Исчисление НДС при реализации квартир и иных жилых помещений в 2005 г. (А. Трубников, "Финансовая газета", N 40, октябрь 2005 г.)

Исчисление НДС при реализации квартир и иных
жилых помещений в 2005 г.

Рассмотрим две ситуации.

1. Дата реализации приходится на 2005 г.

В соответствии с п.п. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК РФ с 1 января 2005 г. не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них и операции по передаче доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир. Соответствующие изменения внесены Федеральным законом от 20.08.04 г. N 109-ФЗ. Данная льгота не распространяется на операции по передаче имущественных прав на жилые помещения (долей в них). Таким образом, при реализации квартир и иных жилых помещений после 1 января 2005 г. НДС с покупателей не взимается. Налогообложение в льготном налоговом режиме осуществляется в том случае, если передача права собственности, оформленная в установленном порядке, произошла начиная с 1 января 2005 г. вне зависимости от даты оплаты имущества покупателем. Счета-фактуры в этом случае выставляются без выделения соответствующих сумм налога с указанием надписи "Без налога (НДС)".

2. Дата реализации приходится на период до 2005 г.

На основании п. 8 ст. 149 НК РФ при изменении редакции пп. 1-3 ст. 149 (отмене освобождения от налогообложения или отнесении налогооблагаемых операций к операциям, не подлежащим налогообложению) налогоплательщиками применяется тот порядок определения налоговой базы (или освобождения от налогообложения), который действовал на дату отгрузки товаров (выполнения работ, оказания услуг) вне зависимости от даты их оплаты. Таким образом, при получении после 1 января 2005 г. денежных средств в оплату реализованных ранее квартир и иных жилых помещений, если сумма НДС указана в договоре купли-продажи квартиры и покупателю был выставлен в установленном порядке счет-фактура, суммы НДС начисляются в бухгалтерском учете и отражаются в налоговой декларации в общеустановленном порядке. Если суммы НДС не были ранее включены в договор купли-продажи квартиры (при заключении договора после опубликования Закона N 109-ФЗ и до 1 января 2005 г.) и покупателю был выставлен счет-фактура без выделения суммы НДС, то при оплате покупателем после 1 января 2005 г. НДС не начисляется.

Если от покупателя ранее был получен аванс, то соответствующая сумма НДС, ранее начисленная к уплате в бюджет:

подлежит возврату покупателю и одновременно принимается к вычету при реализации имущества по договорам купли-продажи, если в договор купли-продажи до реализации будут внесены изменения, согласно которым цена реализации имущества будет уменьшена на сумму НДС;

не принимается к вычету, если в договор купли-продажи до реализации будут внесены изменения, согласно которым новая цена реализации имущества без НДС соответствует ранее установленной цене имущества с НДС;

принимается к вычету при реализации имущества по договорам купли-продажи, если в договор купли-продажи до реализации не внесены изменения и цена имущества указана с НДС; одновременно данная сумма НДС при реализации начисляется в бухгалтерском учете и отражается в налоговой декларации в общеустановленном порядке (письмо ФНС России от 9.12.04 г. N 03-1-08/2467/17, письмо Управления ФНС России по г. Москве от 1.02.05 г. N 19-11/5925).

А. Трубников,

аудитор

"Финансовая газета", N 40, октябрь 2005 г.