Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 6 декабря 2004 г. N КГ-А40/11190-04 Нормы ГК РФ допускают заключение смешанных договоров, содержащих элементы различных договоров (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 6 декабря 2004 г. N КГ-А40/11190-04
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 июня 2006 г. N КГ-А40/5265-06-П

Общество с ограниченной ответственностью "Клуб XXI век" (далее - ООО "Клуб XXI век") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Кооперативу "Нептун-Сервис" о признании недействительными договоров от 16.07.2003 г. N НС-07/03ПХ и N НС-08/03 ПХ на аренду нежилого помещения и применении последствий недействительности сделки в виде возврата внесенного истцом гарантийного залога в сумме 1.383.247,20 руб. и расходов на ремонт и отделку помещения в сумме 5.636.846 руб.

В обоснование исковых требований указывалось на то, что ответчик не является собственником сдаваемого в аренду помещения и у него отсутствует разрешение на строительство, в связи с чем объект аренды является самовольной постройкой.

Решением от 05.07.2004 г. в иске отказано, со ссылкой на то, что оспариваемые договоры заключены согласно ст. 157 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) под отлагательным условием и ответчик не лишен возможности зарегистрировать право на объект после оформления акта госкомиссии.

Постановлением апелляционного суда от 07.09.2004 г. указанное решение отменено, иск удовлетворен. При этом суд исходил из того, что ст. 157 ГК РФ к арендным отношениям не применима и что самовольная постройка в силу ст. 222 ГК РФ не может являться объектом по договору аренды.

В кассационной жалобе Кооператив "Нептун-Сервис" просит постановление апелляционного суда отменить. В обоснование жалобы указывается на правильность вывода суда о заключении оспариваемых договоров под отлагательным условием. Заявитель также ссылается на то, что объем выполненных истцом работ не был согласован с ответчиком, а часть имущества, стоимость которого заявлена ко взысканию, истцом демонтирована и вывезена.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Клуб XXI век" просит оставить ее без удовлетворения, ссылаясь на правильность вывода суда о ничтожности оспариваемых договоров. По мнению истца, условия ничтожных договоров о необходимости согласования объема работ не подлежат применению.

В заседании суда кассационной инстанции представители Кооператива "Нептун-Сервис" поддержали доводы жалобы, представитель ООО "Клуб XXI век" возражал против удовлетворения жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы жалобы, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судами норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции считает решение и постановление подлежащими отмене по следующим основаниям.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что между сторонами подписаны договоры от 16.07.2003 г. N НС-07/03ПХ и N НС-08/03 ПХ, по условиям которых Кооператив "Нептун-Сервис" обязался предоставить ООО "Клуб XXI век" нежилое помещение площадью 650 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, Балаклавский пр-т., д. 9, а ООО "Клуб XXI век" произвести ремонт и отделку помещения из расчета не более 250 условных единиц за 1 кв.м. и внести залоговую стоимость помещения, составляющую трехмесячный размер арендной платы. При условии своевременной сдачи объекта госкомиссии и его передачи ООО "Клуб XXI век" по акту последнее обязалось с 05.02.2004 г. вносить арендную плату в размере 50 евро за 1 кв.м. в год в соответствии с договором N НС-07/03ПХ и 200 евро - согласно договору N НС-08/03 ПХ с зачетом стоимости выполненных на объекте работ. Объем и стоимость подлежащих выполнению работ согласованы сторонами в приложении N 2 к договорам, а срок договоров установлен до 25.09.2010 г.

Отказывая в удовлетворении иска суд первой инстанции исходил из того, что заключение договора аренды нежилых помещений с условием передачи объекта в аренду в будущем - после осуществления строительных работ, сдачи объекта госкомиссии и оформления права собственности арендодателя на объект не противоречит требованиям ст. 157 ГК РФ.

Апелляционный суд, удовлетворяя иск, пришел к выводу, что без оформления соответствующего разрешения на строительство и без оформления права собственности объект является самовольной постройкой, распоряжение которой, в том числе посредством сдачи в аренду противоречит ст. 222 ГК РФ.

Суд кассационной инстанции считает вышеназванные выводы судов сделанными в результате неправильного применения к установленным по делу обстоятельствам норм материального права.

Согласно ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. При этом договор аренды нежилых помещений на срок свыше 1 года в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ может рассматриваться заключенным только с момента государственной регистрации.

Однако оспариваемые договоры в установленном порядке не зарегистрированы, объект аренды в арендное пользование не передан, начисление арендной платы не осуществлялось.

Судами было установлено, что в рамках оспариваемых договоров истец принял на себя обязательства по ремонту и отделке нежилого помещения в срок до 05.10.2003 г.

В соответствии со ст. 740 ГК РФ обязанность лица в установленный в договоре срок построить по заданию другого лица определенный объект либо выполнить иные строительные работы составляет предмет договора строительного подряда, а не аренды.

Учитывая изложенное и поскольку ст. 421 ГК РФ допускает заключение смешанных договоров, содержащих элементы различных договоров, суд кассационной инстанции считает, что судами неправильно определена правовая природа оспариваемых договоров в части обязательств по ремонту и отделке помещения и применены не подлежащие применению к таким отношениям положения ГК РФ об аренде.

Выводы суда о недействительности либо действительности оспариваемых договоров в части арендных отношений также не могут быть признаны соответствующими требованиям закона.

По смыслу ст.ст. 166, 420 ГК РФ недействительным может быть признан только заключенный договор, в то время как оспариваемые договоры в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ в части арендных отношений могут рассматриваться как заключенные только с момента их государственной регистрации.

В связи с этим при рассмотрении требования о возврате гарантийного залога суду необходимо было выяснить в обеспечение каких обязательств данный залог уплачен и имеет ли ответчик право удерживать данную сумму.

Таким образом, выводы судов о действительности либо недействительности оспариваемых договоров не могут быть признаны основанными на фактических обстоятельствах дела, в связи с чем указанные судебные акты подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, поскольку по существу истец требует оплаты стоимости работ по ремонту помещения и возврата гарантийного залога, предложить истцу уточнить предмет иска, установить обязанности ответчика, возникшие в связи с внесением истцом гарантийного залога и осуществлением ремонта и отделки помещения, проверить возражения ответчика о несоответствии выполненных работ условиям договора и в зависимости от установленного в соответствии с требованиями ст. 168 АПК РФ вынести законное и обоснованное решение.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 АПК РФ, суд постановил:

решение от 05.07.2004 г. Арбитражного суда г. Москвы и постановление от 07.09.2004 г. Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-19317/04-64-216 отменить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда г. Москвы.