Вопрос: НДС у управляющей компании на УСН в 2025 году. Управляющей компанией заключен агентский договор в качестве принципала (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2024 г.)

Управляющая компания (УСН) и организация заключили агентский договор об осуществлении за вознаграждение расчетов, начисления и сбора платежей с жителей домов, находящихся в управлении управляющей организации. Тем самым управляющая компания начисление и выставление квитанций не производит, делает это третье лицо (агент). Ежемесячно агент за вычетом своего вознаграждения переводит управляющей компании собранные от жителей денежные средства. В сумму денежных средств, которые переводит агент управляющей компании, входят денежные средства для подрядчиков за оказание услуг по уборке лестничных клеток, уборке придомовой территории, обслуживание лифтов и т.д.

С 01.01.2025 вступает в силу Федеральный закон от 12.07.2024 N 176-ФЗ, согласно которому управляющие компании будут обязаны уплачивать НДС, если сумма доходов превысила 60 миллионов рублей.

В случае, если управляющая компания и агент внесут в агентский договор изменения в части того, что указанные средства для подрядчиков за оказание услуг по уборке лестничных клеток, уборке придомовой территории, обслуживание лифтов и т.д. будут перечисляться агентом напрямую в адрес подрядчиков, соответственно, на счете управляющей компании эти средства не отразятся, тем самым доход управляющей компании уменьшится, то будет ли это основанием для снижения суммы НДС с 01.01.2025?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

Планируемый порядок расчетов не влияет на величину налоговых обязательств по НДС.

Обоснование позиции:

Налогоплательщики, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, а также внереализационные доходы (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Указанные доходы определяются в порядке, установленном пп. 1, 2 ст. 248 НК РФ. При определении объекта налогообложения не учитываются доходы, перечисленные в п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ.

В соответствии с подп. 4 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения в целях применения УСН не учитываются доходы, полученные товариществами собственников недвижимости, в том числе товариществами собственников жилья, управляющими организациями, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами в оплату оказанных собственникам (пользователям) недвижимости коммунальных услуг, в случае оказания таких услуг указанными организациями, заключившими договоры ресурсоснабжения (договоры об оказании услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами) с ресурсоснабжающими организациями (региональными операторами по обращению с твердыми коммунальными отходами) в соответствии с требованиями, установленными законодательством РФ.

В связи с этим управляющая компания, осуществляющая деятельность по управлению многоквартирным домом, при определении объекта налогообложения не учитывает доходы, полученные от собственников недвижимости в оплату коммунальных услуг, приобретаемых у ресурсоснабжающих организаций и передаваемых собственникам недвижимости по цене приобретения (смотрите также письма Минфина России от 03.07.2020 N 03-11-06/2/57748, от 16.04.2020 N 03-11-11/30386, от 14.02.2019 N 03-11-06/2/8980).

В то же время доходы, полученные от собственников недвижимости в оплату услуг по уборке лестничных клеток, уборке придомовой территории, обслуживание лифтов и пр., не входят в данное исключение и, на наш взгляд, учитываются в целях налогообложения.

С 01.01.2025 организации, применяющие УСН, признаются плательщиками НДС (п. 72 ст. 2 Федерального закона от 12.07.2024 N 176-ФЗ).

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 167 НК РФ, в целях главы 21 НК РФ моментом определения налоговой базы, если иное не предусмотрено пп. 3, 7-11, 13-15 ст. 167 НК РФ, является наиболее ранняя из следующих дат:

- день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;

- день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

Так как пп. 3, 7-11, 13-15 ст. 167 НК РФ для налогоплательщиков, применяющих УСН, не предусмотрено иное, то моментом определения налоговой базы будет или день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав, или день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав в зависимости от того, что наступит раньше.

В письме ФНС России от 28.02.2006 N ММ-6-03/202@ разъясняется, что оплатой, частичной оплатой в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав в целях применения подп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ признается получение денежных средств продавцом или прекращение обязательств иным способом, не противоречащим законодательству.

В материале "НДС: практика исчисления и уплаты (издание седьмое, перераб. и доп.) (Крутякова Т.Л.). - "Издательство АйСи", 2021 г." автор обращает внимание на то, как комитент должен определять момент оплаты реализуемых через комиссионера товаров (работ, услуг). В письме ФНС России от 28.02.2006 N ММ-6-03/202@ указано, что "оплатой, частичной оплатой в счет предстоящих поставок комитентом (доверителем, принципалом) товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав признается оплата, частичная оплата, полученная от покупателя комитентом (доверителем, принципалом) либо его комиссионером (поверенным, агентом) как в денежной, так и в иной форме".

Это значит, что для комитента датой получения предоплаты является не только дата поступления средств на его счет (либо в кассу), но и дата поступления средств на счет (в кассу) его комиссионера. Если, например, комиссионер получил от покупателя предоплату 31 марта 2021 г., то он должен сообщить об этом комитенту. Комитент, в свою очередь, обязан включить сумму полученной комиссионером предоплаты в свою налоговую базу за I квартал 2021 г. и уплатить с нее НДС, независимо от того, когда комиссионер реально перечислит эту сумму комитенту (смотрите также материалы:

- Вопрос: Организация, применяющая общую систему налогообложения, оказывает гостиничные услуги. Заключен ряд агентских договоров, где организация выступает в роли принципала и по которым агенты от своего имени и за счет принципала осуществляют поиск клиентов за агентское вознаграждение. В ряде случаев полученные от заказчиков в качестве предоплаты денежные средства поступают агенту и им перечисляются принципалу в полном объеме (или за вычетом агентского вознаграждения) только после проведения сверки за оказанные услуги принципала с агентом. Обязан ли принципал исчислять НДС с суммы предоплаты, если денежные средства фактически не поступили на его расчетный счет? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2015 г.)

- Вопрос: Организация, применяющая УСНО с объектом налогообложения "доходы минус расходы", заключает агентские договоры с другими организациями - агентами для реализации своего товара, являясь при этом принципалом. По условиям агентского договора денежные средства от клиентов поступают на счет агента в полной сумме. Между агентом и принципалом подписывается отчет, и агент удерживает из полученной суммы агентское вознаграждение. Оставшаяся часть денежных средств перечисляется на расчетный счет принципала... ("Упрощенная система налогообложения: бухгалтерский учет и налогообложение", N 5, май 2014 г.)).

Но в любом случае, даже если средства, причитающиеся подрядчикам, в результате перечисления их агентом напрямую на счета подрядчиков не поступили на счет принципала (не зачислены на счет управляющей компании), то основания для их невключения в налоговую базу по НДС у управляющей компании нет (смотрите также материал: НДС и счет-фактура у принципала (О.В. Давыдова, журнал "Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", N 3, март 2020 г.)). Потому что в отличие от главы 26.2 НК РФ налоговая база по НДС не определяется кассовым методом.

Если же речь о предоплате не идет, то моментом определения налоговой базы по НДС будет оказание услуг собственникам. В этом случае также не имеет значения факт поступления денежных средств, в том числе на счет организации или подрядчиков.

Учитывая изложенное, полагаем, что с 2025 года моментом определения налоговой базы по НДС для управляющей компании будет в том числе дата получения оплаты, частичной оплаты в счет предстоящего выполнения работ (оказания услуг) от собственников недвижимости, фактически перечисляемая в дальнейшем агентом на счета третьих лиц, т.е. подрядных организаций, оказывающих, например, услуги по уборке лестничных клеток, уборке придомовой территории, обслуживание лифтов.

Принимая во внимание сказанное, мы придерживаемся позиции, что в общем случае планируемый порядок расчетов не будет влиять на налоговые обязательства по НДС.

При этом никаких отличий в моменте определения налоговой базы в зависимости от применяемой ставки НДС в этом случае не будет.

В силу п. 14 ст. 167 НК РФ в случае, если моментом определения налоговой базы является день оплаты, частичной оплаты предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг) или день передачи имущественных прав, то на день отгрузки товаров (выполнения работ, оказания услуг) или на день передачи имущественных прав в счет поступившей ранее оплаты, частичной оплаты также возникает момент определения налоговой базы.

Следовательно, управляющая компания на УСН, не освобожденная от исполнения обязанностей налогоплательщика НДС на основании ст. 145 НК РФ, с 2025 года должна будет начислять НДС по облагаемым налогом операциям как по факту получения от собственников недвижимости предоплаты, так и по факту оказания им услуг (выполнения работ). При этом в первом случае сумма налога будет исчисляться исходя из фактически полученных от контрагентов сумм предоплаты (то есть по оплате), а во втором исходя из стоимости отгруженных товаров (выполненных работ, оказанных услуг) (то есть по начислению). В свою очередь, суммы НДС, исчисленные при получении предоплаты, принимаются к вычету по факту отгрузки соответствующих товаров (работ, услуг). Право на вычет НДС с сумм предоплаты не зависит от применяемой ставки НДС (п. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 НК РФ, смотрите также материалы:

- Вопрос: НДС при получении аванса налогоплательщиками, применяющими УСН с 2025 года (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, август 2024 г.);

- Вопрос: Будет ли ИП на УСН с выручкой более 60 млн рублей за 2024 год с 01.01.2025 признаваться налогоплательщиком НДС? Если да, то как он должен будет исчислять налог (по оплате или по отгрузке)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, август 2024 г.)).

В то же время при применении пониженных ставок НДС 5% и 7% входной НДС по приобретенным товарам (работам, услугам, имущественным правам, ОС и НМА) к вычету не принимается, а включается в стоимость приобретенных товаров (работ, услуг, имущественных прав, ОС и НМА) (подп. 8 п. 2 ст. 170 НК РФ).

Обращаем внимание, что согласно подп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ от налогообложения НДС освобождается реализация коммунальных услуг, предоставляемых управляющими организациями, товариществами собственников жилья, жилищно-строительными, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги, при условии приобретения коммунальных услуг указанными управляющими организациями у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций, организаций, осуществляющих горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение, региональных операторов по обращению с твердыми коммунальными отходами.

Кроме того, подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ предусмотрено освобождение от налогообложения НДС при реализации работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) управляющими организациями, при условии приобретения работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме указанными управляющими организациями у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги).

Таким образом, управляющая компания, применяющая УСН, с 1 января 2025 года при реализации коммунальных услуг, работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме вправе применять освобождение от налогообложения НДС в порядке, установленном вышеуказанными подп. 29, 30 п. 3 ст. 149 НК РФ (смотрите также письма Минфина России от 21.08.2024 N 03-07-11/78657, от 20.08.2024 N 03-07-11/78557).

В этом случае порядок расчетов с агентом также значения не имеет.

Вопрос признания даты дохода принципалом на УСН на дату поступления средств на счет принципала или на счет агента является неоднозначным (смотрите также материалы:

- Вопрос: ООО "УК" является управляющей организацией для многоквартирного дома (МКД), применяет УСН "доходы минус расходы". У ООО "УК" заключен договор с информационно-расчетным центром (ИРЦ) на проведение начислений собственникам помещений и сбор платежей за коммунальные услуги с населения. Заключено трехстороннее соглашение между ИРЦ, ООО "УК" и ресурсоснабжающей организацией (РСО) о том, что ИРЦ собирает денежные средства с населения (от имени ООО "УК") и направляет их напрямую РСО (от имени ООО "УК"). По итогам месяца ИРЦ представляет отчет агента. Каким образом ООО "УК" должно учитывать доходы и расходы от деятельности по управлению МКД? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2015 г.)

- Вопрос: Дата получения дохода принципалом, применяющим УСН. Налоговые риски при неперечислении агентом выручки на счет принципала (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2021 г.);

- Вопрос: Дата получения дохода принципалом, применяющим УСН. Налоговые риски при неперечислении агентом выручки на счет принципала (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2021 г.)).

Но повторим, что в любом случае, даже если средства, причитающиеся подрядчикам, первоначально не поступили на счет принципала (не зачислены на счет управляющей компании), то оснований для невключения таких средств, поступающих напрямую на счета подрядчиков управляющей компании, в налоговую базу по НДС организации не имеется.

Поскольку п. 1 ст. 346.17 НК РФ под датой получения доходов признает также день погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом, мы считаем, что перечисление денежных средств собственниками недвижимости агенту является датой получения доходов в целях УСН. Дальнейшее перечисление денежных средств агентом управляющей компании и/или напрямую ее подрядчикам не окажет влияния на дату получения доходы (смотрите также постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2016 N 17АП-17790/15, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2014 N 08АП-12314/14).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

аудитор, член РСА Завьялов Кирилл

Ответ прошел контроль качества

25 сентября 2024 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.