Приложение Методические рекомендации по оценке экономической эффективности мероприятий комплексного развития территорий

Приложение

Методические рекомендации
по оценке экономической эффективности мероприятий комплексного развития территорий

I. Общие положения

1. Методические рекомендации по оценке экономической эффективности мероприятий комплексного развития территорий разработаны авторским коллективом ГАУ "НИ и ПИ Градплан города Москвы" (руководитель темы - кандидат экономических наук Н.П. Кикава; А.С. Лазарев; В.В. Анциферов; О.А. Менделенко; А.Н. Валиуллина) в соответствии с приказом Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы от 15.12.2016 N 4519 "Об утверждении государственного задания ГАУ "НИ и ПИ Градплан города Москвы" на 2017 год и плановый период 2018 и 2019 годов".

2. Целью внедрения настоящих методических рекомендаций является обеспечение участников градостроительного процесса единым, структурированным и научно обоснованным математическим аппаратом учета экономических факторов при планировании мероприятий комплексного развития территорий в рамках выполнения работ по территориальному планированию, разработке территориальных схем и планировке территорий.

3. Методические рекомендации устанавливают порядок оценки эффективности использования городских территорий и финансово-экономического обоснования архитектурно-планировочных и градостроительных решений, разрабатываемых в рамках выполнения работ по территориальному планированию, разработке территориальных схем и планировке территорий.

4. Оценка текущей эффективности использования городских территорий осуществляется методами интегральной балльной оценки в целях определения градостроительного потенциала территории для осуществления инвестиционной деятельности и подготовки рекомендаций по направлениям дальнейшего развития существующего земельно-имущественного комплекса.

5. Оценка экономической эффективности реализации мероприятий комплексного развития территорий осуществляется путем построения экономико-математических моделей, обеспечивающих прогнозирование положительных и отрицательных денежных потоков в бюджетной и инвестиционной сферах с последующей оценкой показателей коммерческой и бюджетной эффективности.

6. Методические рекомендации имеют рекомендательный характер.

II. Используемые определения

7. В настоящей методике используются следующие определения:

Городская среда - пространственно-материальный базис жизнедеятельности человека, образуемый совокупностью объектов капитального строительства (жилых, общественных зданий и сооружений, объектов коммерческого и производственного назначения, объектов транспортной и коммунальной инфраструктуры) и адаптированных природных элементов территорий, функционирующих во взаимосвязи как единая градостроительная система.

Интегральная балльная оценка земельного участка - оценка текущей эффективности использования городской среды с помощью системы качественных и количественных показателей, характеризующих социально-экономическую, градостроительную и хозяйственную среду территорий, интегрированных в единую математическую модель балльной оценки.

Инвестиционный проект - планирование и (или) осуществление инвестиций в строительство, реконструкцию, проектно-изыскательские работы, снос или техническое перевооружение объектов капитального строительства.

Объект - здание или сооружение (их часть или группа), предполагаемое к строительству, реконструкции и (или) техническому перевооружению в рамках реализации инвестиционного проекта.

Бюджетная эффективность - отражает эффективность участия государства в проектах комплексного развития территорий с точки зрения расходов и доходов бюджетов всех уровней. Учитывает отрицательные бюджетные потоки, а также налоговые и неналоговые поступления при реализации проектов комплексного развития территорий.

Коммерческая эффективность - отражает финансовые последствия участия частных инвесторов в реализации мероприятий комплексного развития территорий.

III. Оценка эффективности использования городских территорий

8. Оценка эффективности использования городской среды осуществляется методами интегральной балльной оценки имущественного комплекса правообладателей земельных участков, расположенных на территории проектирования.

9. Оценка производится в отношении правообладателей земельных участков, являющихся физическими лицами, а также коммерческими и некоммерческими организациями и предприятиями различных организационно-правовых форм хозяйствования.

10. Оценка не производится в отношении следующих правообладателей земельных участков:

а) организаций, образующих систему коммунальной инфраструктуры города Москвы и эксплуатирующих комплекс технологически связанных между собой объектов и инженерных сооружений, предназначенных для осуществления поставок товаров и оказания услуг в сферах электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения до точек подключения (технологического присоединения) к инженерным системам электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения объектов капитального строительства, а также объектов, используемых для обработки, утилизации, обезвреживания, захоронения твердых коммунальных отходов;

б) организаций, образующих систему социальной инфраструктуры города Москвы и обеспечивающих функционирование объектов образования, здравоохранения, социального обеспечения, культурно-досугового, спортивного назначения, а также объектов отдыха и туризма;

в) организаций сетевого типа, осуществляющих градообслуживающую деятельность в сфере потребительского рынка (торговля, общественное питание, бытовое обслуживание населения);

г) предприятий и организаций, включенных в перечень стратегических предприятий и стратегических акционерных обществ [1];

д) социально значимых организаций, осуществляющих деятельность в сферах, которые закреплены законодательно как приоритетные направления развития национальной экономики, или имеют отношение к созданию стратегически важных для страны технологий и производств, или предусматривают производство продукции, не имеющей зарубежных аналогов.

11. Оценка эффективности осуществляется на основе групп критериев, характеризующих:

а) имущественно-правовую устойчивость правообладателей земельных участков;

б) градостроительную эффективность использования имущественного комплекса правообладателей земельных участков;

в) эффективность финансово-хозяйственной деятельности правообладателей земельных участков.

12. Интегральная балльная оценка эффективности использования городских территорий осуществляется по следующей формуле:

, (1)

где:

i - критерий оценки;

I - число критериев оценки, характерное для рассматриваемого правообладателя земельного участка;

- максимальный балл оценки критерия i;

- весовой коэффициент расчетного показателя по критерию i.

13. Перечень критериев оценки эффективности использования городских территорий правообладателями земельных участков с соответствующими значениями максимальных баллов приведен в таблице 1.

Таблица 1. Критерии оценки эффективности использования городских территорий правообладателями земельных участков

N п/п	Группа критериев	Критерии (i)	Максимальный балл критерия ()
			Для условий, описанных в п. 13.1	Для условий, описанных в п. 13.2
1	2	3	4	5
1	Имущественно-правовая устойчивость правообладателей земельных участков	Соответствие видов разрешенного использования объектов недвижимости параметрам ПЗЗ	12,5	25
2		Форма собственности на объекты недвижимости	10	20
3		Наличие планов развития имущественного комплекса	2,5	5
4	Градостроительная эффективность использования имущественного комплекса правообладателей земельных участков	Плотность застройки территории	5	10
5		Уровень износа объектов капитального строительства	10	20
6		Наличие отклонений от предельных параметров ПЗЗ	2,5	20
7		Выручка на 1 га территории	5	-
8		Фондоотдача основных средств	2,5	-
9	Эффективность финансово-хозяйственной деятельности правообладателей земельных участков	Финансовая устойчивость	12,5	-
10		Ликвидность	7,5	-
11		Платежеспособность	7,5	-
12		Деловая активность	10	-
13		Рентабельность	12,5	-

13.1. В случае если правообладатель земельного участка осуществляет хозяйственную деятельность в целях получения прибыли, то балльная оценка эффективности использования им городских территорий осуществляется по номенклатуре критериев, представленных в графе 4 таблицы 1.

13.2. В случае если хозяйственная деятельность правообладателя земельного участка не направлена на получение прибыли или данные, описанные в Приложении 6, для рассматриваемого правообладателя собрать не представляется возможным, то балльная оценка эффективности использования им городских территорий осуществляется по номенклатуре критериев, представленных в графе 5 таблицы 1.

13.3. Сумма максимальных баллов по всем критериям составляет 100.

14. Балльная оценка каждого правообладателя земельного участка осуществляется путем корректировки максимального балла каждого критерия с помощью весовых коэффициентов, установленных на базе расчетных показателей, обеспечивающих количественную оценку свойств критерия. Требования к порядку оценки расчетных показателей критериев и выбора соответствующих им весовых коэффициентов приведены в п. 16-29.

15. Формы сбора и обработки исходных данных, необходимых для оценки критериев, характеризующих имущественно-правовую устойчивость, градостроительную эффективность и финансово-хозяйственную деятельность правообладателей земельных участков, приведены в Приложениях 1-11.

16. Критерий "соответствие видов разрешенного использования объектов недвижимости параметрам ПЗЗ" описывается качественным показателем, представляющим собой логическую переменную да/нет, получаемую в результате ответа на вопрос, соответствует ли вид разрешенного использования рассматриваемого земельного участка и объектов капитального строительства, расположенных на нем, тем, что установлены правилами землепользования и застройки, или нет.

Весовой коэффициент (), равный 1, присваивается правообладателю земельного участка, если виды разрешенного использования земельного участка и расположенных на нем объектов капитального строительства соответствуют тем, что установлены правилами землепользования и застройки.

Весовой коэффициент (), равный 0, присваивается правообладателю, если виды разрешенного использования земельного участка и расположенных на нем объектов капитального строительства не соответствуют тем, что установлены правилами землепользования и застройки.

В случае если правообладатель располагает несколькими земельными участками, то величина весового коэффициента для него устанавливается как средневзвешенное значение из результатов оценки по отдельно взятым участкам. Расчет средневзвешенного значения производится по формуле:

, (2)

где:

- средневзвешенный показатель весовых коэффициентов по критерию i (может принимать значение в диапазоне от 0 до 1);

- весовой коэффициент расчетного показателя по критерию i;

- площадь земельного участка, оцениваемого по критерию i.

Агрегацию данных, характеризующих соответствие видов разрешенного использования объектов недвижимости параметрам ПЗЗ на земельном участке правообладателя, а также оценку весового коэффициента следует осуществлять в табличном виде по форме, представленной в Приложении 1.

17. Критерий "форма собственности на объекты недвижимости" описывается качественными показателями, характеризующими вид и продолжительность имущественных прав на земельный участок.

Весовой коэффициент (), равный 1, присваивается, если правообладатель земельного участка владеет им на правах собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения либо арендует земельный участок на правах долгосрочной аренды, остаточный срок действия которой находится в диапазоне от 25 до 49 лет.

Весовой коэффициент (), равный 0,5, присваивается, если правообладатель земельного участка владеет им на правах аренды земельного участка, остаточный срок действия которой находится в диапазоне от 5 до 24 лет.

Весовой коэффициент (), равный 0, присваивается, если правообладатель земельного участка владеет им на правах хозяйственного ведения либо договора аренды, остаточный срок действия которой менее 5 лет, либо имущественные права не оформлены в установленном порядке.

В случае если правообладатель располагает несколькими земельными участками, то величина весового коэффициента по указанному критерию устанавливается как средневзвешенное значение из результатов оценки его отдельно взятых участков по формуле (2).

Агрегацию данных, характеризующих имущественные права на земельные участки и продолжительность их действия, а также оценку весового коэффициента следует осуществлять в табличном виде по форме, представленной в Приложении 1.

18. Критерий "наличие планов развития имущественного комплекса" описывается качественным показателем, представляющим собой логическую переменную да/нет, получаемую в результате ответа на вопрос, располагает ли правообладатель земельного участка утвержденной градостроительной документацией на его развитие или развитие объектов капитального строительства на нем.

Весовой коэффициент (), равный 1, присваивается, если правообладатель располагает оформленными соответствующей градостроительной документацией планами развития участка или объектов капитального строительства на нем.

Весовой коэффициент (), равный 0, присваивается, если правообладатель не располагает оформленными соответствующей градостроительной документацией планами развития участка или объектов капитального строительства на нем.

В случае если правообладатель располагает несколькими земельными участками, то величина весового коэффициента по указанному критерию устанавливается как средневзвешенное значение из результатов оценки по отдельно взятым участкам по формуле (2).

Агрегацию данных, характеризующих планы правообладателей развивать свой земельно-имущественный комплекс, и оценку весового коэффициента () следует осуществлять в табличном виде по форме, представленной в Приложении 2.

19. Критерий "плотность застройки территории" описывается показателем, представляющим собой отношение суммарной поэтажной площади объектов капитального строительства к суммарной площади выделенных под данные объекты земельных участков.

Показатель плотности застройки земельного участка рассчитывается следующим образом:

, (3)

где:

- площадь объектов капитального строительства правообладателя, тыс. м²;

- площадь земельных участков правообладателя, га.

Весовой коэффициент для расчетных показателей плотности застройки () устанавливается согласно шкале, представленной в таблице 2.

Таблица 2. Шкала оценки весовых коэффициентов по показателю плотности застройки

N п/п	Для территорий производственного назначения	()	Для территорий общественно-делового и жилого назначения	()
1	8 тыс. м2/га *	1	70%  **	1
2	4 тыс. м2/га * 8 тыс. м2/га *	0,5	40%  ** 70%  **	0,5
3	4 тыс. м2/га *	0	40%  **	0

------------------------------

^* _{Для территорий Троицкого и Новомосковского округов нормативные показатели плотности застройки территорий производственного назначения принимаются с коэффициентом 0,5.}

^** _{- плотность застройки территории, установленная правилами землепользования и застройки.}

------------------------------

Агрегацию данных, характеризующих плотность застройки территорий, и оценку весового коэффициента () следует осуществлять в табличном виде по форме, представленной в Приложении 3.

20. Критерий "уровень износа объектов капитального строительства" описывается показателем, характеризующим степень утраты полезности объекта недвижимости или его компонентов, связанную с временным фактором (естественное старение) или условиями эксплуатации, которая приводит к потере стоимости.

При анализе уровня физического износа комплекса зданий и сооружений, расположенных на земельном участке правообладателя, используется показатель средневзвешенного износа, величина которого рассчитывается по формуле:

, (4)

где:

i - объект капитального строительства;

- поэтажная площадь i-го объекта капитального строительства, м²;

- величина накопленного физического износа объекта капитального строительства, %. Принимается на основе данных Московского городского бюро технической инвентаризации или технических заключений.

Весовой коэффициент для показателей средневзвешенного износа объектов капитального строительства () устанавливается по шкале, представленной в таблице 3.

Таблица 3. Шкала оценки весовых коэффициентов по показателям средневзвешенного износа объектов капитального строительства

N п/п	Диапазоны показателей средневзвешенного износа	()
1	0% 20%	1
2	20% 40%	0,75
3	40% 60%	0,5
4	60% 80%	0,25
5	80%	0

Агрегацию данных, характеризующих уровень износа объектов капитального строительства, и оценку весового коэффициента () следует осуществлять в табличном виде по форме, представленной в Приложении 3.

21. Критерий "наличие отклонений от предельных параметров ПЗЗ" описывается качественным показателем, представляющим собой логическую переменную да/нет, получаемую в результате ответа на вопрос, отклоняются ли в большую сторону характеристики расположенных на земельном участке объектов капитального строительства от предельных параметров строительства, установленных правилами землепользования и застройки.

Весовой коэффициент (), равный 1, присваивается правообладателю земельного участка, если характеристики расположенных на земельном участке объектов капитального строительства соответствуют предельным параметрам строительства, установленным правилами землепользования и застройки, а также если предельные параметры в ПЗЗ не обозначены вовсе.

Весовой коэффициент (), равный 0, присваивается правообладателю земельного участка, если характеристики расположенных на земельном участке объектов капитального строительства не соответствуют предельным параметрам строительства, установленным правилами землепользования и застройки.

Агрегацию данных, характеризующих наличие отклонений от предельных параметров ПЗЗ, и оценку весового коэффициента () следует осуществлять в табличном виде по форме, представленной в Приложении 3.

22. Критерий "выручка на 1 га территории" правообладателя описывается показателем, представляющим собой отношение выручки от хозяйственной деятельности правообладателя к площади занимаемого им земельного участка.

Показатель выручки на 1 га территории правообладателя земельного участка рассчитывается по следующей формуле:

, (5)

где:

В - годовая выручка правообладателя земельного участка от собственной хозяйственной деятельности, млн руб./год;

- площадь земельного участка правообладателя, га;

стр.2110 - "Выручка" по строке 2110 отчета о финансовых результатах (форма N 2 бухгалтерской отчетности).

Расчетные показатели выручки на 1 га земельных участков правообладателей сравниваются со среднеотраслевыми значениями, представленными в Приложении 5.

Весовой коэффициент для показателя выручки на 1 га территории () устанавливается по шкале, представленной в таблице 4.

Таблица 4. Шкала оценки весовых коэффициентов по показателям выручки на 1 га территории

N п/п	Диапазоны показателей выручки	()
1	80% среднеотраслевых значений выручки на 1 га	1
2	60% 80% среднеотраслевых значений выручки на 1 га	0,5
3	60% среднеотраслевых значений выручки на 1 га	0

Агрегацию данных, характеризующих размер выручки правообладателей на 1 га их земельных участков, а также оценку весового коэффициента () следует осуществлять в табличном виде по форме, представленной в Приложении 4.

23. Критерий "фондоотдача основных средств" описывается показателем, представляющим собой отношение стоимости, произведенной или реализованной продукции после вычета НДС к среднегодовой стоимости основных средств.

Показатель фондоотдачи основных средств правообладателя земельных участков рассчитывается по следующей формуле:

, (6)

где:

стр.1150н.п. - "Основные средства" по строке 1150 бухгалтерского баланса (форма N 1 бухгалтерской отчетности) на начало отчетного периода;

стр.1150к.п. - "Основные средства" по строке 1150 бухгалтерского баланса на конец отчетного периода.

Расчетные показатели фондоотдачи основных средств правообладателей земельных участков сравниваются со среднеотраслевыми значениями, представленными в Приложении 5.

Весовой коэффициент для показателя фондоотдачи основных средств () устанавливается по шкале, представленной в таблице 5.

Таблица 5. Шкала весовых коэффициентов по показателям фондоотдачи основных средств

N п/п	Диапазоны показателей фондоотдачи основных средств	()
1	80% среднеотраслевых значений	1
2	60% 80% среднеотраслевых значений	0,5
3	60% среднеотраслевых значений	0

Агрегацию данных, характеризующих уровень фондоотдачи основных средств правообладателей земельных участков, и оценку весового коэффициента () следует осуществлять в табличном виде по форме, представленной в Приложении 4.

24. Для оценки критериев, характеризующих эффективность финансово-хозяйственной деятельности правообладателей земельных участков, осуществляется подготовка необходимых исходных данных по форме, приведенной в Приложении 6.

25. Критерий "финансовая устойчивость" правообладателя земельного участка описывается такими показателями, как коэффициент автономии, коэффициент маневренности собственных оборотных средств, коэффициент соотношения заемных и собственных средств.

Коэффициент автономии (финансовой независимости) отражает степень зависимости хозяйствующего субъекта от кредиторов и рассчитывается как отношение собственного капитала и резервов к сумме активов предприятия.

Коэффициент автономии рассчитывается по следующей формуле:

, (7)

где:

стр. 1300 - "Итого капиталы и резервы" по строке 1300 бухгалтерского баланса;

стр. 1600 - "Баланс" по строке 1600 бухгалтерского баланса.

Коэффициент маневренности собственных оборотных средств показывает способность предприятия поддерживать уровень собственного оборотного капитала и пополнять оборотные средства в случае необходимости за счет собственных источников.

Коэффициент маневренности собственных оборотных средств рассчитывается по следующей формуле:

, (8)

где:

стр.1400 - "Итого долгосрочные обязательства" по строке 1400 бухгалтерского баланса;

стр.1100 - "Итого внеоборотные активы" по строке 1100 бухгалтерского баланса.

Коэффициент соотношения заемных и собственных средств показывает, сколько заемных средств приходится на единицу собственного капитала, и оценивается как отношение обязательств хозяйствующего субъекта к собственному капиталу.

Коэффициент соотношения заемных и собственных средств рассчитывается по следующей формуле:

, (9)

где:

стр.1500 - "Итого краткосрочных обязательств" по строке 1500 бухгалтерского баланса.

Расчетные показатели коэффициентов финансовой устойчивости сравниваются с нормативными значениями, представленными в таблице 6, в результате чего каждому из них присваивается оценка и соответствующий частный весовой коэффициент ().

Частные весовые коэффициенты устанавливаются следующим образом:

а) при оценке "отлично" - 1;

б) при оценке "хорошо" - 0,75;

в) при оценке "удовлетворительно" - 0,5;

г) при оценке "неудовлетворительно" - 0.

Таблица 6. Матрица нормативных значений коэффициентов финансовой устойчивости

N п/п	Коэффициенты	Нормативные значения
		Отлично	Хорошо	Удовл.	Неудовл.
1	Коэффициент автономии ()	0,6-0,75	>0,75	0,5-0,6	<0,5
2	Коэффициент маневренности ()	>0,5	0,3-0,5	0,2-0,3	<0,2
3	Коэффициент соотношения заемных и собственных средств ()	0,5-0,7	<0,5	0,7-1	>1,0

Весовой коэффициент критерия "финансовая устойчивость" устанавливается расчетом по формуле:

, (10)

где:

- частный весовой коэффициент для расчетного значения коэффициента автономии;

- частный весовой коэффициент для расчетного значения коэффициента маневренности;

- частный весовой коэффициент для расчетного значения коэффициента соотношения заемных и собственных средств.

Результаты расчетов оформляются в соответствии с формой, представленной в Приложении 7.

26. Критерий "ликвидность" правообладателей описывается такими показателями, как коэффициент абсолютной ликвидности, коэффициент текущей ликвидности, коэффициент быстрой (промежуточной) ликвидности и коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами.

Коэффициент абсолютной ликвидности показывает, какая часть краткосрочных обязательств может быть погашена немедленно, и рассчитывается как отношение наиболее ликвидных оборотных активов к текущим обязательствам.

Коэффициент абсолютной ликвидности рассчитывается по формуле:

, (11)

где:

стр.1240 - "Финансовые вложения" по строке 1240 бухгалтерского баланса;

стр.1250 - "Денежные средства и денежные эквиваленты" по строке 1250 бухгалтерского баланса;

стр.1510 - "Заемные средства" по строке 1510 бухгалтерского баланса;

стр.1520 - "Кредиторская задолженность" по строке 1520 бухгалтерского баланса;

стр.1550 - "Прочие обязательства" по строке 1550 бухгалтерского баланса.

Коэффициент текущей ликвидности характеризует обеспеченность организации оборотными средствами для ведения хозяйственной деятельности и своевременного погашения обязательств и определяется как отношение ликвидных активов к текущим обязательствам должника.

Коэффициент текущей ликвидности рассчитывается по формуле:

, (12)

где:

стр.1200 - "Итого оборотные активы" по строке 1200 бухгалтерского баланса.

Коэффициент быстрой (промежуточной) ликвидности - отношение совокупности денежных средств, краткосрочных финансовых вложений и краткосрочной дебиторской задолженности, платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты, к сумме краткосрочных финансовых обязательств.

Коэффициент быстрой (промежуточной) ликвидности рассчитывается по формуле:

, (13)

где:

стр.1230 - "Дебиторская задолженность" по строке 1230 бухгалтерского баланса.

Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами определяет степень обеспеченности организации собственными оборотными средствами, необходимыми для ее финансовой устойчивости, и рассчитывается как отношение разницы собственных средств и скорректированных внеоборотных активов к величине оборотных активов.

Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами рассчитывается по формуле:

, (14)

Расчетные показатели коэффициентов ликвидности сравниваются с нормативными значениями, представленными в таблице 7, в результате чего каждому из них присваивается оценка и соответствующий ей частный весовой коэффициент ().

Закрепление частных весовых коэффициентов осуществляется аналогично порядку, установленному в п. 25.

Таблица 7. Матрица нормативных значений коэффициентов ликвидности

N п/п	Коэффициенты	Нормативные значения
		Отлично	Хорошо	Удовл.	Неудовл.
1	Коэффициент абсолютной ликвидности ()	0,5-0,9	>0,9	0,2-0,5	<0,2
2	Коэффициент текущей ликвидности ()	1,5-2,5	>2,5	1-1,5	<1
3	Коэффициент быстрой (промежуточной) ликвидности ()	1-3	>3	0,6-1	<0,6
4	Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами ()	>0,1	-	-	<0,1

Весовой коэффициент критерия "ликвидность" устанавливается расчетом по формуле:

, (15)

где:

- частный весовой коэффициент для расчетного значения коэффициента абсолютной ликвидности;

- частный весовой коэффициент для расчетного значения коэффициента текущей ликвидности;

- частный весовой коэффициент для расчетного значения коэффициента быстрой (промежуточной) ликвидности;

- частный весовой коэффициент для расчетного значения коэффициента обеспеченности собственными оборотными средствами.

Результаты расчетов оформляются в соответствии с формой, представленной в Приложении 8.

27. Критерий "платежеспособность" отражает возможности правообладателей земельных участков, осуществляющих хозяйственную деятельность, своевременно расплачиваться по своим обязательствам и описывается такими показателями, как коэффициент текущей и перспективной платежеспособности.

Для осуществления расчета коэффициентов текущей и перспективной платежеспособности необходимо осуществить группировку показателей активов и пассивов бухгалтерского баланса.

Активы баланса группируются по степени их ликвидности:

а) наиболее ликвидные активы включают в себя все статьи денежных средств организации и краткосрочные финансовые вложения (ценные бумаги);

Рассчитываются по следующей формуле:

(16)

б) быстро реализуемые активы включают в себя дебиторскую задолженность, платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты;

Рассчитываются по следующей формуле:

(17)

в) медленно реализуемые активы включают в себя запасы, налог на добавленную стоимость и прочие оборотные активы.

Рассчитываются по следующей формуле:

, (18)

где:

стр.1210 - "Запасы" по строке 1210 бухгалтерского баланса;

стр.1220 - "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" по строке 1220 бухгалтерского баланса;

стр.1260 - "Прочие оборотные активы" по строке 1260 бухгалтерского баланса.

Пассивы баланса группируются по степени срочности их оплаты:

а) наиболее срочные обязательства включают в себя кредиторскую задолженность;

Рассчитываются по следующей формуле:

(19)

б) краткосрочные пассивы включают в себя краткосрочные заемные средства, задолженность участникам по выплате доходов и прочие краткосрочные обязательства;

Рассчитываются по следующей формуле:

(20)

в) долгосрочные пассивы включают в себя долгосрочные кредиты и заемные средства, а также доходы будущих периодов, фонды потребления, резервы предстоящих расходов и платежей.

Рассчитываются по следующей формуле:

, (21)

где:

стр.1530 - "Доходы будущих периодов" по строке 1530 бухгалтерского баланса;

стр.1540 - "Оценочные обязательства" по строке 1540 бухгалтерского баланса.

Частный весовой коэффициент по показателю текущей платежеспособности устанавливается путем проверки следующих условий:

если , то предприятие платежеспособно в краткосрочной перспективе и ;

если , то предприятие неплатежеспособно в краткосрочной перспективе и .

Частный весовой коэффициент по показателю перспективной платежеспособности устанавливается путем проверки следующих условий:

если , то предприятие платежеспособно в долгосрочной перспективе и ;

если , то у предприятия отсутствует перспективная платежеспособность и .

Весовой коэффициент критерия "платежеспособность" устанавливается расчетом по формуле:

(22)

Результаты расчетов оформляются в соответствии с формой, представленной в Приложении 9.

28. Критерий "деловая активность" правообладателей земельных участков, осуществляющих хозяйственную деятельность, описывается такими показателями, как коэффициент оборачиваемости оборотных активов, фондоотдача (оборачиваемость внеоборотных активов) и коэффициент оборачиваемости собственного капитала.

Коэффициент оборачиваемости оборотных активов характеризует отдачу продукции на каждый рубль оборотных средств и представляет собой отношение выручки от реализации продукции к средней стоимости оборотных средств за рассматриваемый период.

Коэффициент оборачиваемости оборотных активов рассчитывается по следующей формуле:

(23)

Фондоотдача (оборачиваемость внеоборотных активов) показывает, сколько выручки приходится на единицу стоимости основных средств, и представляет собой отношение выручки от реализации продукции к средней стоимости внеоборотных активов за рассматриваемый период.

Коэффициент фондоотдачи (оборачиваемость внеоборотных активов) рассчитывается по следующей формуле:

(24)

Коэффициент оборачиваемости собственного капитала характеризует интенсивность использования собственных средств предприятия и представляет собой отношение выручки от реализации продукции к средней стоимости собственного капитала за рассматриваемый период:

(25)

Расчетные показатели коэффициентов деловой активности сравниваются с нормативными значениями, представленными в таблице 8, в результате чего каждому из них присваивается оценка и соответствующий частный весовой коэффициент ().

Закрепление частных весовых коэффициентов осуществляется аналогично порядку, установленному в п. 25.

Таблица 8. Матрица нормативных значений деловой активности

N п/п	Коэффициенты	Нормативные значения
		Отлично	Хорошо	Удовл.	Неудовл.
1	Коэффициент оборачиваемости оборотных активов ()	>7,5	5,0-7,5	2,5-5,0	<2,5
2	Фондоотдача (оборачиваемость внеоборотных активов )	>6,0	4,0-6,0	2,0-4,0	<2,0
3	Коэффициент оборачиваемости собственного капитала ()	>4,5	3,0-4,5	1,5-3,0	<1,5

Весовой коэффициент критерия "деловая активность" устанавливается расчетом по формуле:

, (26)

где:

- частный весовой коэффициент для расчетного значения коэффициента оборачиваемости оборотных активов;

- частный весовой коэффициент для расчетного значения фондоотдачи (оборачиваемости внеоборотных активов);

- частный весовой коэффициент для расчетного значения коэффициента оборачиваемости собственного капитала.

Результаты расчетов оформляются в соответствии с формой, представленной в Приложении 10.

29. Критерий "рентабельность" отражает доходность хозяйственной деятельности правообладателей земельных участков и описывается такими показателями, как общая рентабельность, рентабельность основной деятельности, рентабельность совокупных активов.

Общая рентабельность характеризует сумму прибыли предприятия с рубля продаж и рассчитывается как отношение чистой прибыли к выручке от реализации продукции.

Коэффициент общей рентабельности рассчитывается по следующей формуле:

, (27)

где:

стр.2400 - "Чистая прибыль (убыток)" по строке 2400 отчета о финансовых результатах.

Рентабельность основной деятельности характеризует сумму прибыли от продаж, приходящейся на каждый рубль затрат на производство и сбыт продукции.

Коэффициент рентабельности основной деятельности рассчитывается по следующей формуле:

, (28)

где:

стр.2200 - "Прибыль (убыток) от продаж" по строке 2200 отчета о финансовых результатах;

стр.2120 - "Себестоимость продаж" по строке 2120 отчета о финансовых результатах;

стр.2210 - "Коммерческие расходы" по строке 2210 отчета о финансовых результатах;

стр.2220 - "Управленческие расходы" по строке 2220 отчета о финансовых результатах.

Рентабельность совокупных активов характеризует эффективность и прибыльность использования всех активов предприятия и отражает величину прибыли, приходящейся на 1 рубль, вложенный в активы.

Коэффициент рентабельности совокупных активов рассчитывается по следующей формуле:

(29)

Расчетные показатели рентабельности сравниваются с нормативными значениями, представленными в таблице 9, в результате чего каждому из них присваивается оценка и соответствующий частный весовой коэффициент ().

Закрепление частных весовых коэффициентов осуществляется аналогично порядку, установленному в п. 25.

Таблица 9. Матрица нормативных значений показателей рентабельности

N п/п	Коэффициенты	Нормативные значения
		Отлично	Хорошо	Удовл.	Неудовл.
1	Общая рентабельность предприятия ()	>16,1	11,3-16,1	0-11,3	<0
2	Рентабельность основной деятельности ()	>13,2	9,2-13,2	0-9,2	<0
3	Рентабельность совокупных активов ()	>8	5,6-8	0-5,6	<0

Весовой коэффициент критерия "рентабельность" устанавливается расчетом по формуле:

, (30)

где:

- частный весовой коэффициент для расчетного значения коэффициента общей рентабельности;

- частный весовой коэффициент для расчетного значения коэффициента рентабельности основной деятельности;

- частный весовой коэффициент для расчетного значения коэффициента рентабельности совокупных активов.

Результаты расчетов оформляются в соответствии с формой, представленной в Приложении 11.

30. Результаты балльной оценки правообладателей земельных участков по всем критериям сводятся по форме, представленной в Приложении 12. При необходимости критерии эффективности финансово-хозяйственной деятельности правообладателей могут быть определены как средняя арифметическая результатов расчета за три отчетных года.

31. Заключение об уровне эффективности использования имущественного комплекса правообладателями земельных участков готовится на основании результатов оценки интегрального балла и может принимать одно из следующих значений:

1) высокая эффективность - если интегральный балл принимает значения от 70 до 100;

2) средняя эффективность - если интегральный балл принимает значения от 50 до 70;

3) низкая эффективность - если интегральный балл принимает значения менее 50.

32. Заключение об уровне эффективности использования правообладателями своего земельно-имущественного комплекса позволяет дать рекомендации по стратегиям его дальнейшего развития, к которым могут относиться:

1) Для земельно-имущественного комплекса правообладателей с высоким уровнем эффективности использования:

а) создание условий для ведения особых форм промышленной деятельности, предусматривающей государственную поддержку (присвоение статуса промкомплекса, индустриального парка или резидента технопарка);

б) стимулирование масштабов хозяйственной деятельности и роста плотности застройки;

в) реализация на базе высокоэффективных предприятий кластерной политики путем развития сопряженных отраслей производства.

2) Для земельно-имущественного комплекса правообладателей со средним уровнем эффективности использования:

а) разработка рекомендаций по диверсификации и модернизации производства;

б) создание градостроительных условий для производственной и технологической кооперации, обеспечивающей полный цикл выпуска готовой продукции с высокой добавленной стоимостью.

3) Для земельно-имущественного комплекса правообладателей с низким уровнем эффективности использования:

а) разработка рекомендаций по реорганизации производственной деятельности с сохранением существующего вида разрешенного использования земельного участка;

б) разработка вариантов альтернативного развития территорий, предполагающих реорганизацию земельно-имущественного комплекса с изменением вида разрешенного использования земельных участков.

33. При разработке вариантов альтернативного развития территорий, предполагающих реорганизацию земельно-имущественного комплекса, необходимо осуществить оценку ориентировочного размера компенсационных выплат его действующим правообладателям.

Размер компенсационных выплат рассчитывается по формуле:

, (31)

где:

- величина компенсационных выплат за право на земельный участок, руб.;

- величина компенсационных выплат за право на объекты капитального строительства (недвижимого имущества), расположенные на изымаемом участке, руб.;

- величина компенсационных выплат за упущенную выгоду, руб.

33.1. Величина компенсационных выплат за земельный участок принимается равной:

а) рыночной стоимости права аренды земельного участка сроком на 49 лет в случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком юридических лиц;

б) рыночной стоимости земельного участка в случае прекращения права собственности, постоянного (бессрочного) пользования физических лиц, а также пожизненного (наследуемого) владения земельным участком, предоставленным гражданину;

в) рыночной стоимости права аренды земельного участка на оставшийся срок до истечения срока действия договора аренды земельного участка;

г) нулю - в случае если земельный участок используется на основании договора безвозмездного пользования или договора аренды, остаточный срок действия которого менее 5 лет.

33.2. Расчет рыночной стоимости прав на земельный участок осуществляется в соответствии с требованиями действующей нормативно-методической документации [2].

33.3. Величина компенсационных выплат за право на объекты капитального строительства принимается равной рыночной стоимости этих объектов, расчет которой производится в порядке, предусмотренном действующей нормативно-методической документацией [2].

33.4. Величина компенсационных выплат за упущенную выгоду рассчитывается по следующей формуле:

, (32)

где:

- средняя величина неполученной прибыли от использования изымаемого объекта недвижимости (земельного участка или объектов капитального строительства) за три года, предыдущих изъятию земельного участка, руб.

Расчет средней величины прибыли осуществляется на основании форм бухгалтерской отчетности за три года, предыдущих изъятию земельного участка (стр. 2400 отчета о прибылях и убытках). При наличии годовых убытков в расчетном периоде принимать значения для данных лет равными нулю, т.е. учету за предыдущие периоды подлежат только годовые прибыли.

IV. Оценка экономической эффективности мероприятий комплексного развития территорий

IV.I. Основные показатели оценки экономической эффективности

34. Оценка экономической эффективности мероприятий комплексного развития территорий предполагает построение экономико-математических моделей, способных прогнозировать показатели коммерческой и бюджетной эффективности, характеризующие экономическую целесообразность и финансовую реализуемость предложенных решений для частных и государственных участников проекта.

35. Основными показателями оценки бюджетной и коммерческой эффективности проектов комплексного развития территорий являются [3]:

а) чистый дисконтированный доход (ЧДД);

б) индекс доходности инвестиций (ИД);

в) внутренняя норма доходности (ВНД);

г) дисконтированный срок окупаемости (СО).

35.1. Чистый дисконтированный доход от осуществления коммерческих инвестиций рассчитывается по формуле:

, (33)

где:

- доходы частных инвесторов от реализации объектов недвижимости в год t, млн руб.;

- доходы частных инвесторов от эксплуатации объектов недвижимости в год t, млн руб.;

- инвестиционные затраты частных инвесторов на реализацию мероприятий, предусмотренных проектом комплексного развития территории в год t, млн руб.;

- эксплуатационные расходы частных инвесторов на содержание и обеспечение работоспособности объектов недвижимости в год t, млн руб.;

t - расчетный год;

Т - период рассмотрения инвестиционного проекта (не менее 15 лет);

- коммерческая ставка дисконтирования.

35.2. Коммерческая ставка дисконтирования обеспечивает пересчет будущих денежных потоков инвесторов в единую величину текущей стоимости и рассчитывается по формуле:

, (34)

где:

- безрисковая ставка дисконтирования, равная ключевой ставке ЦБ РФ, %;

- рентабельность проданных товаров (продукции, работ, услуг) в строительной отрасли, %;

- рентабельность услуг, связанных с недвижимым имуществом, %.

35.3. Чистый дисконтированный доход от осуществления бюджетных инвестиций рассчитывается по формуле:

, (35)

где:

- сумма единоразовых поступлений в бюджет г. Москвы от реализации мероприятий, предусмотренных проектом комплексного развития территории в год t, млн руб.;

- сумма регулярных налоговых и неналоговых поступлений от хозяйственной деятельности в год t, предусмотренных проектом комплексного развития территории, млн руб.;

- инвестиционные затраты бюджета г. Москвы на реализацию мероприятий, предусмотренных проектом комплексного развития территории в год t, млн руб.;

- эксплуатационные расходы бюджета г. Москвы на содержание и обеспечение работоспособности городской инфраструктуры, создаваемой в рамках проекта комплексного развития территорий в год t, млн руб.;

- затраты на социальное обеспечение населения в год t, млн руб.;

- бюджетная ставка дисконтирования, равная ключевой ставке ЦБ РФ, %.

35.4. Индекс доходности отражает уровень отдачи на вложенный рубль инвестиций. Для коммерческих инвестиций индекс доходности рассчитывается по формуле:

, (36)

Для бюджетных инвестиций индекс доходности рассчитывается по формуле:

, (37)

35.5. Внутренняя норма доходности отражает запас финансовой прочности инвестиционного проекта и представляет собой такую норму прибыли, при которой величина суммарных дисконтированных доходов равна суммарным дисконтированным затратам.

Внутренняя норма доходности коммерческих инвестиций оценивается по формуле:

(38)

Внутренняя норма доходности бюджетных инвестиций оценивается по формуле:

(39)

35.6. Срок окупаемости инвестиций - это минимальный временный интервал (от начала осуществления проекта), за пределами которого ЧДД становится и в дальнейшем остается неотрицательным.

IV.II. Оценка денежных потоков частных инвесторов

36. Величина инвестиционных затрат частных инвесторов () на реализацию мероприятий, предусмотренных проектом комплексного развития территории в год t, определяется в текущем уровне цен по формуле:

, (40)

где:

- плата за право заключения договоров аренды земельных участков или договоров развития территорий с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на заключение данных договоров в год t, млн руб.;

- плата за изменение видов разрешенного использования земельных участков, осуществляемая в год t, млн руб.;

- арендные платежи за земельные участки на период строительства в год t, млн руб.;

- затраты на подготовку территории к строительству в год t, млн руб.;

- затраты на выполнение проектно-изыскательских работ в год t, млн руб.;

- затраты на строительство и реконструкцию здании и сооружений различного функционального назначения в год t, млн руб.;

- затраты на развитие транспортной инфраструктуры в год t, млн руб.;

- затраты на развитие социальной инфраструктуры в год t, млн руб.;

- затраты на инженерное обеспечение территории и плата за подключение к сетям в год t, млн руб.;

- мероприятия по благоустройству и озеленению территории в год t, млн руб.;

- дополнительные обременения инвесторов, связанные с развитием городской среды в год t, млн руб.;

- затраты на страхование рисков в год t, млн руб.;

- налог на добавленную стоимость, уплачиваемый в бюджет в год t, млн руб.;

- налог на прибыль в год t, млн руб.

36.1. Расчет размера платы за право заключения договоров аренды земельных участков или договоров развития территорий () осуществляется в соответствии с Методикой определения начальной цены предмета аукциона, утвержденной высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

36.2. Плата за изменение видов разрешенного использования () взимается с правообладателей земельных участков, выступающих инициаторами проекта комплексного развития территорий, размер которой устанавливается в соответствии с действующими нормативно-методическими документами [4].

36.3. Арендные платежи за земельные участки на период строительства () уплачиваются инвесторами в пользу г. Москвы. Величина арендных платежей устанавливается в порядке, предусмотренном требованиями действующих нормативно-методических документов [5].

36.4. Затраты на подготовку территории к строительству () в год t рассчитываются по формуле:

, (41)

где:

- затраты, связанные со сносом объектов капитального строительства в год t (разборка зданий и сооружений, вывоз строительного мусора и его захоронение на полигонах, рекультивация), млн руб. Определяются в соответствии с порядком, описанным в 36.6.1 настоящих рекомендаций;

- затраты, связанные с финансовыми издержками на осуществление компенсационных выплат правообладателям земельных участков и объектов капитального строительства в год t, млн руб. Расчет данных затрат осуществляется в соответствии с порядком, описанным в п. 33.

36.5. Затраты на выполнение проектно-изыскательских работ () в год t на этапе предпроектных расчетов определяются на основе нормативов стоимости проектных работ, установленных в действующих нормативно-методических документах [6] по формуле:

, (42)

где:

- стоимость строительства и реконструкции объектов типа i (зданий и сооружений - , объектов транспортной - , инженерной - и социальной инфраструктуры - , мероприятий благоустройства и озеленения - ), млн руб. Рассчитывается в порядке, описанном в п. 36.6;

- нормативы стоимости проектных работ для объекта типа i, % (2,21-8,24%) [6].

36.6. Размер затрат на строительство и реконструкцию отдельных зданий и сооружений (), объектов транспортной () и социальной () инфраструктуры, инженерного обеспечения территории (), благоустройства и озеленения (), а также дополнительных обременений () в год t на предпроектной стадии рассчитывается в соответствии с порядком, предусмотренным действующими методическими и сметно-нормативными документами определения стоимости строительной продукции и предполагает использование:

а) сборников и справочников укрупненных показателей стоимости строительства;

б) данных об объектах-аналогах (при отсутствии данных в сборниках укрупненных показателях стоимости), имеющих положительное заключение Мосгорэкспертизы или Главгосэкспертизы РФ.

36.6.1. Расчет стоимости строительства и реконструкции одного отдельно взятого здания, объекта транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры, мероприятия благоустройства и озеленения на базе сметных сборников укрупненных показателей стоимости осуществляется по формуле:

, (43)

где:

- стоимость строительства отдельно взятого объекта типа i, млн руб.;

- укрупненный показатель стоимости за единицу мощности объекта в базовом уровне цен, руб.;

М - мощность проектируемого объекта (площадь м², строительный объем конструкции или строения м³, протяженность в м или км, одно место и др.);

- коэффициенты, учитывающие регионально-экономические, регионально-климатические, инженерно-геологические и другие условия осуществления строительства в соответствии с требованиями действующей нормативно-методической документации;

- дополнительные затраты, учитываемые по отдельному расчету, руб.;

- индекс пересчета в текущий уровень цен;

НДС - ставка налога на добавленную стоимость.

36.6.2. Расчет стоимости строительства и реконструкции зданий и сооружений, объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры, мероприятий благоустройства и озеленения на основе данных об объектах-аналогах осуществляется по формуле:

, (44)

где:

- стоимость объекта-аналога в ценах расчетного периода, руб.;

- показатель сравнения, характеризующий основное свойство объекта аналога (площадь м², строительный объем конструкции или строения м³, протяженность в м или км, одно место и др.);

ПС - показатель сравнения, характеризующий основное свойство рассчитываемого объекта капитального строительства, аналогичен показателю сравнения объекта-аналога;

- индекс пересчета в текущий уровень цен.

В случае если в структуре стоимости объекта капитального строительства основную часть затрат составляют расходы на технологическое оборудование (заводы, головные инженерные сооружения и т.д.), а объект-аналог и оцениваемый объект имеют различия в показателях мощности, то расчет осуществляется по формуле:

, (45)

где:

n - доля в структуре затрат на возведение объекта капитального строительства технологического оборудования, %;

- мощность объекта-аналога, в единицах производительности.

36.6.3. Результаты расчета затрат по отдельным объектам и сооружениям, определяющим состав и содержание мероприятий по комплексному развитию территорий, включая строительство и реконструкцию зданий и сооружений различного функционального назначения, объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры, мероприятий благоустройства и озеленения, оформляются по формам, представленным в Приложениях 13-16.

36.7. Затраты на страхование рисков () в год t представляют собой расходы на комплексное страхование, обеспечивающее защиту участников строительства от рисков случайной гибели или повреждения объектов строительных работ, строительного оборудования, материалов, другого имущества, а также гражданской ответственности за причинение вреда третьим лицам. Величина данных затрат принимается в диапазоне от 0,4 до 1,1% от стоимости строительства и реконструкции зданий и сооружений различного функционального назначения (). Меньшее значение устанавливается для объектов, строительство которых предполагается осуществлять по типовой проектной документации.

36.8. Налог на добавленную стоимость, уплачиваемый в бюджет () в год t, рассчитывается по формуле:

, (46)

где:

- сумма уплаченного налога на добавленную стоимость в год t, млн руб.;

- сумма полученного налога на добавленную стоимость в год t, млн руб.

Сумма уплаченного и полученного налога на добавленную стоимость рассчитывается по следующим формулам:

(47)

и

, (48)

где:

- инвестиционные затраты частных инвесторов на реализацию мероприятий типа i в год t, облагаемые НДС, млн руб.;

- эксплуатационные расходы частных инвесторов на содержание и обеспечение работоспособности объектов недвижимости типа i в год t, млн руб.;

- доходы инвестора от реализации объектов недвижимости типа i в год t, млн руб.;

- доходы инвестора от эксплуатации объектов недвижимости типа i в год t, млн руб.;

- ставка налога на добавленную стоимость, %;

n - общее число объектов капитального строительства, возводимых инвестором.

36.9. Расчет размера отчислений налога на прибыль () от реализации объектов недвижимости осуществляется после оценки доходов частных инвесторов от реализации объектов недвижимости по формуле:

, (49)

где:

- ставка налога на прибыль, уплачиваемого в федеральный бюдже