Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 7 сентября 2005 г. N КГ-А40/8354-05 При новом рассмотрении дела о признании права собственности на нежилые помещения суду необходимо выяснить, обращался ли истец с требованием о заключении договора купли-продажи спорных нежилых помещений в порядке, предусмотренном действующим законодательством (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 7 сентября 2005 г. N КГ-А40/8354-05
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 июня 2006 г. N КГ-А40/5436-06-П

Резолютивная часть постановления объявлена 1 сентября 2005 г.

Закрытое акционерное общество (ЗАО) "Восход" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту имущества города Москвы о признании права собственности на нежилые помещения, находящиеся по адресу: г. Москва, ул. Бутырская, дом 5 площадью 861,7 кв. м.; дом 7 площадью 1066,3 кв. м., дом 9 корп. 1 площадью 203,5 кв. м., дом 9 корп. 2 площадью 865,6 кв. м., дом 11 площадью 1251,8 кв. м., ул. Новослободская, дом 62 корп. 1. площадью 593,3 кв. м, а также о признании недействительным зарегистрированного права города Москвы на указанные объекты недвижимости (с учетом изменения предмета иска).

Третьим лицом в исковом заявлении привлечено Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы (Мосрегистрация).

Исковые требования мотивированы тем, что в результате приватизации у истца возникло право собственности на спорные объекты недвижимости; истец обращался к ответчику письмом от 08.06.2004 с просьбой об оформлении документов, подтверждающих право собственности истца на выкупленные помещения на условиях приватизации, однако ответчик сообщил, что продажа объектов недвижимости осуществлялась до 26.04.2004; истец лишен возможности зарегистрировать право собственности на нежилые помещения.

Решением от 31 декабря 2004 года Арбитражного суда города Москвы, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 июня 2005 года, исковые требования удовлетворены полностью по тем основаниям, что ЗАО "Восход" является правопреемником гастронома "Восход" и образовано в результате приватизации последнего, что подтверждается Уставом истца, заявкой трудового коллектива гастронома "Восход" на создание АОЗТ, планом приватизации, договором купли-продажи от 20.08.1992, в соответствии с которым истец выкупил имущество арендного предприятия; спорные нежилые помещения были приняты истцом в аренду, согласно пунктам 5 договоров аренды выплата остальной стоимости имущества осуществляется в рассрочку путем ежеквартальной платы в твердом (неизменяемом) размере, которая идет в счет погашения стоимости нежилых помещений; истцом оплачена полностью стоимость выкупаемого имущества, в том числе нежилых помещений; анализ условий договора купли-продажи позволяет сделать вывод о том, что нежилые помещения вошли в состав выкупаемого и полностью оплаченного истцом имущества; регистрация права собственности города Москвы произведена на основании Постановления Верховного Совета РСФСР N 3020-1 от 27.12.1991 без учета того, что на момент ее проведения спорные помещения уже были приватизированы ЗАО "Восход" и являлись его собственностью.

В кассационной жалобе Департамент имущества города Москвы просит отменить решение и постановление, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, поскольку предметом договора купли-продажи от 20.08.1992 N 02-00139/92 являлось только движимое имущество, а нежилые помещения были переданы в аренду с правом выкупа через год; с истцом должен был заключаться договор купли-продажи в соответствии с нормами Закона РСФСР N 1531-1 от 03.07.1991; вывод суда о том, что арендные платежи являлись платежами за выкуп объектов недвижимости, является неправомерным и противоречит статьей 19 названного закона.

В заседании кассационной инстанции заявитель привел доводы, аналогичные изложенным в жалобе.

Представитель истца в письменном отзыве на жалобу и в устном выступлении возразил против доводов жалобы, ссылаясь на их несостоятельность и полагая судебные акты законными и обоснованными.

Главное управление Федеральной регистрационной службы по городу Москве, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя не направило, в отзыве на жалобу просило рассмотреть дело без участия представителя управления.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав явившихся представителей и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и норм процессуального права, кассационная инстанция находит судебные акты подлежащими отмене, исходя из следующего.

Иск заявлен о признании за истцом права собственности на спорные объекты недвижимого имущества.

Иск о признании права согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации является одним из способов защиты гражданского права

Предъявляя такой иск, истец должен доказать, что право собственности на объекты возникло у него по основаниям, предусмотренным законом, иными нормативными правовыми актами, и это право подлежит судебной защите.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что у истца возникло право собственности на спорные объекты недвижимого имущества в результате того, что спорные помещения входили в состав выкупаемого имущества по договору купли-продажи от 20.08.1992 и были приватизированы истцом, поскольку он полностью оплатил стоимость выкупаемого имущества, в том числе и стоимость нежилых помещений, а регистрация права собственности города Москвы на эти помещения была произведена неправомерно.

Кассационная инстанция не может согласиться с такими выводами, поскольку они противоречат имеющимся в деле доказательствам.

Из имеющегося в деле плана приватизации Арендного предприятия "Объединение N 1 магазинов "Восход", а также из договора купли-продажи от 20.08.1992 N 02-00139/92 прямо следует, что трудовым коллективом указанного предприятия выкупалось имущество арендного предприятия, исключая недвижимое имущество, а недвижимое имущество сдается в аренду с правом выкупа через год.

Стоимость выкупаемого имущества, то есть основных и оборотных средств, составила 715600 руб., которые и были уплачены правопредшественником истца.

Как установлено судом, спорные нежилые помещения были предоставлены истцу в аренду с гарантированным правом выкупа через год.

В связи с этим вывод суда о том, что спорные нежилые помещения вошли в состав выкупаемого по договору купли-продажи от 20.08.1992 имущества, противоречит материалам дела, поскольку спорные нежилые помещения были предоставлены в аренду в соответствии с заключенными 20.08.1992 шестью договорами аренды.

Вывод о том, что истцом оплачена полностью стоимость нежилых помещений, сделан судом со ссылкой на пункт 5, содержащийся в каждом из шести договоров аренды, согласно которому установленная в твердой сумме арендная плата идет на погашение стоимости помещений, при этом суд сослался на часть 2 статьи 19 Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" N 1531-1 от 03.07.1991, согласно которой выкуп имущества государственного или муниципального предприятия в соответствии с условиями договора аренды признается оплатой в рассрочку.

Однако в этой же норме установлено, что арендная плата за пользование имуществом государственных или муниципальных предприятий не может засчитываться в качестве платы за приобретение имущества в собственность.

Таким образом, не может быть признан обоснованным вывод суда о том, что спорное недвижимое имущество было приобретено истцом в собственность, в связи с чем не могут быть признаны обоснованными выводы суда об удовлетворении иска о признании за истцом права собственности на спорные нежилые помещения.

Установленные судом обстоятельства приватизации истцом имущества арендного предприятия могут свидетельствовать о том, что у истца возникло право на приватизацию спорных объектов недвижимости, а не право собственности в отношении этих объектов, однако такое право может быть реализовано в порядке, установленном действующим приватизационным законодательством.

Суд применил часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и сослался на вступившие в законную силу судебные акты по делам N 31-15, N 58-703, N 16-5, N 61-25, N 69-462, однако в решении по делу N 58-703 содержится вывод о том, что по договору купли-продажи от 20.08.1992 N 01-00139/92 его предметом не является недвижимое имущество, в том числе спорное помещение, которое согласно п. 6 договора подлежит передаче в аренду АОЗТ "Восход", доказательств выкупа спорного помещения АОЗТ "Восход" не представлено.

Вывод о том, что за городом Москвой зарегистрировано право собственности на спорные нежилые помещения, сделан в отсутствие надлежащих доказательств государственной регистрации права собственности, поскольку имеющиеся в деле (т. 2, л.д. 139-141) некие сведения не являются официальными документами регистрирующего органа, предусмотренными Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Других доказательств такой регистрации в материалах дела нет. Напротив, в материалах дела имеются сообщения Мосрегистрации об отсутствии в ЕГРП записей о регистрации прав на спорные объекты недвижимости (т. 2, л.д. 6-11).

Кроме того, истец просил в иске признать недействительным зарегистрированное право города Москвы, и суд удовлетворил это требование, однако такого способа защиты гражданских прав не предусмотрено ни статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку оспаривание зарегистрированного права предполагает оспаривание оснований, по которым право было зарегистрировано, а не признание зарегистрированного права недействительным.

Суд, сославшись на то, что право собственности на спорные нежилые помещения зарегистрировано за городом Москвой на основании Постановления Верховного Совета РСФСР N 3020-1 от 27.12.1991, не высказал своего суждения о правомерности возникновения права собственности города Москвы на основании указанного постановления, которое (право) было зарегистрировано.

На основании изложенного решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, предложить истцу уточнить исковые требования и с учетом этого установить обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела; выяснить, обращался ли истец с требованием о заключении договора купли-продажи спорных нежилых помещений в порядке, предусмотренном действующим приватизационным законодательством, в том числе и в порядке статьи 43 Федерального закона N 178-ФЗ от 21.12.2001; предложить сторонам представить надлежащие доказательства государственной регистрации права собственности города Москвы на спорные нежилые помещения, после чего разрешить спор.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 31 декабря 2004 года по делу N А40-56044/04-53-593 Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 июня 2005 года N 09АП-1729/05-ГК по тому же делу отменить и дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.