Пояснительная записка к проекту федерального закона N 153925-3 "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в части исключения из Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" положения об обязательном нотариальном удостоверении договора об ипотеке для юридических лиц) (не действует)

Пояснительная записка
к проекту федерального закона "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в части исключения из Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" положения об обязательном нотариальном удостоверении договора об ипотеке для юридических лиц)

Представленный законопроект направлен на исключение из Гражданского кодекса Российской Федерации и из Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" норм, устанавливающих требование обязательного удостоверения нотариусом договора об ипотеке для юридических лиц.

После принятия Федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" все сделки с недвижимым имуществом, в том числе и ипотека, должны проходить процедуру регистрации в учреждениях юстиции.

Учреждения юстиции в настоящее время созданы практически по всей стране и действуют даже в самых малочисленных районных центрах, где вообще нет нотариусов.

Учреждения юстиции по закону и на практике имеют реальные возможности получать и анализировать любую информацию о недвижимости, давать правовую оценку регистрируемой сделки, выступать в качестве органа, осуществляющего процедуру регистрации перехода прав собственности на недвижимость.

Перечисленные функции органов юстиции делают избыточным требование закона об обязательном участии нотариуса на предварительной стадии в качестве лица, дающего предварительную оценку правомерности залога.

В настоящее время большая часть правовых сделок осуществляется без нотариального удостоверения. Участие нотариуса предусмотрено лишь в случае заключения договора пожизненной ренты с иждивением и залоговых операций.

Процедура нотариального удостоверения договора об ипотеке осложняет процедуру залога. Часто требование нотариального удостоверения оборачивается для сторон сделки дополнительными проблемами. Не везде и всегда можно быстро найти нотариуса для удостоверения сделки.

Поиск нотариуса не единственная проблема. Даже если хозяйствующий субъект нашел нотариуса, ему придется потратить время на ожидание факта удостоверения сделки. Иногда приходится проехать десятки километров для того, чтобы получить совершенно ненужный штамп в договоре.

Для многих граждан, фермеров, мелких предпринимателей и организаций это крайне" обременительно, кроме того это влечет дополнительные затраты. Нотариусу необходимо заплатить до 3% от стоимости закладываемого имущества. На практике это будет составлять до 6% от кредита под залог недвижимости, поскольку банки берут двойное обеспечение кредита.

Подобные расходы на оформление делают получение краткосрочных кредитов под залог недвижимости невыгодным.

В итоге по вышеуказанным причинам ипотека в России не развивается.

По существу, российская недвижимость до сих пор так и не вовлечена в рыночные преобразования.

Сохранение в законе нормы об обязательном нотариальном удостоверении выгодно лишь одной группе лиц - нотариусам. Преследуя исключительно корпоративные интересы представители этой группы профессиональных юристов лоббируют на всех уровнях государственной власти идею о необходимости сохранения существующего положения.

Основным аргументом нотариата является то, что якобы российские нотариусы ведут просветительскую работу при оформлении ипотеки, разъясняя сторонам последствия сделки. С этим можно согласиться только в случае если в роли залогодателя выступает гражданин. Действительно, правовая грамотность российского населения невысока. И возможно, что участие нотариуса при заключении ипотечных договоров между гражданами и кредитными учреждениями на переходном этапе формирования рыночной экономики в России необходимо.

Однако для юридических лиц требование об участии нотариуса при сделке не актуально или даже не имеет смысла. Во-первых, потому что юридические лица имеют в своей структуре юридический отдел или просто квалифицированного юриста. Юридические лица имеют возможность обратиться за дополнительной консультацией в специализированную фирму. Во-вторых, потому что в российских условиях участие нотариусов при заключении сделок имеет свою специфику.

Типичной практикой является понятие "свои нотариусы", то есть те нотариусы, которые обслуживают постоянных клиентов и обеспечивают именно их интересы. Нотариус чаще всего формально проверяет документы, а прогнозировать экономические и социальные последствия сделки он не обязан, да и не в состоянии. В большей степени в прогнозе последствий сделки заинтересовано кредитное учреждение.

Для банка, предоставляющего кредит под залог недвижимости, основной целью является возвращение выданного кредита и получение соответствующего процента на выданный кредит в обозначенный договором срок.

По этой причине кредитное учреждение на предварительной стадии стремится провести все необходимые экспертизы. Банк заинтересован в том, чтобы ипотека выполнила свое прямое предназначение в большей степени, чем нотариусы и даже регистрационные палаты. Кроме того, кредитные учреждения, в отличие от нотариусов, для реализации такого подхода обладают всеми необходимыми интеллектуальными, информационными и иными ресурсами.

В настоящее время назрела необходимость включения земли и земельных долей в гражданский оборот. Ипотека является очень важным направлением привлечения финансовых потоков на село. Сохранение же существующего положения в части требования обязательного нотариального удостоверения договора об ипотеке только сдерживает рыночные процессы. Аграрная и земельная реформы заморожены.

Все перечисленные аргументы явно свидетельствуют в пользу отмены нормы закона об обязательном участии нотариуса при заключении договоров об ипотеке в случаях, когда в роли залогодателя выступает юридическое лицо.

В последующем, с учетом объективных условий, следует распространить указанное правило и на граждан.

Финансово-экономическое обоснование

Принятие и реализация проекта федерального закона "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не потребует дополнительных затрат из федерального бюджета.

Перечень
актов федерального законодательства, подлежащих признанию утратившими
силу, приостановлению, изменению, дополнению или принятию в связи
с принятием проекта федерального закона "О внесении изменений
в Гражданский кодекс Российской Федерации и в Федеральный закон
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"

В случае принятия проекта федерального закона "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" признание утратившими силу актов федерального законодательства не потребуется.

Депутат Государственной Думы

А.В.Четвериков