Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 ноября 2001 г. N КА-А40/6713-01 Поскольку договор аренды фактически не зарегистрирован, регистрация дополнительного соглашения к нему является невозможной

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 21 ноября 2001 г. N КА-А40/6713-01

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 13.09.2001 признан недействительным отказ Московского городского комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее Москомрегистрация) в государственной регистрации дополнительного соглашения от 15.03.01 к договору аренды от 01.05.98, оформленный письмом от 07.05.2001 N 2001/77-34173-МКР. Одновременно, Москомрегистрация обязана зарегистрировать дополнительное соглашение от 15.03.01 (вх. N МКР-77-25-2143-2143/01 от 22.03.01) к договору аренды от 01.05.98 государственная регистрация от 25.05.98 N 0-792/98.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отказ Москомрегистрации в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды не соответствует п. 2 постановления Правительства г. Москвы от 01.12.98 N 916 и п. 4 Распоряжения Мэра Москвы от 01.12.98 N 38-РМ и нарушает права и охраняемые законом интересы истца.

При этом суд сослался на ст. 13 ГК РФ и ст. 132 АПК РФ.

В апелляционном порядке дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе Москомрегистрация просит об отмене вышеназванного судебного акта по основаниям нарушения арбитражным судом норм материального права: ст.ст. 2, 3, п. 1 ст. 4, п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 9; абз. З п. 2 ст. 13, абз. 4 п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Проверив материалы дела, выслушав представителя заявителя, поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя ЗАО "Группа компаний "Видео Интернешнл", возражавшего против отмены обжалуемого судебного акта, считая его законным и обоснованным, суд кассационной инстанции находит, что решение Арбитражного суда г. Москвы от 13.09.2001 по делу N А40-28210/01-92-166 подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе истцу в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Из материалов дела видно, что ЗАО "Группа компаний "Видео Интернешнл" обратилось в Москомрегистрацию (вх. N МКР-77-25-2143/01 от 22 марта 2001 г.) с заявлением о государственной регистрации Дополнительного соглашения от 15.03.2001 к договору аренды от 01.05.1998 г. нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Академика Павлова, д. 25, зарегистрированному Комитетом по управлению имуществом г. Москвы (далее Москомимущество), регистрационный N 0-792/98 от 25.05.1998 г.

Письмом от 07.05.01 N 2001/77-34173-МКР в государственной регистрации дополнительного соглашения было отказано.

Признавая данный отказ Москомрегистрации недействительным, суд первой инстанции, ссылаясь на п. 2 Постановления Правительства г. Москвы от 01.12.1998 г. N 916 и п. 4 Распоряжения Мэра г. Москвы от 01.12.1998 г. N 38-РМ, указывает на то, что до реализации Программы развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы и создания соответствующего учреждения юстиции регистрацию договоров аренды на принципах Единого государственного реестра прав осуществляет Москомимущество.

Зарегистрированные до подписания соответствующих соглашений Москомимуществом сделки и обременения признаются действительными и не подлежат дополнительной государственной регистрации в Московском городском комитете по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вместе с тем суд кассационной инстанции считает, что при решении вопроса о регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, суд не учел следующие нормы закона.

Согласно ст. 18 ФЗ N 122 от 21.07.1997 г. документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абз. 4 п. 1 ст. 20 ФЗ N 122).

В соответствии со ст. 4 ФЗ N 122 от 21.07.1997 г. наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество, подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г., признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (п. 1 ст. 6 ФЗ N 122).

В то же время, согласно п. 2 ст. 6 и абз. 3 п. 2 ст. 13 вышеназванного Закона регистрация ограничений, права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

По мнению суда, соглашение сторон об изменении договора аренды подлежит государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет условия обременения, порождаемого договором аренды. В тоже время, регистрация дополнительного соглашения к договору аренды в Едином Государственном Реестре Прав невозможна без регистрации в ЕГРП самого договора аренды, поскольку само по себе дополнительное соглашение не влечет установление новых обременений в отношении объекта недвижимости, а только изменяет условия уже существующих обременений.

По делу видно, что договор аренды от 01.05.1998 г. был зарегистрирован в Комитете по управлению имуществом г. Москвы. В ЕГРП отсутствуют сведения о регистрации указанного договора аренды, следовательно, произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды в ЕГРП невозможно.

Содержащееся в распоряжении Мэра г. Москвы от 19.01.1998 г. N 38-РМ положение о том, что Москомимущество осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, на принципах ЕГРП не означает, что Москомимущество вело ЕГРП до передачи функций Комитету.

Москомимущество, до передачи функций по государственной регистрации Комитету, в соответствии с возложенными на него обязанностями, вел реестр собственности на территории г. Москвы.

Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является вновь созданной организацией. Положение о Московском городском комитете по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в п. 7 устанавливает, что создание и ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним наряду с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, является его основной задачей.

Тем самым подтверждается, что никакой иной государственный орган, в том числе и Москомимущество, не вел ЕГРП. Таким образом, вывод суда о том, что договор аренды фактически зарегистрирован в Едином государственном реестре прав, в связи с чем возможна регистрация дополнительного соглашения к нему, является ошибочным.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда подлежит отмене с отказом истцу в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 175, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 13.09.2001 по делу N А40-28210/01-92-166 отменить.

В иске ЗАО "Группа Компаний Видео Интернешнл" отказать.

Взыскать с ЗАО "Группа Компаний "Видео Интернешнл" госпошлину в доход федерального бюджета РФ в размере 500 руб.