Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 1 сентября 2005 г. N КГ-А40/8059-05-В Суд отказал в удовлетворении иска о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества, установив, что договор купли-продажи является незаключенным, поскольку сторонами не согласованы его существенные условия, кроме того, поскольку собственником спорного имущества является третье лицо, ответчик не может быть участником отношений по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 1 сентября 2005 г. N КГ-А40/8059-05-В
(извлечение)

Предприниматель без образования юридического лица Исаев Арслан Ильясович обратился в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу (далее ОАО) "Щапово-агротехно" о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества N 02-11/2001ю от 08.11.2001 г. на имя ПБОЮЛ Исаева А.И. на одноэтажное здание общей площадью 1787,4 кв. м., в том числе основной площадью 1246 кв. м. и вспомогательной площадью 541,4 кв. м., инвентарный номер 9688, лит. А, объект N 1, расположенное по адресу: Московская область, Подольский район, Щаповский сельский округ, вблизи деревни Овечкино.

В обоснование иска ПБОЮЛ Исаев А.И. ссылается на то, что ответчик не выполнил взятые на себя обязательства по вышеуказанному договору и не представил в Московскую областную регистрационную палату соответствующие документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, перешедшее в собственность истца по условиям заключенного между сторонами договора.

Решением Арбитражного суда Московской области от 16 марта 2005 года по делу N А41-К1-22433/04 исковые требования удовлетворены.

При этом арбитражный суд исходил из того, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункты 1, 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской федерации).

Не согласившись с принятым решением ОАО "Щапово-агротехно" подало апелляционную жалобу. От ООО "Дельта" в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была подана апелляционная жалоба, из которой следует, что в настоящее собственником имущества, в отношении которого вынесено решение о государственной регистрации права собственности истца, является ООО "Дельта", в связи с чем судебный акт принят о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2005 года N 10АП-1032/05-ГК указанный судебный акт отменен на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с тем, что судебное решение принято о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2005 года N 10АП-1032/05-ГК к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Главное управление Федеральной регистрационной службы по Московской области и ООО "Дельта".

Исковое заявление ПБОЮЛ Исаева А.И. рассмотрено арбитражным апелляционным судом по правилам статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 июля 2005 года N 10АП-1032/05-ГК по делу N А41-К1-22433/03 в удовлетворении иска отказано.

Отказывая в удовлетворении иска арбитражный апелляционный суд исходил из того, что указанный договор купли-продажи недвижимости в силу статей 432, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным, а также то, что собственником спорного имущества является третье лицо по делу, в связи с чем ответчик не может быть участником отношений по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество.

В кассационной жалобе ПБОЮЛ Исаев А.И считает принятое по делу постановление полностью незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением арбитражным апелляционным судом норм материального права, а именно статей 551, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации и норм процессуального права - статей 66, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем просит суд отменить обжалуемое постановление и передать дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Дельта" просит суд оставить обжалуемое постановление без изменения и отказать заявителю в удовлетворении кассационной жалобы по мотивам необоснованности ее доводов.

В судебном заседании кассационной инстанции представители ПБОЮЛ Исаева А.И. и ООО "Дельта" поддержали свои позиции, изложенные соответственно в кассационной жалобе и отзыве на нее. Представители ОАО "Щапово-агротехно" и ГУ ФРС по МО возражали против удовлетворения кассационной жалобы, считают обжалуемое постановление законным и обоснованным, а доводы кассационной жалобы несостоятельными.

Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения на нее, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным апелляционным судом норм материального и норм процессуального права, судебная коллегия пришла к выводу, что обжалуемое постановление отмене не подлежит по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено арбитражным апелляционным судом, 08.11.2001 года между ОАО "Щапово-агротехно" (продавец) и ПБОЮЛ Исаевым А.И. (покупатель) был заключен договор купли-продажи N 02-11/2001ю недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя ферму по выращиванию молодняка - одноэтажное здание общей площадью 1787,4 кв. м., в том числе, основной площадью 1246 кв. м. и вспомогательной площадью 541,4 кв. м., инвентарный номер 9688, лит. А, объект N 1, расположенное по адресу: Московская область, Подольский район, Щаповский сельский округ, вблизи деревни Овечкино.

По передаточному акту от 30.11.2001 г. продавец передал в собственность покупателю указанное в договоре имущество. Платежным поручением N 316 от 27.11.2001 г. ПБОЮЛ Исаев А.И. согласно договору перечислил ОАО "Щапово-агротехно" денежную сумму в размере 340645 рублей.

Однако переход права собственности от покупателя к продавцу на указанное имущество зарегистрирован не был, поскольку ответчик не выполнил условия договора по предоставлению соответствующих документов в Московскую регистрационную палату для осуществления указанной регистрации перехода права собственности.

Данное обстоятельство и послужило основанием для обращения ПБОЮЛ Исаева А.И. в арбитражный суд с настоящим иском по основаниям, предусмотренным статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации

Пунктом 3 указанной нормы установлено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Отказывая в удовлетворении иска арбитражный апелляционный суд исходил из того, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 08.11.2001 г. N 02-11/2001ю не содержит данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, площадь прилегающего земельного участка, а также указания на каком праве данный земельный участок принадлежит продавцу.

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие место расположения недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Кассационная инстанция поддерживает выводы арбитражного апелляционного суда о том, что указанный договор купли-продажи недвижимого имущества не содержит данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, в связи с чем условие о недвижимом имуществе, подлежащим передаче, не согласовано, а договор не считается заключенным.

Доводы кассационной жалобы о том, что данными для индивидуализации недвижимого имущества и определения места его нахождения являются вид объекта (его описание и инвентарный номер), площадь объекта, ориентировочный адрес (место расположения), сведения о государственной регистрации права собственности за продавцом (свидетельство о госрегистрации), не могут быть приняты судом кассационной инстанции, так как не соответствуют положениям требований статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, арбитражным апелляционным судом установлено, что в настоящее время собственником спорного недвижимого имущества, площадь которого увеличилась в связи с внутренней перепланировкой (по данным инвентаризации от 11.03.03 г. и 09.03.2005 г., л.д. 77, 90) является третье лицо по делу - ООО "Дельта", что подтверждается свидетельством о госрегистрации права собственности (л.д. 63, 86).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Из материалов дела не усматривается, что право собственности ООО "Дельта" на указанное недвижимое имущество было оспорено в установленном порядке.

Поскольку возможность регистрации перехода права собственности к покупателю по договору предопределена наличием такого права у продавца, арбитражный апелляционный суд правомерно указал на то, что в данном случае ответчик не может быть участником отношений по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество.

Доводы кассационной жалобы о нарушении арбитражным апелляционным судом норм процессуально права отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку опровергаются материалами дела и основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства.

При таких обстоятельствах выводы арбитражного апелляционного суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нарушений норм материального и процессуального права при принятии постановления арбитражным апелляционным судом не допущено, в связи с чем оснований для его отмены не имеется, кассационная жалоба отклоняется.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округе постановил:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 июля 2005 года N 10АП-1032/05-ГК по делу N А41-К1-22433/04 Арбитражного суда Московской области оставить без изменения, кассационную жалобу ПБОЮЛ Исаева Арслана Ильясовича - без удовлетворения.