Правовая интерпретация государственной регистрации договоров (Е.С. Болтанова, "Журнал российского права", N 1, январь 2002 г.)

Правовая интерпретация
государственной регистрации договоров

В Гражданском кодексе РФ и целом ряде иных нормативных актов используются термины "государственная регистрация сделок" и "государственная регистрация прав" (или "регистрация перехода прав"). При этом не всегда проводятся четкие границы между этими терминами, имеющими абсолютно разное содержание. Государственная регистрация прав и государственная регистрация сделок значительно различаются по своим значениям, масштабам применения и последствиям неосуществления.

В статье 2 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(1) (далее - Закон о регистрации прав) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяется как акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Сама попытка "объять необъятное" - дать ее единое понятие - представляется неудачной. К государственной регистрации сделок такое определение неприменимо, так как регистрация сделок не может признавать и подтверждать права на недвижимое имущество, поскольку вещные права и обременения (именно они имеются в виду в Законе о регистрации прав) возникают с момента государственной регистрации соответствующих прав, а не сделки. Заключенный в надлежащей форме и зарегистрированный договор служит лишь основанием возникновения обязательственного правоотношения, которое иногда называют "личным", ибо его существование означает наличие определенной связи между конкретными лицами (контрагентами по договору) и порождает правовые требования на совершение (несовершение) отдельных действий.

Законодатель определяет, какие сделки подлежат регистрации: договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ч.2 ст.558 ГК), предприятия (ч.3 ст.560), дарения недвижимого имущества (ч.3 ст.574), отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст.584), аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее одного года (ч.2 ст.651), аренды иного недвижимого имущества (ч.2 ст.658, ч.2 ст.609 ГК). Приведенный перечень не охватывает всех видов сделок, заключаемых на рынке недвижимости. Например, для договора купли-продажи недвижимости нормы Гражданского кодекса РФ прямо не требуют государственной регистрации. Такое положение позволило ряду авторов высказать мнение, что государственная регистрация сделок, предметом которых является недвижимое имущество, необходима только в случаях, прямо определенных в законе, а поэтому для указанного договора (купли-продажи недвижимости) такая регистрация не требуется*(2). Известно и иное суждение, в соответствии с которым все сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации*(3).

Последняя точка зрения обосновывается ссылкой на ст.131, 164 ГК РФ. В соответствии со ст.164 ГК сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных его ст.131 и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Статья 131 ГК РФ закрепляет: "Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции". Отсюда сделан вывод, что "сделки с недвижимостью подлежат во всех случаях регистрации, поскольку всякая сделка с недвижимостью так или иначе связана с возникновением (прекращением, переходом, ограничением) прав на недвижимое имущество, то есть с обстоятельствами, на которые указывает ст.164 ГК как на случаи, при которых необходима государственная регистрация"*(4).

Но из анализа содержания ст.131 и 164 ГК и отдельных статей части второй Гражданского кодекса, по нашему мнению, следует иное. Норма ст.131 ГК, на которую делается ссылка в ст.164, не предусматривает случаи регистрации сделок с недвижимым имуществом, а определяет лишь права, подлежащие государственной регистрации. Закон о регистрации прав также не устанавливает, в каких случаях сделки подлежат регистрации. Во второй части ГК*(5) четко определено, какие договоры необходимо регистрировать. Это означает, что государственная регистрация требуется только для тех сделок с недвижимостью, для которых она прямо предусмотрена законом. По этому пути идет и судебная практика*(6).

Другое дело, что существуют определенные сомнения в целесообразности принятия различных правовых установлений в отношении отдельных сделок с недвижимым имуществом. Например, вызывает недоумение, что за исключением купли-продажи земельных участков и нежилых помещений все остальные договоры, предметом которых является недвижимое имущество (включая земельные участки и нежилые помещения), по общему правилу, требуют государственной регистрации. Вряд ли можно найти какое-то логичное обоснование исключения договора купли-продажи указанных объектов недвижимости из числа сделок, подлежащих регистрации.

Большое распространение в отношениях между юридическими лицами и гражданами получил договор о долевом участии в строительстве жилья (договор долевого строительства). В ряде регионов рекомендуют, а в некоторых и обязывали регистрировать названные договоры. Такая практика не имеет нормативного обоснования. Ведь само гражданское законодательство отнесено к исключительному ведению РФ, поэтому отдельные ее субъекты не вправе принимать нормативные акты, регулирующие гражданские отношения (в частности, возникает вопрос о гражданско-правовых последствиях нарушения установленного требования). Кроме того, нормы Гражданского кодекса нигде не содержат общего правила о регистрации договоров с недвижимым имуществом (в отличие от регистрации прав) и не устанавливают обязанность регистрировать договор о долевом строительстве. Поэтому не случайно в Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 16 февраля 2001 года, Высший Арбитражный Суд РФ обратил внимание, что изданный субъектом РФ или его органом нормативный акт об обязательной государственной регистрации договоров, для которых Федеральным законом такая регистрация не установлена, не применяется (п.1). (Хотя для защиты инвестиций в строительство жилья от противоправных действий недобросовестных участников было бы целесообразно ввести в этот закон требование о государственной регистрации договоров долевого строительства.)

Договор считается зарегистрированным со дня внесения записи о нем в Единый государственный реестр прав (см. ч.7 ст.16 Закона о регистрации прав). В соответствии с ч.3 ст.433 ГК РФ "договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом". Соответственно, если договор, предметом которого является недвижимое имущество, не прошел государственную регистрацию, то он не считается заключенным. Иное последствие, как следует из приведенной нормы, может быть установлено законом. В частности, согласно ч.1 ст.165 ГК, отсутствие государственной регистрации сделки в случаях, прямо предусмотренных законом, влечет ее недействительность.

Гражданский кодекс РФ содержит незначительное количество норм, прямо предусматривающих недействительность договора вследствие нарушения требования о государственной регистрации (ч.4 ст.339, ч.3 ст.1017 ГК РФ). Согласно ч.3 основанием недействительности договора доверительного управления является нарушение требования о регистрации передачи недвижимого имущества. Для этих сделок государственная регистрация - условие их действительности. Для остальных договоров государственная регистрация в силу ч.3 ст.433 ГК РФ имеет конститутивное значение, то есть является необходимым условием признания договора заключенным (см. ч.3 ст.574, ст.584, ч.2 ст.609 ГК РФ). Иногда прямо указывается, что договор считается заключенным с момента регистрации (см. ч.2 ст.558, ч.3 ст.560, ч.2 ст.658 ГК РФ).

Таким образом, в зависимости от значения, которое законодатель придает государственной регистрации договора, нарушение требования о регистрации влечет недействительность договора или свидетельствует о незаключении его. На практике*(7), а нередко и в юридической литературе*(8) не всегда проводится различие между регистрацией договора, имеющей конститутивное значение, и регистрацией, являющейся условием действительности договора.

В последнее время все чаще на страницах печати появляются суждения о соотношении договоров недействительных и договоров, которые не считаются заключенными (несостоявшимися)*(9). Необходимость разграничения таких сделок была обоснована еще Н.В. Рабинович, указывавшей, что последствиями несостоявшихся сделок являются обязательства из неосновательного обогащения, а в случаях недействительности - применяются специальные последствия, установленные ГК для отдельных видов недействительных сделок*(10). Такой вывод актуален и сегодня.

Для признания договора заключенным соглашение сторон должно содержать все конститутивные элементы, требуемые нормами закона. К таким элементам следует относить существенные условия договора (ч.1 ст.432 ГК РФ); передачу вещи для реальных договоров (ч.2 ст.433); государственную регистрацию договора, если в соответствии с законом нарушение требования о регистрации не влечет недействительность сделки (ч.3 ст.433); а также письменную форму, если стороны договорились заключить договор в такой форме, хотя законом она не требовалась (п.2 ч.1 ст.434 ГК РФ). Отсутствие одного или нескольких элементов свидетельствует, что договор не заключен. Исполнение одной или всеми сторонами такого договора влечет за собой определенные последствия, которые ошибочно было бы сводить к последствиям недействительности сделок.

Следствием нарушения требования о государственной регистрации (если регистрация - конститутивный элемент соглашения) является признание договора незаключенным. При отсутствии государственной регистрации как условия его действительности договор считается заключенным, но так как нарушено требование Закона о регистрации, он является ничтожным и не порождает тех последствий, на которые был направлен (см. ч.1 ст.167 ГК РФ).

Разграничение незаключенных и недействительных договоров имеет важное практическое значение. Пока договор не исполнен хотя бы частично одной из сторон, незаключенный договор, а равно недействительная сделка не влекут каких-либо последствий. При исполнении недействительного вследствие нарушения требования о государственной регистрации договора применяются правовые последствия, определенные в ст.166-167 ГК РФ. Если хотя бы частично был исполнен договор, который не считается заключенным, возникает обязательство из неосновательного обогащения и соответственно применяются юридические последствия, установленные в ст.1104-1108 ГК РФ.

Существенное место в специальных научных исследованиях занимал вопрос и об отграничении обязательств из неосновательного приобретения (сбережения) имущества от смежных правоотношений (отношений, вытекающих из виндикации, деликта, договора). Современное же законодательство (гл.60 ГК РФ) пошло по пути признания за обязательствами из неосновательного обогащения универсального характера. Правила этой главы ("Обязательства вследствие неосновательного обогащения") подлежат применению, в том числе к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке, об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения, о возмещении вреда, поскольку иное не предусмотрено Гражданским кодексом, иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений.

Тем самым в определенной степени "стерты" различия в правовых последствиях исполнения недействительных сделок и обязательств из неосновательного обогащения, хотя наиболее существенные из них сохранились. Так, нормы о недействительности сделок в ряде случаев содержат специальные последствия их исполнения, которые неизвестны институту неосновательного обогащения. Например, возможность взыскания в доход РФ (ст.169, 179 ГК РФ). Иногда возмещение убытков по недействительной сделке ограничивается взысканием только реального ущерба (ст.171, 172, 175, 177-179 ГК РФ). Существуют отличия в сроках исковой давности и в начале течения этих сроков. Если для защиты права, нарушенного исполнением договора, который не считается заключенным, установлен срок в три года (ст.196 ГК РФ), и он начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ч.1 ст.200 ГК РФ), то иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось исполнение (ч.1 ст.181 ГК РФ).

Лицо, получившее денежную сумму или иное имущество, предоставленное по договору, который не считается заключенным, может быть освобождено от возврата переданного имущества, если докажет, что лицо, требующее его возврата, знало об отсутствии обязательства (ст.1109 ГК РФ). При применении же последствий ничтожности сделки надлежит руководствоваться правилами ч.2 ст.167 ГК РФ, которые не связывают обязанность стороны сделки вернуть полученное по ней с наличием условий, предусмотренных в ст.1109 ГК РФ. На этот факт было обращено внимание и Высшим Арбитражным Судом РФ*(11).

Огромное практическое значение имеет норма ч.3 ст.165 ГК, предусматривающая так называемую санацию (sanatio), или "исцеление" сделки. По вопросу о последствиях недействительных и незаключенных договоров применительно к ч.3 ст.165 ГК было высказано три различных суждения. С.Ф. Савкин*(12) считает, что норму ч.3 ст.165 следует применять только при недействительности сделки, другие юристы (В.В. Витрянский, С. Денисов, О. Козырь)*(13) - только при признании договора незаключенным. Существует также мнение, что требовать судебного решения о государственной регистрации сделки может как сторона по несостоявшемуся, так и по недействительному договору (В. В. Чубаров)*(14).

Согласно норме ч.3 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Трудно согласиться с мнением Ф.С. Хейфеца, который утверждает, что положения ч.2 (признание судом сделки действительной при отсутствии ее нотариального удостоверения) и ч.3 ст.165 ГК РФ только поощряют недобросовестную сторону и являются "легальными лазейками для обхода закона"*(15). Напротив, как свидетельствует судебно-арбитражная практика рассмотрения споров, именно недобросовестная сторона (ответчик) заявляет встречный иск о недействительности договора или признании его незаключенным с тем, чтобы защитить себя от требований контрагента, как правило, исполнившего свои договорные обязательства, о применении мер ответственности. Сами правила ч.2, 3 ст.165 ГК предоставляют возможность обращения в суд с соответствующим иском только добросовестной стороне (такой вывод следует из формулировки указанных норм). Суд должен оценивать причины уклонения от регистрации и поведение истца по принятию мер к осуществлению государственной регистрации сделки.

Каковы же пределы действия правила ч.3 ст.165 ГК РФ? Как представляется, требование о государственной регистрации сделки вправе заявить добросовестная сторона по недействительной сделке и договору, который не считается заключенным, по следующим основаниям. Законодатель в ч.3 ст.165 не определяет, что суд вправе по требованию стороны признать сделку действительной (как это сделано в ч.2) или признать ее заключенной, а устанавливает, что суд вправе вынести решение о регистрации сделки. Тем самым формулировка ч.3 позволяет сделать вывод о распространении его положений и на недействительный, и на незаключенный договор. Судебное решение о государственной регистрации сделки является важным способом защиты интересов добросовестной стороны. Возникает также вопрос, можно ли поставить знак равенства между правовыми последствиями договора, который не считается заключенным ввиду отсутствия соглашения сторон по его существенным условиям, и договора, который не считается заключенным вследствие нарушения требования о его регистрации. В последнем случае имеется согласованное волеизъявление контрагентов по всем существенным условиям, и такое соглашение облечено в установленную форму. Думается, на поставленный вопрос должен быть дан отрицательный ответ.

Судебно-арбитражная практика, исходя из буквального смысла нормы ст.165, признает за обратившейся стороной при отсутствии государственной регистрации договора право на "санацию" сделки (как несовершенной, так и недействительной) без учета значения государственной регистрации*(16).

По-видимому, распространение правила ч.3 ст.165 ГК РФ на договоры, которые не считаются заключенными, не вполне согласуется с принципом свободы договора, но договорная свобода может быть ограничена законом. В данном случае ограничение связано с необходимостью защиты интересов слабой стороны, которая действует в гражданском обороте добросовестно. Возможно, проблема определения границ действия ч.3 не возникла, если бы указанная норма была расположена не в ст.165, часть 1 которой устанавливает, что нарушение требования о государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом, влечет недействительность сделки, а в ст.164, закрепляющей общие положения о государственной регистрации сделок.

Итак, необходимость государственной регистрации сделок не бесспорна. Ряд цивилистов ставят под сомнение выделение их государственной регистрации*(17). Вопрос об ее отмене может быть рассмотрен в качестве самостоятельного объекта исследования. Можно лишь констатировать, что на практике в подавляющем большинстве случаев государственная регистрация сделок не имеет того значения, которое придает ей законодатель.

Е.С. Болтанова,

старший преподаватель кафедры земельного, природоресурсного,

экологического права Юридического института

Томского государственного университета, кандидат юридических наук

"Журнал российского права", N 1, январь 2002 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) СЗ РФ. 1997. N 30. Ст.3594; 2001. N 11. Ст.997; 2001. N 16. Ст.1533.

*(2) См.: Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы // Российская юстиция. 1997. N 10. С.31-32; Козырь О. Актуальные вопросы регистрации недвижимости в РФ // Юридический мир. 1997. N 10. С.48-49; Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8. С.93; Витрянский В.В. Договор продажи недвижимого имущества // Вестник ВАС РФ. 1999. N 8. С.115; Крашенинников В.П. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. Изд. 2-е, перераб. и доп. М.: Статут, 1999. С.77-78 и др.

*(3) См.: Брагинский М.И. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Комментарий к Закону // Право и экономика. 1997. N 19/20. С.39; Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. 1998. N 7. С.68; Завидов Б. Государственная регистрация ипотеки: общие положения и особенности // Право и экономика. 1999. N 3. С.20. Такое положение в ряде случаев находило подтверждение и на практике (см.: О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (из опыта Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа) // Вестник ВАС РФ. 2000. N 7. С.84-85).

*(4) Романов О. Указ. соч. С.68.

*(5) В первой части ГК единственный случай регистрации установлен в отношении ипотеки (ч.1 ст.339).

*(6) См.: п.3 Обзора практики разрешения споров, возникающих из договора купли-продажи недвижимости (Информационное письмо ВАС РФ от 13 ноября 1997 года N 21) // Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С.82-83; Постановление Президиума ВАС РФ N 4749/98 от 2 февраля 1999 года // Вестник ВАС РФ. 1999. N 5. С.44-45; п.5 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

*(7) Нередко в судебных решениях отсутствие регистрации ошибочно рассматривается как основание недействительности договора. См.: решения Арбитражного суда Томской области от 16 марта 2000 года по делу N А67-519/00; от 24 апреля 2000 года по делу N А67-1068/00; от 24 мая 2000 года по делу N А67-1034/00 (архив Арбитражного суда Томской области); О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением ФЗ "О государственной регистрации прав:" (Из опыта Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа) // Вестник ВАС РФ. 2000. N 7. С.87-88).

*(8) См., например: Масевич М. Обзор действующего законодательства о недвижимости // Право и экономика. 1998. N 1. С.33; Савкин С. Ф. Судебно-арбитражная практика по спорам о правах на недвижимость // Юридический мир. 1998. N 3. С.55; Нарежный В., Комягин Д. О государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок более года // Право и экономика. 2000. N 4. С.19; Мананников О. Процессуальное положение учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость // Российская юстиция. 2000. N 8. С.26.

*(9) См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: общие положения. М., 1997. С.249-252; Денисов С. Правовые акты государственной регистрации договоров // эж-ЮРИСТ. 1998. N 34. С.4; Садиков О.Н. Недействительные и несостоявшиеся сделки // Юридический мир. 2000. N 6. С.7-11; Чубаров В.В. Вопросы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права. М., 2000. С.168-171. Необходимо заметить, что положение о существовании незаключенных или несостоявшихся сделок поддерживается не всеми современными юристами. Так, М.И. Семенов считает, что незаключенная сделка является видом ничтожной сделки (см.: Действительность сделок (актуальные вопросы теории и практики) // Юрист. 2001. N 4. С.19-20).

*(10) См.: Рабинович Н.В. Недействительность сделки и ее последствия. Л.: Изд-во Ленинградского университета, 1960. С.19-21.

*(11) См.: п.11 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении (Информационное письмо от 11 января 2000 года N 49) // Вестник ВАС РФ. 2000. N 3. С.22.

*(12) Савкин С.Ф. Указ. соч. С.54-55 (мнение С.Ф. Савкина основано на том, что нет оснований для выделения незаключенных договоров).

*(13) Витрянский В.В. Указ. соч. N 9. С.82; Денисов С. Указ. соч. С. 4; Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. N 4. С.22.

*(14) Чубаров В.В. Указ. соч. С.170-171.

*(15) См.: Хейфец Ф.С. Недействительность сделок по российскому гражданскому праву. Изд. 2-е, доп. М., 1999. С.32-35.

*(16) См.: Савкин С.Ф. Указ. соч. С.55; п.1 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (Информационное письмо ВАС РФ от 13 ноября 1997 года N 21); п.7 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Информационное письмо ВАС РФ от 15 февраля 2001 года. N 59).

*(17) См., например: Сыродоев Н.А. Указ. соч. С.96; Чубаров В.В. Указ. соч. С.171-172.