Вопрос: Об освобождении от обложения НДС работ подрядчика при строительстве жилого дома по договору строительного подряда с использованием счетов эскроу (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2024 г.)

С 01.04.2025 Федеральным законом от 08.08.2024 N 283-ФЗ перечень не облагаемых НДС операций в п. 3 ст. 149 НК РФ дополняется подп. 23.2, согласно которому не подлежат налогообложению работы подрядчика, выполняемые на основании договора строительного подряда, заключенного с физическим лицом в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2024 N 186-ФЗ "О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу".

Индивидуальный предприниматель находится на УСН с объектом налогообложения "доходы", доходы за 9 месяцев 2024 года - 200 млн руб. ИП работает с использованием счетов эскроу.

В период с 01.01.2025 по 01.04.2025 данные операции надо облагать НДС?

Если за 2024 год доход, учитываемый при исчисления "упрощенного" налога, превысит 60 млн руб., то ИП начиная с 01.01.2025 должен исполнять обязанности плательщика НДС, в том числе уплачивать НДС, независимо от размера дохода за 2025 год.

Организации и ИП, применяющие УСН, вправе на общих основаниях пользоваться положениями ст. 149 НК РФ.

Так, на основании подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ освобождены от обложения НДС операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них.

В целях применения данного освобождения важно, чтобы жилой дом был пригоден для постоянного проживания граждан (письма Минфина России от 25.12.2020 N 03-07-11/114136, ФНС России от 17.07.2012 N ЕД-4-3/11746@).

Согласно официальной точке зрения операции по реализации недостроенного жилого дома не подпадают под действие освобождения, предусмотренного подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ (письмо Минфина России от 26.10.2020 N 03-07-10/93113).

Начиная с 01.04.2025 на основании подп. 23.2 п. 3 ст. 149 НК РФ, введенного Федеральным законом от 08.08.2024 N 283-ФЗ, будут освобождаться от обложения НДС работы подрядчика, выполняемые на основании договора строительного подряда, заключенного с физическим лицом в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2024 N 186-ФЗ "О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу".

Законодатели в пояснительной записке к проекту Федерального закона N 471415-8, который превратился в Закон N 283-ФЗ, отметили, что изменение разработано в целях установления порядка налогообложения услуг, оказываемых подрядными организациями, осуществляющими строительство индивидуальных жилых домов с применением счетов эскроу, аналогично порядку налогообложения застройщиков, осуществляющих привлечение средств граждан по договорам участия в долевом строительстве. Речь идет о подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ.

Таким образом, если ИП на УСН в качестве подрядчика выполняет работы на основании договора строительного подряда, заключенного с физическим лицом по правилам, установленным Законом N 186-ФЗ, то с 01.04.2025 в отношении указанных работ срабатывает освобождение от обложения НДС, предусмотренное подп. 23.2 п. 3 ст. 149 НК РФ.

В период с 01.01.2025 по 31.03.2025 освобождение не работает, в этот период ИП на УСН с доходом за 2024 год более 60 млн руб. выполняет обязанности плательщика НДС с применением на свое усмотрение пониженной (5 или 7%) или общеустановленной (20%) ставки.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Давыдова Ольга

Ответ прошел контроль качества

15 октября 2024 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной устной консультации, оказанной в рамках услуги Советы экспертов. Проверки, налоги, право. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.