Вопрос: В течение года я осуществляла сдачу принадлежащей мне на праве личной собственности квартиры в аренду. Больше я нигде не работаю. На какие суммы я имею право уменьшить мой налогооблагаемый доход? Могу ли я включить в состав своих расходов для целей налогообложения затраты на перепланировку квартиры? ("Налоговый вестник", N 4, апрель 2005 г.)

В течение года я осуществляла сдачу принадлежащей мне на праве личной собственности квартиры в аренду. Больше я нигде не работаю. На какие суммы я имею право уменьшить мой налогооблагаемый доход? Могу ли я включить в состав своих расходов для целей налогообложения затраты на перепланировку квартиры?

В случаях сдачи помещения в аренду (наем) собственник этого помещения и наниматель являются сторонами договора гражданско-правового характера, заключаемого в соответствии с нормами глав 34, 35 ГК РФ.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендодателю (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, поэтому оплата коммунальных платежей, уплата налога на имущество являются обязанностью собственника помещения вне зависимости от того, использует его сам владелец или помещение сдается в аренду.

Статьей 616 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если договором аренды не установлено иное. При этом арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором аренды.

Кроме того, размер арендной платы за аренду (наем) помещения устанавливается в договоре аренды по соглашению сторон; следовательно, арендодатель вправе учесть все свои затраты, связанные с содержанием принадлежащего ему помещения, в назначаемой им арендной плате, учитывая, что коммунальными и другими услугами фактически пользуется арендатор.

Следовательно, вышеуказанные затраты для любого собственника имущества являются неизбежными; в связи с этим они не относятся к расходам, непосредственно связанным с получением дохода от оказания арендодателем услуги по сдаче в аренду принадлежащего ему помещения.

С разрешения соответствующих органов собственником могут быть произведены реконструкция помещения с целью увеличения площади и строительство пристройки к основному строению. Такие работы осуществляются за счет средств собственника. В результате произведенных строительных работ увеличивается первоначальная стоимость строения. Произведенные затраты могут быть компенсированы посредством увеличения арендной платы за сдаваемое в аренду помещение, но не могут уменьшать налоговую базу по налогу на доходы физических лиц применительно к доходам, получаемым от сдачи в аренду реконструированного помещения.

Физические лица, получающие вознаграждения на основе заключенных договоров найма или договоров аренды любого имущества, представляют в соответствии со ст. 229 НК РФ налоговую декларацию в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

При подаче декларации по налогу на доходы физических лиц арендодатель имеет право на получение стандартных налоговых вычетов, установленных ст. 218 НК РФ, а также при наличии соответствующих оснований - на получение социальных и имущественных вычетов, предусмотренных ст. 219 и 220 настоящего Кодекса. Вышеуказанные налоговые вычеты предоставляются налоговым органом на основании заявления налогоплательщика, прилагаемого к налоговой декларации, и документов, подтверждающих право на такие вычеты.

И.Н. Давыдова

1 апреля 2005 г.

"Налоговый вестник", N 4, апрель 2005 г.