Жилье может и должно стать доступным (В. Иванова, "Банковское дело в Москве", N 5, май 2005 г.)

Жилье может и должно стать доступным

Нет сомнения, что одной из наиболее острых социальных проблем в стране остается жилищная - по данным Госстроя России, почти 43 миллиона россиян обитают в ветхом жилье. В целом же не менее 70% семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Ситуация усугубилась с введением нового законодательства, согласно которому большинство очередников потеряло право на получение от государства бесплатных квартир. И сегодня как никогда важной становится задача развития ипотечного кредитования. Российские банки начали заниматься ипотекой еще в середине девяностых, на свой страх и риск. К концу 2002 года таких банков было всего сорок, а к началу нынешнего их число выросло до 218, что свидетельствует о явном интересе к этому направлению бизнеса. Тем не менее на всем нашем необъятном рынке лишь 1,5% жилья приобретается по ипотечным схемам - и только 0,4% совокупного объема кредитов составляют ипотечные. Между тем в экономически развитых странах их доля исчисляется десятками процентов. В России ипотека доступна сегодня в первую очередь гражданам со средними доходами - иными словами, имеющим постоянную и неплохо оплачиваемую работу. Как правило, это молодые и перспективные люди, что важно, учитывая долгосрочность кредита. Судя по результатам опросов и анализа обращений в банк, особый интерес к ипотеке проявляют россияне в возрасте от 18 до 34 лет. "Автоградбанк" работает на рынке ипотеки уже шестой год, и за это время с помощью наших кредитов улучшили жилищные условия 1225 семей, причем почти половина из них - в минувшем году. Такой скачок стал возможным благодаря, во-первых, нашей напористости и желанию развить в Набережных Челнах ипотеку, а во-вторых, подписанию договора о сотрудничестве с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Сейчас в портфеле банка доля ипотечных кредитов достигает 11%.

Однако из месяца в месяц количество выданных кредитов снижается, и главная причина - нерегулярное финансирование со стороны регионального оператора АИЖК. Достаточно сказать, что из выданных и оформленных закладными 552 кредитов оператор выкупил всего 318. И довольно часто причинами отказа становятся незначительные детали. Например, не устраивает форма выписок или в написании слов употреблен неверный падеж: Честно говоря, подобные "придирки" наводят на подозрение, что главная причина все-таки не в любви к русской грамматике, а в отсутствии источников рефинансирования.

Количество кредитных организаций, предоставляющих ипотечные
жилищные кредиты, ед.

"Количество кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты"

Поэтому вопрос о выпуске ипотечных облигаций сегодня весьма актуален, особенно с учетом того, что Банк России предполагает включить их в ломбардный список. Поскольку одним из условий выпуска таких облигаций является ипотечное покрытие, думаю, крупным кредитным организациям будут здесь полезны небольшие региональные банки, владеющие закладными, но не планирующие выпуска своих облигаций. Реальное сотрудничество в этой области могло бы стать одним из вариантов преодоления диспропорции в размещении банковского капитала по территории страны. Кроме того, крупные банки могли бы использовать местные кредитные организации в качестве операторов эффективного вложения имеющихся излишних ресурсов.

Темпы роста выдачи ипотечных жилищных кредитов, ед.

"Темпы роста выдачи ипотечных жилищных кредитов"

К сожалению, пока нормальных деловых контактов здесь не получается: скажем, год назад, с трибуны съезда АРБ я предлагала к переуступке высокодоходные застрахованные потребительские кредиты. Тогда возможных инвесторов это предложение не привлекло. За год, конечно, многое изменилось, но уверенности в том, что покупатель и продавец найдут друг друга, до сих пор нет. Потому что нет реального механизма такого поиска. Мне кажется, АРБ вполне могла бы взять на себя функцию посредника между банками, имеющими закладные, и их коллегами, располагающими ресурсами. По сути можно было бы создать своего рода площадку для торговли закладными.

Есть и еще одна причина медленного развития этого направления бизнеса - у нас в России к закладным относятся с традиционным недоверием, хотя и непонятно, почему: эта ценная бумага обеспечена недвижимостью и, казалось бы, самая ликвидная: Но даже Банк России в проекте соответствующего положения закладную в качестве обеспечения не предусмотрел. Так что тормозов на пути развития ипотеки еще немало, и неудивительно, что банки относятся к этому сектору кредитования с осторожностью, не спеша развивать его так, как того требует ситуация с жильем в стране и как планирует правительственная программа.

Для того чтобы ипотека стала действительно массовой и каждый желающий россиянин мог купить квартиру, необходимо (при обязательной поддержке государства) реализовать целый комплекс мер:

- Путем снижения ставки рефинансирования снизить ставку кредитования.

- Создать условия для того, чтобы банки могли самостоятельно привлекать с рынка капитала недорогие долгосрочные ресурсы. Для этого в первую очередь нужно наладить механизм выпуска ипотечных ценных бумаг. Инвесторам же - обратить более пристальное внимание на региональные рынки.

- Включить в ломбардные списки Банка России закладные.

- Развить для малообеспеченных или имеющих недостаточный доход граждан систему субсидирования покупки жилья.

- Снизить для отдельных категорий граждан размер первоначального взноса, субсидируя его часть (думаю, предложение снизить взнос через страхование кредитных рисков может привести только к удорожанию кредита).

- Решить вопрос о рефинансировании долевого участия в строительстве жилья. Это не только позволит минимизировать для покупателя риск незавершения объекта, но положительно скажется и на темпах строительства в целом по стране.

Количество выданных кредитов, ед

"Количество выданных кредитов"

Будущее у российской ипотеки есть. Согласно программе, принятой правительством, к 2010 году средняя обеспеченность жильем на одного россиянина должна вырасти с 19,7 до 21,7 квадратных метров. И уже в ближайшие годы, как утверждают эксперты института Восток - Запад, в ипотеку можно вовлечь от 10 до 20% населения страны. Для решения этой задачи необходимо активное участие банковского сектора, причем ипотека является и инструментом для получения кредитной организацией прибыли, и реальным способом решения одной из серьезнейших социальных проблем.

В. Иванова,

председатель правления ЗАО ГКБ "Автоградбанк"

"Банковское дело в Москве", N 5, май 2005 г.