Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 октября 2005 г. N КГ-А40/10341-05-П Суд удовлетворил иск о расторжении договора аренды и выселении ответчика из нежилых помещений, поскольку арендатором нарушены существенные условия договора, что является основанием его расторжения по требованию арендодателя (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 27 октября 2005 г. N КГ-А40/10341-05-П
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Аталекс" (далее - ООО "Аталекс") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Ориенс Прайм" (далее - ООО "Ориенс Прайм") о расторжении договора аренды от 15.04.2002 г. N 21 и выселении ответчика из нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Бутырский вал, д. 3 стр. 3.

В обоснование исковых требований указывалось на нарушение ответчиком условий договора и ухудшение объекта аренды в виде несанкционированной надстройки 3-го этажа и перепланировки помещений подвала, 1-го и 2-го этажей, а также нарушение правил пожарной безопасности.

Решением от 21.05.2004 г., оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 06.08.2004 г., иск удовлетворен, со ссылкой на п. 2 ст. 450, п.п. 1, 2 ст. 619 Гражданского кодекса российской Федерации (далее - ГК РФ) и условия п. 1.6 договора, допускающие технологическую доработку помещений только на основании утвержденной арендодателем в письменном виде проектной документации.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 23.09.2004 г. указанные судебные акты отменены с передачей дела на новое рассмотрение. При новом рассмотрении суду даны указания проверить не могут ли условия договора о необходимости технологической доработки помещений, письмо истца от 14.05.2001 г. N 7 в адрес ГлавАПУ Москомархитектуры об изменении фасада строения и разрешении этой организации на проведение необходимых реконструктивных работ рассматриваться в качестве достаточных оснований для производства ответчиком работ.

При повторном рассмотрении дела решением от 25.04.2005 г., оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 01.09.2005 г., иск удовлетворен. При этом суды исходили из того, что в нарушение условий договора работы по перепланировке помещений 1-го и 2-го этажей, углублению фундамента и надстройке 3-го этажа произведены ответчиком без согласования с истцом - собственником арендованного имущества.

В кассационной жалобе ООО "Ориенс Прайм" просит указанные судебные акты отменить, в удовлетворении иска отказать. В обоснование жалобы заявитель указывает на несоответствие выводов судов о нарушении ответчиком условий договора аренды от 15.04.2002 г. N 21, ссылаясь на то, что работы по переустройству объекта аренды проведены в период действия договора аренды от 15.04.2002 г. N 20. Кроме того, по мнению заявителя, удовлетворение требования о выселении возможно только по виндикационному иску, в то время как настоящий спор возник из обязательственных отношений.

В отзыве ООО "Аталекс" просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на несоответствие доводов заявителя имеющимся в материалах дела доказательствам и ошибочность толкования заявителем норм материального права.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ООО "Ориенс Прайм" поддержал доводы жалобы. Представители ООО "Аталекс" возражали против удовлетворения жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судами норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как установлено судами, между сторонами заключен договор от 15.04.2002 г. N 21 на аренду нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Бутырский вал, д. 3 стр. 3.

В соответствие с п. 1.5 договора передаваемая в аренду площадь находится в состоянии, отвечающем требованиям к эксплуатируемым нежилым торговым площадям для оказания услуг и осуществления торговой деятельности.

Согласно п. 1.6 договора технологическая доработка помещений производится в соответствии с утвержденной ООО "Аталекс" в письменном виде документацией, разработанной ООО "Ориенс Прайм".

Установив, что в нарушение указанного условия договора ответчиком без согласования с истцом произведены работы по перепланировке помещений 1-го и 2-го этажей, углублению фундамента и надстройке 3-го этажа, суды пришли к выводу о правомерности заявленных требований.

Суд кассационной инстанции считает указанные выводы соответствующими имеющимся в материалах дела доказательствам, условиям договора (п.п. 1.6, 3.1.18, 3.1.21, 3.1.22, 9.4) и требованиям ст.ст. 450, 619 ГК РФ.

В соответствии с п.п. 1.6, 3.1.18, 3.1.21, 3.1.22 договора ответчик обязался не производить перепланировок и переоборудования помещений, в том числе инженерных систем, без согласия истца. Согласно п. 9.4. нарушение указанных требований является основанием для расторжения договора по требованию арендодателя. В силу ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных предусмотренных законом или договором случаях.

Доводы кассационной жалобы о том, что работы по переустройству объекта аренды проведены в период действия договора аренды от 15.04.2002 г. N 20, не могут быть приняты во внимание.

Указанные доводы были предметом проверки апелляционного суда и отклонены последним со ссылкой на недоказанность.

Согласно ст. 71 АПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, в том числе относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии ст.ст. 286-288 АПК РФ в полномочия суда кассационной инстанции не входит оценка имеющихся в деле доказательств. Суд кассационной инстанции проверяет соответствие выводов суда установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Учитывая, что выводы судов о том, что работы по переустройству помещений проведены в период действия договора аренды от 15.04.2002 г. N 21 основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах, в том числе договорах подряда, сравнительных планах и письмах ТБТИ "Центральное" от 19.04.2005 г. N 1665, от 24.06.2005 г. N 1993, письме 3-го регионального УГПС от 17.03.2005 г. N 262, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для их переоценки, тем более что документального опровержения указанных выводов заявителем не представлено.

Ссылка заявителя на то, что удовлетворение требования о выселении возможно только по виндикационному иску, в то время как настоящий спор возник из обязательственных отношений, основана на ошибочном толковании закона.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.

В данном случае, возврат нежилых помещений как объекта аренды производится посредством выселения из них арендатора. Требования по настоящему делу заявлены именно в связи с обязанностью ответчика при расторжении договора освободить помещения.

При изложенных обстоятельствах оснований для отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных ст. 288 АПК РФ, не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 АПК РФ, суд постановил:

решение от 25.04.2005 г. Арбитражного суда г. Москвы и постановление от 01.09.2005 г. Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-54923/03-13-310 оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Ориенс Прайм" - без удовлетворения.