Пояснительная записка к проекту федерального закона N 151947-4 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в статью 292 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (по вопросу совершенствования....) (не действует)

Пояснительная записка
к проекту федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в статью 292 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"

Внесенный проект направлен на защиту конституционного права граждан на жилище, устранение нарушений Конституции Российской Федерации отдельными нормами Жилищного кодекса РФ и Закона РФ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", устранение противоречий с Гражданским кодексом РФ.

Проект предусматривает, что запрет на приватизацию жилых помещений распространяется только на тех граждан, которые после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (после 01.03.2005 г.) будут признаны нуждающимися в жилых помещениях.

Граждане, занимающие жилые помещения по договору социального найма и не принявшие решение об их приватизации, а также граждане, ранее признанные нуждающимися в жилых помещениях, должны сохранить право на бесплатную передачу в собственность жилых помещений.

Необходимо учесть, что граждане, вставшие на учет до 01.03.2005 года и проживающие в аварийных домах, общежитиях, служебных жилых помещениях и т.д., не могут реализовать право на приватизацию занимаемых жилых помещений в силу Закона РФ "О приватизации...".

Право таких граждан на приватизацию может быть реализовано только после получения ими жилого помещения в порядке очереди.

С целью защиты малоимущих граждан предлагается исключить установление срока на реализацию малоимущими гражданами своего права на деприватизацию жилых помещений.

Статьей 20 Закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" устанавливается, что малоимущие граждане теряют право на деприватизацию жилого помещения с 1 января 2007 года.

Указанная статья лишает малоимущих граждан права стать социальными нанимателями жилого помещения в случае, если бремя содержания собственности станет им не под силу после указанной даты.

С введением в действие ЖК РФ собственники жилых помещений должны вносить плату за капитальный ремонт общего имущества дома, предусматривается рост налоговых платежей и отмена льготных категорий, освобожденных от уплаты налога на имущество. Все это приведет к увеличению числа граждан, которые захотят воспользоваться правом стать социальными нанимателями.

Проектом устанавливается, что граждане, имевшие в соответствии с ЖК РСФСР право на внеочередное и первоочередное предоставление жилых помещений, не только сохраняют свое право состоять на учете нуждающихся в жилых помещениях, но и сохраняют право на внеочередное и первоочередное предоставление жилого помещения по договору социального найма.

Жилищным кодексом РФ упразднен институт первоочередного обеспечения граждан жилыми помещениями по договору социального найма (в ЖК РСФСР право на первоочередное обеспечение жилыми помещениями предусматривалось статьей 36).

В отношении этих категорий граждан, имевших право на предоставление жилого помещения в первоочередном порядке, создается неопределенность относительно сроков предоставления им жилых помещений. Если граждане, имевшие ранее право на предоставление жилого помещения в первую очередь, включаются в общую очередь, то происходит существенное ущемление их прав. Для престарелых и тяжелобольных граждан реализация при жизни права на жилище при постановке в общую очередь вряд ли возможна.

Такая "отмена" вступает в противоречие с положениями статьи 55 Конституции РФ, согласно которой не должны издаваться в Российской Федерации законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина.

Частью 5 статьи 31 ЖК РФ собственнику жилого помещения предоставлена возможность лишить права пользования принадлежащим ему жилым помещением бывшего члена своей семьи путем отчуждения имеющегося у него в собственности жилого помещения независимо от решения суда, которым может быть установлен определенный срок, в течение которого за бывшим членом семьи собственника сохраняется право пользования жилым помещением, а также обязанность собственника обеспечить вышеуказанных членов семьи иным жилым помещением.

Таким образом, норма, содержащаяся в части 5 статьи 31, дает возможность неисполнения судебного решения и нарушает права граждан, в отношении которых принято решение суда.

Проект исключает такую возможность. С целью защиты прав бывших членов семьи собственника, в отношении которых у собственника жилого помещения имеются обязательства по сохранению права пользования жилым помещением или обеспечению иным жилым помещением в соответствии с законом или на основании судебного решения, предлагается внесение изменений в статью 292 части первой ГК РФ.

Проектом уточняется понятие индивидуальный жилищный фонд (пункт 3 части 3 статьи 19), который предлагается назвать жилищным фондом некоммерческого использования.

Статья 5 главы 1 и глава 6 ЖК РСФСР содержали понятие индивидуальный жилищный фонд. В этот фонд входили только жилые помещения, находящиеся в собственности граждан, но не юридических лиц. Механический перенос в Кодекс старого названия фонда привел к несоответствию названия фонда его определению.

По существу речь идет о некоммерческом использовании жилых помещений. В связи с этим не ясно, почему такой вид фонда некоммерческого использования может быть только в частной собственности. Практическая потребность в жилищном фонде некоммерческого использования есть. В связи с ограничением круга лиц, имеющих право на получение жилого помещения по договору социального найма, правомерен вопрос: какова судьба семей, нуждающихся в жилище, которые не подпадают под категории граждан, обеспечиваемых жилыми помещениями по указанному договору, но и не имеющих финансовой возможности приобрести жилое помещение в собственность. Обременителен для них и договор "коммерческого" найма, где размер платы по существу не регламентируется государством (ч.1 статьи 682 ГК РФ).

Жилищный фонд некоммерческого использования займет свою нишу между жилищным фондом социального использования и жилищным фондом коммерческого использования.

Проектом предусматривается включение в выкупную цену жилого помещения, изымаемого путем выкупа у собственника в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд стоимость# непроизведенного капитального ремонта дома.

В связи с тем, что в большинстве случаев в домах, подлежащих сносу, нормативные сроки проведения капитального ремонта давно истекли, рыночная стоимость жилых помещений в указанных домах существенно ниже, чем стоимость аналогичных жилых помещений в отремонтированных домах. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является обязанностью наймодателя государственного или муниципального жилищного фонда.

В соответствии со статьей 16 Закона РФ от 04.07.1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Признание с 1 января 2007 г. утратившей силу статьи 16 Закона РФ от 04.07.1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" является односторонним отказом органов государственной власти или органов местного самоуправления от исполнения своих обязательств.

Российская Федерация как правовое и социальное государство не может произвольно отказываться от выполнения взятых на себя публично-правовых обязательств иначе как, предусмотрев надлежащий механизм соответствующего возмещения, формы и способы которого могут меняться, но объем не должен уменьшаться.

Неисполнение органами государственной власти или органами местного самоуправления своих обязательств по проведению в нормативные сроки капитального ремонта дома должно компенсироваться собственнику приватизированного жилого помещения путем включения в выкупную цену стоимости непроизведенного капитального ремонта дома.

С целю недопущения выселения из служебных жилых помещений и общежитий граждан, которые по ЖК РСФСР не подлежали выселению без предоставления жилого помещения, но не состоят (не имеют права состоять) на учете нуждающихся в жилых помещениях в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 51 ЖК РФ, вносятся изменения в статью 13 Закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". В действующей редакции норма противоречит части 2 статьи 55 Конституции РФ.

В целях защиты прав жителей семейных общежитий, не оформленных на момент введения в действие Жилищного кодекса РФ в собственность органов местного самоуправления, предлагается изменение редакции статьи 7 Закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

Кодексом не определен критерий, в соответствии с которым субъекты РФ должны определять порядок признания граждан малоимущими и органы местного самоуправления должны признать граждан малоимущими.

Отсутствие такого критерия может привести в дотационных регионах к нарушению требований статьи 19 Конституции РФ, в соответствии с которой государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина независимо от места жительства.

Проектом предлагается сформулировать данный критерий как невозможность для гражданина при имеющемся доходе и имуществе решить проблему приобретения жилого помещения при оказании государством максимальной помощи (например, предоставление безвозмездной субсидии максимального размера).

Проектом определяется минимальный размер нормы предоставления в размере не менее 15 квадратных метров общей площади жилого помещения на одного человека. Необходимость такого определения вызвана тем, что отсутствие в Кодексе минимального размера нормы предоставления может привести в дотационных регионах к нарушению требований статьи 19 Конституции РФ, в соответствии с которой государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина независимо от места жительства.

Статья 53 ЖК РФ устанавливает последствия намеренного ухудшения жилищных условий гражданами. Однако отсутствует перечень действий, которые не относятся к намеренному ухудшению жилищных условий.

Отсутствие такого перечня может привести к произвольному толкованию нормы и необоснованным отказам в постановке на учет (например, при рождении детей).

Проектом устанавливается перечень действий, которые не должны рассматриваться как намеренное ухудшением гражданами жилищных условий (например, вселение в жилое помещение в качестве членов семьи граждан, не обладавших по предыдущему месту жительства самостоятельным правом пользования жилым помещением, расторжение договора пожизненной ренты по инициативе получателя ренты).

Кодексом предусмотрен порядок выкупа освободившейся комнаты в квартире коммунального заселения при отсутствии в квартире граждан, признанных малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях, и граждан, которые могут быть признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.

Норма, содержащаяся в части 3 статьи 59, допускает двойное толкование, так как из ее содержания не ясно, каким гражданам предоставлено право выкупа комнаты в квартире коммунального заселения: проживающим в этой квартире и обеспеченным общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, либо любым гражданам, не проживающим в этой квартире, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.

Проектом устраняется двойное толкование нормы, а также устраняется неправомерно введенное ограничение прав граждан на приобретение в собственность по договору купли-продажи освободившегося жилого помещения в квартире коммунального заселения, где они проживают, но обеспечены общей площадью жилого помещения на одного человека более нормы предоставления.

Проектом вводится статья, в которой дается определение понятия квартира коммунального заселения (коммунальная квартира).

В ЖК РФ используется понятие "коммунальная квартира", которому не дано определение, что приведет к сложностям в правоприменении.

В части 3 статьи 16 ЖК РФ дается определение квартиры. Данное определение характеризует квартиру как объект недвижимости, а основным признаком, позволяющим отнести квартиру к коммунальной, является ее заселение (Квартира коммунального заселения (коммунальная квартира) - квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и/или собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством).

Проектом уточняется, что правом на получение субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг обладают все граждане, которые являются пользователями жилых помещений независимо от формы собственности занимаемого жилого помещения.

В ЖК РФ приведен закрытый перечень граждан, имеющих право на субсидию. В результате нарушаются права граждан, которые занимают жилые помещения, например, на основании договора безвозмездного пользования.

Проектом устраняется противоречие части 2 статьи 102 ЖК РФ с Гражданским кодексом РФ.

Частью 2 статьи 102 ЖК РФ устанавливается, что переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения.

Указанная часть противоречит статье 675 ГК РФ, в соответствии с которой переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения.

Статьей 159 ЖК РФ установлено, что субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.

Размер региональных стандартов максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи устанавливаются субъектом Российской Федерации.

Правительством Российской Федерации ежегодно устанавливаются федеральные стандарты оплаты жилищных и коммунальных услуг, в том числе и федеральный стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном семейном доходе. На 2005 год указанный стандарт установлен в размере 22 процентов (Постановление Правительства РФ от 26.08.2004 г. N 441).

С целью недопущения ухудшения положения граждан в отдельных субъектах Федерации путем установления регионального стандарта, превышающего размер федерального стандарта, Проектом устанавливается, что размер регионального стандарта максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи не может превышать размер соответствующего федерального стандарта.

Проектом исключается статья 14 Закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", которой предусмотрено, что жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежат до 1 января 2007 года преобразованию в товарищество собственников жилья либо ликвидации. По истечении этого срока кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц.

В то же время статьей 122 ЖК РФ предусмотрено, что жилищный кооператив по решению общего собрания членов кооператива (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья, а ликвидация жилищного кооператива осуществляется по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (статья 123 ЖК РФ). Статья 14 Закона противоречит статьям 30, 35, 55 Конституции РФ, статьям 2, 61, 116 ГК РФ, Постановлению Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 г. N 11-ПП.

С целью недопущения возложения на нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, обязанности вносить плату за капитальный ремонт общего имущества собственников дома проектом исключается пункт 1 статьи 11 Закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

Статьей 11 Закона вносятся изменения в часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации

Статья 681 ГК РФ, ссылка на которую в пункте 3 статьи 672 ГК РФ исключается, определяет порядок капитального ремонта сданного внаем жилого помещения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 681 ГК РФ капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Таким образом, положения статьи 681 ГК РФ (в том числе и возлагающие на наймодателя обязанность проведения капитального ремонта) не будут применяться к договору социального найма жилого помещения.

Указанное изменение, внесенное в ГК РФ, может привести к тому, что на нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, будет возложена обязанность вносить плату за капитальный ремонт общего имущества собственников дома.

В то же время в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 154 ЖК РФ капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.

Реализация законопроекта не потребует дополнительных расходов из федерального бюджета.

Г.П. Хованская

В.А. Рыжков

М.М. Задорнов

Н.Н. Гончар

С.А. Насташевский

Е.В. Ройзман

Т.В. Плетнева

В.А. Тюлькин

Г.Н. Селезнев

С.Н. Бабурин

С.П. Горячева

М.Г. Махмудов

О.В. Шеин

О.Н. Смолин

С.Н. Решульский

И.А. Ждакаев

С.А. Попов

В.Б. Савостьянов

Перечень
актов федерального законодательства, подлежащего изменению в связи с принятием проекта федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в статью 292 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"

Принятие проекта федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в статью 292 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" не потребует принятия, признания утратившими силу, приостановления, изменения и дополнения в законодательные акты Российской Федерации.

Финансово-экономическое обоснование
к проекту федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в статью 292 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"

Проект федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в статью 292 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" не предусматривает уменьшение или увеличение расходов, покрываемых за счет федерального бюджета.