Новый закон - новые вопросы (И. Ивачев, "эж-ЮРИСТ", N 6, февраль 2005 г.)

Новый закон - новые вопросы

Много вопросов вызывает обеспечение обязательств застройщика залогом и обращение взыскания на предмет залога.

Например, если дом достроен и у одного единственного дольщика есть основания для взыскания неустойки, он уже может требовать обращение взыскания на весь заложенный дом, а не свою конкретную квартиру. При этом все остальные дольщики остаются без квартир и получают удовлетворение из вырученной суммы реализованного залога.

Данная ситуация может возникнуть, поскольку закон предусматривает возможность залога в пользу неопределенного круга лиц, что будет весьма затруднительно реализовать на практике.

В ряде случаев, Закон содержит нечеткие формулировки, которые оставляют слишком большой простор для судебного усмотрения. Так, подп. 6 п. 1 ст. 9 закона определяет, что участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства. При этом критерии существенности никак не конкретизируются.

Статья 8 Закона регулирует передачу объекта долевого строительства. Закон определяет обязанность застройщика по передаче объекта долевого строительства в течение двух месяцев и обязанность участника долевого строительства приступить к принятию готового объекта недвижимости в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения. Вместе с этим закон не устанавливает периода, в течение которого участник долевого строительства обязан принять готовую квартиру.

В законе не определен уполномоченный государственный орган, хотя в силу п. 2 ст. 4 закона Правительство РФ вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.

Согласно статье 12 Закона, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В свою очередь с этим очевидно, что должны быть оформлены документы, подтверждающие право собственности на квартиру.

Кроме этого, вопросы вызывает и п. 7 ст. 4 Закона. Указанным положением устанавливается норма, согласно которой в случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор. Как это положение будет работать на практике - совершенно неясно.

Пункт 3 ст. 14 Закона возлагает солидарную ответственность на застройщика и банк по обязательствам застройщика, исполнение которых обеспечено залогом в соответствии с ч. 4 ст. 13 Закона при обращении взыскания на предмет залога. Эта норма закона также не будет способствовать тому, чтобы стимулировать привлечение банков для предоставления кредитов.

Уже сейчас всем заинтересованным лицам ясно, что закон вряд ли решит большую часть правовых проблем, связанных с жилищным строительством. В целом создается впечатление, что закон принят без достаточной проработки и окончательный анализ его эффективности можно будет сделать после его применения в договорной практике.

И. Ивачев,

юрист

"эж-ЮРИСТ", N 6, февраль 2005 г.