Вопрос: Организация - пайщик ЖСК привлекает для долевого участия в строительстве жилья физических лиц. В договоре с ними стоимость квартир (которые граждане получат по окончании строительства) указывается в долларах США. Расчет ведется в рублях по курсу ЦБ РФ на момент выплаты денежных средств. Поскольку одни граждане финансируют строительство с 1995 г., а другие - с 1999 г., при равной цене 1 кв. м жилья в долларах США рублевая стоимость этого метра для них разная. Нужно ли согласовать с гражданами столь значительную разницу в цене квартир? (ФПА АКДИ "Экономика и жизнь", выпуск 3, март 2002 г.)

Организация - пайщик ЖСК привлекает для долевого участия в строительстве жилья физических лиц. В договоре с ними стоимость квартир (которые граждане получат по окончании строительства) указывается в долларах США. Расчет ведется в рублях по курсу ЦБ РФ на момент выплаты денежных средств. Поскольку одни граждане финансируют строительство с 1995 г., а другие - с 1999 г., при равной цене 1 кв. м жилья в долларах США рублевая стоимость этого метра для них разная.

Нужно ли согласовать с гражданами столь значительную разницу в цене квартир?

Поскольку формально пайщиком ЖСК на протяжении 1995 - 2001 гг. оставалась организация, а не физические лица, фактически финансировавшие строительство (о чем свидетельствует протокол общего собрания членов ЖСК), есть все основания рассматривать денежные средства, перечисляемые организацией-пайщиком кооперативу и учитываемые на ее лицевом счете, как выплачиваемые суммы паенакоплений в счет предоставления в будущем в собственность жилых помещений.

Соглашение о так называемом "долевом участии в строительстве с приобретением права собственности" по своей сути представляет договор купли-продажи, поскольку исполнить его - по окончании строительства и сдачи объекта в эксплуатацию передать квартиры в собственность граждан - организация - пайщик ЖСК может только путем их отчуждения из своей собственности, предварительно зарегистрировав это право в установленном законом порядке.

Заметим, что гражданским законодательством допускается заключение договоров купли-продажи товара, который будет создан либо приобретен продавцом в будущем (п.2 ст.455 ГК РФ).

Что касается фактически выплаченных гражданами денежных сумм, то они должны рассматриваться организацией как предварительная оплата подлежащих продаже квартир. В этом случае гражданское законодательство допускает включение в договор купли-продажи условия об оплате товара в виде аванса либо предварительной оплаты (ст.487, п.1 ст.823 ГК РФ).

Относительно согласования разницы в ценах квартир заметим, что согласно пунктам 1, 4 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и определении его условий. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п.1 ст.424 ГК РФ).

Отклонение в ценах реализации имеет принципиальное значение для целей налогообложения по налогу на прибыль, НДС и иным налогам.

Так, при определении облагаемого оборота по НДС согласно подп.4 п.2 ст.40 НК РФ при отклонении более чем на 20% в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам в пределах непродолжительного периода времени, налоговые органы вправе проверять соответствие фактических цен реализации уровню рыночных цен на идентичные (однородные) товары.

Если фактическая цена реализации окажется ниже рыночной стоимости более чем на 20%, то налоговым органам предоставлено право принимать решение о доначислении налогов и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты контролируемых сделок были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары (п.3 ст.40 НК РФ).

Одновременно следует учитывать, что определение рыночной цены товара в соответствии с п.4 ст.40 НК РФ должно осуществляться в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях. Такими условиями, в частности, являются количество товара, сроки исполнения обязательств, условия платежей, обычно применяемые в сделках данного вида, а также иные разумные условия, которые могут оказать влияние на цены (п.9 ст.40 НК РФ).

Поскольку в рассматриваемом случае цена "реализации" квартир в соответствии с договором "долевого участия в строительстве" определяется исходя из курса доллара США на дату внесения предоплаты, можно говорить, что разброс фактических цен реализации квартир вызван объективными причинами: установленными в договоре условиями порядка оплаты квартир, а также резким скачком курса доллара, имевшим место в августе 1998 г.

В этой связи при проверке соответствия фактических цен реализации квартир их рыночным ценам рыночная цена по каждой сделке должна определяться в сопоставимых условиях, т.е. по состоянию на тот отчетный период, в котором имело место поступление аванса от покупателя и соответственно фиксирование продажной цены квартиры в рублях.

Если фактическая цена реализации квартир по каждой отдельной сделке отличается от их рыночной цены, определенной в порядке, предусмотренном ст.40 НК РФ на дату получения аванса, менее чем на 20%, то никакого доначисления налогов и пени производиться не должно.

Если в рассматриваемой ситуации налоговые органы все же примут решение о доначислении налогов и пени, то организация-пайщик может оспорить решение налоговых органов в порядке, предусмотренном гл.19 НК РФ, учитывая тот факт, что в соответствии с п.12 ст.40 НК РФ суд вправе учесть любые обстоятельства, имеющие значение для определения результатов сделки, не ограничиваясь обстоятельствами, перечисленными в пунктах 4-11 ст.40 НК РФ.

Ю. Камфер

1 марта 2002 г.

ФПА АКДИ "Экономика и жизнь", выпуск 3, март 2002 г.