Проблемы налогообложения закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН) (Ю.В. Чулюков, "Законодательство", N 8, август 2005 г.)

Проблемы налогообложения закрытых паевых инвестиционных фондов
недвижимости (ЗПИФН)

В декабре 2001 г. вступил в силу Федеральный закон от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" (далее - Закон об инвестиционных фондах), создавший предпосылки для дальнейшего развития института коллективных инвестиций. Данным законом был введен новый тип паевых инвестиционных фондов (далее - ПИФ) - закрытый. Его появление позволяет использовать дополнительные способы инвестирования. Если в состав активов открытого и интервального ПИФ могут входить только денежные средства и ценные бумаги, то в активы закрытого ПИФ (далее - ЗПИФ) - также другие виды имущества, в зависимости от категории фонда. Активы ЗПИФ, относящихся к категории фондов недвижимости (далее - ЗПИФН), могут составлять, в частности, недвижимое имущество, права на недвижимое имущество, строящиеся и реконструируемые объекты недвижимого имущества, проектно-сметная документация.

Преимущества ЗПИФН объясняются тем, что объекты недвижимости относятся к длительное время существующим активам, а рынок недвижимости вполне стабилен. Недвижимость всегда была надежным и доходным объектом инвестирования капитала, однако ее высокая стоимость делала данный инструмент недоступным для широкого круга инвесторов. ЗПИФН позволяет частично решить эту проблему, существенно снижая минимальную сумму инвестирования в недвижимость. Правда, в настоящее время в России ЗПИФН ориентированы скорее на крупных инвесторов. Причина в том, что низкая стоимость пая неизменно влечет за собой сложности, связанные с формированием фонда, и существенно увеличивает транзакционные издержки.

На фоне быстрого развития законодательства в области коллективных инвестиций налоговое законодательство Российской Федерации изменялось нередко без учета специфических особенностей этой сферы.

Такое положение вещей повлекло за собой возникновение целого ряда проблем у управляющих компаний и налоговых органов при рассмотрении вопроса о порядке налогообложения ЗПИФН налогами на имущество и на добавленную стоимость. Большинство упомянутых проблем связано с особенностями правового статуса паевого инвестиционного фонда и отсутствием однозначного толкования порядка налогообложения ЗПИФН в российском законодательстве. Каждая из сторон предлагает вариант решения, основанный на преследуемых ею интересах. Согласно Закону об инвестиционных фондах паевой инвестиционный фонд является обособленным имущественным комплексом без образования юридического лица, состоящим из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией.

Как следует из сказанного, основу правовой конструкции ПИФ составляет доверительное управление имуществом. Однако существуют особенности, отличающие доверительное управление имуществом ПИФ от классического варианта доверительного управления: в силу Закона об инвестиционных фондах имущество всех пайщиков фонда объединено между собой, обезличено и неделимо, а доля в праве общей долевой собственности подтверждается ценной бумагой (паем), выдаваемой управляющей компанией (ст. 10 и 11).

На практике наличие указанных особенностей влечет возникновение множества проблем. В настоящей статье проведены правовой анализ законодательства, определяющего порядок налогообложения ЗПИФН, и сравнение существующих путей решения спорных вопросов налогообложения ЗПИФН, а также предложены новые варианты таких решений.

Обложение налогом на добавленную стоимость

Проблемы, связанные с исчислением и уплатой налога на добавленную стоимость, возникают у ЗПИФН при реализации недвижимого имущества или прав на него, входящих в состав активов фонда, сдаче этого имущества в аренду и получении арендных платежей.

Объектом обложения налогом на добавленную стоимость согласно п. 1 ч. 1 ст. 146 НК РФ являются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации. В соответствии с ч. 1 ст. 39 НК РФ реализацией товаров, работ и услуг признается передача на возмездной основе организацией или индивидуальным предпринимателем права собственности на товары, результаты выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК НФ, передача права собственности на товары, результаты выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе.

В соответствии со ст. 43 НК РФ плательщиками налога на добавленную стоимость считаются только организации и индивидуальные предприниматели. Организациями НК РФ называет юридические лица, образованные в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также иностранные юридические лица, компании и другие корпоративные образования, обладающие гражданской правоспособностью, созданные в соответствии с законодательством иностранных государств, международные организации, их филиалы и представительства, образованные на территории Российской Федерации (далее - иностранные организации).

При этом в ст. 41 Закона об инвестиционных фондах сказано, что за счет имущества ПИФ покрываются расходы, связанные с доверительным управлением этим имуществом и совершением сделок с ним. Управляющая компания является доверительным управляющим фонда и осуществляет эти расходы. Под "расходами, связанными с доверительным управлением имуществом и осуществлением сделок с ним", может подразумеваться широкий круг затрат, в частности, связанных с налогообложением имущества фонда. Однако общие принципы налогообложения и сборов в Российской Федерации устанавливаются НК РФ и не могут определяться другими законами. Значит, расходы фонда на уплату налога с имущества, входящего в состав его активов, могут быть осуществлены за счет имущества, составляющего ПИФ, только при наличии соответствующих норм в налоговом законодательстве.

ПИФ не является ни юридическим лицом, ни индивидуальным предпринимателем, а значит, не может стать плательщиком НДС без внесения соответствующих поправок в законодательство*(1). Упоминания о том, что управляющая компания должна выполнять функции налогового агента по сделкам ПИФ, в налоговом законодательстве нет.

Возникшая проблема послужила причиной появления официальных разъяснений налоговых органов, изложенных в письме Управления МНС по г. Москве от 5 июля 2004 г. N 24-14/44072, изданном на основании письма МНС от 10 июня 2004 г. N 01-3-03/666.

По смыслу данного письма все организации, вне зависимости от форм собственности, ведомственной принадлежности и видов деятельности, при осуществлении операций, подлежащих налогообложению, обязаны уплачивать налог на добавленную стоимость. Дана ссылка на ст. 146 НК РФ, в силу которой объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость является реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.

Исходя из указанных правовых предписаний, налоговые органы заключают, что операции по продаже недвижимого имущества и уступке прав требования инвестором, выполнившим свои обязательства по финансированию строительства, подлежат обложению налогом на добавленную стоимость.

Возникает сомнение в объективности предлагаемого в письме УМНС по г. Москве решения. Как отмечалось, сами ПИФ не могут являться плательщиками налога на добавленную стоимость. Управляющая компания не владеет имуществом фонда, а значит, также не является его плательщиком. Что касается пайщиков фонда, то необходимо различать две основные их категории: физические и юридические лица. Исчисление и уплата налога на добавленную стоимость по предлагаемому налоговыми органами способу противоречит не только действующему налоговому законодательству, но и здравому смыслу, о чем свидетельствует следующий пример.

Физические лица, как упоминалось, не облагаются налогом на добавленную стоимость, а юридические платят его по текущей ставке (в настоящее время 18%). После того как управляющая компания совершила операцию с недвижимым имуществом, входящим в состав активов ЗПИФН, пайщики - юридические лица обязаны уплатить налог на добавленную стоимость. Именно этого требует письмо УМНС по г. Москве от 5 июля 2004 г.

Однако после детального анализа становится понятно, что применение предлагаемого УМНС по г. Москве метода влечет нарушение налогового законодательства и прав пайщиков - физических лиц. При уплате НДС пайщиками - юридическими лицами по текущей ставке налога за счет активов фонда, общее имущество фонда уменьшится на размер уплаченных налогов. Таким образом, бремя уплаты налога будет возложено не только на пайщиков - юридических лиц, как это установлено законом, но и, в нарушение закона, на пайщиков - физических лиц. Сумма налога, исчисленная исходя из доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, принадлежащей пайщикам ч- юридическим лицам, будет разделена между всеми пайщиками фонда пропорционально принадлежащим им долям в праве общей собственности на имущество фонда. При уменьшении стоимости общего имущества фонда сокращается стоимость паев всех пайщиков фонда. Поэтому после уплаты налога каждый из пайщиков фонда, включая пайщиков - физических лиц, фактически потеряет часть своих средств, что является прямым нарушением норм налогового законодательства. Ведь ПИФ представляет собой неделимый имущественный комплекс без образования юридического лица. Имущество, входящее в состав активов фонда, обезличено и принадлежит всем пайщикам фонда на правах общей долевой собственности пропорционально количеству приобретенных ими паев. Возможности по самостоятельному исчислению и уплате НДС у пайщиков фонда отсутствуют.

Если все же допустить, что точка зрения налоговых органов, изложенная в упомянутом письме УМНС по г. Москве, верна, то можно с уверенностью утверждать, что права пайщиков - физических лиц будут нарушаться, и налоговая привлекательность ЗПИФН для них существенно снизится.

В идее создания ЗПИФН заложена идея доступности инвестиций в недвижимость для широкого круга инвесторов. Как уже говорилось, в настоящий момент основными участниками ЗПИФН в России являются в основном крупные инвесторы, преимущественно юридические лица. А указанные обстоятельства вряд ли вызовут у них желание продолжать эту деятельность.

Итак, мелкие инвесторы, в основном физические лица, практически не покупают паи ЗПИФН ввиду их высокой стоимости, в случае же приобретения они не избавлены от рисков, связанных с нарушением их прав. В свою очередь, крупные инвесторы будут опасаться входить в фонд из-за наличия спорных вопросов в области налогообложения.

В сложившейся ситуации могут быть предложены три варианта решения проблемы, один из которых необходимо закрепить законодательно.

В первом случае все остается в рамках действующего законодательства, но это делает бессмысленной саму идею создания фондов недвижимости, потому что пайщики - как физические, так и юридические лица - будут воздерживаться от инвестирования в фонды в связи с неясностями налогового законодательства.

Во втором - можно предложить никому из пайщиков не платить налог. Этот способ позволит в существующих условиях значительно повысить инвестиционную привлекательность фондов недвижимости.

В третьем - устанавливается специальный налоговый режим для ПИФ. Данный путь требует наиболее детальной проработки и внесения существенных изменений в законодательство.

В настоящее время пайщики ЗПИФН налог на добавленную стоимость не платят. Налоговые органы воздерживаются от каких-либо активных действий. Практика рассмотрения судебных споров по данной проблеме в практике ФАС в регионах и в ВАС РФ отсутствует. Окончательно вопрос о порядке налогообложения ЗПИФН по операциям с недвижимым имуществом и правами на него может разрешиться после возникновения соответствующих споров и наработки судебной практики либо после внесения изменений и дополнений в законодательство России о налогах и сборах. В качестве таких изменений можно предложить дополнить НК РФ отдельными статьями и пунктами, касающимися налогообложения ПИФ, или рассмотреть возможности установления для ПИФ специального налогового режима.

Обложение налогом на имущество

В соответствии с Положением о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов, утвержденным приказом ФСФР России от 30 марта 2005 г. N 05-8/пз-н в состав активов ЗПИФН кроме ценных бумаг могут входить недвижимое имущество, имущественные права на недвижимое имущество, в том числе права аренды недвижимого имущества, имущественные права по обязательствам из договоров участия в долевом строительстве объектов недвижимости, а также проектно-сметная документация. В связи с тем, что для ПИФ недвижимость является сравнительно новым объектом инвестирования, хотелось бы обратить внимание на порядок обложения ЗПИФН налогом на имущество.

Рассмотрим один из наиболее распространенных вариантов: управляющая компания подыскивает девелоперскую компанию и заключает с ней договор, затем формирует ЗПИФН, как правило, под конкретный проект. В рамках заключенного договора управляющая компания, действующая в качестве доверительного управляющего, осуществляет финансирование строительства за счет средств пайщиков фонда.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемые объекты недвижимого имущества, подлежащие государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким образом, по смыслу ст. 374 НК РФ и в соответствии ст. 2 Закона РФ "О налогах на имущество физических лиц"*(2) вновь создаваемое недвижимое имущество до момента его государственной регистрации не является объектом обложения налогом на имущество. Инвестор имеет право требования к застройщику, которое он может уступить по договору цессии до момента государственной регистрации недвижимого имущества, избежав обязанности по уплате налога на имущество.

Теперь обратимся к случаю, когда права на недвижимое имущество прошли государственную регистрацию, а недвижимое имущество вошло в состав активов фонда. Доля в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, входящее в состав активов фонда, определяется пропорционально паю каждого из его участников. Однако пайщик фактически не владеет имуществом фонда и не имеет возможности им распоряжаться. Он владеет лишь ценной бумагой (паем), удостоверяющей его долю в праве общей долевой собственности на имущество фонда. В связи с погашением пая пайщику из стоимости активов фонда выплачивается денежная компенсация, соразмерная стоимости принадлежащих ему паев. Сам инвестиционный пай в соответствии с НК РФ не является объектом налогообложения, значит, пайщик не должен уплачивать налог на имущество. Возникает спорная ситуация. Чтобы постараться ее разрешить, вернемся к примеру, с помощью которого мы исследовали противоречия в налоговом законодательстве по вопросам уплаты налога на добавленную стоимость.

Существует некоторое количество пайщиков, состоящее из физических и юридических лиц, резидентов и нерезидентов. В связи с тем, что они имеют различный правовой статус, порядок исчисления и уплаты налога на имущество для каждой из этих категорий различен. Рассмотренным письмом УМНС по г. Москве имущество, переданное в доверительное управление, а также имущество, приобретенное в рамках договора доверительного управления, следует облагать налогом на имущество у учредителя доверительного управления, как того требует ст. 378 НК РФ. При этом налог на имущество должен уплачиваться каждым из собственников соразмерно доле в недвижимом имуществе. Таким образом, в случае, если перечисление в бюджет суммы налога на имущество, исчисленной для всех пайщиков ЗПИФН, будет произведено за счет имущества, входящего в состав активов фонда, будут нарушены нормы налогового законодательства. После исчисления суммы налога и перечисления ее в бюджет, как и в случае с налогом на добавленную стоимость, пайщики, уплачивающие налог по меньшей ставке, вынуждены поровну разделить налоговое бремя с пайщиками, уплачивающими налог по более высокой ставке. В то же время пайщики, которые должны уплачивать налог по более высокой ставке, фактически получат необоснованную выгоду за счет тех сумм, на которые не уменьшится стоимость принадлежащих им паев.

Приобретая паи, пайщик (физическое или юридическое лицо) вносит в фонд денежные средства, а при выходе из фонда - также получает денежные средства. С разницы между вносимой суммой и суммой, полученной при погашении паев ЗПИФН, физическими лицами уплачивается налог на доходы, а юридическими - налог на прибыль организаций. Ни о каких дополнительных налоговых обязательствах налогоплательщиков-пайщиков в налоговом законодательстве речи не идет. Если говорить о недвижимом имуществе, внесенном в фонд конкретным пайщиком, то здесь оснований для уплаты им налога на имущество также не находится. Как уже говорилось, имущество паевого фонда неделимо и принадлежит всем пайщикам на правах общей долевой собственности. После передачи в фонд имущества пайщик перестает быть единоличным его собственником и становится одним из его долевых собственников. Соответственно выдел имущества конкретного пайщика из общего имущества фонда, необходимый для расчета налога, будет противоречить действующему законодательству Российской Федерации. Кроме того, тем же законодательством функции, связанные с исчислением налога, на управляющую компанию не возложены.

Нельзя забывать и о том, что рассчитать сумму налога, подлежащую уплате, не просто. Сложно себе представить, какие издержки повлечет за собой расчет суммы налога для каждого из пайщиков с учетом динамичной деятельности фонда, а также широких возможностей ПИФ, относящихся к категории фондов. Ведь в состав их активов могут входить паи ЗПИФ*(3).

Представляется, что в целях эффективного развития и функционирования ЗПИФН необходимо внести соответствующие дополнения в налоговое законодательство либо рассмотреть возможности установления для ПИФ специального налогового режима, который позволил бы разрешить проблему в рамках действующего законодательства.

* * *

В настоящее время налоговое и гражданское законодательства не согласованы между собой, что вызывает сложности, в частности, при налогообложении ЗПИФН. Создается впечатление, что законодатель попытался совместить правоотношения, связанные с индивидуальным доверительным управлением, с правоотношениями, по своей сути если не более широкими, то обладающими рядом специфических особенностей. Представляется, что для однозначного решения проблем с налогообложением имущества фонда необходимо внести в налоговое законодательство поправки, устанавливающие для ПИФ специальный налоговый режим.

В заключение хотелось бы отметить, что сейчас налоговые органы используют те формулировки и предъявляют те требования, которые им кажутся более объективными. Управляющие компании рассуждают с точки зрения выгоды. Такая ситуация способствует произволу налоговых органов и чрезмерной осторожности управляющих компаний. Судебных споров по данной проблеме пока не было, но они могут возникнуть в любой момент до тех пор, пока вопросы исчисления и уплаты налогов ЗПИФН не будут выяснены однозначно и окончательно. Оптимальный путь решения рассматриваемых вопросов может быть найден лишь при непосредственном диалоге всех заинтересованных сторон.

Ю.В. Чулюков

"Законодательство", N 8, август 2005 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Подробнее об этом см.: Кокорев Р.А., Капитан М.Е. Закрытые ПИФы недвижимости: новый продукт для инвесторов // Инвестиции+. 2004. N 3(56).

*(2) Закон РФ от 9 декабря 1991 г. N 2003-I "О налогах на имущество физических лиц" (с изм. и доп. от 22 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г., 27 января 1995 г., 17 июля 1999 г., 24 июля 2002 г., 22 августа 2004 г.) // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. N 8. Ст. 363.

*(3) См. п. 8.3, 8.4 и 7.5 Положения о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов, утвержденного приказом Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) России от 30 марта 2005 г. N 05-8/пз-н (Вестн. ФСФР России. 2005. N 4).