Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 7 сентября 2005 г. N КГ-А40/8281-05-П При новом рассмотрении дела о признании недействительным договора купли-продажи имущественного комплекса суду следует установить, в чьем фактическом владении находится спорное имущество, проверить, изменилось ли существенно спорное имущество на момент рассмотрения дела, в связи с чем решить вопрос о возможности применения последствий недействительности оспариваемого договора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 7 сентября 2005 г. N КГ-А40/8281-05-П
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2005 г.

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 ноября 2006 г. N КГ-А40/10113-06-П

Заместитель прокурора города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Специализированному государственному унитарному предприятию по продаже имущества города Москвы - далее СГУП, обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Агро Трейд, о признании недействительным в силу ничтожности договора ВАМ-РО N 16611 от 27.12.2001, заключенного между СГУП и ТОО "Интерфрукт" (правопреемником является ООО "Агро Трейд"), предметом которого являлась продажа в порядке приватизации имущественного комплекса, в том числе нежилого помещения общей площадью 10705,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Производственная, д. 11, стр. 1, и о применении последствий недействительности сделки.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Департамент имущества города Москвы (ДИГМ), ООО "Интерфрукт", Мосрегистрация, Департамент продовольственных ресурсов города Москвы, в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования на предмет спора - Государственное унитарное предприятие города Москвы "Солнцево" (ГУП "Солнцево").

Решением Арбитражного суда города Москвы от 3 декабря 2003 года, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции того же суда от 9 июня 2004 года, исковые требования удовлетворены полностью.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 сентября 2004 года N КГ-А40/6143-04-Г,Д решение и постановление отменены в части применения последствий недействительности сделки и дело в этой части направлено на новое рассмотрение, а в остальной части решение и постановление оставлены без изменения.

Кассационная инстанция признала обоснованными выводы суда о ничтожности договора ВАМ-РО N 16611, как заключенного с нарушением действовавшего на момент его заключения приватизационного законодательства, а в части применения последствий недействительности сделки дала указание при новом рассмотрении выяснить, в чьем фактическом владении находится спорное недвижимое имущество, дать оценку доводам и доказательствам ООО "Агро Трейд" о невозможности реституции в связи с существенным изменением спорного имущества; исследовать вопрос о том, обладает ли фактический владелец спорного имущества признаками добросовестного приобретателя.

При новом рассмотрении суд привлек к участию в деле в качестве третьего ответчика Департамент имущества города Москвы.

Решением от 27 января 2005 года Арбитражного суда города Москвы, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2005 года, в иске о применении последствий недействительности договора ВАМ-РО N 16611 от 27.12.2001 отказано по тем мотивам, что по договору от 11.10.2002 ООО "Агро Трейд" продало спорное нежилое помещение ООО "Интерфрукт"; отсутствие государственной регистрации права собственности ООО "Интерфрукт" на это помещение не влечет недействительность договора от 11.10.2002; фактическая передача спорного имущества подтверждается актами приема-передачи; на момент заключения этого договора отсутствовали притязания третьих лиц на спорное имущество; из представленных документов следует, что нежилые помещения реконструированы и переоборудованы, в результате чего изменилось их назначение со складских помещений на холодильные камеры.

Суд пришел к выводу о том, что ООО "Интерфрукт" является добросовестным приобретателем, поскольку не знало и не могло знать о ничтожности оснований возникновения права собственности ООО "Агро Трейд".

Апелляционный суд также сослался на то, что ни прокурором, ни собственником имущества не заявлялись иски о признании недействительным договора от 11.10.2002 между ООО "Агро Трейд" и ООО "Интерфрукт" и об истребовании имущества из владения ООО "Интерфрукт".

В кассационной жалобе Департамент продовольственных ресурсов города Москвы просит отменить решение и постановление об отказе в применении последствий недействительности договора ВАМ-РО N 16611 от 27.12.2001, ссылаясь на то, что добросовестность ООО "Интерфрукт" не может подтверждаться наличием у ООО "Агро Трейд" на момент заключения второй сделки - договора от 11.10.2002 - свидетельства о государственной регистрации права собственности, поскольку само по себе свидетельство не является доказательством того, что ООО "Интерфрукт" не знало и не должно было знать о ничтожности оснований возникновения права собственности у ООО "Агро Трейд"; договор от 11.10.2002 был заключен между ООО "Агро Трейд" и ООО "Интерфрукт" уже в период данного судебного спора; признание лица добросовестным приобретателем возможно в случае фактической передачи имущества в его владение, однако суд не дал оценки тому обстоятельству, что после подписания актов приема-передачи спорное имущество продолжало оставаться во владении ООО "Агро Трейд", поскольку последнее и после заключения договора и подписания актов приема передачи несло расходы по содержанию спорного недвижимого имущества, использовало это имущество в своей хозяйственной деятельности, о чем суду были представлены доказательства, что свидетельствует лишь о номинальной смене собственника; в перечне работ, произведенных ООО "Агро Трейд" не значатся работы, связанные с изменением назначения помещений, а изменение планировки помещений не влекут утрату спорным объектом своей идентичности и тождественности недвижимому имуществу, являвшемуся предметом договора купли-продажи ВАМ-РО N 16611 от 27.12.2001.

В заседании кассационной инстанции заявитель привел доводы, аналогичные изложенным в жалобе, а также сослался на то, что ООО "Агро Трейд" и ООО "Интерфрукт" являются аффилированными лицами, поэтому ООО "Интерфрукт" знало о том, что ООО "Агро Трейд" не имело права отчуждать спорное имущество.

Представители Департамента имущества города Москвы, ГУП г. Москвы "Солнцево" поддержали доводы заявителя жалобы.

Представители СГУП по продаже имущества г. Москвы, ООО "Агро Трейд", ООО "Интерфрукт" возразили против доводов жалобы, ссылаясь на их несостоятельность и полагая судебные акты законными и обоснованными.

Главное управление Федеральной регистрационной службы письменно ходатайствовало о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя управления.

Заместитель прокурора города Москвы, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в суд не направил.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав явившихся представителей и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и норм процессуального права, кассационная инстанция находит решение и постановление подлежащими отмене, исходя из следующего.

Судом не выполнены указания кассационной инстанции, данные в постановлении от 29.09.2004, о выяснении вопроса, в чьем фактическом владении находится спорное недвижимое имущество.

Суд исходил из части 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и актов приема-передачи, на основании которых пришел к выводу, что спорное имущество фактически передано ООО "Интерфрукт".

В соответствии со статьей 224 Гражданского кодекса Российской Федерации передачей вещи признается вручение вещи приобретателю, вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.

Таким образом, фактическое владение имуществом - это реальное владение им.

Правовой смысл и значение слов "фактическое владение" означает не составление документов о приеме-передаче, а собственно владение имуществом, в частности, несение бремени по его содержанию, использование в хозяйственной деятельности, уплата коммунальных и эксплуатационных расходов и т.п.

В материалах дела имеются документы, которые, по мнению заявителя жалобы, свидетельствуют о том, что ООО "Агро Трейд" продолжало и после заключения договора от 11.10.2002 с ООО "Интерфрукт" использовать спорные объекты недвижимости в своей хозяйственной деятельности, однако оценка этим доказательствам судами не давалась.

В связи с этим вывод суда о фактической передаче ООО "Интерфрукт" спорного имущества не может быть признан достаточно обоснованным.

От установления этого обстоятельства зависит решение вопроса о возможности применении последствий недействительности первой сделки - договора ВАМ-РО N 16611 от 27.12.2001.

Выполняя указания кассационной инстанции и исследуя вопрос о том, изменилось ли существенно спорное недвижимое имущество, следствием чего может являться невозможность применения последствий недействительности оспариваемого договора, суд сослался на то, что ООО "Агро Трейд" произвело работы по значительной реконструкции и переоборудованию помещений, в результате которых назначение помещений изменилось со складских помещений на холодильные камеры (т. 5, л.д. 32-55).

Кассационная инстанция находит этот вывод противоречащим имеющимся в деле доказательствам, поскольку из договора аренды от 02.07.1991 (т. 1, л.д. 142-143) следует, что Малому предприятию "Интерфрукт" (которое затем преобразовано в ТОО "Интерфрукт", правопреемником которого является ООО "Агро Трейд") передавалось в аренду имущество - производственные помещения - холодильные камеры с оборудованием и механизмами, выкупленное впоследствии по оспариваемому договору.

Из тех материалов дела, на которые сослался суд, (т. 1, л.д. 32-55) не усматривается, что производились работы по реконструкции помещений, в результате чего изменилось назначение помещений.

В частности, по договору N 605 от 6.05.2002 в акте приема-сдачи выполненных работ в графе "изменения в характеристиках объекта" указано "формирование подъездных путей для погрузочно-разгрузочных работ, кладка наружных стен, установка перегородок", а по договору N 2504 от 25.04.2002 в акте приема-сдачи выполненных работ в аналогичной графе указано "улучшение холодоснабжения, соблюдение норм температурного режима, хранения продукции, экономия энергоресурсов.

Каких-либо документов, свидетельствующих о реконструкции помещений и их переоборудованию, что привело к изменению первоначального назначения спорных помещений, в материалах дела нет.

Сославшись на телефонизацию помещений, суд не указал, в соответствии с какими строительными нормами и правилами, иными нормативными документами в строительстве телефонизация помещений является их реконструкцией.

Суд не принял во внимание доводы третьего лица о том, что произведенные ООО "Агро Трейд" изменения в отношении спорных объектов учтены в БТИ, как самовольные, поскольку не было представлено разрешительной документации на их производство.

Апелляционный суд сослался на Постановление Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 8 от 25.02.1998 и Постановление Конституционного суда Российской Федерации N 6-П от 21.04.2003 и указал, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием механизма, установленного в статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, а иск о признании недействительным договора от 11.10.2002 либо об истребовании имущества у ООО "Интерфрукт" не был заявлен.

Из этого следует, что апелляционный суд исходил из того, что при рассмотрении данного спора не могут устанавливаться обстоятельства, является ли ООО "Интерфрукт" добросовестным приобретателем, однако при этом решение суда первой инстанции, в котором установлено, что ООО "Интерфрукт" является добросовестным приобретателем, оставлено без изменения.

Суд первой инстанции, устанавливая, что ООО "Интерфрукт" является добросовестным приобретателем", сослался только на тот факт, что право собственности ООО "Агро Трейд" было зарегистрировано, и посчитал этот факт достаточным для вывода о том, что ООО "Интерфрукт" не знало и не могло знать о ничтожности оснований приобретения спорного имущества ООО "Агро Трейд", при этом не дал оценки доводам о том, что договор от 11.10.2002 заключен после предъявления заместителем прокурора г. Москвы данного иска.

На основании изложенного решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует выполнить указания кассационной инстанции, данные в постановлении от 29.09.2004 и установить, в чьем фактическом владении находится спорное имущество, для чего дать оценку доказательствам и доводам, приведенным в обоснование того обстоятельства, что спорным имуществом фактически владеет ООО "Агро Трейд"; повторно исследовать вопрос о том, изменилось ли существенно спорное имущество, и в этой связи возможность применения последствий недействительности оспариваемого договора, дать оценку всем доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, после чего разрешить спор о применении последствий недействительности сделки.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 7 января 2005 года по делу N А40-33552/02-50-373 Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2005 года N 09АП-2205/05-ГК по тому же делу отменить и дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.