Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16 августа 2005 г. N КГ-А40/7290-05 Отказывая в иске о применении последствий недействительности договора купли-продажи, суд указал, что оспариваемая сделка не является крупной, кроме того, истец в соответствии с договором вправе в пределах срока аренды передавать свои права и обязанности по нему без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 16 августа 2005 г. N КГ-А40/7290-05
(извлечение)

Конкурсный управляющий Открытого акционерного общества "Мосзеленстрой-1" (город Москва) (далее по тексту - ОАО "Мосзеленстрой-1" или истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Мехстройтехника" (город Москва) (далее - ООО "Мехстройтехника или ответчик) о применении последствий недействительности ничтожной сделки в отношении договора купли-продажи права долгосрочной аренды земельного участка, заключенного между ОАО "Мосзеленстрой-1" и ООО "Мехстройтехника" 14 июня 2003 года.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы (далее - Мосрегистрация), а определением суда первой инстанции от 1 декабря 2004 года к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика был привлечен Московский земельный комитет (далее по тексту - Москомзем или арендодатель) (т. 1, л.д. 131).

Исковые требования были мотивированы тем, что 14 июня 2003 года между ОАО "Мосзеленстрой-1" и ООО "Мехстройтехника" был заключен договор купли-продажи права аренды земельного участка, в соответствии с которым к ООО "Мехстройтехника" с 31 июля 2003 года перешли в полном объеме права и обязанности арендатора по договору долгосрочной аренды земельного участка общей площадью 13000 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Промзона Орлово, Пр.Пр. 635 от 17 ноября 1997 года N М-07-010327, заключенного между ОАО "Мосзеленстрой-1" (арендатор) и Московским земельным комитетом (арендотатель).

Конкурсный управляющий ОАО "Мосзеленстрой-1" в исковом заявлении указывал на то, что при заключении договора купли-продажи права аренды земельного участка от 14 июня 2003 года в нарушение требований статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации не было получено согласие арендодателя - Москомзема по договору аренды N М-07-010327 от 17 ноября 1997 года на передачу ООО "Мехстройтехника" прав и обязанностей арендатора по указанному договору и потому, по его мнению, в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка от 14 июня 2003 года является ничтожной как не соответствующая требованиям закона и иных нормативных актов.

До разрешения спора по существу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил об уточнении основания иска и просил суд первой инстанции в качестве основания исковых требований также считать отсутствие решения общего собрания акционеров ОАО "Мосзеленстрой-1" об одобрении крупной сделки и определением Арбитражного суда города Москвы ходатайство истца было удовлетворено (т. 1, л.д. 48, 131).

При рассмотрении иска по существу решением Арбитражного суда города Москвы от 22 декабря 2004 года (в полном объеме решение изготовлено 24.12.2004) по делу N А40-57119/04-36-40 исковые требования были удовлетворены в полном объеме (т. 2, л.д. 103-105).

Суд первой инстанции своим решением применил последствия недействительности ничтожной сделки в отношении договора купли-продажи права аренды земельного участка от 14 июня 2003 года, заключенного между ОАО "Мосзеленстрой-1" и ООО "Мехстройтехника", признав ОАО "Мосзеленстрой-1" арендатором по договору аренды земельного участка N М-07-010327 от 17 ноября 1997 года и обязал ОАО "Мосзеленстрой-1" вернуть ООО "Мехстройтехника" полученные по недействительной сделке денежные средства в размере 375 000 рублей.

Удовлетворяя заявленный иск, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемая сделка является крупной и была совершена с нарушением требований статей 77, 78 и 79 Федерального закона "Об акционерных обществах", предусматривающих порядок одобрения крупных сделок.

Кроме того, суд первой инстанции указал на то, что в нарушение требований пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации заключение договора купли-продажи права долгосрочной аренды земельного участка между истцом и ответчиком произошло без согласия и уведомления арендодателя.

Однако постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2005 года (резолютивная часть постановления объявлена 4 мая 2005 года) N 09АП-968/05-ГК по делу N А40-57119/04-36-40 названное решение Арбитражного суда города Москвы от 22 декабря 2004 года было отменено и в удовлетворении исковых требований было отказано (т. 3, л.д. 78-80).

Апелляционный суд в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассмотрев заявленные требования, не согласился с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленного иска и признал апелляционную жалобу ООО "Мехстройтехника" обоснованной.

При этом суд апелляционной инстанции отметил, что неверным является вывод суда первой инстанции о том, что оспариваемая сделка является крупной и что для ее совершения требовалось решение общего собрания акционеров ОАО "Мосзеленстрой-1" о ее одобрении, ссылаясь на то, что стоимость отчуждаемого права аренды земельного участка, установленная Советом директоров ОАО "Мосзеленстрой-1" не превышала 50 процентов балансовой стоимости активов общества на последнюю отчетную дату, предшествовавшую совершению сделки, а была существенно ниже названной стоимости.

Кроме того, апелляционный суд в мотивировочной части своего постановления со ссылкой на пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации указал на то, что истец имел право в пределах срока договора аренды земельного участка, заключенного с Москомземом, передавать свои права и обязанности по указанному договору без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Не согласившись с постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2005 года, конкурсный управляющий ОАО "Мосзеленстрой-1" обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, как принятый с нарушением применения норм материального и процессуального права, а также в связи несоответствием выводов арбитражного апелляционного суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам и просит кассационную инстанцию оставить в силе отмененное решение первой инстанции от 22 декабря 2004 года.

В жалобе заявитель указывает на то, что цена договора от 14 июня 2003 года была определена Советом директоров ОАО "Мосзеленстрой-1", не имевшим права на одобрение и заключение крупных сделок и действовавшим недобросовестно, в нарушение интересов ОАО "Мосзеленстрой-1". По мнению заявителя, цена спорного договора была умышленно занижена Советом директоров общества с целью обойти требования пункта 3 статьи 79 Федерального закона "Об акционерных обществах", регламентирующих порядок заключения крупных сделок акционерными обществами.

При этом истец в жалобе ссылается на имеющийся в материалах дела отчет независимого оценщика, согласно которому стоимость отчужденного права долгосрочной аренды земельного участка на момент совершения оспариваемой сделки составляла 6 900 000 рублей, то есть превышала 50% балансовой стоимости активов ОАО "Мосзеленстрой-1" на последнюю отчетную дату, предшествовавшую совершению сделки, которая составляла 12 643 000 рублей.

Заявитель указывает также на то, что при принятии обжалуемого судебного акта апелляционный суд неправомерно применил пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку, по мнению конкурсного управляющего ОАО Мосзеленстрой-1", положения указанной нормы могут применяться только в случаях, когда соглашением между сторонами не предусмотрено иное. При этом заявитель жалобы ссылается на пункт 5.2 договора аренды N М-07-010327 от 17 ноября 1997 года, в соответствии с которым истец имел право совершать сделки с правом аренды земельного участка только с согласия арендодателя.

Кроме того, в кассационной жалобе истца указано, что договор купли-продажи права аренды от 14 июня 2003 года был заключен с целью прикрыть сделку перенайма права аренды земельного участка и таким образом обойти императивные положения пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие возможность передачи прав и обязанностей по договору аренды к другому лицу только с согласия арендодателя.

Далее истец в жалобе указывает на то, что в состав суда, принявшего обжалуемый судебный акт, входили судьи апелляционного суда Крылова А.Н. и Сумарокова Т.Я., которые участвовали в разрешении спора по делу между теми же сторонами и с тем же предметом спора, но с иными исковыми требованиями, что, по мнению заявителя, в соответствии с пунктом 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является безусловным основанием для отмены обжалуемого постановления.

В отзыве на кассационную жалобу истца ООО "Мехстройтехника" просит арбитражный суд кассационной инстанцию обжалуемое постановление арбитражного апелляционного суда оставить без изменения, а жалобу конкурсного управляющего без удовлетворения, оспаривая доводы рассматриваемой кассационной жалобы конкурсного управляющего ОАО "Мосзеленстрой-1".

В судебном заседании кассационной инстанции представитель истца поддержал рассматриваемую кассационную жалобу по изложенным в ней доводам, представители ответчика и Департамента земельных ресурсов города Москвы, в который был переименован Московский земельный комитет, возражали против удовлетворения жалобы конкурсного управляющего ОАО "Мосзеленстрой-1", считая обжалуемый судебный акт законным и обоснованным.

Главное управление Федеральной регистрационной службы по городу Москве, в которое было переименовано Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства (почтовое уведомление N 82328), своих представителей в суд кассационной инстанции не направило, при том, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание кассационной инстанции лица, участвующего в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным апелляционным судом норм материального права и норм процессуального права при принятии обжалуемого постановления, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом акте установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемый судебный акт должен быть оставлен без изменения, а кассационная жалоба конкурсного управляющего ОАО "Мосзеленстрой-1", доводы которой, наряду с отзывом на нее, были рассмотрены кассационной инстанцией, без удовлетворения в связи с нижеследующим.

Как было установлено судом и подтверждается материалами дела, договор купли-продажи права аренды земельного участка от 14 июня 2003 года был подписан исполняющим обязанности директора ОАО "Мосзеленстрой-1" Компаниец А.Ф., то есть временным исполнительным органом общества, уполномоченным совершать сделки от его имени, а из имеющегося в материалах дела протокола заседания Совета директоров ОАО "Мосзеленстрой-1" от 6 мая 2003 года (т. 3 л.д. 16) усматривается, что Совет директоров общества в соответствии с пунктом 1 статьи 77 Федерального закона "Об акционерных обществах", определил стоимость отчуждаемого права аренды земельного участка в размере 150 000 рублей.

Согласно пункту 2.1 договора от 14 июня 2003 года стороны пришли к соглашению о том, что стоимость права аренды земельного участка составляло 375 000 рублей, то есть менее 50 процентов балансовой стоимости активов общества, которая на последнюю отчетную дату, предшествующую совершению сделки, составляла 12 643 000 рублей. При таких обстоятельствах подлежит отклонению довод заявителя жалобы о том, что оспариваемый договор был заключен с нарушением требований закона, предусматривающих порядок совершения крупных сделок акционерными обществами.

Довод кассационной жалобы о том, что при принятии обжалуемого судебного акта апелляционный суд неправильно применил пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации подлежит отклонению, поскольку положения указанной нормы, согласно которым при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, носят императивный характер и не могут быть изменены соглашением сторон.

Также подлежит отклонению и довод заявителя кассационной жалобы о том, что договор купли-продажи аренды земельного участка был заключен с целью прикрыть сделку перенайма права аренды в связи с тем, что из смысла пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что притворной является сделка, конкретная правовая цель которой не совпадает с ее основанием.

Однако из материалов дела следует и учитывалось апелляционным судом, что правовой целью и основанием указанного договора независимо от его наименования являлась передача прав и обязанностей арендатора по договору долгосрочной аренды земельного участка третьему лицу, то есть перенаем. Изложенное позволяет арбитражному суду кассационной инстанции согласиться с верностью вывода апелляционного суда об отсутствии оснований полагать, что сделка от 14 июня 2003 года является притворной.

Не может быть признана обоснованной и ссылка истца в кассационной жалобе на то, что при принятии обжалуемого судебного акта апелляционным судом были нарушены нормы процессуального права, поскольку материалами дела и установленными по делу фактическими обстоятельствами не подтверждается довод истца о том, что рассматриваемое постановление было принято незаконным составом суда.

В связи с изложенным доводы кассационной жалобы конкурсного управляющего ОАО "Мосзеленстрой-1" подлежат отклонению как необоснованные и направленные на переоценку выводов, сделанных апелляционным судом в обжалуемом акте, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, а обжалуемый судебный акт в порядке пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения, как принятый в соответствии с действующими нормами права и не противоречащий имеющимся в материалах дела доказательствам и установленным апелляционным судом обстоятельствам.

Кассационная инстанция не находит и безусловных оснований для отмены обжалуемого постановления, так как не усматривает процессуальных нарушений при принятии названного судебного акта, перечисленных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Так как определением арбитражного суда кассационной инстанции от 12 июля 2005 года конкурсному управляющему ОАО "Мосзеленстрой-1" была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до окончания производства по кассационной жалобе, а в удовлетворении жалобы отказано в полном объеме, то в соответствии со статьями 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьями 333.16, 333.21 и 333.41 Налогового кодекса Российской Федерации с ОАО "Мосзеленстрой-1" в доход федерального бюджета подлежит взысканию 1000 рублей государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Кассационная жалоба конкурсного управляющего ОАО "Мосзеленстрой-1" рассмотрена кассационной инстанцией и резолютивная часть настоящего постановления в порядке статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оглашена 9 августа 2005 года, а данное постановление в полном объеме изготовлено 16 августа 2005 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 284-287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2005 года N 09АП-968/05-ГК по делу N А40-57119/04-36-40 Арбитражного суда города Москвы оставить без изменения, а кассационную жалобу конкурсного управляющего ОАО "Мосзеленстрой-1" - без удовлетворения.

Взыскать с Открытого акционерного общества "Мосзеленстрой-1" в доход федерального бюджета 1000 рублей государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.