Приложение 1. Концепция Программы обеспечения перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий и организаций, расположенных в историческом центре г.Москвы и реабилитации освобождаемых территорий

Приложение 1
к распоряжению Мэра Москвы
от 20 апреля 1999 г. N 375-РМ

Концепция
Программы обеспечения перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий и организаций, расположенных в историческом центре г. Москвы и реабилитации освобождаемых территорий

Необходимость разработки Программы

1. Экстенсивное развитие города, сопровождающееся значительным увеличением площади застройки в периферийных районах, все более исчерпывает себя.

Продолжающееся жилищное строительство на присоединенных в 80-х гг. к городу Москве территориях становится все более дорогостоящим вследствие возрастания затрат на создание инфраструктуры.

Отсутствие в настоящее время достаточно широкой прослойки так называемого "среднего класса", имеющего средства на приобретение жилья, в совокупности с удаленностью районов массовой застройки от центра города и неразвитостью социально-культурной сферы в них, привело к заметному снижению потребительского спроса на предлагаемые к продаже квартиры. Для поддержания минимально достаточного уровня спроса московская городская администрация вынуждена все более приближать цену реализации жилья к расчетной себестоимости его строительства. Вследствие этого для осуществления городской социальной жилищной программы необходимо продавать на рыночных условиях все большее количество построенных квартир. Это вызывает необходимость дальнейшего увеличения и без того значительных объемов жилищного строительства в периферийных районах чтобы обеспечить хотя бы минимальное движение муниципальной очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Выходом из сложившейся ситуации может стать предложение высококачественного жилья в центральных районах города. Однако решение вопроса тормозится в связи с отсутствием достаточного числа свободных земельных участков для осуществления масштабного жилищного строительства.

2. Превращение города Москвы в современный финансовый и деловой центр требует развития соответствующей инфраструктуры.

Взяв курс на превращение города Москвы в экономический и финансовый центр мирового уровня, Московская городская администрация должна решить и вопросы, связанные с обеспечением бизнеса достаточным количеством офисных помещений. В настоящее время их количество в центральной части города крайне недостаточно. Для удовлетворения спроса необходимо дать возможность частным инвесторам вести строительство деловых и торговых комплексов прежде всего в центральной части города. Однако и здесь дело сдерживается отсутствием достаточного числа подходящих земельных участков.

3. Проблемы экологии становятся все острее и требуют своего решения. За последние годы значительно повысилась общая экологическая культура, ужесточились нормы экологических стандартов. Все более нежелательным становится существование на территории центральной части города в его историческом центре не отвечающих современным экологическим требованиям предприятий и организаций.

4. Градостроительный облик города должен соответствовать современным требованиям, его территория должна использоваться эффективно.

Отсутствие в течение длительного периода времени у государства и новых собственников средств на реконструкцию предприятий привело к тому, что на территории центральной части города в настоящее время находятся предприятия, внешний облик которых не соответствует современным представлениям о городской застройке. Значительные территории в историческом центре города заняты предприятиями и объектам, не имеющими отношения к обеспечению жизнедеятельности города. Многие территории, необходимые городу для дальнейшего развития и привлекательные с точки зрения инвестиционных вложений, используются крайне неэффективно с точки зрения их экономического потенциала. Вследствие отсутствия надлежащего законодательного регулирования, в том числе в части размеров земельных платежей, эти территории, зачастую приносят доход только конкретным физическим и юридическим лицам, нанося при этом экономический ущерб городу в целом.

5. Возможности экстенсивной застройки центральной части города исчерпаны, для дальнейшего осуществления строительства необходимы новые подходы.

Территория центральной части Москвы (в границах Центрального административного округа) практически вся застроена. Поэтому новое строительство здесь можно осуществлять либо путем уплотнения имеющейся застройки, либо путем освобождения территорий занятых в настоящее время различными предприятиями и организациями. Здесь имеются существенные резервы. Только промзонами на территории Центрального административного округа занято около 500 га, при этом 40% этих площадей практически не используются.

Таким образом перед Московской городской администрацией все более в практической плоскости встает проблема перебазирования, реформирования, ликвидации промышленных предприятий и организаций из исторической части города и реабилитации освобождаемых территорий в целях обеспечения дальнейшего эффективного развития города как мегаполиса с одной стороны, так и социокультурной общины с другой.

Основные причины неудач в решении проблемы вывода (перебазирования), реформирования предприятий и экономические предпосылки ее решения

1. Административно-командные методы регулирования не обеспечивают решение вопроса.

Проблема вывода (перебазирования), реформирования предприятий стоит перед городской администрацией уже более 20 лет. Тем не менее неоднократно принимавшиеся на самом высоком административном уровне постановления о выводе или перебазировании тех или иных предприятий не давали результата. Это происходило потому, что эти постановления основывались на использовании исключительно административно-командных методов для решения проблемы вывода (перебазирования) или реформирования. Ни одно из этих решений не подкреплялось одновременно следующими взаимосвязанными факторами:

- существованием конкретного платежеспособного заказчика, которому земельный участок, освободившийся после вывода (перебазирования), реформирования предприятия, был бы необходим для реализации своих экономических или политических интересов и готовым финансировать работы по выводу (перебазированию) предприятия, включая осуществление на освобождающемся земельном участке нового строительства;

- наличием у государства средств, необходимых для реализации работ по выводу (перебазированию) предприятия или его реформированию;

- существованием у местных органов власти экономической заинтересованности в реальном выполнении этих работ;

- согласованием межведомственных интересов, направленных на вывод (перебазирование), реформирование конкретного предприятия;

- отсутствием экономической заинтересованности у собственника предприятия в осуществлении вывода (перебазирования), реформирования.

2. Магистральный путь решения проблемы вывода (перебазирования), реформирования предприятий - использование административно-экономических методов

В настоящее время появилась реальная возможность перехода в решении проблемы вывода (перебазирования) предприятий от административно-командных методов к административно-экономическим.

Предпосылки к этому следующие:

1) формирование у Московской городской администрации четкого представления о том, какие промышленные предприятия и отрасли должны стать приоритетными для города и в каком направлении в целом должен развиваться город;

2) появление потенциальных инвесторов, которые имеют капитал и готовы оплатить работы, связанные с выводом (перебазированием), реформированием предприятий с конкретных территорий и их последующей реабилитацией;

3) переход предприятий, предполагаемых к выводу (перебазированию), реформированию на рыночные отношения, в условиях которых для собственников предприятий определяющим становится экономическая целесообразность условий вывода (перебазирования), предлагаемых предприятию и величина обременений в случае его отказа от них.

В сложившихся условиях возможен переход от решения достаточно узкой задачи вывода (перебазирования) предприятий к решению более широкой задачи перебазирования, реформирования и ликвидации предприятий и организаций и реабилитации освобождаемых территорий.

В 1998 году Московская городская администрация фактически впервые запланировала выделение определенных средств на осуществление работ, связанных с осуществлением перебазирования предприятий. Однако количество предприятий, по которым уже имеются решения о выводе (перебазировании), велико, а затраты на вывод каждого из них весьма существенны. Для решения проблемы необходимо привлечение в значительных объемах заемного капитала и капитала частных инвесторов. Однако частный капитал требует определенных гарантий, то есть разработки соответствующей правовой базы и утвержденного в установленном порядке механизма взаимодействия между Московской городской администрацией, инвестором и перебазируемым (выводимым) предприятием, позволяющего осуществить весь комплекс работ в разумные сроки с минимальными затратами и тем самым обеспечить инвестору расчетную прибыль.

Цель Программы

Целью Программы является создание системы организационных, финансово-экономических и правовых норм и мер, обеспечивающих возможность осуществления перебазирования, реформирования и ликвидации предприятий и организаций и реабилитации освобождаемых территорий как единой и целостной комплексной задачи в целях создания благоприятных условий для проживания граждан на территории города Москвы, стимулирования инвестиционной активности, предотвращения возможной социальной напряженности в связи с перебазирование или ликвидацией предприятий, организаций и отдельных производств.

Система мер должна носить универсальный характер, учитывая в то же время особенности различных организационно-правовых форм и форм собственности перебазируемых, реформируемых или ликвидируемых предприятий и организаций, и позволять применять различные источники и схемы финансирования при осуществлении перебазирования, реформирования или ликвидации предприятий и организаций и реабилитации освобождаемых территорий.

Целью реализации Программы является не получение финансовой выгоды от продажи права аренды территории, освобожденной в результате перебазирования, реформирования, ликвидации конкретного предприятия или организации, а в первую очередь в создании современной городской среды на долговременную перспективу.

Содержание Программы и ее основные положения

Задача перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий и реабилитации освобождаемых территорий - это сложная, комплексная задача, которая не может быть решена одним постановлением или по одной, наперед заданной схеме. Необходимо создание определенной системы взаимодействия нескольких десятков органов Московской городской администрации, определения их функций при осуществлении мероприятий по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий и организаций и реабилитации освобождаемой территории. Необходима перестройка сложившихся отношений с федеральными министерствами и ведомствами, подключение к процессу перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий и реабилитации освобождаемых территорий частных инвесторов, в том числе банков, иных финансовых институтов, а также использование всех возможностей, предоставляемых действующим законодательством. Эта задача может быть решена только при условии разработки полномасштабной городской комплексной Программы обеспечения перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий и организаций и реабилитации освобождаемых территорий. А реализация этой программы должна быть начата с предприятий и организаций, находящихся в историческом центре Москвы.

Первоочередными вопросами, требующими решения, для создания системы, обеспечивающей возможность осуществления перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий и организаций и реабилитации освобождаемой территории являются следующие:

1. Определение перечня предприятий, которые подлежат либо закрытию, либо безусловному выводу из Москвы, а также предприятий, которые могут быть перебазированы в другие районы Москвы или реформированы; создание механизма обновления этого перечня.

Существующий до настоящего времени перечень предприятий, подлежащих выводу (перебазированию), составленный на основе простого перечисления объектов, по которым принимались решения о выводе (перебазировании) Советом Министров СССР, исполкомом Моссовета и другими органами, устарел. Проведенная в соответствии с решениями Правительства Москвы инвентаризация показала, что часть предприятий и организаций либо перебазировалась, либо реформировалась, либо прекратила свое существование. Практически все они изменили форму собственности. Вместе с тем Перечень необходимо будет расширить за счет предприятий, не отвечающих экологическим, градостроительным, культурологическим критериям. Поэтому актуальным является разработка и утверждение в установленном порядке механизма, обеспечивающего реализацию объективного всестороннего подхода к пополнению указанного перечня предприятиями, организациями и отдельными производствами, которые подлежат ликвидации, выводу из Москвы или перебазированию на другую территорию в пределах Москвы, реформированию, а также механизма исключения предприятий, организаций и отдельных производств из указанного перечня в результате проведенного реформирования или реабилитации территории и/или изменения режима ее целевого использования после передачи ее новому арендатору.

2. Определение перечня районов города Москвы, Московской и иных областей, куда можно было бы осуществлять вывод, перебазирование предприятий и организаций, так и конкретных предприятий, на территории которых можно было бы проводить такое перебазирование.

Под "выводом", "ликвидацией" предприятия (организации, отдельного производства) понимается прекращение его деятельности на территории Москвы с переходом прав собственности на имущественный комплекс предприятия, оставшийся после освобождения им ранее занимаемой территории, к городу Москве или третьему лицу в установленном порядке. В отличие от ликвидируемого выводимому предприятию должна быть, как правило, предоставлена территория или имущественный комплекс вне территории Москвы.

Под "перебазированием" предприятия (организации, отдельного производства) понимается прекращение его деятельности на ранее выделенном участке территории города Москвы и возобновление той же или аналогичной деятельности на новой территории в пределах границ Москвы. Перебазируемому предприятию (организации, отдельному производству) должна быть, как правило, предоставлена аналогичная по площади территория или имущественный комплекс для размещения оборудования и возобновления хозяйственной деятельности.

Под "реформированием" предприятия понимается сочетание в различных комбинациях перебазирования, перепрофилирования и реорганизации. Где под "реорганизацией" понимается слияние, присоединение, разделение, преобразование предприятия, сопровождаемое, как правило, изменением режима разрешенного использования занимаемой предприятием территории.

Под "перепрофилированием" понимается изменение вида деятельности предприятия в соответствии с изменившимся режимом разрешенного использования территории, на котором расположено предприятие. Перепрофилирование сопровождается, как правило, реконструкцией и/или техническим перевооружением предприятия.

В настоящее время Правительством Москвы принято решение о рассмотрении возможности перебазирования предприятий на земельные участки, занимаемые предприятиями строительного комплекса, однако необходимо найти комплексное решение этого вопроса по всем категориям землепользователей, неэффективно использующих занимаемые земельные участки. В связи с этим необходимо осуществить нормативное закрепление понятия неэффективного использования земельного участка землепользователем, разработать и реализовать на практике механизм применения в этом случае штрафных санкций.

Необходимо рассмотреть и предложения регионов, желающих принять на своих территориях некоторые московские предприятия.

3. Определение критериев, на основании которых предприятие включается в перечень на перебазирование, реформирование, ликвидацию, процедур включения в эти перечни и исключения из них.

Эти критерии должны опираться на экологические нормы, учитывать экономическое состояние предприятий и стратегические интересы экономического, социального и градостроительного развития города. Перебазированию, реформированию, ликвидации должны подлежать не только экологически вредные, но и непрофильные для города предприятия или организации, особенно находящиеся в неудовлетворительном экономическом состоянии, а также предприятия и организации, занимающие земельные участки, которые могут быть использованы более эффективно либо с экономической точки зрения, либо с градостроительных позиций.

Процедура включения предприятий в перечень на перебазирование, реформирование, ликвидацию должна быть ясной и четкой, не допускающей возможности принятия волевого решения об исключении предприятий из перечня на перебазирование, реформирование, ликвидацию или включения в него, так как указанный перечень должен стать основой для применения к находящимся в нем предприятиям и организациям мер экономического регулирования и административного воздействия.

4. Построение механизма взаимодействия с федеральными органами власти, предприятиями и организациями, находящимися в ведении федеральных органов власти или ведомств в той или иной форме.

Значительную часть территории города Москвы занимают объекты в той или иной форме принадлежащие федеральным органам власти и ведомствам. Это в первую очередь относится к объектам находящимся в ведении Министерства обороны и Министерства государственного имущества Российской Федерации. Вся территория города Москвы, за исключением земельных участков, занимаемых высшими органами государственной власти, находится в ведении города Москвы как субъекта Российской Федерации. В то же время происходит смешение понятий федеральной собственности на здания, строения, сооружения и прав на земельные участки, находящиеся под ними. Отдельными структурами федерального уровня предпринимаются попытки вывода из распоряжения Московской городской администрации земельных участков, занимаемых подведомственными этим структурам предприятиями и организациями. Несмотря на сокращение армии, ее учебных заведений и иных частей, ни один земельный участок на территории Москвы, занимаемый объектами Министерства обороны Российской Федерации, Московской городской администрации не возвращен.

Необходимо обеспечить исполнение Закона города Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве", предусматривающего регистрацию прав всех землепользователей на занимаемые земельные участки до 1 января 1999 года и возможность установления для них обременений. Это особенно важно, так как, например, объекты Министерства обороны Российской Федерации в соответствии с Законом Российской Федерации "О плате за землю" освобождены от уплаты земельного налога.

В связи с тем, что взаимоотношения с федеральными органами власти и федеральными ведомствами по вопросам вывода (перебазирования) предприятий и организаций во многом придется строить на договорной основе, предстоит определить порядок и схему компенсации им за освобождаемые земельные участки, включая в том числе компенсацию путем предоставления жилья для военнослужащих.

5. Создание комплексной системы мер экономического воздействия на предприятия, включенные в перечень на вывод (перебазирование).

В настоящее время Московская городская администрация, при соответствующей законодательной проработке, обладает только такими рычагами воздействия на предприятия, подлежащие перебазированию, реформированию, ликвидации как ставки арендной платы за занимаемую территорию и используемые помещения (в случае аренды) и тарифы на используемые ресурсы - воду, тепло, энергию. При этом принимаемые ранее Московской городской администрацией многочисленные решения о повышении ставок арендной платы вследствие неэффективного использования занимаемых земельных участков или увеличении штрафных санкций за нарушение экологических нормативов не дали результата в решении проблемы вывода (перебазирования) предприятий из-за отсутствия комплексного подхода к решению проблемы и необходимых нормативных документов, обеспечивающих реальную возможность применения санкций. Например, только в конце 1997 года постановлением Правительства Москвы Москомприроде была поставлена задача разработки Положения о порядке проведения экологического аудита производственных объектов города Москвы и методики оценки ущерба от деградации, загрязнения и захламления городских земель. До настоящего времени не разработана содержательная и научно обоснованная методика определения неэффективного использования земельных участков юридическими лицами. Только ведутся разработки правовых документов, определяющих градостроительные критерии и нормы размещения объектов на территории города Москвы. Однако до настоящего времени все эти исследования не направлены на комплексное решение вопросов связанных с перебазированием, реформированием, ликвидацией предприятий и организаций и реабилитацией освобождаемых территорий.

Значительно более проработана в правовом и организационном отношении система мер, связанная с реализацией механизма банкротства предприятий. Однако она до настоящего времени не увязана со всем комплексом возможных мер экономического воздействия на них и не нацелена на комплексное решение проблем реабилитации территории города в результате перебазирования, реформирования, ликвидации предприятия.

В связи с этим требует проработки вопрос комплексной оценки использования предприятием занимаемой территории исходя из его платежей в бюджет и внебюджетные фонды, величины вывозимых отходов на единицу выпускаемой продукции, размеров выплачиваемой работникам заработной платы. В настоящее время в самом упрощенном варианте проявлением такого подхода является постановка вопроса о банкротстве предприятия. Однако и здесь задача состоит в том, чтобы не признать предприятие банкротом, фактически "заморозив" занимаемую им территорию на длительный срок, а используя соответствующие рычаги принудить предприятие осуществить в добровольном порядке перебазирование, реформирование или ликвидацию.

Именно поэтому создание комплексной взаимоувязанной системы мер экономического регулирования и административного воздействия, ее нормативное и правовое обеспечение является одной из первоочередных задач. Создаваемая комплексная система должна опираться на взаимодействие соответствующих служб Московской городской администрации и иметь единого генерального заказчика - координатора, отвечающего за реализацию программы перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий, организаций и отдельных производств и реабилитацию освобождаемых территорий.

Для создания такой системы необходимо наладить взаимодействие между координирующим органом Программы, его рабочими органами, Департаментом науки и промышленной политики, Комитетом по делам о несостоятельности (банкротстве), Москомприродой, Москомземом, Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы, Москомархитектурой, а также другими заинтересованными ведомствами. При создании системы надо исходить из того, что все меры экономического понуждения предприятий к выводу (перебазированию) не самоцель, а составная часть комплексной политики Московской городской администрации по освобождению территории города от экономических субъектов, неэффективно ее использующих или наносящих вред жителям города.

В целях надлежащего организационного обеспечения процесса перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий, организаций и отдельных производств и реабилитации освобождаемых территорий необходимо разработать, утвердить и постоянно совершенствовать порядок взаимодействия различных органов Московской городской администрации, инвесторов, предприятий и организаций при осуществлении перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий, организаций и отдельных производств и реабилитации освобождаемых территорий. Указанный порядок должен, с одной стороны, базироваться на разработанной универсальной системе норм и мер, а, с другой стороны, отражать тот факт, что для каждого предприятия (организации), определенного к перебазированию, реформированию, ликвидации, исходя из его особенностей, будет формироваться своя конкретная индивидуальная схема осуществления процесса перебазирования, реформирования, ликвидации и реабилитации освобождаемой территории.

Финансовое обеспечение Программы перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий и организаций и реабилитации освобождаемых территорий

Финансирование перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий и организаций и реабилитации освобождаемой территории может осуществляться за счет средств из бюджета города, за счет средств различных внебюджетных фондов и за счет средств частных инвесторов.

Величина имеющихся в распоряжении Московской городской администрации бюджетных средств крайне незначительна по сравнению с объемом средств, необходимым для существенного продвижения в процессе перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий и реабилитации освобождаемых территорий. Некоторого их увеличения можно было бы достичь путем перераспределения бюджетных доходов в случае внесения соответствующей поправки в Закон города Москвы "О ставках и льготах по налогу на прибыль". В настоящее время основным источником средств могут быть только средства частных инвесторов. Однако частному инвестору нужны четкие и устойчивые на длительный промежуток времени правила, регулирующие взаимоотношения всех сторон, участвующих в процессе перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий и реабилитации освобождаемых территорий, закрепленные в нормативных правовых актах как можно более высокого уровня: городских законах, распоряжениях Мэра. Особенно частному инвестору нужны закрепленные в нормативных правовых актах гарантии возврата вложенных им в процесс перебазирования, реформирования, ликвидации предприятия и реабилитации освобождаемой территории денежных средств. Такими гарантиями могут быть как финансовые гарантии непосредственно Правительства Москвы, так и различные варианты залоговых схем, предусматривающие возможность передачи инвестору для самостоятельной реализации права аренды земельного участка, в освобождение которого им были осуществлены инвестиции. Переход на залоговую схему приведет к установлению подлинно рыночной величины стоимости выкупа права аренды, которая в настоящее время определяется административно. Существенную роль должен сыграть и переход к практической реализации на территории Москвы права частной собственности на землю.

Возможным источником финансирования мероприятий по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий и реабилитации освобождаемых территорий могли бы стать городские заимствования через Москомзайм либо целевые кредиты коммерческих банков при условии соответствующих гарантий их возврата. Однако этого можно добиться только на ограниченном количестве объектов.

Основные принципы экономического механизма перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий и реабилитации освобождаемых территорий

При разработке инвестиционного проекта перебазирования, реформирования, ликвидации предприятия и реабилитации освобождаемой территории необходимо будет осуществлять предварительную оценку стоимости затрат по его перебазированию, реформированию, ликвидации и реабилитации освобождаемой территории, а также по перебазированию возможных добросовестных арендаторов. Поскольку эти затраты должны быть компенсированы либо по итогам конкурса по продаже прав аренды освобождаемой территории, либо в иной установленной форме, то в целях максимальной объективности такая оценка должна осуществляться по единой методике, утвержденной в установленном порядке.

Среди статей затрат, которые определят стоимость работ по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятия, основными будут являться: затраты непосредственно на перебазирование, реформирование, ликвидацию предприятия, включая возможную подготовку новой производственной базы, транспортные и иные издержки, расходы по благоустройству освобождаемой территории и разработке необходимой градостроительной и разрешительной документации, а также расходы на оплату труда работников предприятия, перебазирование добросовестных арендаторов и освобождение имущественно-земельного комплекса от незаконных пользователей.

Исходя из исходно-разрешительной документации на основании утвержденной методики, которую также необходимо усовершенствовать, будет определяться стоимость выкупа права аренды земельного участка. Она значительно возрастет, если заранее качественно и в установленные нормативные сроки будет осуществляться проработка необходимой градостроительной и разрешительной документации.

Сопоставление стоимости выкупа прав аренды с оценкой затрат на перебазирование, реформирование, ликвидацию предприятия и реабилитацию освобождаемой территории будет во многом определять выбор схемы финансирования затрат по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятия и реабилитации освобождаемой территории.

На основе анализа Перечня предприятий, подлежащих перебазированию, реформированию, ликвидации, предприятия, находящиеся в нем можно разделить на четыре категории в зависимости от соотношения стоимости выкупа прав аренды высвобождаемого земельного участка и величины затрат по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятия и реабилитации освобождаемой территории:

1) предприятия, суммарная стоимость перебазирования, реформирования, ликвидации и затрат на реабилитацию территории которых существенно ниже стоимости выкупа прав аренды высвобождаемого земельного участка. Для реализации таких проектов возможно привлечение заемного и частного инвестиционного капитала;

2) предприятия, суммарная стоимость перебазирования, реформирования, ликвидации и затрат на реабилитацию территории которых сравнима со стоимостью выкупа прав аренды высвобождаемого земельного участка, но меньше ожидаемой стоимости этого участка в будущем, когда на территории города Москвы будет реализовано право частной собственности на землю. Для реализации таких проектов в настоящее время возможно, но маловероятно привлечение частных инвестиций. В данном случае высока целесообразность привлечения бюджетных средств с целью скорейшей реализации на данной территории коммерческого проекта и их возврата;

3) предприятия, суммарная стоимость перебазирования, реформирования, ликвидации и затрат на реабилитацию территорию которых больше стоимости выкупа прав аренды и соизмерима с ожидаемой стоимостью участка при продаже его в частную собственность. Реализация проектов на таких участках возможна практически исключительно за счет бюджетных средств;

4) предприятия, суммарная стоимость перебазирования, реформирования, ликвидации и затрат на реабилитацию территорию которых существенно выше стоимости выкупа прав аренды высвобождаемого земельного участка. Реализация таких проектов возможна исключительно за счет бюджетных средств в достаточно отдаленной перспективе за исключением случаев, когда высвобождаемый земельный участок необходим для осуществления приоритетной городской градостроительной программы.

Практика показала, что процесс перебазирования, реформирования, ликвидации предприятия, организации нельзя будет запустить исключительно административно-командными методами. В условиях рыночных отношений, когда в результате проведенной приватизации у каждого предприятия появился собственник, отношения с ним могут строиться на договорной основе. И только собственники предприятия, если оно не является банкротом, будут решать, что им экономически выгоднее - платить арендные земельные платежи по многократно повышенной ставке и оплачивать сверхдорогие ресурсные платежи или осуществить перебазирование, реформирование, ликвидацию предприятия в соответствии с предлагаемыми ему условиями. Следовательно создаваемый механизм перебазирования, реформирования, ликвидации предприятия должен быть выгоден не только для города, но и для предприятия.

В процессе переговоров с собственниками предприятия, должны, с одной стороны, применяться различные меры экономического воздействия, включая повышение арендных платежей за занимаемый земельный участок, существенно увеличенные ресурсные платежи и различные штрафы, а, с другой стороны, город должен взять на себя обязательства по компенсации полностью или частично расходов по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятия, возмещения потерь от перебазирования в рамках согласованных показателей по итогам проведения конкурса по продаже права аренды высвобождаемого земельного участка.

Принятием распоряжения Мэра Москвы от 09.09.97 N 711-РМ "Об инвестиционных конкурсах по перебазированию предприятий и организаций с территории Центрального административного округа" сделан первый шаг в построении новой схемы экономических отношений между городом и инвесторами в вопросе перебазирования, реформирования предприятий и реабилитации освобождаемых территорий. Он нуждается в подкреплении путем разработки пакета документов, регламентирующих договорные отношения между городом, инвестором и перебазируемым, реформируемым, ликвидируемым предприятием. В рамках этого комплекса документов необходима разработка инвестиционного контракта специального типа, охватывающего период от начала подготовки предприятия к перебазированию, реформированию, ликвидации до подготовки освобождаемой площадки к конкурсу по продаже права аренды на нее. Центральное место в этом инвестиционном контракте, заключаемом между уполномоченным органом Московской городской администрации и инвестором, будет вопрос о гарантиях возврата Московской городской администрацией вложенных инвестором средств и компенсации ему упущенной выгоды в том случае, если земельно-имущественный комплекс будет изъят городом для тех или иных целей до проведения конкурса. Такой гарантией может стать механизм залога прав аренды высвобождаемого земельного участка.

Именно от решения проблемы залога будет зависеть то, насколько широко в финансировании программы перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий и организаций и реабилитации освобождаемой территории примет участие частный капитал. Это ключевой вопрос по крайнем мере на первом этапе реализации Программы.

Одним из вариантов решения вопроса могло бы стать принятие нормативного акта, который бы разрешал при определенных условиях проведение конкурса по продаже права аренды земельного участка, который должен будет быть освобожден после перебазирования, реформирования, ликвидации предприятия, еще до начала практических работ на данной территории.

Наличие достаточного количества привлекательных в инвестиционном отношении территорий, занимаемых предприятиями, предназначенными к перебазированию, реформированию, ликвидации позволяет при разработке и принятии соответствующих нормативных и распорядительных документов уже в самое ближайшее время поэтапно начать процесс по реальному перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий и реабилитации освобождаемых территорий за счет привлечения частного капитала. Это позволит создать финансовый задел для дальнейшего продолжения работ по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий, расположенных на инвестиционно непривлекательных территориях исходя из интересов развития города.

Нормативно-правовое обеспечение Программы

Для реализации Программы необходимо разработать целый комплекс нормативных правовых актов, устанавливающих:

1) порядок и процедуру изъятия земельных участков, в том числе у недобросовестных землепользователей;

2) порядок и процедуру внесения обременений в договора аренды земельных участков, а также наложения иных обременений на землепользователей. В настоящее время этот вопрос не урегулирован. Принципиальная основа возможности внесения обременений заложена в Закон города Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве", однако процедура внесения обременений в действующие договора аренды земельных участков недостаточно проработана;

3) разграничение прав на земельные участки на территории города Москвы между городом и федеральным центром. Нечеткость норм федерального законодательства по этому вопросу не способствует повышению эффективного использования территории города;

4) порядок обеспечения перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий, организаций и отдельных производств и реабилитации освобождаемых территорий, регламентирующего порядок принятия и исполнения решений по вопросам перебазирования, реформирования, ликвидации конкретных предприятий, организаций и отдельных производств и реабилитации освобождаемых территорий;

5) методика комплексной оценки затрат по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий, организаций и отдельных производств и реабилитации освобождаемых территорий. Отсутствие такой методики, утвержденной в установленном порядке, не позволяет осуществлять планирование и надлежащее обоснование затрат по перебазированию, реформированию, ликвидации конкретных предприятий и реабилитации освобождаемой в результате этого территории;

6) комплексная методика оценки вреда, наносимого городу тем или иным объектом, в том числе с учетом уже накопленного вреда. В состав этой комплексной методики, должны входить разделы, которые позволили бы оценить:

- недополучение городом возможных доходов при неэффективном использовании территории (в частности из-за снижения стоимости участков, соседствующих с "производством"),

- нанесение экологического ущерба окружающей среде, жителям и облику города,

- нанесение культурологического вреда путем неблагоприятного воздействия предприятия на окружающее городское пространство;

7) порядок включения предприятий и организаций в Перечень предприятий и организаций, предназначенных к перебазированию, реформированию, ликвидации и порядок исключения из него. Необходимо сформулировать, рассмотреть и закрепить законодательно принципы, определяющие необходимость пребывания как тех или иных предприятий, так и их категорий на территории г. Москвы исходя из их платежей в городской бюджет, выхода полезной продукции и отходов в самом широком смысле и выплачиваемой работникам заработной платы;

8) порядок установления для предприятий и организаций, включенных в Перечень предприятий и организаций, предназначенных к перебазированию, реформированию, ликвидации, повышенных ставок земельного налога и ставок арендной платы в особом порядке и процедура приостановления действия этих ставок в случае выполнения предприятием согласованной с уполномоченной Московской городской администрацией организацией системы мероприятий по перебазированию, реформированию, ликвидации;

9) система мер, гарантирующих частному капиталу возврат средств, вложенных в вывод (перебазирование) предприятий, в том числе и путем разработки схем, предусматривающих залоговое обеспечение вложенных средств в виде права самостоятельной реализации права аренды рекультивируемого земельного участка. В рамках этой системы необходима разработка типового инвестиционного контракта на осуществление работ по выводу (перебазированию) предприятий, предусматривающего ответственность всех сторон, участвующих в этом процессе, итогом которого являлось бы освобождение территории, ранее занимаемой предприятием, и ее подготовка для проведения конкурса по продаже прав аренды, а также возможность проведения конкурса по продаже права аренды еще не освобожденного земельного участка на условиях инвестирования средств на его освобождение;

10) методика оценки стоимости выкупа права аренды земельных участков исходя из их рыночной стоимости. Существующая в настоящее время методика дает значительно завышенную величину стоимости выкупа прав аренды;

11) законодательный порядок предоставления земельных участков в собственность инвесторам при условии выполнения инвестиционной программы, согласованной с Московской городской администрацией. В связи с этим требуют уточнений и дополнений Закон города Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве", распорядительные документы Мэра, Правительства и Премьера Правительства Москвы.

Организационное обеспечение Программы

Отсутствие до настоящего времени единого организационного и методического руководства процессом перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий и организаций привело к тому, что этим вопросом занимаются и Москомархитектура и Комитет по делам о несостоятельности (банкротстве) и префектура ЦАО. В результате происходит распыление усилий, постоянно проявляется стремление подтянуть весь процесс в свое ведомство. Все это привело к некомплексному подходу к решению проблемы. В результате вопросами реабилитации освобождаемых территорий никто не занимался, а, следовательно, город не получал от этой работы должного эффекта.

При разработке Программы и в ходе реализации необходимо будет осуществлять координацию усилий и обеспечивать учет интересов ведомств, подчиненных первым заместителям Премьера Правительства Москвы, а также осуществить решение ряда принципиальных вопросов в области земельно-имущественных правоотношений с федеральными органами власти.

В связи с этим координирующим органом Программы должна стать межведомственная Городская комиссия, возглавляемая первым заместителем Премьера Правительства Москвы, решение о создании которой принято Мэром Москвы.

В состав Городской комиссии по должности должны входить руководители Комплекса перспективного развития, Департамента государственного и муниципального имущества, Москомзема, Департамента науки и промышленной политики, Комитета по делам о несостоятельности (банкротстве), Москомприроды, префектуры ЦАО, Москомархитектуры, Департамента экономической политики и развития, Департамента финансов, других организаций, а также представители Московской городской Думы, Ассоциации инвесторов, других общественных объединений. Решения комиссии, принятые в пределах ее компетенции, должны иметь обязательную силу для всех структурных подразделений Московской городской администрации и в необходимых случаях служить основой для распоряжений Мэра и постановлений Правительства Москвы.

В целях обеспечения необходимого организационного и методического руководства работой по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий и организаций и реабилитации освобождаемых территорий основными задачами Городской комиссии должны стать следующие:

1) обеспечение согласованных действий заинтересованных органов Московской городской администрации в решении вопросов, связанных с реализацией Программы перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий и организаций и реабилитации освобождаемых территорий;

2) разработка и внесение в установленном порядке предложений по реализации Программы перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий и организаций и реабилитации освобождаемых территорий, включая рассмотрение и согласование организационно-финансовых схем перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий и организаций и реабилитации освобождаемых территорий, проектов распорядительных документов по вопросам перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий и организаций и реабилитации освобождаемых территорий, а также утверждение нормативных распорядительных документов в пределах своей компетенции;

3) контроль и координация работы подразделений Московской городской администрации по реализации проектов перебазирования, реформирования, ликвидации конкретных предприятий и организаций и реабилитации освобождаемых территорий;

4) осуществление взаимодействия с другими коллегиальными структурами, существующими в настоящее время в структуре Московской городской администрации, так или иначе имеющими отношение к проблеме перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий и организаций и реабилитации освобождаемых территорий;

5) осуществление в необходимых случаях взаимодействия с федеральными органами управления и администрацией Московской области по вопросам относящимся к компетенции Городской комиссии;

6) иные задачи, поставленные мэром и Правительством Москвы.

Исполнительным органом Городской комиссии, в соответствии с распоряжением Мэра от 26.10.98 N 1078-РМ "О создании Городской комиссии по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий и организаций, расположенных в историческом центре города Москвы, и реабилитации освобождаемых территорий", является Государственное предприятие "Центр".

За последний год ГП "Центр" провел инвентаризацию объектов, по которым ранее принимались решения о выводе (перебазировании), наладил взаимоотношения с подразделениями администрации г.Москвы, так или иначе связанными с проблемой перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий: Москомимуществом, Москомземом, Департаментом науки и промышленной политики, Комитетом по делам о несостоятельности (банкротстве) и другими, начал процесс взаимодействия с Министерством обороны Российской Федерации, подготовил предложения по применению различных организационно-финансовых схем финансирования вывода (перебазирования) предприятий.

В задачи ГП "Центр" как исполнительного органа Городской комиссии должны входить:

1) координация деятельности научных, девелоперских, строительных, финансовых, муниципальных, государственных и иных организаций, привлекаемых для выполнения различных мероприятий в рамках Программы обеспечения перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий, расположенных на территории исторического центра города Москвы, и реабилитации освобождаемых территорий;

2) подготовка предложений по разработке новых и совершенствованию уже имеющихся организационно-финансовых схем, методик и иной документации, необходимой для осуществления Программы перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий и организаций, расположенных на территории исторического центра города Москвы, и реабилитации освобождаемых территорий;

3) осуществление по поручению Городской комиссии функций заказчика на разработку нормативного правового обеспечения процесса перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий и организаций, расположенных на территории исторического центра города Москвы, и реабилитации освобождаемых территорий;

4) разработка проектов инвестиционных контрактов, подготовка и проведение инвестиционных конкурсов по продаже права аренды высвобождающихся в результате перебазирования, реформирования, ликвидации имущественно-земельных комплексов;

5) разработка пакетов проектов распорядительных и договорных документов для конкретных перебазируемых, реформируемых или ликвидируемых предприятий и организаций;

6) проведение оценки стоимости перебазирования, реформирования или ликвидации конкретных предприятий и организаций и реабилитации освобождаемых территорий;

7) осуществление контроля за финансированием и непосредственно финансирования за счет средств инвестора конкретных работ в рамках процесса перебазирования, реформирования или ликвидации предприятия и реабилитации освобождаемой территории;

8) осуществление контроля за соблюдением перебазируемыми, реформируемыми или ликвидируемыми предприятиями и организациями согласованных графиков перебазирования, реформирования или ликвидации и оформление имущественных прав участников этого процесса;

9) проведение работ по реабилитации освобождаемого в результате перебазирования, реформирования или ликвидации предприятия земельного участка;

10) подготовка материалов для рассмотрения на Городской комиссии и осуществление текущего контроля за исполнением принятых решений.