Комментарий положений нового Жилищного кодекса (Л.А. Грось, "Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России", N 3, май-июнь 2005 г.)

Комментарий положений нового Жилищного кодекса

Свой комментарий я изложу в форме ответов на некоторые вопросы, возникшие в ходе обсуждения общих положений ЖК РФ на конференции, организованной юридической коллегией при мэре г. Хабаровска 25 февраля 2005 года.

1. Что следует понимать под системой жилищного законодательства? Не противоречит ли ст. 5 ЖК РФ ст. 71 и 72 Конституции РФ?

Прежде всего, следует определиться в том, какие общественные отношения являются предметом регулирования норм, содержащихся в жилищно-правовых актах. Впервые они названы в ст. 4 ЖК РФ. Это отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

6) содержания и ремонта жилых помещений;

7) переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) управления многоквартирными домами;

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

10) предоставления коммунальных услуг;

11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

12) контроля за исполнением и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Нетрудно заметить, что часть из них (п. 1, 2, 3, 6, 7, 8, 10, 11 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ) - это имущественные отношения, регулируемые нормами гражданского права, входящими в содержание подотрасли вещного и института жилищного обязательственного права. Другая часть жилищного законодательства - это источники норм, регулирующих административные жилищные отношения. К ним можно отнести отношения, названные в п. 4, 5, 12 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ. В п. 9 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ в числе жилищных отношений названы отношения по поводу создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов. Это явно не гражданские и не административные отношения. Это отношения скорее корпоративные, хотя многие юристы - ученые и практики не признают свойства корпоративности внутренних отношений учредителей и органов некоммерческих организаций. Таким образом, жилищное законодательство является комплексной отраслью законодательства (не права, а законодательства), источником норм различной отраслевой принадлежности (гражданского, административного, корпоративного). Статья 72 Конституции РФ относит жилищное законодательство к предмету ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. В то же время ст. 71 Конституции РФ включает гражданское законодательство в предмет ведения исключительно Российской Федерации. Результатом сравнения этих норм может стать вывод: гражданско-правовые и корпоративно-правовые нормы жилищного законодательства относятся к ведению Российской Федерации, а нормы административного права жилищного законодательства относятся к предмету ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. В связи с этим неточно указание ст. 5 ЖК РФ на жилищное законодательство в целом как предмет совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

На мой взгляд, предметы ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации правильнее было бы разграничивать по отраслям права, а не законодательства. Жилищное право - этот термин достаточно часто употребляется в литературе и на практике - не является правовой отраслью. Употребляя сочетание этих слов, следует иметь в виду, что оно означает совокупность разноотраслевых норм.

Применяя нормы, содержащиеся в "жилищном законодательстве", следует определить их отраслевую принадлежность, а затем делать вывод о правомерности их принятия тем или иным органом. При этом следует помнить и другое правило, установленное в ч. 5 ст. 76 Конституции РФ: "Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам, принятым в соответствии с частями первой и второй настоящей статьи. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон". Из него следует, что субъекты Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты в сфере исключительного ведения Российской Федерации, в том числе содержащие нормы гражданского и корпоративного права, важно лишь, чтобы они не противоречили федеральным нормативным правовым актам.

И последнее. Анализ норм ст. 12 и 13 ЖК РФ, посвященных разграничению компетенции органов государственной власти Российской Федерации и органов государственной власти субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений, дает основание для вывода о разграничении между ними предметов ведения в соответствии с Конституцией РФ. К предмету ведения Российской Федерации отнесены полномочия в сфере гражданских, корпоративных и отдельных административных отношений, к компетенции субъектов Российской Федерации - в области административных отношений.

Следует заметить также, что, как и все нормативные правовые акты новейшего времени, ЖК РФ установил приоритет норм международного права по отношению к нормам российского жилищного законодательства.

Однако, если бы этого и не было сделано, такой приоритет несомненен после принятия Конституции РФ 1993 г.

Согласно ч. 4 ст. 15 Конституции РФ общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные национальным законом, то применяются правила международного договора.

ЖК РФ лишь подтвердил действие данного конституционного принципа, хотя большой нужды в том не было - он уже был подтвержден в ст. 7 ГК РФ и других нормативных правовых актах.

В п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. "О судебном решении" подтверждено признание прецедента в качестве источника правового регулирования общественных отношений в России - речь о нем идет в подп. "в" указанного пункта постановления Пленума Верховного Суда РФ. Для судов России является обязательным толкование Европейским Судом по правам человека положений Конвенции о защите прав человека и основных свобод, подлежащих применению в конкретном деле. Возникновение однотипной правовой ситуации должно повлечь разрешение, соответствующее толкованию, данному Европейским Судом по рассмотренному им делу. Ранее Верховный Суд РФ указал на это в Постановлении Пленума "О применении судами общей юрисдикции общепризнанных принципов и норм международного права, международных договоров Российской Федерации". В соответствии с Венской конвенцией о праве международных договоров от 23 мая 1969 года Российская Федерация как участник Конвенции о защите прав человека и основных свобод признает юрисдикцию Европейского Суда по правам человека обязательной по вопросам толкования и применения Конвенции и Протоколов к ней в случае предполагаемого нарушения Российской Федерацией положений этих договорных актов, когда предполагаемое нарушение имело место после вступления их в силу в отношении Российской Федерации. Поэтому применение судами вышеназванной Конвенции должно осуществляться с учетом практики Европейского Суда по правам человека во избежание любого нарушения Конвенции о защите прав человека и основных свобод.

2. Какова компетенция органов местного самоуправления в области жилищных отношений?

В соответствии со ст. 132 Конституции РФ органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью, формируют, утверждают и исполняют местный бюджет, устанавливают местные налоги и сборы, осуществляют охрану общественного порядка, а также решают иные вопросы местного значения. В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" от 6 октября 2003 г. по вопросам местного значения населением муниципальных образований непосредственно и (или) органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления принимаются муниципальные нормативные правовые акты. Глава 7 данного закона посвящена распределению компетенции органов местного самоуправления по принятию муниципальных нормативных правовых актов.

Жилищный кодекс РФ в ст. 14 детализирует полномочия органов местного самоуправления в области управления муниципальным жилищным фондом. Перечень их не является исчерпывающим (п. 10 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ). Источниками норм жилищного права являются уставы муниципальных образований.

3. Каково соотношение норм ГК РФ и ЖК РФ в регулировании жилищных отношений?

Если рассматривать вопрос о соотношении норм гражданского жилищного права в ГК РФ и ЖК РФ в части регулирования отношений из договора социального найма жилого помещения, то следует руководствоваться положением п. 3 ст. 672 ГК РФ: "Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила ст. 674, 675, 678, 680, 681, п. 1 - 3 ст. 685 настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством".

Если сравнивать нормы указанных статей ГК РФ с соответствующими нормами ЖК РФ (ч. 1 ст. 63, ст. 64, ст. 67, гл. 4, ст. 80, п. 3 ч. 2 ст. 65, п. 4 ч. 3 ст. 67, ст. 76, 77, 78 ЖК РФ), то следует вывод, что в них нет противоречий, но нормы ЖК РФ более содержательны, они детально регулируют соответствующие отношения.

При этом не следует забывать, что гражданско-правовыми являются нормы и других разделов - II, III, VII, VIII ЖК РФ. Применяться они должны с учетом норм ГК РФ.

И еще одно замечание. Сравните абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК РФ и ч. 8 ст. 5 ЖК РФ. Результатом может быть вывод: устанавливая приоритеты сначала ГК РФ над другими равными по юридической силе федеральными законами, в том числе принятыми позже, а затем такой же приоритет норм ЖК РФ законодатель ведет правоприменение в тупик.

4. Так как же следует толковать ч. 8 ст. 5 ЖК РФ?

Эту норму следует толковать как устанавливающую приоритет ЖК РФ не только над федеральными подзаконными нормативными правовыми актами и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, но и над равными по юридической силе федеральными законами, в том числе принятыми позже.

Установление приоритета равных по юридической силе законов неконституционно - указание на это можно найти в актах Конституционного Суда РФ, актах Верховного Суда РФ по конкретным гражданским делам (см. определение Конституционного Суда РФ от 5 ноября 1999 г. N 182-О; определение Кассационной коллегии Верховного Суда РФ от 25 сентября 2001 г. N КАС 01-341). Однако 29 июня 2004 г. Конституционный Суд РФ принял постановление по делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 7 УПК РФ, устанавливающих приоритет УПК РФ над другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами и запрещающих суду, прокурору, следователю, органу дознания и дознавателю применять федеральный закон, противоречащий УПК РФ. Признавая за УПК РФ статус обычного федерального закона, Конституционный Суд РФ указывает на то, что УПК РФ "не имеет преимущества перед другими федеральными законами с точки зрения установленной непосредственно Конституцией Российской Федерации иерархии нормативных актов. В отношении федеральных законов как актов одинаковой юридической силы применяется правило "lex posterior derogat priori" ("последующий закон отменяет предыдущий"), означающее, что даже если в последующем законе отсутствует специальное предписание об отмене ранее принятых законоположений, в случае коллизии между ними действует последующий закон". Однако "вместе с тем независимо от времени принятия приоритетными признаются нормы того закона, который специально предназначен для регулирования соответствующих отношений". И далее, выдвигая и развивая положение о приоритете норм кодифицированных нормативных правовых актов над одноотраслевыми нормами, содержащимися в других федеральных законах, Конституционный Суд установил правовую норму, что не входит в его компетенцию.

Введение такой "надотраслевой" нормы, по мнению практических юристов, облегчило бы процесс правоприменения. Однако это только на первый взгляд. Кодифицированы нормы гражданского и жилищного права, хотя жилищное право - институт гражданского права. ЖК РФ принят позже, потому в случае обнаружения несоответствия между ГК РФ и ЖК РФ должны действовать нормы "последующего" закона.

5. В комментариях к ЖК РФ пишут о том, что жилищные права могут возникать "из закона" и (или) договоров, в том числе трудовых. Ваше отношение к этим высказываниям?

Во-первых, на мой взгляд, субъективное право на жилище не может возникнуть непосредственно из закона. В соответствии со ст. 17 Конституции Российской Федерации в РФ признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права. Основные права и свободы человека неотчуждаемы и принадлежат каждому от рождения. Ст. 40 Конституции РФ в числе таких прав называет право на жилище, возлагая на органы государственной власти и местного самоуправления обязанность создания условий для осуществления права на жилище, в том числе посредством предоставления жилища малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Провозглашенное Конституцией РФ право на жилище - это конституционное субъективное право, входящее в содержание государственно-правового отношения гражданина и государства. Обладая этим правом, гражданин может стать субъектом конкретного субъективного права на конкретное жилое помещение, однако в основе его возникновения всегда должен быть конкретный юридический факт. Статья 10 ЖК РФ называет эти факты. Сравнение содержания ст. 10 ЖК РФ и ст. 8 ГК РФ показывает, что ст. 10 ЖК РФ производна от ст. 8 ГК РФ, посвященной основаниям возникновения гражданских прав и обязанностей. Это, прежде всего, договоры и иные сделки, как предусмотренные, так и не предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами. Речь идет о сделках в гражданском праве. Включение в трудовой договор условий о предоставлении работодателем (органами государственной и муниципальной власти, государственными и муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями) служебных жилых помещений гражданам в связи с характером их трудовых отношений не меняет гражданско-правовой природы этого условия, поэтому такой договор является одновременно трудовым и гражданско-правовым. Следует заметить, что служебные жилые помещения предназначаются для проживания граждан не только в связи с трудовыми отношениями, но и в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации, субъекта Российской Федерации либо избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

В п. 3 ст. 10 ЖК РФ, как и в подп. 3 ч. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ, в качестве оснований возникновения жилищных прав и обязанностей названы судебные решения. В свое время норма ст. 8 ГК РФ в этой части подтвердила правильность позиций цивилистов, утверждающих значение судебного решения в качестве юридического факта в гражданском праве. Однако, во-первых, судебное решение ни при каких условиях не может быть единственным основанием возникновения субъективных прав и обязанностей. Оно всегда лишь один из таких фактов в их ряду. Во-вторых, в редчайших случаях оно, судебное решение, в обязательной совокупности с другими юридическими фактами влечет возникновение гражданских прав и обязанностей (ч. 1 ст. 8 ГК РФ). Это, например, судебное решение о признании права муниципальной собственности на бесхозяйное недвижимое имущество, в том числе жилые помещения, права собственности на самостоятельную постройку. В большинстве же случаев судебное решение (положительное для заявителя) подтверждает наличие субъективного гражданского (в широком смысле) права, возникшего до суда и помимо суда, или юридического факта. Конечно, есть и другие судебные решения, когда с их вынесением связываются иные последствия, возможные лишь на основе судебных решений (расторжение брака при согласии на него обоих супругов, имеющих несовершеннолетних детей, признание гражданина недееспособным и др.). Судебное решение по жилищному делу может лишь подтвердить наличие (отсутствие) жилищных прав и обязанностей и стать основанием их реализации.

6. Сохраняют ли свое действие нормы ЖК РСФСР и закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" о первоочередном и внеочередном предоставлении жилых помещений (ст. 36, 37 ЖК РСФСР) и другие специальные федеральные законы и иные нормативные правовые акты?

Статья 6 ЖК РФ определяет переделы действия жилищного законодательства во времени. Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом. В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отсутствие обратной силы ЖК РФ весьма актуально для жилищных правоотношений, носящих длительный характер.

К отношениям, возникшим до введения в действие нового акта жилищного законодательства, применяются нормативные правовые акты, ранее регулировавшие эти отношения.

Однако в содержании таких отношений в связи с действием ЖК РФ могут возникнуть новые права и обязанности.

Право граждан, зарегистрированных в качестве первоочередников и внеочередников на предоставление жилых помещений по ранее действовавшему законодательству, сохранится.

7. В ч. 2 ст. 11 ЖК РФ установлена норма: "Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке". Означает ли изложенное, что есть такие жилищные права, первоначальная защита которых может быть осуществлена только в административном порядке, а в судебном порядке может быть оспорено лишь постановление административного органа?

Даже если законодатель вкладывал именно такой смысл в эту норму (подобная норма, к сожалению, содержится в п. 2 ст. 11 ГК РФ), то она не конституционна. Любое право может быть защищено в судебном порядке, важно лишь, чтобы при этом соблюдались правила о подведомственности гражданских дел судам общей юрисдикции и арбитражным судам, а также разграничения их компетенции и компетенции Конституционного Суда РФ.

Следует заметить, что в ст. 11 ЖК РФ не названа защита нарушенных жилищных прав посредством оспаривания ненормативных актов государственных органов, органов местного самоуправления, должностных лиц (гл. 25 ГПК РФ, гл. 24 АПК РФ). Это вовсе не означает исключения такой формы защиты жилищных прав и интересов судами.

8. Новый ЖК РФ позволяет использовать жилые помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности - что это за виды деятельности?

Да, действующим Жилищным кодексом введена новелла. В нем, как и прежде, запрещено размещение в жилых помещениях промышленных производств, но при этом подчеркнуто, что запрет не распространяется на иные виды предпринимательской и профессиональной деятельности. Использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности возможно при одновременном наличии двух условий: а) если такую деятельность осуществляют лица, проживающие в жилом помещении на законных основаниях; б) если подобное использование жилого помещения не нарушает права и законные интересы других граждан, а также санитарные и технические правила и нормы.

Частным примером права использования жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности является использование жилого помещения адвокатом. В соответствии со ст. 21 Федерального закона "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" адвокат может использовать жилое помещение для размещения адвокатского кабинета. К профессиональной деятельности, которая может осуществляться в жилом помещении, относится нотариальная (Основы законодательства РФ о нотариате). Неважно, на каком праве принадлежит помещение адвокату, нотариусу, педагогу или (и) членам его семьи - собственности или обязательственном, возникшем из договора найма жилого помещения. Важно, чтобы было получено в первом случае согласие членов семьи, а во втором - наймодателя и всех совершеннолетних членов их семьи.

Практика рассмотрения жилищных споров свидетельствует о признании в качестве профессиональной врачебной, обучающей деятельности, в качестве индивидуальной предпринимательской деятельности - оказание услуг, выполнение работ, не связанных с промышленным производством. "Промышленное производство - отрасль производства, охватывающая переработку сырья, разработку недр, создание средств производства и предметов потребления", так определяется это понятие в словаре С.И. Ожегова и Н.Ю. Шведова. Из приведенного определения трудно сделать вывод о содержании понятия промышленное производство, которым нельзя заниматься в жилом помещении. Очевидно, необходимо законодательное закрепление его признаков.

Понятие предпринимательской деятельности дается в ст. 2 ГК РФ, предпринимательской деятельности граждан посвящена ст. 23 ГК РФ. Частные виды индивидуальной предпринимательской деятельности называют федеральные законы. Так, в ст. 48 Федерального закона "Об образовании" к ней отнесена индивидуальная трудовая педагогическая деятельность, которой, на наш взгляд, можно заниматься в жилых помещениях.

Следует заметить, что ГК РФ не предусматривает таких норм для договора коммерческого найма жилого помещения. В соответствии со ст. 671 ГК РФ собственник жилого помещения (наймодатель) предоставляет другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Представляется, что использование помещений гражданами, проживающими в таких жилых помещениях, для занятия профессиональной либо индивидуальной предпринимательской деятельностью возможно по согласованию с наймодателем и членами семьи, проживающими в жилом помещении.

9. Часть 4 ст. 3 ЖК РФ устанавливает правило: "Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами". Ни в ЖК РФ, ни в других федеральных законах не предусмотрено выселение из жилых помещений лиц, вселившихся в них самоуправно. Что это значит?

В отличие от ЖК РСФСР (ст. 90, 99) ЖК РФ не содержит норм о выселении лиц, самоуправно занявших жилое помещение. Правовым основанием выселения является норма ГК РФ о защите вещных прав посредством виндикационного иска (ст. 301 ГК РФ). Если самоуправно занято жилое помещение, принадлежащее другим лицам на основе договора найма, выселение осуществляется на основе ст. 305 ГК РФ. Отсутствие специальной нормы в ЖК РФ представляется оправданным.

10. ГК РФ и ЖК РФ не содержали подробных норм о переводе жилых помещений в нежилые. В новом ЖК переводу жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое посвящена целая глава. Какова общая характеристика норм, содержащихся в ней?

В новом законе закреплено правило, в соответствии с которым перевод жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые допускается с соблюдением императивных требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Градостроительная деятельность - это деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства. Законодательство о градостроительной деятельности состоит из Градостроительного кодекса РФ, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Федерации.

Перевод жилого помещения в нежилое не допустим в случаях, когда:

- доступ к такому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать его к данному помещению (например, обустроить отдельный вход);

- переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется его собственником или иным гражданином в качестве места постоянного проживания. "Место постоянного проживания", на наш взгляд, означает "место жительства" в том смысле, в котором данный термин используется Законом РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", как жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

Доказательством использования жилого помещения в качестве места постоянного проживания, в первую очередь, является акт регистрации гражданина в данном жилом помещении как по месту жительства в соответствии с Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации;

- право собственности на данное помещение обременено правами каких-либо лиц (физических или юридических) ч. 2 ст. 22 ЖК РФ. В соответствии с Федеральным законом РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обременение (ограничение) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. К таким обременениям (ограничениям) права собственности и иных прав на недвижимое имущество относятся: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества - перечень обременений является открытым.

Наличие обременений прав на недвижимое имущество отражается в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с Правилами ведения Единого реестра, утв. постановлением Правительства РФ 12 ноября 2004 г.

Эти исключения действуют в отношении всех видов помещений, пригодных для постоянного проживания граждан, отвечающих установленным санитарным и техническим правилам и нормам. Когда же речь идет о таких жилых помещениях, как квартиры в многоквартирных домах, то для их перевода в нежилые помещения предусмотрены дополнительные ограничения. Перевод квартиры в нежилое помещение возможен только при условии, что данная квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома либо выше первого этажа, но при этом помещения, находящиеся непосредственно под такой квартирой, являются нежилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Ограничен и перевод нежилых помещений в жилые:

- такой перевод не допускается, если помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям или отсутствует возможность их обеспечить. Имеются в виду санитарные и технические правила и нормы, а также иные требования законодательства;

- перевод невозможен, если право собственности на нежилое помещение обременено правами физических и (или) юридических лиц (например, на основании договоров ипотеки, аренды, доверительного управления и т.п.).

Жилищный кодекс впервые на уровне федерального закона закрепил единый порядок перевода помещений (ст. 23). Такой перевод осуществляется органом местного самоуправления.

Правом требовать перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое обладает только собственник помещения или уполномоченное им лицо. Он должен представить в орган, осуществляющий перевод помещений, документы в соответствии с перечнем, установленным в ст. 23 ЖК РФ, сформулированным исчерпывающе. Орган местного самоуправления, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления каких-либо дополнительных документов.

Срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения составляет 45 дней со дня представления заявителем необходимых документов (т.е. со дня их получения соответствующим органом). В указанный срок включаются календарные дни.

Датой получения указанным органом представленных документов следует считать дату, указанную в расписке, выдаваемой заявителю (ст. 23 ЖК РФ).

Отказ в переводе помещений возможен в четырех случаях, исчерпывающим образом определенных в ст. 24 Кодекса.

Решение об отказе в переводе помещения может быть оспорено в судебном порядке. В таких случаях нужно руководствоваться положениями гл. 24 АПК РФ или гл. 25 ГПК РФ в зависимости от подведомственности конкретного дела. Не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о переводе помещения орган, принявший решение, выдает или направляет по почте заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения, по форме, утверждаемой Правительством РФ. В случае, если для использования помещения по новому назначению не требуется проведения переустройства и (или) перепланировки помещения и (или) иных работ, данный документ является юридическим основанием для использования помещения по новому назначению.

11. В чем достоинства нового Жилищного кодекса в регулировании отношений по переустройству и перепланировке жилых помещений?

Главное достоинство состоит в том, что ему посвящена целая глава (ст. 25-29 ЖК РФ). В прежнем ЖК РСФСР - одна статья (84), в остальном отношения по переустройству и перепланировке регулировались нормами подзаконных нормативных актов. В ст. 84 ЖК РСФСР речь шла о переустройстве и перепланировке жилых и подсобных помещений. В ЖК РФ не упоминаются подсобные помещения в качестве объектов переустройства и перепланировки. Подсобные помещения рассматриваются в качестве части жилых помещений и называются помещениями "помещение вспомогательного использования" (ст. 16 ЖК РФ).

Важной новеллой является то, что впервые на уровне федерального закона даны юридические определения понятий "переустройство" и "перепланировка" жилых помещений (ст. 25 ЖК РФ): "Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения". Данные положения необходимо толковать ограничительно: любые перечисленные действия, не требующие изменений в техническом паспорте, не могут рассматриваться как переустройство или перепланировка жилого помещения.

Понятие "технический паспорт жилого помещения" определено в ст. 19 ЖК РФ. Это - документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия такого помещения установленным требованиям. Имеются в виду санитарные и технические правила и нормы, а также иные требования законодательства. Существует типовая форма паспорта жилого помещения. Она является приложением к приказу Госстроя РФ от 11 декабря 1997 г. N 17-132 "Об утверждении нормативно-методических материалов по реализации Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в РФ".

Технический паспорт жилого помещения, в частности, содержит информацию о количестве комнат и их изолированности; размерах общей и жилой площади; площади кухни и каждой из комнат; оборудованности кухни газовой или электрической плитой; оборудованности и площади ванной комнаты и санитарного узла; площади коридора, антресолей, встроенных шкафов, кладовки, балкона, лоджии; высоте потолков; оборудованности водопроводом, горячим водоснабжением (газовой колонкой), канализацией, отоплением (печным, местным, центральным), электроосвещением, газом, мусоропроводом.

Технический паспорт также содержит данные, изменение которых не может считаться переустройством или перепланировкой, в частности, о виде жилищного фонда, к которому относится помещение; точном адресе; этаже, оборудованности переговорно-замочным устройством, радиотрансляционной сетью, телефоном.

Технический паспорт также содержит информацию о максимальной суммарной потребляемой мощности электробытовых машин, приборов, аппаратуры, иного инженерного оборудования, о дате сдачи дома в эксплуатацию и др.

В соответствии с п. 7, 8 Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации", составление и ведение технических паспортов жилых помещений - функция БТИ.

В субъектах РФ могут издаваться свои нормативные акты, регулирующие вопросы проведения переустройства и перепланировки, очевидно, что в них должны содержаться нормы, детализирующие ответ на вопрос, выполнение каких работ может считаться перепланировкой и переустройством жилого помещения.

Однако в соответствии со ст. 25 ЖК РФ определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений относится к ведению Российской Федерации (см. комментарий к ст. 25 Кодекса). Поэтому представляется, что единообразный подход к правовому регулированию указанных отношений в ближайшее время будет определен в соответствующих нормативных правовых актах, принятых на федеральном уровне. Соответствующие правила должны стать едиными для всей страны, региональное нормотворчество по этим вопросам не предполагается.

Переустройство и перепланировка помещений осуществляются по согласованию с органом местного самоуправления. Отсутствие согласования или отказ в нем означают самовольность, противоправность произведенного переустройства или перепланировки и влекут неблагоприятные последствия, о которых будет сказано ниже.

Право проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения принадлежит только собственнику соответствующего помещения или уполномоченному им лицу. Следовательно, таким правом наниматели, арендаторы и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, могут быть наделены только собственником в установленном порядке.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения возможен в трех случаях, которые исчерпывающим образом названы в ст. 27 ЖК РФ, и, как всякий ненормативный акт органа местного самоуправления, может быть оспорен в судебном порядке.

В отличие от ЖК 1983 г., новый Кодекс определяет понятие самовольного переустройства и (или) перепланировки жилых помещений (ст. 29 ЖК РФ). Это такие переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, которые произведены при отсутствии документа о согласовании этих действий, выданного уполномоченным органом, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представленного для согласования.

Предусмотрен ряд неблагоприятных правовых последствий для лиц, самовольно осуществивших переустройство и (или) перепланировку жилого помещения. Согласно ст. 29 ЖК РФ такие лица несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации. Статьей 7.21 КоАП РФ, например, установлена административная ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, которое может выражаться, в частности, в самовольном переоборудовании жилых домов и (или) жилых помещений либо в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах. В литературе по административному праву отмечается, что действия по самовольному переоборудованию и перепланировке жилых и нежилых помещений могут квалифицироваться правоприменительными органами не только по данной статье, но и по ст. 19.1 КоАП РФ как самоуправство.

Кроме того, в ст. 7.22 КоАП РФ предусмотрена ответственность за переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.

Помимо обязанности нести административную ответственность за самовольное переустройство и (или) перепланировку жилых помещений у лиц, виновных в данных нарушениях, возникает дополнительная обязанность имущественного характера - они должны привести соответствующие помещения в прежнее состояние в разумный срок. Порядок совершения этих действий определяется органом, осуществляющим согласование (ст. 29 ЖК РФ). Вероятно, этот же орган должен установить, за чей счет помещение приводится в прежнее состояние. Следует обратить внимание на то, что субъектом указанной выше ответственности может быть не только собственник помещения, но и наниматель по договору социального найма.

Для собственника жилого помещения при неисполнении такого решения наступают последствия, предусмотренные также ст. 293 ГК РФ - прекращение его права собственности на жилое помещение. Обязанность по приведению жилого помещения в прежнее состояние возлагается в данном случае на нового собственника.

Для нанимателей жилого помещения по договору социального найма неисполнение обязанности по приведению жилого помещения в прежнее состояние означает расторжение заключенного с ними договора социального найма с возложением соответствующей обязанности на собственника помещения.

Для лиц, на которых перешла обязанность по приведению жилого помещения в прежнее состояние, органом, осуществляющим согласование переустройства и (или) перепланировки, устанавливается новый срок для исполнения этой обязанности.

В случае если указанные лица на исполняют соответствующую обязанность, жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.

12. В ч. 1 ст. 30 ЖК содержится указание на то, что правомочия собственника жилого помещения могут осуществляться в соответствии с его назначением и пределами использования, установленными ЖК РФ. Означает ли это, что нормы ГК РФ об ограничении прав собственника в отношении жилых помещений не действуют?

Назначение жилого помещения определено в ст. 288 ГК РФ и ч. 1 ст. 17 ЖК РФ - это проживание в нем собственника и членов его семьи. Использование жилого помещения этим не ограничивается. Собственник вправе осуществлять в нем профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность, предоставлять его другим лицам безвозмездно или по договору найма, продавать, дарить, перевести в нежилое, осуществить переустройство и перепланировку.

При этом отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (ч. 4 ст. 292 ГК РФ).

Можно привести пример несоответствия норм ГК РФ и ЖК РФ в части обязанностей членов семьи собственника жилого помещения. Пунктом 1 ст. 292 ГК РФ императивно установлена солидарная с собственником ответственность дееспособных членов семьи собственника по обязательствам, связанным с пользованием жилым помещением. В ч. 3 ст. 31 ЖК РФ установлено диспозитивное правило: "Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность*(1) по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи."

Если вспомнить о приоритетах, установленных в п. 2 ст. 3 ГК РФ и ч. 8 ст. 5 ЖК РФ, то это и есть тупик, в который завел правоприменителя законодатель. На наш взгляд, следует руководствоваться правилом о действии последующего закона, каковым является Жилищный кодекс, а норму п. 1 ст. 292 ГК РФ следует привести в соответствие с ним.

Вызывает сомнение указание в п. 1 ст. 292 ГК РФ и ч. 3 ст. 31 ЖК РФ о солидарной обязанности лишь дееспособных членов семьи собственника. Если речь идет об ответственности, то из числа лиц, не являющихся полностью дееспособными, лица, признанные ограниченно дееспособными, несомненно, являются субъектами такой ответственности. А если считать, что термином "ответственность" в названных выше нормах ГК РФ и ЖК РФ объединены как ответственность, так и позитивная обязанность нести расходы по обязательствам, связанным с пользованием жилыми помещениями, то все физические лица являются субъектами соответствующих прав и обязанностей. Убедиться в этом можно, ознакомившись с содержанием счетов на оплату услуг, связанных с пользованием жилых помещений. Независимо от возраста и обладания дееспособностью члены семьи собственника жилого помещения учтены в них. Другое дело, что недееспособные и несовершеннолетние члены семьи не могут их выполнять - они исполняются их законными представителями из разных имущественных источников.

Возвращаясь к вопросу о целевом назначении жилого помещения, следует заметить, что несоблюдение установленных Кодексом правил использования жилого помещения может служить основанием прекращения права собственности на такое помещение на основании ст. 293 ГК РФ. Согласно названной статье, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если после подобного предупреждения собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

13. Изменились ли нормы о круге членов семьи собственника жилого помещения, обладающих правом пользования им?

В соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ "к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи". Сравнительный анализ этой нормы и норм ст. 53, 127 ЖК РСФСР показывает, что для признания членами семьи собственника "других" родственников, нетрудоспособных иждивенцев и "в исключительных случаях иных граждан" не требуется устанавливать такой признак, как ведение общего хозяйства с собственником (в литературе его называли "иметь единый бюджет с собственником жилого помещения"). Новый Жилищный кодекс называет два условия для признания таких лиц членами семьи собственника:

- вселение их собственниками в качестве членов своей семьи;

- совместное проживание с собственниками в их жилых помещениях.

Следует обратить внимание, что такие граждане не являются членами семьи собственника, а лишь могут быть признаны таковыми. Признаны собственником, а в случаях спора - судом.

15. В ЖК РФ отсутствует норма о судьбе права членов семьи собственника жилого помещения пользоваться им в случае перехода права собственности на него другому лицу. Что это означает?

Норма об этом содержится в п. 2 ст. 292 ГК РФ: "Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом". В такой редакции норма п. 2 ст. 292 ГК РФ действует с 1 января 2005 г. Отсутствие соответствующей нормы в ЖК РФ не отменяет ее действия.

Означает ли это, что она может быть применена к членам семьи собственника, ставшим таковыми до введения в действие п. 2 ст. 292 ГК РФ в новой, противоположной по содержанию редакции?

Если собственник отчуждает жилое помещение после 1 января 2005 г., члены его семьи утрачивают право пользования им и обязаны освободить жилое помещение. Эта обязанность возникает после введения в действие нового закона (п. 2 ст. 4 ГК РФ, ч. 3 ст. 6 ЖК РФ).

16. Изменилось ли правовое положение бывших членов семьи собственника жилого помещения?

Да, введены новые правила, регулирующие прекращение права пользования жилым помещением членов семьи собственника. Кодекс исходит из того, что в основе права пользования жилым помещением таких лиц находятся их семейные отношения с собственником. Поэтому предусмотрено, что в случае прекращения таких семейных отношений, по общему пpaвилу, прекращается и право пользования бывших членов семьи собственника принадлежащим ему жилым помещением. Здесь, вероятно, имеются в виду прежде всего случаи расторжения брака между супругами. Однако необходимо обратить внимание на то, что данные нормы Кодекса применяются только тогда, когда иные правила не предусмотрены соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (например, брачным договором или любым другим соглашением). Если в договорном порядке указанные отношения не урегулированы, то при прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи применяются правила, предусмотренные ч. 4-6 ст. 31 ЖК РФ.

Трудно представить иные способы прекращения семейных правоотношений. Д. проживал в доме, принадлежащем по праву наследования его малолетнему сыну. Право наследования возникло по завещанию бабушки ребенка. Д. был лишен по суду родительских прав. Прекратилось ли семейное правоотношение? Если учесть, что по закону за ним сохраняются обязанности по содержанию ребенка, то семейное правоотношение в целом не прекратилось. Вопрос о дальнейшем совместном проживании ребенка и родителей (одного из них), лишенных родительских прав, решается судом в порядке, установленном жилищным законодательством (об этом в ч. 3 ст. 71 СК РФ). Прямого ответа на вопрос о судьбе лишенного родительских прав родителя, проживающего в жилом помещении, принадлежащем на праве собственности ребенку, ЖК РФ не содержит. На наш взгляд, характер причин лишения родительских прав не дает оснований для сомнений: лишенный родительских прав родитель утрачивает право пользования жилым помещением. Если же помещение принадлежит родителям, то у ребенка сохраняется право пользования жилым помещением. Это положение закреплено ст. 71 СК РФ и является исключением из общего правила о прекращении прав пользования помещением у бывших членов семьи собственника.

Когда речь идет о прекращении права бывшего супруга на пользование жилым помещением, необходимо иметь в виду положения ГК РФ и СК РФ, определяющие режим общей собственности супругов. Так, по общему правилу, имущество, нажитое супругами во время брака, является их общей собственностью (п. 1 ст. 256 ГК РФ, ст. 34 СК РФ). Поэтому, если, например, собственником квартиры зарегистрирован один из супругов, но квартира была приобретена во время брака, к другому супругу после расторжения брака не применимы нормы ст. 31 ЖК РФ. Бывшие супруги являются сособственниками жилого помещения, и возникший между ними спор может быть разрешен в порядке искового производства.

Если жилое помещение принадлежало одному из супругов до вступления в брак либо было получено им во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, то такое помещение является собственностью этого супруга (п. 2 ст. 256 ГК РФ, ст. 36 СК РФ). Поэтому в случае расторжения брака право пользования этим помещением бывшего супруга, не являвшегося собственником, не сохраняется.

Однако такой бывший супруг может требовать в судебном порядке признания указанного жилого помещения объектом права совместной собственности. Для этого необходимо доказать, что в течение брака за счет общего имущества обоих супругов или личного имущества либо труда супруга, не являющегося собственником помещения, были произведены вложения, значительно увеличившие стоимость жилого помещения (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Данное правило не применяется только в случае, если договором между супругами предусмотрено иное (см. абз.3 п. 2 ст. 256 ГК РФ, ст. 37 СК РФ).

Вызывает вопросы ситуация, когда брак между супругами признан недействительным. В литературе признание брака недействительным называют обстоятельством, влекущим прекращение брачного правоотношения, а, следовательно, и утрату права пользования жилым помещением, принадлежащим другому супругу на праве собственности. При этом не учитывается, что брак признается недействительным со дня его заключения (ч. 4 ст. 27 СК РФ). Это означает, что брачное правоотношение не возникало, следовательно, нечего было и прекращать.

Признание брака недействительным не означает, что имущество, приобретенное совместно, не может быть признано совместной собственностью и разделено по правилам ст. 38 и 39 СК РФ - см. об этом п. 4 и 5 ст. 30 СК РФ. В состав такого имущества может входить и жилое помещение, приобретенное лицами, чей брак был признан недействительным.

Действующий Жилищный кодекс предусматривает сохранение права бывшего члена семьи собственника жилого помещения пользоваться этим жилым помещением в течение определенного срока на основании решения суда. Основаниями сохранения такого права являются:

- отсутствие оснований приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением;

- отсутствие возможности обеспечить себя другим жилым помещением вследствие неблагоприятного имущественного положения и других заслуживающих внимания обстоятельств.

При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. К лицам, имеющим право на получение содержания (алиментов), относятся нетрудоспособный нуждающийся бывший супруг, ставший нетрудоспособным в период брака или в течение года с момента расторжения брака; бывшая жена в период беременности и в течение трех лет со дня рождения общего ребенка, что закреплено ст. 90 СК РФ.

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 ст. 31 ЖК РФ, право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника может быть прекращено одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда. В первом случае досрочное прекращение права пользования бывшего члена семьи собственника жилого помещения объяснимо и последовательно: если в соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, то тем более это распространяется на бывших членов семьи. Во втором случае досрочное прекращение права пользования допускается не только на основании судебного решения, как это комментируется юристами, но и на основе добровольного волеизъявления бывшего члена семьи собственника, когда изменились обстоятельства и появилась возможность обеспечить себя иным жилым помещением.

В силу ст. 19 Вводного закона действие положений п. 4 ст. 31 Кодекса не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Специальное указание на выселение бывших членов семьи собственника, пользующихся жилым помещением на основании решения суда в соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, содержится в ч. 2 ст. 35 ЖК РФ. Основание: использование жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, бесхозяйственное обращение с жилым помещением, влекущее его разрушение. Собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушение. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.

ЖК РФ еще не начал, по существу, действовать, и трудно даже предполагать, как могут быть реализованы нормы ст. 31 ЖК РФ в части регулирования жилищных отношений с участием бывших членов семьи собственника жилого помещения. Судебная практика выявляет крайне непримиримые отношения бывших супругов, в большинстве своем граждане России не в состоянии обеспечить себя жилым помещением, и по истечении установленного судом срока судьбой бывших членов семьи собственника жилого помещения станет выселение без предоставления другого жилья. А если учесть, что это может произойти и до истечения срока проживания, установленного судом, если, в частности, собственник осуществит его отчуждение, ситуация лишь усугубится. Нет сомнения, авторы-разработчики ЖК РФ, равно как законодатель, далеки от осознания существующих экономических проблем в жизни большинства населения России.

В ЖК РФ помимо норм о праве членов и бывших членов семьи собственника жилого помещения содержатся некоторые правила пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу и на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 33, 34 ЖК РФ). Применять содержащиеся в них нормы нужно с учетом положений о завещательном отказе и об обязательствах по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 1137 - 1138, 1140, ст. 601 - 605 ГК РФ). Под завещательным отказом понимается возложение завещателем на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнения за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности.

В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования таким помещением или его определенной частью. Таким образом, в зависимости от условий завещательного отказа гражданин может пользоваться жилым помещением по завещательному отказу как в течение определенного срока, так и бессрочно (в течение жизни).

При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу (п. 2 ст. 1137 ГК РФ).

При этом следует иметь в виду, что право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам, если отказополучателю в завещании не подназначен другой отказополучатель (п. 4 ст. 1137 ГК РФ).

Как следует из ч. 1 комментируемой статьи, право пользования жилым помещением у гражданина, которому такое право предоставлено по завещательному отказу на определенный срок, может прекратиться по истечении установленного завещательным отказом срока, если у такого гражданина право пользования не возникло на ином законном основании (например, при вступлении в брак с собственником жилого помещения, заключении с ним договора найма жилого помещения и т.п.).

Право пользования жилым помещением у гражданина, которому такое право предоставлено по завещательному отказу, может прекратиться до истечения установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением в случае признания отказополучателя недостойным наследником, когда отказополучатель своими умышленными противоправными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из его наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовал либо пытался способствовать призванию его самого или других лиц к наследованию либо способствовал или пытался способствовать увеличению причитающейся ему или другим лицам доли наследства, если эти обстоятельства подтверждены в судебном порядке. Согласно п. 3 ст. 1117 ГК РФ лицо, не имеющее права наследовать или отстраненное от наследования как недостойный наследник, обязано возвратить все имущество, неосновательно полученное им из состава наследства. В случае признания гражданина, пользующегося жилым помещением на основании завещательного отказа, недостойным наследником собственник такого помещения вправе взыскать с него денежную компенсацию за пользование жилым помещением за период, в течение которого осуществлялось пользование жилым помещением. Статья 1117 ГК РФ может быть применена и в том случае, когда по завещательному отказу гражданину предоставлено бессрочное право пользования жилым помещением.

Досрочное прекращение права пользования жилым помещением у гражданина, которому такое право предоставлено на основании завещательного отказа, возможно также на основании решения суда, если гражданин использует жилое помещение не по назначению или своими действиями разрушает или иным образом причиняет вред жилому помещению (см. ч. 2 ст. 35 Кодекса). Аналогично должен решаться вопрос и в случае бессрочного действия права пользования жилым помещением по завещательному отказу.

Часть 2 ст. 33 ЖК РФ воспроизводит норму п. 1 ст. 292 ГК РФ. На наш взгляд, наш комментарий применения понятия дееспособности членов семьи собственника жилого помещения может быть распространен на содержание ч. 2 ст. 33 ЖК РФ.

В ч. 3 ст. 33 ЖК РФ установлено право регистрации права пользования жилым помещением гражданина, которому оно предоставлено на основании завещательного отказа.

В силу п. 2 ст. 1137 ГК РФ при последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу.

В силу п. 1 ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Если основанием пользования гражданином жилым помещением является договор пожизненного содержания с иждивением, то получатель ренты имеет право пользоваться жилым помещением наравне с собственником такого помещения. В качестве жилого помещения, предоставляемого в пользование получателя ренты, может выступать как жилое помещение, переданное по договору ренты, так и иное жилое помещение, принадлежащее плательщику ренты на праве собственности или права на которые приобретены последним для предоставления в пользование получателя ренты. При этом плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ).

17. Каковы особенности правового регулирования отношений, связанных с обеспечением жилищных прав собственника жилого помещения, при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд?

По общему правилу, собственника жилого помещения нельзя принудительно лишить права собственности на него. Исключение - ст. 293 ГК РФ.

Другим основанием является изъятие земельного участка, на котором находится жилое помещение для государственных и муниципальных нужд.

Перечень случаев, когда допускается изъятие (в т.ч. путем выкупа) земельных участков для государственных или муниципальных нужд, определен в п. 1 ст. 49 ЗК РФ. Изъятие допускается в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации; с размещением отдельных объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов (например, с размещением объектов использования атомной энергии, обороны и безопасности, федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, автомобильных дорог общего пользования и др.), а также с иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях. Следует также иметь в виду, что применительно к изъятию, в т.ч. путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, дополнительные случаи изъятия могут устанавливаться законами субъектов Российской Федерации (подп. 3 п. 1 ст. 49 ЗК РФ). При этом согласно п. 3 ст. 55 ЗК РФ порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника и порядок определения выкупной цены такого участка устанавливаются гражданским законодательством.

В законе не уточняется, на каком праве собственник жилого помещения пользуется земельным участком, на котором такое помещение находится. Это может быть право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения. Если как жилое помещение, так и земельный участок, на котором такое помещение находится, принадлежат одному собственнику, то производится выкуп как земельного участка (по правилам ст. 279-282 ГК РФ), так и жилого помещения (по правилам ст. 32 ЖК РФ). Если же собственник жилого помещения обладает правом постоянного (бессрочного) пользования или правом пожизненного наследуемого владения земельным участком, то на основании ст. 283 ГК РФ прекращение этих прав осуществляется по правилам, предусмотренным ст. 279-282 ГК РФ, а жилое помещение выкупается в порядке, установленном ст. 32 ЖК РФ.

Изъятие части жилого помещения путем его выкупа допускается только с согласия собственника такого помещения. Таким образом, если собственник своего согласия на выкуп части принадлежащего ему жилого помещения не дает, то его нельзя будет принудить к выкупу.

Договор о выкупе заключается между собственником жилого помещения и соответствующим публично-правовым образованием (РФ, субъектом РФ, муниципальным образованием).

Часть 6 ст. 32 ЖК РФ устанавливает два существенных условия такого соглашения - в нем должны быть определены выкупная цена жилого помещения и срок выкупа. Выкупной является рыночная цена жилого помещения с учетом в ней убытков, понесенных собственником в связи с изъятием у него жилого помещения. Перечень убытков собственника, содержащийся в ст. 32 ЖК РФ, является примерным, в связи с чем собственник вправе требовать возмещения и не названных в ней убытков, если докажет, что они возникли в связи с изъятием у него жилого помещения. Помимо этого согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ существенным условием любого договора является условие о предмете договора, позволяющее идентифицировать жилое помещение, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то договор считается заключенным. Часть 6 ст. 32 ЖК РФ не содержит условий о форме договора о выкупе, поэтому в соответствии с нормами п. 2 ст. 124 и подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ такое соглашение может быть заключено в простой письменной форме.

Согласно п. 2 ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя объекта недвижимости. Уведомление правообладателя объекта недвижимости производится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации.

Принятие решения об изъятии у собственника жилого помещения и последующая регистрация такого решения в целом не ограничивают собственника в его праве владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением в этот период по своему усмотрению. Собственник вправе передавать права владения и пользования жилым помещением другим лицам по договорам найма, аренды и др. Однако, если его право собственности на жилое помещение прекратится до истечения сроков действия таких договоров, то именно к нему контрагенты могут предъявить требования о возмещении понесенных ими убытков. Он вправе также продать жилое помещение. Собственник имеет право производить затраты на содержание жилого помещения, однако они должны быть необходимыми для его поддержания в состоянии, пригодном для использования. Следует помнить, что любые чрезмерные или необоснованные затраты при расчете выкупной цены жилого помещения собственнику возмещаться не будут.

В случае отсутствия соглашения между собственником жилого помещения и органом государственной власти или органом местного самоуправления о выкупе жилого помещения спор разрешается судом. В этом случае суд должен проверить обоснованность принятого соответствующим органом решения о выкупе, а также определить своим решением размер выкупной цены, срок выкупа и решить другие вопросы, которые следует урегулировать для осуществления выкупа. При этом следует иметь в виду, что два года, установленные ч. 9 ст. 32 ЖК, составляют пресекательный срок, в случае пропуска которого процедуру выкупа жилого помещения следует начинать сначала, с нового уведомления собственника жилого помещения. При предъявлении иска следует также иметь в виду не только упомянутый двухгодичный пресекательный срок, но и императивную норму ч. 4 ст. 32 ЖК РФ, согласно которой до истечения года со дня получения собственником уведомления о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения выкуп такого помещения может состояться только с согласия собственника, который не может быть понужден к выкупу через суд.

При признании многоквартирного дома аварийным собственники помещений в таком доме должны за свой счет осуществить снос дома. В противном случае принадлежащие им на праве собственности жилые помещения в таком доме подлежат изъятию путем выкупа в порядке, установленном комментируемой статьей. При этом тот факт, что дом является аварийным, дает право органу местного самоуправления выкупить такие помещения в любое время после принятия решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, для муниципальных нужд.

18. Глава 6 ЖК РФ посвящена праву собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Каковы особенности объекта, именуемого "общим имуществом"?

В части 1 ст. 36 ЖК РФ дается неисчерпывающий перечень такого имущества. К нему относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Ранее содержание понятия общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме было определено в п. 1 ст. 290 ГК РФ: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартир, обслуживающее более одной квартиры.

В ч. 5 ст. 36 ЖК РФ особо подчеркнута возможность обременения земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, правом ограниченного пользования им другими лицами (сервитутом). При этом следует учесть, что не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие Жилищного кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. При отсутствии согласия спор может быть разрешен в суде в порядке искового производства.

Сервитуты на чужие земельные участки устанавливаются в соответствии с нормами гражданского права, содержащимися в земельном законодательстве (ст. 23 ЗК РФ) и в ГК РФ (ст. 274-277).

В соответствии со ст. 23 ЗК РФ частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, земельное законодательство по этому поводу специальные правила не устанавливает.

Публичный сервитут может устанавливаться для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Закон предусматривает ситуации, когда могут устанавливаться публичные сервитуты для:

- прохода или проезда через земельный участок;

- использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

- размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

- проведения дренажных работ на земельном участке; забора воды и водопоя;

- прогона скота через земельный участок; сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;

- использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

- временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

- свободного доступа к прибрежной полосе.

В частях 2-4 ст. 36 ЖК РФ установлены пределы реализации полномочий собственников помещений в многоквартирном доме общим имуществом в таком доме.

Следует учесть, что, во-первых, общее имущество в многоквартирном доме может принадлежать только собственникам помещений в многоквартирном доме и только на праве общей долевой собственности. Во-вторых, доля в праве общей собственности на общее имущество не может быть выделена в натуре. В третьих, она не может быть отчуждена отдельно от передачи другому лицу права собственности на помещение*(2).

ЖК РФ установил правило, согласно которому такая доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения (жилого или нежилого) в многоквартирном доме.

Определение доли в праве общей собственности на общее имущество может подчиняться другому правилу. В силу ст. 245 ГК РФ допускается, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. И независимо от такого соглашения участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Кроме того, в силу ст. 15 Вводного закона правило ч. 1 ст. 37 ЖК РФ об определении доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорционально размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме действует, если принятым до вступления в силу настоящего Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.

Общей концепции соответствует императивное правило о следовании доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме судьбе права собственности на помещение, принадлежащее собственнику (ч. 2 ст. 37 ЖК РФ).

Л.А. Грось,

д.ю.н., профессор

заведующая кафедрой гражданского

процессуального права

Хабаровской государственной

академии экономики и права

"Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России", N 3, май-июнь 2005 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Термин "ответственность" применен в п. 1 ст. 292 ГК РФ и ч. 3 ст. 31 ЖК РФ неудачно. Ответственность - правоотношение, возникающее вследствие правонарушения. В контексте ст. 31 ЖК РФ речь идет, на наш взгляд, во-первых, об обязанностях, составляющих условия договоров, заключаемых собственником в связи с пользованием жилым помещением, и, во-вторых, об ответственности по обязательствам в случаях невыполнения договорных обязанностей. В связи с этим норму ч. 3 ст. 31 ЖК РФ следует применять в соответствии с нормами ст. 323 - 325 ГК РФ. При этом нельзя не отметить некую непоследовательность законодателя. В силу ст. 210 ГК РФ и ч. 3 ст. 30 ЖК РФ бремя содержания жилого помещения несет сам собственник, "если иное не предусмотрено федеральным законом или договором". В ч. 3 ст. 31 установлена солидарная обязанность членов семьи собственника жилого помещения, "если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи". Получается, что в ст. 210 ГК РФ и ч. 3 ст. 30 ЖК РФ установлено общее правило, которое может быть преодолено законом или договором. Ч. 3 ст. 31 - о преодолении общего правила законом, но оно может быть отменено договором!

*(2) При этом не исключается право участников долевой собственности использовать общее имущество как с целью извлечения дохода, так и без таковой путем предоставления (в возмездное или безвозмездное) пользование другими лицами. Порядок распределения доходов от использования общего имущества между сособственниками может быть установлен в соглашении между ними. Если это не сделано, то применяется общее правило, установленное в ст. 248 ГК РФ: плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям.