Письмо Управления ФНС по г. Москве от 9 марта 2005 г. N 18-08/3/1464 О порядке исчисления единого налога индивидуальным предпринимателем, применяющим упрощенную систему налогообложения (объект налогообложения - доходы) и осуществляющим сдачу в аренду собственного жилого помещения по договору, предусматривающему получение от арендатора помимо арендной платы суммы депозита (залога, задатка) в обеспечение предусмотренных договором аренды обязательств, который возвращается арендатору по окончании действия договора, если помещению и имуществу не нанесен ущерб

Письмо Управления ФНС по г. Москве от 9 марта 2005 г. N 18-08/3/1464

Вопрос: Индивидуальный предприниматель перешел на упрощенную систему с объектом налогообложения доходы. Видом деятельности предпринимателя является сдача в аренду собственного жилого помещения. Договором аренды предусматривается получение от арендатора помимо арендной платы суммы депозита (залога, задатка) в обеспечение обязательств, предусмотренных договором аренды. Данный депозит возвращается арендодателем арендатору по окончании действия договора аренды, если помещению и имуществу не нанесен ущерб.

Является ли сумма полученного (выплаченного) депозита в денежном выражении объектом налогообложения при исчислении единого налога?

Ответ: Согласно пункту 2 статьи 346.15 НК РФ индивидуальные предприниматели при определении объекта налогообложения учитывают доходы от предпринимательской деятельности.

В составе доходов от предпринимательской деятельности налогоплательщики - индивидуальные предприниматели учитывают все поступления как в денежной, так и в натуральной форме от реализации товаров (работ, услуг), реализации имущества, используемого в процессе осуществления предпринимательской деятельности, стоимость такого имущества, полученного на безвозмездной основе, а также иные доходы от предпринимательской деятельности, аналогичные доходам, установленным статьей 250 НК РФ.

Таким образом, при применении УСН доходом индивидуального предпринимателя, подлежащим учету при исчислении налоговой базы по единому налогу, признаются все поступившие в отчетном (налоговом) периоде по единому налогу в кассу или на счета в банках денежные средства от реализации товаров (работ, услуг), а также имущества, используемого в предпринимательской деятельности, доходы, полученные в натуральной форме в виде товаров (работ, услуг) и другого имущества, а также иные доходы от предпринимательской деятельности, не связанные с реализацией (внереализационные доходы).

В целях соблюдения установленного НК РФ принципа равенства налогообложения при получении в течение отчетного (налогового) периода по единому налогу доходов, аналогичных доходам, предусмотренным статьей 251 НК РФ, индивидуальные предприниматели определяют объект налогообложения применительно к порядку, установленному пунктом 1 статьи 346.15 НК РФ для организаций.

Следовательно, при определении объекта налогообложения индивидуальные предприниматели не учитывают доходы, предусмотренные статьей 251 НК РФ.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств.

При этом пунктом 2 статьи 38 НК РФ под имуществом понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с ГК РФ. Согласно статьям 128 и 130 ГК РФ к имуществу относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги.

Статьей 334 главы 23 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателю), за изъятиями, установленными законом. Той же статьей ГК РФ предусмотрено, что залог возникает в силу договора, а также на основании закона.

Согласно статье 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

На основании статьи 380 главы 23 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Таким образом, если договором аренды предусматривается получение арендодателем от арендатора помимо арендной платы суммы залога или задатка в обеспечение обязательств, в том числе в обеспечение обязательств по возмещению ущерба имуществу, в соответствии с положениями главы 23 ГК РФ о залоге или задатке, то доходы арендодателя - индивидуального предпринимателя в виде имущества, которое получено в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств, не учитываются при определении налоговой базы по единому налогу.

Вместе с тем при определении налоговой базы по единому налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, необходимо учитывать, что в соответствии с пунктом 3 статьи 250 НК РФ внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы в виде признанных должником или подлежащих уплате должником на основании решения суда, вступившего в законную силу, штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных обязательств, а также сумм возмещения убытков или ущерба.

Следовательно, доход в виде суммы возмещения ущерба имуществу, включая сумму возмещения, выплаченную арендодателю за счет полученного залога или задатка, учитывается при исчислении налоговой базы по единому налогу.

Заместитель руководителя Управления ФНС России по г. Москве действительный государственный советник налоговой службы РФ II ранга

С.Х. Аминев