Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 9 сентября 2005 г. N КГ-А41/8534-05-1,2 При новом рассмотрении дела о признании незаконным бездействия регистрационной палаты по осуществлению государственной регистрации обременения права собственности и об обязании осуществить государственную регистрацию ипотеки суду необходимо проверить наличие между сторонами по делу встречных однородных денежных требований, основанных на разных договорах, дать оценку доводам о прекращении их взаимозачетом (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 9 сентября 2005 г. N КГ-А41/8534-05-1,2
(извлечение)

Закрытое акционерное общество Агропромышленная фирма "Майская" (далее - ЗАО АПФ "Майская") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным бездействия Московской областной регистрационной палаты по осуществлению государственной регистрации обременения права собственности Общества с ограниченной ответственностью "ВЕСС СТК" (далее - ООО "ВЕСС СПС") на здание общей площадью 952,6 кв.м инв. номер N 11339-4 лит. Е., расположенное по адресу: Московская область, Пушкинский район, пос. Софрино, ул. Ленина, д. 9, ипотекой в силу закона в пользу ЗАО АПФ "Майская" при осуществлении 10.11.2004 г. государственной регистрации права собственности ООО "ВЕСС СТК" на указанную недвижимость и об обязании осуществить государственную регистрацию ипотеки.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено ООО "ВЕСС СТК".

В связи с реорганизацией регистрирующего органа произведена замена ответчика Московской областной регистрационной палаты на Главное управление Федеральной регистрационной службы по Московской области в порядке, предусмотренном статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Требование обосновано обстоятельствами того, что 10 ноября 2004 года на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 14.02.2002 и решения Арбитражного суда Московской области 01.06.2004 по делу N А41-К1-2548-Б/04 Московской областной регистрационной палатой было зарегистрировано право собственности ООО "ВЕСС СТК" на здание: центральный склад запасных частей, общая площадь 952,60 кв.м. Указанная государственная регистрация права собственности ООО "ВЕСС СТК" была произведена без одновременной государственной регистрации обременения указанного права ипотекой в силу закона в пользу продавца по договору.

В обоснование требований заявитель ссылался на п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ, ст. 19, п. 2 ст. 20 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в соответствии с которыми ипотека (как право залогодержателя и обременение права залогодателя), в том числе ипотека в силу закона, подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) путем совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП (п. 4 ст. 21 Федерального закона).

По мнению заявителя, регистрирующим органом нарушен п. 2 ст. 20 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", которым установлено, что государственная регистрация ипотеки в силу закона производится без предоставления отдельного заявления и без оплаты такой регистрации и осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.

Заявитель считает, что неправомерное бездействие Ответчика по регистрации обременения права не соответствует действующему законодательству и нарушает права ЗАО АПФ "Майская", как продавца по договору купли-продажи недвижимости.

Решением Арбитражного суда Московской области от 30 марта 2005 г., оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 июня 2005 N 10АП-1011/05-ГК, заявленные требования удовлетворены.

По решению суда признано незаконным бездействие Главного управления Федеральной регистрационной службы по Московской области по неосуществлению государственной регистрации обременения права собственности Общества с ограниченной ответственностью "ВЕСС СТК" на здание центрального склада запасных частей общей площадью 952,6 кв.м инв. N 11339-4 лит. Е расположенное по адресу: Московская область, Пушкинский район, пос. Софрино, ул. Ленина, д. 9, ипотекой в силу закона в пользу Закрытого акционерного общества АПФ "Майская" при осуществлении 10 ноября 2004 г. государственной регистрации права собственности Общества с ограниченной ответственностью "ВЕСС СТК" на указанную недвижимость.

Главное управление Федеральной регистрационной службы по Московской области обязано осуществить государственную регистрацию ипотеки здания центрального склада запасных частей общей площадью 952,6 кв.м инв. N 11339-4 лит. Е, расположенное по адресу: Московская область, Пушкинский район, пос. Софрино, ул. Ленина, д. 9, в пользу Закрытого акционерного общества АПФ "Майская" и внести запись об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На указанные судебные акты ООО "ВЕСС СТК" и Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области поданы кассационные жалобы, в которой заявители ставят вопрос об отмене решения и постановления как незаконных и необоснованных.

ООО "ВЕСТ СТК", оспаривая судебные акты приводило доводы о том, что на момент вынесения судебного акта по делу обязанность покупателя по договору купли-продажи нежилых помещений от 14.02.2002 ООО "ВЕСТ-СТК" была исполнена в полном объеме путем проведения взаимозачета в порядке ст. 410 ГК РФ, в связи с чем у суда отсутствовали правовые основания для признания незаконным действия (бездействия) Главного управления Федеральной регистрационной службы по Московской области по неосуществлению государственной регистрации обременения ипотекой в силу закона и обязания осуществить государственную регистрацию ипотеки.

Главное управление Федеральной регистрационной службы по Московской области в кассационной жалобе приводило доводы о том, что основанием для государственной регистрации права собственности ООО "ВЕСТ-СТК" явилось вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Московской области от 1 июня 2004 года по делу N А41-К1-2548-Б/04.

Представленные на государственную регистрацию документы, в отношении которых была проведена правовая экспертиза, не содержали сведений о наличии ипотеки в силу закона.

Таким образом, государственная регистрация права собственности ООО "ВЕСТ-СТК" на спорные объекты недвижимости осуществлена регистрирующим органом в пределах своих полномочий и в соответствии с законом.

На указанные кассационные жалобы ЗАО АПФ "Майская" представлены мотивированные отзывы.

В суде кассационной инстанции представители ООО "ВЕСТ СТК" и Главного управления Федеральной регистрационной службы по Московской области поддержали кассационные жалобы по изложенным в них доводам и просили решение и постановление отменить, в удовлетворении заявления отказать.

Представители ЗАО АПФ "Майская" против удовлетворения кассационных жалоб возражали, полагая обжалованные судебные акты вынесенными при полном установлении фактических обстоятельств спора, с правильным применением норм права, а именно: п. 3 ст. 334, п. 5 ст. 488 ГК РФ, п. 5 ст. 29 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст.ст. 11, 20 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив доводы кассационных жалоб, представленных на них мотивированных отзывов, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ законность обжалованных решения и постановления, суд кассационной инстанции полагает их подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом, 10.11.2004 года Московской областной палатой на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 14.02.2002 г., заключенного между ЗАО АПФ "Майская" и ООО "ВЕСС СТК", и решения Арбитражного суда Московской области от 01.06.2004 г. по делу N А41-К1-2548Б/04 было зарегистрировано право собственности ООО "ВЕСТ СТК" на здание центрального склада запасных частей общей площадью 952,6 кв.м инв. N 11339-4 лит. Е.

По условиям договора расчет между сторонами будет произведен после подписания договора в срок до 28 сентября 2006 года.

По передаточному акту ЗАО АПФ "Майская" передало ООО "ВЕСТ СТК" нежилое помещение, находящееся по адресу: Московская область, Пушкинского района, д. Софрино, ул. Ленина, д. 9, а ООО "ВЕСТ СТК" приняло от ЗАО АПФ "Майская" указанное нежилое помещение полностью в таком виде, в каком было на момент удостоверения договора.

В связи с тем, что государственная регистрация права собственности ответчика была произведена без одновременной государственной регистрации обременения указанного права ипотекой в силу закона в пользу заявителя, ЗАО АПФ "Майская" обратилось в суд с заявлением о признании незаконным бездействия Палаты по неосуществлению государственной регистрации обременения права собственности ООО "ВЕСС СТК" на указанное недвижимое имущество ипотекой в силу закона и об обязании осуществить МОРП государственную регистрацию ипотеки указанного недвижимого имущества, указывая на нарушение своего права продавца.

Рассматривая материалы дела, арбитражные суды признали, что доказательств оплаты по договору купли-продажи нежилого помещения к моменту регистрации перехода права собственности не имелось, что свидетельствует о наличии у ЗАО АПФ "Майская" ипотеки в силу закона на указанное нежилое помещение, как находящееся в залоге у продавца, для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, проданного в кредит.

Основываясь на указанных обстоятельствах и положениях закона, а именно: ст.ст. 131, 551 ГК РФ, ст.ст. 3, 4, 13, 29, 31 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст.ст. 20, 28 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" суды пришли к выводу о правомерности заявленных требований.

Суд кассационной инстанции полагает данный вывод суда недостаточно обоснованным, сделанным без проверки всех фактических обстоятельств спора в связи со следующим.

Оспаривая правомерность заявленных требований, ООО "ВЕСТ СТК" в процессе судебного разбирательства приводило доводы о прекращении его обязательства по оплате купленных нежилых помещений зачетом встречного однородного требования, о котором оно уведомляло ЗАО АПФ "Майская".

В качестве доказательств совершения частичного зачета ООО "ВЕСТ СТК" были представлены ряд документов, а именно: уведомления о зачете, акты сверки взаимных расчетов, платежные документы, оценки которым судом не было дано.

Представитель ЗАО АПФ "Майская", оспаривая возможность прекращения кредитного обязательства ООО "ВЕСТ СТК" зачетом, в суде кассационной инстанции приводил доводы об отсутствии уведомления общества о зачете со стороны ООО "ВЕСТ СТК". В то же время представитель не оспаривал факт перечисления ООО "ВЕСТ СТК" денежных средств в счет погашения долга по договору купли-продажи, одновременно указывая на то, что данные денежные средства были возвращены плательщику.

Данные действия расцениваются ООО "ВЕСТ СТК" в кассационной жалобе как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ) со стороны ЗАО АПФ "Майская".

В силу ст. 410 ГК РФ за счет встречных однородных требований представляет собой случай прекращения обязательства.

В связи с чем суду, для правильного разрешения спора и установления факта нарушения прав ЗАО АПФ "Майская", как продавца по договору, надлежало проверить наличие между сторонами встречных однородных денежных требований, основанных на разных договорах, дать оценку доводам ООО "ВЕСТ СТК" о прекращении их взаимозачетом.

Обжалованные судебные акты выводов об обстоятельствах прекращения (непрекращения) обязательства покупателя по договору купли-продажи от 14.02.2002 зачетом не содержат.

В связи с чем, принятые по делу судебные акты нельзя признать соответствующими закону.

При новом рассмотрении суду надлежит проверить обстоятельство прекращения обязательства ООО "ВЕСТ СТК" зачетом, с учетом данного обстоятельства рассмотреть вопрос о наличии ипотеки в отношении спорного объекта недвижимости и на основании всех фактических обстоятельств дела принять решение по спору.

Руководствуясь ст.ст. 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 30 марта 2005 г. и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 июня 2005 года N 10АП-1011/05-ГК по делу N А41-К2-25657/04 отменить.

Дело N А41-К2-25657/04 направить в Арбитражный суд Московской области на новое рассмотрение.