Вопрос: При покупке жилого дома был составлен договор купли-продажи, согласно которому стоимость жилого дома и надворных построек были определены отдельными суммами. Регистрационная палата сообщила, что договор составлен неверно: нельзя отделять стоимость дома от стоимости надворных построек. Выдача свидетельства о регистрации приостановлена. Налоговая инспекция отказывает в предоставлении налогового вычета по договорам, в которых стоимость жилого дома и надворных построек определена одной суммой. Что должен предпринять налогоплательщик в этой ситуации? ("Налоговый вестник", N 12, декабрь 2004 г.)

При покупке жилого дома между покупателем и продавцом был составлен договор купли-продажи, согласно которому стоимость жилого дома и стоимость надворных построек были определены конкретными отдельными суммами.

Регистрационная палата приняла документы, но по истечении 20 дней сообщила, что данный договор составлен неверно: нельзя отделять стоимость дома от стоимости надворных построек, так как надворные постройки не являются обособленными объектами, а относятся к дому. Выдача свидетельства о государственной регистрации была приостановлена.

Налоговая инспекция, в свою очередь, отказывает в предоставлении налогового вычета по договорам купли-продажи, в которых стоимость жилого дома и стоимость надворных построек определена одной суммой, ссылаясь на то, что согласно НК РФ вычет предоставляется только на жилой дом, а надворные постройки таковыми не являются.

Исходя из вышеизложенного, налогоплательщик лишается возможности воспользоваться предоставленной ему НК РФ льготой.

Что он должен предпринять в этой ситуации?

В соответствии с положениями подпункта 2 п. 1 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет по суммам, направленным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления и документов, подтверждающих право собственности на приобретенный (построенный) жилой дом или квартиру, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком.

Таким образом, перечень объектов, по которым может быть предоставлен имущественный вычет, является закрытым, то есть доход налогоплательщика может быть уменьшен только на суммы, которые направлены на строительство или приобретение таких объектов недвижимости, как жилой дом или квартира. Предоставление имущественного налогового вычета в части расходов на строительство или приобретение бань, навесов, сараев и других хозяйственных построек НК РФ не предусмотрено.

Согласно ст. 555 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Из содержания вопроса следует, что в соответствии с договором купли-продажи был приобретен жилой дом с надворными постройками, стоимость которых в договоре были определена конкретными отдельными суммами.

Таким образом, если в договоре купли-продажи жилого дома указана общая стоимость, которая включает стоимость не только дома, но и других отдельно стоящих хозяйственных построек, то общую стоимость всех строений нельзя относить на уменьшение налогооблагаемой базы, так как имущественный налоговый вычет не распространяется на приобретение хозяйственных построек.

Стоимость жилого дома может быть выделена из общей стоимости строений путем заключения между сторонами сделки купли-продажи соответствующего соглашения, оформленного в установленном порядке. Указанное соглашение о стоимости жилого дома необходимо приложить к договору купли-продажи.

Т.В. Назарова

1 декабря 2004 г.

"Налоговый вестник", N 12, декабрь 2004 г.