	0,0	0,0
Федеральный бюджет	0,0	0,0
Государственный бюджет Республики Саха (Якутия)	0,0	0,0
- бюджетные ассигнования	0,0	0,0
- бюджетные кредиты	0,0	0,0
Местные бюджеты	0,0	0,0
Внебюджетные источники	0,0	0,0
- государственные гарантии	0,0	0,0
Инвестиционная надбавка	0,0	0,0

IV. Анализ управления подпрограммой

Реализация подпрограммы будет производиться в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации.

Индикаторы
реализации подпрограммы "Формирование рынка арендного жилья и наемных домов"

Наименование индикатора	Единица измерения	2015 год	2016 год	2017 год	2018 год	2019 год
Задача N 1. Формирование рынка арендного жилья и наемных домов и развитие некоммерческого арендного жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода
Объем ввода арендного жилья, в том числе:	кв. м	0	0	3 800	0	0
В наемных домах	кв. м	0	0	1 100	0	0