Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 октября 2004 г. N КГ-А40/8001-04-П При рассмотрении иска о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения необходимо определить, подлежит ли применению двусторонняя реституция, и проверить правопреемство истца, а также принять во внимание, что рассмотрение спора о ничтожности сделки одновременно с рассмотрением заявления о признании недействительным ненормативного акта государственного органа о регистрации права собственности невозможно (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 11 октября 2004 г. N КГ-А40/8001-04-П
(извлечение)

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 21.04.04 рассмотрен иск ООО "ПКФ "Живой мир" о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения от 09.07.98, заключенного между истцом и ответчиком ООО "Эгрегор и К", а также оформленного Мосрегистрацией акта государственной регистрации права собственности ответчика на часть здания по адресу: г. Москва, Багратионовский проезд, д. 1, стр. 1, площадью 6287 кв. м. (свидетельство 77 НН 107690 от 15.06.01, запись N 77-01/06-003/2001-2555 от 15.06.01 в ЕГРП), и о выселении ООО "Эгрегор и К" из указанного помещения в качестве последствия недействительности сделки.

Исковые требования в отношении недействительности договора и о выселении удовлетворены, а вместо признания недействительным ненормативного акта суд признал недействительным зарегистрированное право, ссылаясь на уточнение истцом предмета и основания иска (заявления) в суде (т. 2, л.д. 95).

Апелляционная инстанция, повторно рассмотрев дело (ст. 268 АПК РФ), оставила решение суда без изменения и указала на правильность выводов о том, что лицо, подписавшее договор от имени истца, действовало без полномочий от общества и по обстоятельствам дела не могло являться его генеральным директором.

В кассационной жалобе 1-й ответчик - ООО "Эгрегор и К" ссылается на нарушение судами норм материального и процессуального права, неполноту исследования обстоятельств дела, что выразилось в неправильном отказе в признании ответчика добросовестным приобретателем (ст. 302 ГК РФ), а совершенной сделки - оспоримой, но не ничтожной (ст. 166 ГК РФ), в связи с чем ответчик просит судебные акты отменить и отказать в удовлетворении исковых требований.

Выслушав представителей сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции считает, что судебные акты подлежат отмене.

Указания кассационной инстанции при предыдущем рассмотрении дела (т. 2, л.д. 50-53) в целом остались невыполненными.

Судами не учтено, что в силу гражданского законодательства при разрешении дела о ничтожной сделки (ст. 168 ГК РФ), о которой заявлены исковые требования, следует установить, какому закону конкретно противоречит эта сделка, а именно - какие нормы закона, регулирующего деятельность товариществ с ограниченной ответственностью (ТОО), к которым относился истец в момент совершения сделки, были нарушены и влечет ли факт их нарушения признание сделки ничтожной, а также подлежат ли защите права истца с учетом срока исковой давности (ст. 181 ГК РФ).

Возникновение и существование права собственности (ст.ст. 209, 218 ГК РФ) и законные основания по ее защите в виде истребования собственником имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ) должны быть проверены судом в случае рассмотрения спора о праве собственности (ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Вместе с тем, если речь идет о ничтожной сделке обязательно должны быть обсуждены вопросы восстановления нарушенного права собственника, утратившего имущество по тем или иным причинам, в том числе путем заключения оспариваемого договора, и суд при отрицании права собственности у одной стороны по спору в порядке подтверждения наличия этого права у другой стороны (здесь - истца) применяет (либо не применяет) двустороннюю реституцию по основаниям ст. 167 ГК РФ. Таким образом, судом решается вопрос о возврате помещения (имущества) истцу, а не просто о выселении ответчика.

Истребование имущества означает подтверждение судом права собственности у истца и одновременно означает отсутствие его у ответчика, т.е. необходимость признания недействительности акта регистрации сама по себе не является обязательным элементом в споре о праве.

К тому же рассмотрение спора о ничтожности сделки вместе с принятым к рассмотрению заявлением о признании недействительным ненормативного акта государственного органа (по правилам Главы 24 АПК РФ) невозможно в силу процессуального закона, в том числе и потому, что лицо, обратившееся с таким заявлением, формально еще не может подтвердить (при отсутствии судебного решения), что этим актом нарушаются его права и закон (ст. 13 ГК РФ), равно как и при замене этих требований (что было сделано судом) на рассмотрение вопроса о зарегистрированном праве.

Признание судом наличия у стороны по делу права влечет его новую регистрацию и аннулирование прежней записи.

При решении вопроса о реституции (ст. 167 ГК РФ) суд обязан убедиться в существовании спорного объекта с его прежними характерными признаками (размеры площадей, техническое предназначение, оценка стоимости и т.п.), тем более, что по данному спору речь идет об объекте, ушедшем из владения истца около 6 лет назад - в 1998 г.

Подлежит проверке и оценке и вопрос о подтверждении правопреемства истца от продавца по договору от 09.07.98 - ТОО ПКФ "Живой мир", учитывая имеющиеся по делу данные о подделке документов, послуживших затем основанием для регистрации ООО ПКФ "Живой мир" (учредительный договор, свидетельство и т.д.).

Вопросы возврата спорного имущества истцу должны быть связаны с исследованием (ст.ст. 64-67, 71, 162 АПК РФ) данных о произведенном ответчиком ремонте помещения, определении его денежных затрат и соотнесения понятия "добросовестный приобретатель" (ст. 302 ГК РФ) с признаками ничтожной сделки, с обращением при этом внимания на позицию истца в содержании поданной им апелляционной жалобы, от которой он затем отказался (т. 2, л.д. 106, 125).

При новом рассмотрении дела следует устранить отмеченные нарушения материального и процессуального права и вынести законное и обоснованное решение суда.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 АПК РФ, суд постановил:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 21 апреля 2004 г. и постановление апелляционной инстанции от 22 июня 2004 г. по делу NА40-5564/03-119-23 отменить и передать дело на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.