Пояснительная записка к проекту федерального закона N 210089-4 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" (в части разрешения вопросов, связанных с порядком проведения, финансирования текущих и капитальных ремонтов общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах) (не действует)

Пояснительная записка
к проекту федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации"

Внесенный проект направлен на устранение противоречий в Жилищном кодексе Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) и исключение неопределенностей в правовых основах деятельности управляющих организаций.

Жилищный кодекс разделяет многоквартирный жилой дом на следующие непересекающиеся элементы: жилые (нежилые) помещения и общее имущество. Порядок принятия решений по содержанию и ремонту этих элементов принципиально отличается: по жилым (нежилым) помещениям решение принимает физическое лицо, по общему имуществу - общее собрание собственников. В связи с этим в пункт 6 статьи 4, определяющей регулируемые Жилищным кодексом отношения, необходимо внести понятие содержания и ремонта общего имущества жилого дома.

Пункт 2 статьи 44 вводит понятие ремонта общего имущества многоквартирного дома. В пункте 3 статьи 65 и в пункте 3 статьи 67 Жилищного кодекса вводятся (и далее по тексту используются) детализирующие понятия "капитальный ремонт" и "текущий ремонт". Поскольку Жилищный кодекс не дает определений этих понятий, понятие "ремонт" по тексту Жилищного кодекса можно трактовать как объединение понятий "капитальный ремонт" и "текущий ремонт". Такая трактовка неизбежно приведет к противоречиям, которые вызовут конфликты в отношениях собственников и управляющих организаций.

Текущий ремонт общего имущества жилого дома - ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией. Необходимость проведения капитальных ремонтов возникает, как правило, по завершению нормативного срока эксплуатации соответствующих систем либо после крупных аварий. Порядок проведения и финансирования этих видов ремонтов принципиального отличается. Текущие ремонты - одна из основных и обязательных функций управляющих организаций, источником финансирования которых является текущая квартплата ("плата за жилое помещение" по определению статьи 154 Жилищного кодекса).

Капитальные ремонты производятся достаточно редко и могут финансироваться либо за счет накопительных текущих платежей, либо за счет оплаты работ по факту выполнения. В первом случае платежи нельзя включать в текущую плату за жилое помещение, так как период накопления средств порядка десяти и более лет противоречит временному (порядка года) характеру договорных отношений с управляющей организацией. Во втором случае плату за капитальные ремонты нельзя включать в плату за жилое помещение, так как порядок проведения и финансирования капитальных ремонтов определяет общее собрание собственников лишь "с учетом предложений управляющей организации" (пункт 2 статьи 158 Жилищного кодекса), но не обязательно с ее помощью. Соответственно, управляющая организация не обязательно является получателем данных средств.

Включение платы за капитальные ремонты в состав платы за жилое помещение приводит к противоречию пунктов 4, 7 статьи 155 и пункта 2 статьи 158 Жилищного кодекса. Кроме того, это приводит к безусловным обязательствам управляющей организации по проведению капитальных ремонтов даже при принятии общим собранием собственников независимых от управляющей организации способов финансирования.

Таким образом, у определения понятия платы за жилое помещение (подпункт 1 пункта 2 статьи 154 Жилищного кодекса) необходимо исключить плату за капитальные ремонты. Финансирование капитальных ремонтов должно осуществляться в порядке, определяемом общим собранием собственников в соответствии с пунктом 2 статьи 158 Жилищного кодекса, либо органом местного самоуправления в соответствии с пунктом 4 статьи 158 Жилищного кодекса.

Финансово-экономическое обоснование
проекта федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации"

Принятие проекта федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" не потребует дополнительного бюджетного финансирования.

Перечень
актов федерального законодательства, подлежащих признанию утратившими силу, приостановлению, изменению, дополнению или принятию в связи с принятием проекта федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации"

Принятие проекта федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" не потребует признания утратившими силу, приостановления, изменения, дополнения или принятия других актов федерального законодательства.

Председатель Законодательного собрания Ленинградской области

К. Поляков