Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 ноября 1995 г. N 6864/95 Рассматривая иск о понуждении местной администрации заключить договор купли-продажи арендуемого истцом нежилого помещения, суду надлежит проверить обоснованность представленного истцом расчета выкупной стоимости помещения, учитывая тот факт, что органом местного самоуправления не утверждена методика определения цены приобретаемых арендаторами в собственность нежилых помещений

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 30 ноября 1995 г. N 6864/95

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел протест заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации А.А.Арифулина на решение Тверского областного арбитражного суда от 03.05.95 по делу N 531.

Заслушав и обсудив доклад судьи, Президиум установил следующее.

Товарищество с ограниченной ответственностью "Волочанка" обратилось в Тверской областной арбитражный суд с исковыми требованиями о понуждении Комитета по управлению имуществом города Вышний Волочек и администрации города Вышний Волочек заключить договор купли-продажи арендуемого истцом встроенного нежилого помещения в доме 14 по улице Советской в городе Вышний Волочек. В обоснование заявленных требований товарищество сослалось на то, что ответчики неправомерно уклонились от заключения с истцом договора купли-продажи арендуемого помещения по выкупной стоимости, определенной в соответствии с Основными положениями государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 01.07.94, а предложенная ими на стадии доарбитражного урегулирования спора выкупная стоимость помещения из расчета цены 1 кв. метра, равной годовой арендной плате за всю площадь, умноженной на коэффициент 2, значительно превышает установленную названным выше законодательным актом максимальную выкупную стоимость недвижимого имущества, сданного в аренду.

Решением от 03.05.95 в иске отказано.

В апелляционной и кассационной инстанциях дело не рассматривалось. В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается указанное решение отменить и дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Принимая решение от 03.05.95, суд исходил из того, что истец при определении выкупной стоимости арендуемого помещения неверно применил методику, установленную пунктом 4.9 вышеназванных Основных положений, а расчет выкупной стоимости объекта, составленный ответчиками, соответствует требованиям данного пункта. Кроме того, между сторонами отсутствует соглашение по цене, поэтому сделка купли-продажи недвижимого имущества не может состояться.

Такие выводы суда нельзя признать законными и обоснованными.

Право истца на приобретение в собственность арендуемого помещения, в котором размещено приватизированное предприятие, предусмотрено пунктом 4.5 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 01.07.94, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22.07.94 N 1535. В силу пункта 4.2 Основных положений не допускается отказ в продаже арендаторам сданных в аренду объектов нежилого фонда.

На основании статей 11, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенного в действие с 01.01.95, статьи 20 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (1992 г.) заявленные истцом в защиту указанного права исковые требования подлежали рассмотрению по существу.

Судом установлено, что органом местного самоуправления не утверждена методика определения цены приобретаемых арендаторами в собственность нежилых помещений. Между сторонами по вопросу продажной цены 1 кв. метра общей площади арендуемого помещения возникли разногласия, которые сводятся к различному толкованию пункта 4.9 Основных положений. Ответчики полагают, что цена 1 кв. метра выкупаемого помещения равна сумме годовой арендной платы за всю арендованную площадь, умноженной на коэффициент 2. Истец считает, что цена 1 кв. метра приобретаемого помещения устанавливается в размере годовой арендной платы за 1 кв. метр общей площади, умноженной на коэффициент 2.

Содержащаяся в решении суда ссылка на то, что ответчики по спорному вопросу правильно применили действующее законодательство, несостоятельна.

Произведенный ответчиками расчет выкупной стоимости нежилого помещения не соответствует пункту 4.9 Основных положений.

Согласно указанному пункту если методика определения выкупной стоимости не утверждена органом местного самоуправления в установленный срок, продажа арендуемых помещений осуществляется по максимальной стоимости, при определении которой продажная цена 1 кв. метра общей площади помещения не может превышать суммы годовой арендной платы, установленной в договоре аренды, умноженной на коэффициенты 2 или 3 в зависимости от характеристики нежилого помещения. При этом имеется в виду, что годовая арендная плата должна исчисляться из расчета за 1 кв. метр, а не за всю арендуемую площадь.

Представленный истцом уточненный расчет выкупной стоимости нежилого помещения подлежит дополнительной проверке, исходя из условий договора аренды.

Поскольку для разрешения исковых требований о заключении договора купли-продажи арендованного помещения необходимо определить не только цену договора, но и другие его существенные условия, которые судом не выяснялись и не оценивались, дело направляется на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.

Руководствуясь статьями 187-189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

решение Тверского областного арбитражного суда от 03.05.95 по делу N 531 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.

Председатель

Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации

В.Ф. Яковлев