Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 декабря 2004 г. N КГ-А41/11019-04 Раздел имущества, осуществляемый в соответствии с условиями инвестиционного контракта между его сторонами, не является отчуждением такого имущества (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 21 декабря 2004 г. N КГ-А41/11019-04
(извлечение)

Открытое акционерное общество "Оптима-Инвест" (далее - ОАО "Оптима-Инвест") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Учреждению по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы (далее - Мосрегистрация) с заявлением о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности ОАО "Оптима-Инвест" на объект недвижимого имущества - помещение площадью 372,6 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Большая Спасская, д. 23, кв. 1, и об обязании Мосрегистрации зарегистрировать право собственности ОАО "Оптима-Инвест" на указанный объект недвижимости на основании документов регистрационного дела N 77-01/13-886/2003-76.

Требование заявлено по основаниям статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 20, статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и мотивировано тем, что Мосрегистрация необоснованно отказала в регистрации права собственности на указанный объект недвижимости, который был возведен в процессе реализации инвестиционного контракта, заключенного с городом Москвой, по мотиву непредставления акта оценки этого имущества. Мосрегистрацией не учтено, что заявитель не обязан был осуществлять оценку имущества, поскольку законодательство, действовавшее на момент заключения инвестиционного контракта, подобного требования не содержало; инвестиционный контракт фактически исполнен, итоговый раздел полученных площадей между заказчиком и инвестором осуществлен, при этом разногласий о принадлежности спорного объекта недвижимости между ОАО "Оптима-Инвест" и городом Москвой не имеется.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 10 августа 2004 года решение удовлетворено: суд признал недействительным отказ в регистрации права собственности, оформленный письмом от 05.04.2004 г. N 886/2003-76, и обязал Мосрегистрацию зарегистрировать право собственности ОАО "Оптима-Инвест" на объект недвижимого имущества - помещение площадью 372,6 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Большая Спасская, д. 23, кв. 1.

Решение мотивировано тем, что в соответствии со статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрация права собственности на вновь создаваемый объект недвижимости осуществляется на основании документов, подтверждающих факт его создания, и в данном случае для регистрации права на спорный объект недвижимости заявитель представил такие документы в Мосрегистрацию, как-то: инвестиционный контракт от 02.03.1995 г. N 4-234/р-1 и дополнительное соглашение к нему от 29.12.1997 г. N 4-234/р-1-1163УП, Акт о результатах реализации инвестиционного проекта от 08.12.2001 г. N 4-234/р-1-1860 АКТ, договоры на инвестирование реконструкции, в связи чем у Мосрегистрации отсутствовали законные основания для отказа в регистрации права собственности. Суд первой инстанции установил, что ни инвестиционным контрактом, ни законодательством, действовавшим на момент его заключения не предусматривалось обязательного проведения оценки имущества, следовательно, требование Мосрегистрации о предоставлении акта оценки необоснованно.

В апелляционном порядке дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе Мосрегистрация просит решение отменить, поскольку считает, что при его вынесении суд нарушил нормы материального права: не применил подлежащие, по мнению заявителя, применению в данном случае положения пунктов 1.1, 1.2 Постановления Правительства Москвы от 06.11.2001 г. N 996-ПП "Об оценке стоимости имущества в сделках с участием Москвы", чем нарушил статью 21 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; вывод суда об отсутствии необходимости в проведении оценки спорного объекта недвижимости не соответствует фактическим обстоятельствам дела, и просит принять новое решение об отказе в иске.

По существу аргументы кассационной жалобы сводятся к доводу о том, что суд сделал неверный вывод о том, что законодательством, действовавшим на момент заключения инвестиционного контракта, обязанность по оценке не устанавливалась, поскольку суд не учел, что проведение оценки вновь созданного объекта недвижимости возможно лишь на момент, когда такой объект фактически построен или реконструирован, и в данном случае такой момент определяется датой составления Акта о результатах реализации инвестиционного контракта, который подписан 08.12.2001 г., то есть, в период действия Постановления Правительства Москвы от 06.11.2001 г. N 996-ПП "Об оценке стоимости имущества в сделках с участием Москвы", устанавливающего в пунктах 1.1, 1.2 обязанность по проведению оценки имущества, вовлекаемого в сделку с участием города Москвы.

В судебном заседании заявитель доводы кассационной жалобы поддержал в полном объеме и пояснил, что под сделкой с участием города Москвы, для осуществления которой необходима оценка спорного объекта недвижимости, Мосрегистрация имеет в виду раздел долей в имуществе, созданном в результате реализации инвестиционного контракта.

Представители ОАО "Оптима-Инвест" в судебном заседании кассационной инстанции просили отказать в удовлетворении жалобы, считая ее доводы несостоятельными, а вынесенное по делу решение законным и обоснованным.

В отзыве на кассационную жалобу ОАО "Оптима-Инвест" также просит оставить решение без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения, ссылаясь, в частности, на то, что суд правомерно исходил из того, что оценки имущества, с заявлением о регистрации прав на которое заявитель обратился к Мосрегистрации, не требовалось, поскольку распределение долей в имуществе, полученном в результате инвестиционной деятельности, осуществлялось на основании инвестиционного контракта, в который не было включено условие об оценке имущества, как не предусмотренное действовавшим в то время законодательством, а значит, и на момент подписания акта о результатах реализации контракта обязанность по оценке имущества, установленная Постановлением Правительства Москвы от 06.11.2001 г. N 996-ПП, на ОАО "Оптима-Инвест", в силу пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, не распространялась, так как положениям этого постановления не придана обратная сила.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей Мосрегистрации и ОАО "Оптима-Инвест" и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального права и норм процессуального права, кассационная инстанция приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения в связи со следующим.

По настоящему делу требование заявлено о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности ОАО "Оптима-Инвест" на объект недвижимого имущества, как вновь созданную вещь.

Как следует из материалов дела, отказ в регистрации права мотивирован тем, что документы, представленные ОАО "Оптима-Инвест" на регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества площадью 372,6 кв.м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Большая Спасская, д. 23, кв. 1, по содержанию не соответствовали требованиям действующего законодательство, поскольку к ним не приложен акт оценки имущества (том 1, л.д. 11, 12, 54, 55, 80, 81).

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в данном случае необходимость оценки недвижимого имущества отсутствовала, в связи с чем отказ в регистрации права по мотиву непредставления акта оценки является недействительным.

Кассационная инстанция соглашается с данным выводом суда.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, спорное недвижимое имущество создано в процессе инвестиционной деятельности, которая осуществлялась в соответствии с инвестиционным контрактом от 2 марта 1995 г. N 4-234/р, заключенным между Правительством Москвы и АОЗТ "Маяк", на реконструкцию жилого дома, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая Спасская, д. 23. На основании дополнительного соглашения от 29.12.1997 г. все права инвестора по инвестиционному контракту переданы от АОЗТ "Маяк" к ОАО "Оптима-Инвест" (том 1, л.д. 14-26).

Согласно указанным инвестиционному контракту и дополнительному соглашению, после выполнения сторонами всех обязательств по контракту производится раздел долевой собственности в наутре, в соответствии с которым инвестору передается 50% жилой и нежилой площади и 100% подвального помещения, а городу Москве передается 50% жилой и нежилой площади объекта. При этом пунктом 5.2.6 инвестиционного контракта предусматривалось отселение граждан, проживающих в доме, подлежащем реконструкции, и соответствующие увеличение доли инвестора в долевой собственности на размер площади, предоставляемой за счет инвестора отселяемым гражданам (том 1, л.д. 15, 25).

Согласно пункту 3.5 контракта после выполнения его условий осуществляется оформление права сторон на инвестиционные объекты.

Инвестиционный контракт от 2 марта 1995 г. N 4-234/р был полностью исполнен сторонами, в том числе, в части предоставления отселяемым гражданам жилья в других домах, что подтверждается актом о результатах реализации от 08.12.2001 г. N 4-234/р-1-1860АКТ, договорами на инвестирование реконструкции от 21, 28 июня 1999 г., протоколом взаиморасчетов от 9  сентября 1999 г. (том 1, л.д.27-35, 37-41)

На основании указанных документов, подтверждающих окончание работ по инвестиционному контракту, его стороны пришли к соглашению о распределении инвестору 100% жилой и 50% нежилой площади объекта и 100% площади подвала, а городу Москве 50% нежилой площади (том 1, л.д. 38).

При этом ни в одном из перечисленных документов не установлена обязанность проведения оценки инвестиционного объекта в качестве условия приобретения инвестором по завершению инвестиционной деятельности прав собственности на часть помещений.

Довод в кассационной жалобе о том, что оценка должна быть произведена на основании требований Постановления Правительства Москвы от 06.11.2001 г. N 996-ПП "Об оценке стоимости имущества в сделках с участием Москвы", подлежит отклонению, как несостоятельный.

Данное постановление Правительства Москвы принято в целях реализации положений федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Закона города Москвы от 11.02.1998 г. "Об оценочной деятельности в городе Москве".

В статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" содержится исчерпывающий перечень случаев, при которых проведение оценки имущества является обязательным.

Основанные на положениях данной статьи пункты 1.1, 1.2 Постановления Правительства Москвы от 06.11.2001 г. N 996-ПП "Об оценке стоимости имущества в сделках с участием Москвы" конкретизируют случаи обязательной оценки применительно к имуществу города Москвы и в частности устанавливают, что проведение такой оценки обязательно при приватизации и ином отчуждении имущества города Москвы.

Представитель Мосрегистрации в западении пояснил, что, по его мнению, в данном случае раздел площадей объекта недвижимого имущества, возведенного в результате инвестиционной деятельности, представляет собой вид отчуждения имущества города Москвы, а значит, осуществление оценки такого имущества обязательно.

Эта позиция не является правильной.

По смыслу пункта 3 статьи 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 г. "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до окончания реализации инвестиционного контракта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131, статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на вновь создаваемые объекты недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации.

Предметом инвестиционной деятельности является вложение инвестиций и осуществление совместно субъектами инвестиционной деятельности действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, а не прекращение права собственности на инвестиционный объект у заказчика и возникновение такого права у инвестора (абзац 3 статьи 1 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений").

Отсюда следует, что до момента реализации инвестиционного контракта и государственной регистрации права собственности на соответствующую часть площади созданного объекта недвижимости ни ОАО "Оптима-Инвест", как инвестор, ни Правительство Москвы, как заказчик, не являясь собственниками, не вправе каким-либо образом распоряжаться, в том числе отчуждать объекты инвестиционной деятельности.

Поэтому раздел имущества, осуществляемый в соответствии с условиями инвестиционного контракта между его сторонами, не является отчуждением такого имущества.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что решение вынесено при правильном применении норм права и с соблюдением норм процессуального права, в связи с чем отсутствуют основания для его отмены или изменения по доводам жалобы.

С учетом изложенного и руководствуясь ст.ст. 284, 286-287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 10 августа 2004 года по делу N А40-24168/04-79-301 Арбитражного суда города Москвы оставить без изменения, а кассационную жалобу Мосрегистрации - без удовлетворения.