Применение земельного законодательства (С.В. Стрембелев, "Право и экономика", N 7, июль 2005 г.)

Применение земельного законодательства

Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" арбитражным судам были даны разъяснения о применении земельного законодательства. Необходимость в таких разъяснениях возникла давно, поскольку после вступления в силу Земельного кодекса РФ вплоть до марта 2005 г. Пленумом ВАС РФ не было принято никаких разъяснений о порядке применения ЗК РФ, а ранее выработанные рекомендации касались в основном вопросов применения норм Земельного кодекса РСФСР, который ныне не действует*(1).

Рассмотрим некоторые разъяснения, содержащиеся в постановлении.

1. В соответствии с действующим законодательством лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе приобрести в собственность соответствующие земельные участки или взять их в аренду по своему выбору.

Согласно п. 3 ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ (в ред. от 27 февраля 2003 г.) договор аренды земельного участка не является препятствием для его выкупа.

В Санкт-Петербурге в 2005 г. была снижена выкупная цена земельных участков по сравнению с 2004 г. "в целях повышения эффективности использования территории Санкт-Петербурга за счет вовлечения ее в хозяйственный оборот"*(2).

По смыслу п. 7 постановления, если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 3К РФ.

Таким образом, получается, что если земельный участок под объектом недвижимости взят в аренду после вступления в силу ЗК РФ, то выкупить его невозможно. Данное положение, на мой взгляд, противоречит п. 3 ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". Норма п. 1 ст. 36 ЗК РФ об исключительном праве на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка направлена на реализацию принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ) и не может быть истолкована как запрещающая арендатору земельного участка выкупить его. Принцип единства судьбы земельных участков и объектов недвижимости находит свое отражение также и в ст. 35 ЗК РФ, согласно которой отчуждение отдельно друг от друга здания или земельного участка, на котором оно находится, невозможно, если и здание, и земельный участок принадлежат на праве собственности одному лицу. Получается, что как только здание и земельный участок под ним стали принадлежать одному лицу, "разделение" невозможно. Как видим, нормы действующего законодательства направлены на то, чтобы и здание, и земельный участок находились в собственности одного лица, и толкование п. 1 ст. 36 ЗК РФ, данное в п. 7 постановления, необоснованно.

2. В соответствии с п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Между такими соарендаторами обязанности по договору аренды распределяются следующим образом.

Согласно ст. 321-323 Гражданского кодекса РФ, если в обязательстве участвуют несколько должников, то кредитор (в данном случае арендодатель) имеет право требовать исполнения, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими. Если же предмет обязательства неделим и (или) обязательство связано с предпринимательской деятельностью, то кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга (солидарное обязательство).

При множественности лиц на стороне арендатора в договоре аренды земельного участка, на котором находится здание, предмет обязательства по внесению арендной платы делим, как указано в ч. 3 п. 20 постановления. При определении размера обязательства каждого из соарендаторов следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов. Следовательно, солидарное обязательство соарендаторов может возникнуть, только если обязанности соарендаторов связаны с предпринимательской деятельностью.

В частях 2, 3 п. 20 постановления говорится о том, что обязательство является солидарным, только если все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях. Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение) в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.

При всей спорности приведенного положения такое толкование представляется вполне обоснованным. В ГК РФ проводится различие между понятиями "обязательство" и "обязанность": в соответствии с п. 2 ст. 322 ГК РФ обязанности должников солидарны, если обязательство целиком связано с предпринимательской деятельностью. В случае, если одни обязанности в рамках обязательства связаны с предпринимательской деятельностью, а другие нет, то все обязательство в целом с предпринимательской деятельностью не связано, и обязанности в рамках такого обязательства не будут солидарными. Норма о том, что по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, обязанности солидарные (п. 2 ст. 322 ГК РФ), является специальной нормой по отношению к общему положению о том, что обязательство со множественностью лиц носит долевой характер (ст. 321 ГК РФ), поэтому такая норма расширительному толкованию не подлежит, и если обязательство целиком не связано с предпринимательской деятельностью, то все обязанности, существующие в рамках такого обязательства, носят долевой характер.

3. В практике нередко возникают споры о досрочном расторжении договора аренды земельного участка. В связи с этим необходимо иметь в виду, что в соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Как указано в ч. 2 п. 23 постановления, наличие иных оснований расторжения такого договора аренды, указанных в п. 2 ст. 46 ЗК РФ и ст. 619 ГК РФ, само по себе не предоставляет арендодателю права расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.

В соответствии с ч. 4 ст. 23 постановления в случае, если существенное нарушение договора аренды земельного участка (его последствия) устранено арендатором в разумный срок, сам факт существенного нарушения договора не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка. Данное положение представляется, по крайней мере, спорным, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством. Гражданским законодательством предусмотрено, что существенное нарушение договора является основанием для его расторжения независимо от того, устранено ли оно (его последствия) в разумный срок стороной, нарушившей договор. Таким образом, если нарушение договора носит существенный характер, то в любом случае договор может быть расторгнут.

Устранение арендатором нарушения договора в разумный срок имеет значение только лишь при расторжении договора по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ, поскольку в соответствии с ч. 3 данной статьи арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора по указанным в основаниям только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. По смыслу приведенной нормы, если в разумный срок обязательства будут исполнены, то арендодатель не вправе расторгнуть договор аренды.

Что касается расторжения договора аренды по основанию, предусмотренному п. 9 ст. 22 ЗК РФ и подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ (при существенном нарушении договора), то для этого случая не предусмотрено, что сторона (в данном случае арендодатель) должна направить нарушителю предупреждение об исполнении договора. Арендодатель лишь должен перед обращением в суд с требованием о расторжении договора направить арендатору предложение расторгнуть договор.

4. В соответствии с п. 5 ст. 20 ЗК РФ каждый гражданин имеет право бесплатно один раз приобрести в собственность земельный участок, которым он владеет на праве постоянного (бессрочного) пользования, причем предоставление таких участков в собственность сроком не ограничивается.

Юридические лица, которым не могут принадлежать земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность на основании договора купли-продажи до 1 января 2006 г. при условии, что на таком участке находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие субъекту права постоянного (бессрочного) пользования.

В этой связи Пленум в п. 3 постановления указал, что поскольку к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, регулирующие деятельность коммерческих организаций (ст. 23 ГК РФ), то индивидуальные предприниматели, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, также не вправе приобретать в собственность на безвозмездной основе земельные участки, предоставленные им для осуществления предпринимательской деятельности. Данное положение, на мой взгляд, прямо противоречит действующему законодательству, поскольку право безвозмездно приобретать земельные участки, находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании, в собственность принадлежит всем гражданам, независимо от того, являются они индивидуальными предпринимателями или нет.

Кроме того, ссылка на то, что в соответствии со ст. 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность коммерческих организаций, несостоятельна, поскольку правило о том, что юридические лица должны выкупить или арендовать земельные участки, находящиеся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования, распространяется не только на коммерческие организации, но также и на некоммерческие. Получается, что действие нормы, относящейся ко всем юридическим лицам, произвольно распространено на индивидуальных предпринимателей.

Если следовать такой логике, то на индивидуальных предпринимателей, владеющих земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, предоставленными им для осуществления предпринимательской деятельности, распространяются также нормы ч. 1 п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и ст. 36 ЗК РФ, в соответствии с которыми право постоянного (бессрочного) пользования должно быть переоформлено до 1 января 2006 г. только при условии, что на земельном участке имеются здания, строения, сооружения, принадлежащие субъекту права постоянного (бессрочного) пользования.

С.В. Стрембелев,

юрист юридической компании "Качкин и Партнеры",

специалист по гражданскому праву

"Право и экономика", N 7, июль 2005 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См.: письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства".

*(2) См.: Закон Санкт-Петербурга от 29 декабря 2004 г. N 692-101 "Об установлении цены земли в Санкт-Петербурге".