Новеллы долевого участия (А. Сидоров, "эж-ЮРИСТ", N 19, май 2005 г.)

Новеллы долевого участия

Проблемы долевого участия обсуждались на проводимой в Москве 24-25 марта компанией Infor-media Russia конференции "Финансовые вложения в права на недвижимость". И это не случайно. Ведь Закон ввел в хозяйственную практику ряд новых положений, нуждающихся в особом комментарии.

Привлекать средства граждан допускается только на основании Закона, а также в случаях, если это предусмотрено законодательством о жилищных накопительных кооперативах (ст. 1).

Вышесказанное означает, что теперь застройщики не смогут привлекать средства граждан каким-либо иным договором, кроме договора участия в долевом строительстве, предусмотренного Законом. Конечно, при желании разработать механизм обхода Закона можно, но, во-первых, это будет сложно сделать, а во-вторых, гражданин может обратиться в суд и признать сделки, являющиеся по существу договорами долевого участия в строительстве, притворными и привлечь застройщика к ответственности.

В сферу действия Закона попадают не только граждане (как потребители), но и юридические лица, однако юридические лица по-прежнему могут заключать не только договоры долевого участия в строительстве, а любые другие, предусмотренные законодательством, то есть при участии в долевом строительстве недвижимости, в котором принимают участие только юридические лица, ситуация не изменится.

Привлекать средства компания может только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации (документа, содержащего полные сведения об объекте строительства и о застройщике, с проектной декларацией может ознакомиться любое лицо) и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (ст. 3).

В случае несоблюдения хотя бы одного из этих условий и привлечения средств граждан последние вправе потребовать немедленного возврата денежных средств с начислением процентов исходя из двукратного размера ставки рефинансирования.

Указанные положения Закона создадут проблемы для застройщиков. Ранее привлекаемые средства граждан являлись аналогом беспроцентного кредита для строительных компаний, теперь застройщик будет вынужден искать иные источники финансирования расходов, необходимых до получения разрешения на строительство, что может вызвать удорожание последнего. Хотя определенные плюсы в данной норме для граждан есть: риск остаться без денег и без квартиры или получить квартиру с задержкой в 1-2 года значительно снижается и у людей будет больше оснований вкладывать деньги в долевое строительство.

Действительно, если у фирмы еще нет проекта, разрешения на строительство, не оформлена земля, а она собирает деньги под определенный проект, это вызывает подозрение. Никто ведь не может гарантировать, что застройщику оформят землю, утвердят именно тот проект, по которому привлекаются деньги, что в проект не будут внесены изменения, что выдадут разрешение на строительство и т.п.

Стоит также отметить, что случаи, когда в ходе согласования документации меняется первоначальный проект, бывают довольно часто (например, выясняется, что нельзя построить 20-этажный дом, а можно только 15-этажный из-за проблемы с грунтами, а застройщик уже реализовал инвестиционные права на квартиры с 16-го по 20-й этажи и т.п.). Это может быть не выгодно и застройщикам, т.к. хорошо зарекомендовавшей себя фирме скандал с привлечением прессы и судами не нужен.

Многие застройщики обеспокоены необходимостью предоставления полной информации о себе любому заинтересованному лицу. По Закону застройщик обязан предоставлять пакет документов для ознакомления с деятельностью своей компании, в том числе свои учредительные и финансовые документы, а также сведения о проекте. По мнению многих застройщиков, такие требования чрезмерны, так как некоторые сведения в настоящее время являются коммерческой тайной.

Противоречия с Законом "О коммерческой тайне" здесь не наблюдаются, так как информацией, составляющей коммерческую тайну, может быть только та, к которой нет доступа на законном основании. Рассматриваемый Закон данные основания вводит. Оправдано ли такое исключение информации из числа составляющей коммерческую тайну, вопрос уже скорее экономический.

Определены существенные условия, которые должны быть обозначены в договоре участия в долевом строительстве (ст. 4).

Договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет).

Существенным также является условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства. В случае нарушения срока застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере 1/75 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Причем в договоре должен быть указан именно срок передачи квартиры, а не срок сдачи дома в эксплуатацию, как практиковалось до настоящего времени.

Ставка рефинансирования составляет на настоящий момент 13%, соответственно неустойка составляет всего 0,17% в день, что намного меньше 3% неустойки, установленной законодательством о защите прав потребителей и применяемой судами до настоящего времени. Несомненно, на практике суды снижали эту неустойку с учетом соразмерности, однако также она может быть снижена судом и по сравнению с установленной Законом.

При отсутствии в договоре хотя бы одного из перечисленных условий он считается незаключенным.

Таким образом, застройщики не смогут больше предлагать к подписанию договоры без указания срока передачи квартиры. Кроме того, вводится обязанность застройщика устанавливать гарантийный срок на квартиру. Важной является ссылка на проектную документацию, так как нередки ситуации, когда застройщики меняют планировку квартир, "договариваются" с БТИ об изменении функционального назначения помещений (с балконов на веранды и т.п.).

Введены государственная регистрация договора и уступки прав требований по договору. Регистрацию будут осуществлять соответствующие подразделения Федеральной регистрационной службы (п. 3 ст. 4, 17).

Данная мера вполне разумна, она положит конец практике двойных продаж квартир и повысит доверие инвесторов. Договор будет проходить дополнительную проверку у регистратора на предмет его соответствия закону, и если в нем нет указанных в Законе условий, в регистрации будет отказано.

Страхованием указанная мера не может быть заменена, как предлагают некоторые участники рынка, поскольку страхование само по себе не может гарантировать от двойной реализации квартиры, оно направлено на возмещение ущерба.

Проблема может быть только в том, что возрастет нагрузка на регистрирующие органы и они должны быть готовы осуществить регистрацию большого количества договоров. Причем в связи с реформой системы государственной регистрации данная проблема может возникнуть во многих регионах, особенно в крупных городах.

Новый закон значительно усложнил порядок расторжения договора застройщиком (п. 4 ст. 5).

Теперь застройщик может расторгнуть договор лишь в судебном порядке и только в случае значительной просрочки со стороны дольщика (более 3 месяцев). Это означает, что в случае просрочки оплаты застройщику необходимо будет ждать 3 месяца, затем подавать иск в суд. Суд по таким делам длится от 3 месяцев до года. Все это время будет сохраняться неопределенность по поводу инвестиционных прав на квартиру.

Нормы данной статьи неоправданно жестки по отношению к застройщику и могут вести в совокупности с остальными нормами Закона к подрыву его финансового состояния. Более того, они дают почву для незаконных действий со стороны конкурентов и недоброжелателей. Хотя, на первый взгляд, права граждан защищаются максимально, данная норма может "сработать" и не в пользу граждан, так как они будут лишены возможности приобретения квартир, ранее приобретенных неплатежеспособными инвесторами.

Не совсем понятной является норма о солидарной ответственности банка и застройщика в случае, если строящийся дом находится в залоге у банка.

Норма нуждается в корректировке, так как получить кредит застройщику будет очень сложно. Запрещая застройщику привлекать средства дольщиков на начальном этапе, Закон одновременно затрудняет доступ к банковским кредитам, что, на наш взгляд, не находит разумного объяснения, так как не выгодно ни застройщикам, ни банкам, ни гражданам.

Органу по надзору и контролю в области долевого строительства предоставлены широкие полномочия (ст. 13).

В том числе осуществлять контроль за целевым использованием средств, получать отчетность, направлять обязательные предписания и даже возможность подавать в суд иски в интересах граждан. Ряд полномочий нуждаются в корректировке и более четком определении, поскольку дают поле для злоупотреблений. Кроме того, для застройщика установлены большие штрафы за невыполнение отдельных положений Закона (до 50 000 рублей).

После изучения закона можно сделать вывод о том, что он необходим, но требует серьезной доработки (ст. 23).

В настоящее время в Государственную Думу уже внесены поправки к Закону. В частности, предполагается снизить размер штрафных санкций для застройщика, ввести право застройщика расторгать договор в одностороннем порядке в случае длительной (более 3 месяцев) просрочки оплаты со стороны гражданина, ввести ограниченную ответственность застройщика за качество строительства, сократить количество подлежащих представлению документов и ряд других поправок.

Предполагается установить, что Закон не распространяется на случаи, когда хотя бы одно лицо вложило денежные средства в долевое строительство объекта до 1 апреля 2005 года (данная поправка призвана дать возможность застройщикам завершить ранее начатые проекты по "старым" правилам). Однако внесенные поправки чрезмерно защищают права застройщиков, и против их принятия высказывается Администрация Президента РФ, так что, в каком виде они будут приняты и когда, сказать сложно.

Полагаем, норму о возможности привлечения денежных средств только после получения разрешения на строительство необходимо оставить, она - своеобразная гарантия прав лиц, вкладывающих средства в долевое строительство. Следует сократить число случаев, когда в одностороннем порядке дольщик может отказаться от исполнения договора. Необходимо более четко определить, какие сведения должны содержаться в проектной декларации, во избежание подачи необоснованных исков о расторжении договоров и "придирок" со стороны контролирующего органа. Если закон будет более сбалансированным, это пойдет на пользу и лицам, инвестирующим средства в строительство, и застройщикам.

А. Сидоров,

председатель коллегии адвокатов "Правовая защита"

"эж-ЮРИСТ", N 19, май 2005 г.