Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 6 апреля 2005 г. N КГ-А40/1511-05 Суд удовлетворил требование о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, поскольку материалами дела подтверждается факт заключения спорной сделки неуполномоченным лицом (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 6 апреля 2005 г. N КГ-А40/1511-05
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть объявлена 30 марта 2005 г.

Гражданин Бархударьян Артаваз Александрович обратился в арбитражный суд с иском к Приперичу Дмитрию Анатольевичу, Компании "Дунранев Трейдинг Лимитед" о признании недействительным купли-продажи от 18.11.2003 г. недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Малая Филевская, д. 46, стр. 1, 2, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Уз ДЭУ-Маркет" (далее ООО "Уз ДЭУ-Маркет") и Компанией "Дунранев Трейдинг Лимитед" и применении последствий недействительности сделки в виде признания недействительными записей в ЕГПР на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.12.2003 г. N 77-01/1006/2003-35, N 77-01/1006/2003-38 и свидетельств N 77 АБ 271675, N 77 АБ 271676 о государственной регистрации права собственности Компании "Дунранев Трейдинг Лимитед" на указанные объекты недвижимости.

В качестве третьего лица с самостоятельными требованиями относительно предмета спора в деле участвует ООО "Уз ДЭУ-Маркет".

В обоснование иска гр. Бархударьян А.А. ссылается на то, что оспариваемый договор заключен неуполномоченным лицом, поэтому должен быть признан недействительным и применены последствия недействительности сделки.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 12 ноября 2004 г. по делу N А40-9861/04-120-125 исковые требования удовлетворены в части признания сделки недействительной, в удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделки отказано.

При этом арбитражный суд исходил из того, что несмотря на то, что сделка является недействительной, так как совершена неуполномоченным лицом, Компания "Дунранев Трейдинг Лимитед" является добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества и поэтому в удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделки должно быть отказано.

Не согласившись с решением суда ООО "Уз ДЭУ-Маркет", подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда отменить в части отказа в удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделки. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что арбитражным судом неполно исследованы обстоятельства дела и нарушены нормы материального и процессуального права. По мнению заявителя апелляционной жалобы, Компания "Дунранев Трейдинг Лимитед" не является добросовестным приобретателем, так как это не подтверждается материалами дела. Кроме того, по мнению заявителя, арбитражный суд необоснованно руководствовался при признании сделки недействительной статьей 183 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2004 года N 09АП-5336/04-ГК решение изменено, признана недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество N 77-01/06-1006/2003-35 от 18.12.2003 года свидетельство о государственной регистрации права N 77 АБ 271676 от 18.12.2003 года и запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество N 77-01/06-1006/2003-38 от 18.12.2003 года и свидетельство о государственной регистрации права N 77 АБ 271675 от 18.12.2003 года, в остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменений.

В кассационной жалобе на постановление от 15 декабря 2004 года ответчик - Компания "Дунранев Трейдинг Лимитед" просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. Заявитель кассационной жалобы указывает, на то, что апелляционный арбитражный суд сделал неверный вывод о том, что Компания "Дунранев Трейдинг Лимитед" не является добросовестным приобретателем спорного имущества. Данный вывод, по мнению заявителя, сделан без учета имеющихся в материалах дела доказательств.

Письменные отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель Компании "Дунранев Трейдинг Лимитед" привел доводы, аналогичные изложенным в кассационной жалобе, просил суд отменить принятое по делу постановление. Представитель гр. Приперича Д.А. возражал против доводов кассационной жалобы. Представитель ООО "Уз ДЭУ-Маркет" возражал против удовлетворения кассационной жалобы. Бархударьян А.А. сослался на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

Извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы ИМНС N 31 по ЗАО г. Москвы, Мосрегистрация в судебное заседание кассационной инстанции не явились, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов арбитражных судов в решениях установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия пришла к выводу, что обжалуемое постановление подлежит отмене, решение арбитражного суда - оставлению в силе с исключением из мотивировочной части данного решения вывода суда о добросовестности приобретателя недвижимого имущества.

Как установлено арбитражным судом и следует из материалов дела, между ООО "Уз ДЭУ-Маркет" (продавец) и Компанией "Дунранев Трейдинг Лимитед" (покупатель) 18.11.2003 г. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва ул. Малая Филевская, дом 46, стр. 1 и 2, который со стороны продавца подписан генеральным директором общества Приперич Д.А.

При этом, решением Арбитражного суда г. Москвы от 11 мая 2004 года по делу N А40-12460/04-96-71 признано недействительным решение участника о продаже доли от 03.11.2003 г., признан недействительным договор купли-продажи доли от 03.11.2003 г., признана недействительной государственная регистрации новой редакции устава ООО "Уз ДЭУ-Маркет".

По факту мошеннических действий возбуждено уголовное дело, в рамках расследования которого была назначена и проведена почерковедческая экспертиза подписи гр. Приперича Д.А. на оспариваемом договоре купли-продажи и акте приема-передачи недвижимого имущества. Согласно заключению эксперта от 31.03.2004 г. N 2505, подписи на договоре купли-продажи и акте приема-передачи выполнены не Приперич Д.А., а другим лицом. Из пояснений Приперич Д.А., привлеченного к участию в деле следует, что им был утерян паспорт, генеральным директором общества ООО "Уз ДЭУ-Маркет" он никогда не являлся, никаких сделок не заключал. Таким образом, договор купли-продажи со стороны продавца подписан неуполномоченным лицом.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд правильно удовлетворил исковые требования и признал недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный между ООО "Уз ДЭУ-Маркет" и Компанией "Дунранев Трейдинг Лимитед", поскольку общество в лице исполнительного органа сделку не заключало.

Однако, выводы арбитражного суда относительно добросовестности приобретения недвижимого имущества Компанией "Дунранев Трейдинг Лимитед", сделанные на доказательствах перечисления денежных средств по указанию ООО "Уз ДЭУ-Маркет" под руководством Приперич Д.А. третьим лицам, не соответствуют требованиям статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Арбитражным судом не было установлено, что данное имущество выбыло из владения юридического лица не помимо его воли, поэтому вывод суда о том, что Компания "Дунранев Трейдинг Лимитед" является добросовестным приобретателем, не основан на материалах дела.

При этом, постановление арбитражного апелляционного суда принято с нарушениями норм материального и процессуального права. Так, арбитражный апелляционный суд сделал вывод о том, что должны быть признаны недействительными записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и свидетельство о государственной регистрации права на основании положений статьи 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Однако из данной статьи этого не следует.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации в суд могут быть обжалованы: отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней; уклонение соответствующего органа от регистрации.

Таким образом, обжалованию подлежит зарегистрированное право, а не сама по себе запись о регистрации.

Также необходимо отметить, что государственная регистрация не является индивидуальным (ненормативным) правовым актом, поскольку относится к особым действиям юридического характера, совершаемым органами исполнительной власти в пределах установленных полномочий, и представляет собой систему записей, которые не обжалуются в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из смысла указанных норм следует, что зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке путем предъявления иска о признании права собственности к тому лицу, с которым имеется спор по поводу принадлежности недвижимого имущества, а также путем оспаривания правоустанавливающих документов, послуживших основанием для регистрации права.

С учетом изложенного постановление Девятого арбитражного апелляционного суда подлежит отмене, решение Арбитражного суда г. Москвы - оставлению в силе с исключением из мотивировочной части данного решения вывода о добросовестности приобретателя - Компании "Дуранев Трейдинг Лимитед".

Руководствуясь статьями 284, 286, пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2004 года N 09АП-5336/04-ГК отменить, решение Арбитражного суда г. Москвы от 12 октября 2004 г. по делу N А40-9861/04-120-125 оставить в силе, исключив из мотивировочной части решения выводы арбитражного суда о добросовестности приобретателя - Компании "Дунранев Трейдинг Лимитед".