Продажа предприятия как имущественного комплекса (Т.М. Панченко, "Налоговый учет для бухгалтера", N 4, апрель 2005 г.)

Продажа предприятия как имущественного комплекса

Не всегда эффективно продавать имущество предприятия по частям. Бывает выгоднее продать его единым имущественным комплексом. Прежде всего, потому, что в этом случае в стоимости будут отражены нематериальные активы, в том числе наработанная за годы деловая репутация, права на товарные знаки, фирменные наименования и др.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также имущественные и неимущественные права на результаты интеллектуальной деятельности, в том числе и на фирменное название, товарные знаки, знаки обслуживания, и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Предприятие в целом или его часть (например, структурное подразделение, выделенное на отдельный баланс) может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Продать бизнес можно либо путем продажи долей (акций), принадлежащих участникам (акционерам) хозяйственных обществ, либо путем продажи предприятия как имущественного комплекса.

Предприятием признается имущественный комплекс, относящийся к объектам недвижимости, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ).

Реализация предприятия как имущественного комплекса привлекательна тем, что оставляет за собственниками возможность осуществлять впоследствии иные виды деятельности в рамках того же юридического лица.

Регистрация предприятия как имущественного комплекса

Порядок внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделках с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен приказом Минюста РФ от 04.03.2005 N 16 "Об утверждении Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами". Государственную регистрацию прав, ограничения (обременения) прав на предприятие и сделок с ним осуществляет Росрегистрация. Права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации территориальными органами Росрегистрации по месту нахождения данных объектов. Приказ зарегистрирован в Минюсте РФ 17.03.2005 N 6404.

Чем торгуем?

Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре купли-продажи на основе полной инвентаризации предприятия (ст. 561 ГК РФ). В настоящее время правила такой инвентаризации установлены Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными приказом Минфина РФ от 13.06.1995 N 49. Акт инвентаризации должен быть составлен и рассмотрен сторонами до подписания договора продажи предприятия.

Передача предприятия как целостного имущественного комплекса предполагает дополнительные юридические действия. Они должны быть направлены на фактическое отчуждение отдельных элементов предприятия. Так, например, в соответствии с договором к покупателю могут переходить права на объекты интеллектуальной собственности (на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его продукции). Переход прав на эти объекты должен регистрироваться в Роспатенте (Закон Российской Федерации от 23.09.1992 N 3520-1 "О товарных знаках, знаках обслуживания и наименованиях мест происхождения товаров").

В период подготовки договора покупки предприятия целесообразно привлекать независимых оценщиков. На основании Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценка производится в соответствии с договором, заключенным между независимым оценщиком и заказчиком. Такой договор в обязательном порядке должен включать сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности. Оценка обязательна лишь в случае вовлечения в сделку купли-продажи объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям.

Договорная цена приобретения предприятия как имущественного комплекса зачастую отличается от балансовой стоимости ее активов. Данная разница учитывается как "деловая репутация". Приобретенная деловая репутация является объектом бухгалтерского учета и должна быть отражена в балансе в качестве нематериального актива (ПБУ 14/2000).

По договору продажи предприятие-продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передать другим лицам. То есть, не все элементы имущественного комплекса в обязательном порядке должны быть переданы покупателю, отдельные объекты могут быть исключены из состава передаваемого предприятия. К ним относятся права и обязанности, которые продавец не может передать покупателю организации, например:

- права, полученные на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. За исключением случаев, когда эти права (лицензии) должны переходить к покупателю бизнеса в силу прямого указания закона;

- обязанность по уплате долгов кредиторам в случае отказа последних от перевода долга от продавца к покупателю, а также

- обязанность по уплате налогов и сборов, образовавшихся до совершения сделки (п. 3 ст. 44 НК РФ).

Уведомление кредиторов

При продаже предприятия должны быть соблюдены права его кредиторов. Для этого еще до момента передачи предприятия покупателю кредиторы письменно уведомляются о его продаже одной из сторон договора. После такого уведомления кредитор письменно сообщает продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга. Если кредитор не согласен, то в течение трех месяцев со дня получения уведомления он имеет право потребовать:

- либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков;

- либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.

Если же кредитор вовсе не был уведомлен о продаже предприятия, то он может предъявить иск об удовлетворении своих требований в течение года со дня, когда он узнал о продаже предприятия. По включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора, после продажи предприятия продавец и покупатель несут солидарную ответственность.

Оформление сделки

В договоре купли-продажи предприятия как имущественного комплекса могут быть предусмотрены особые условия, например, сохранение профиля ранее действующего предприятия в течение определенного срока или обязанность модернизации предприятия на условиях, предписанных договором. В этом случае надо помнить, что данные условия договора являются существенными, а при их несоблюдении договор может быть расторгнут в судебном порядке и применена двусторонняя реституция (постановление ФАС Московского округа от 13.08.2002 N КГ-А41/5248-02).

Договор на продажу предприятия как имущественного комплекса заключается обязательно в письменной форме Несоблюдение формы договора продажи во всех существенных аспектах влечет его недействительность.

Договор на продажу предприятия как имущественного комплекса подлежит государственной регистрации. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, переход права собственности на него осуществляется непосредственно после передачи предприятия покупателю по передаточному акту (ст. 564 ГК РФ).

Регистрация договора на продажу предприятия как имущественного комплекса производится в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

К договору должны быть приложены:

- акт полной инвентаризации предприятия;

- бухгалтерский баланс;

- заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

- перечень обязательств (долгов) предприятия перед кредиторами, включаемых в состав предприятия. В нем нужно указать каждого кредитора, характер, размер долга перед ним и сроки их требований (погашения).

Передача предприятия продавцом покупателю производится по передаточному акту, в котором содержатся сведения об имуществе предприятия, а также сведения об уведомлении кредиторов о продаже предприятия. Кроме того, акт должен содержать сведения о выявленных недостатках переданного имущества.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи предприятия, подготовка предприятия к продаже, включая составление и представление на подписание передаточного акта, входит в обязанности продавца и осуществляется за его счет.

С момента подписания передаточного акта обеими сторонами предприятие считается переданным покупателю.

При продаже предприятия как имущественного комплекса продавец не прекращает свое существование как юридическое лицо.

Покупатель не получает права участия в уставном капитале продавца, он приобретает только имущество, предназначенное для осуществления какого-либо вида деятельности, и обязательства, возникающие в результате этой деятельности.

Трудовые отношения

Продажа предприятия не подразумевает автоматического прекращения трудовых отношений между работниками реализуемого предприятия и самим предприятием.

Решение о продолжении либо прекращении трудовых отношений будет приниматься независимо от условий сделки по продаже предприятия. Одним из вариантов может быть перевод сотрудников предприятия на работу к новому собственнику, для чего необходимо письменное согласие каждого работника (ст. 72 ТК РФ).

Т.М. Панченко,

аудитор Аудиторская фирма "Аудит А"

"Налоговый учет для бухгалтера", N 4, апрель 2005 г.