Болезни роста и перспективы развития (А. Губанов, "Банковское дело в Москве", N 5, май 2005 г.)

Болезни роста и перспективы развития

Наш банк выполняет функции первичного кредитора и является одним из основных участников холдинга "Оренбургская ипотека", куда входят еще шесть компаний, предоставляющих весь комплекс связанных с этим видом бизнеса услуг: от подбора заемщиков и проведения риэлтерских сделок до оценочных операций и инвестиционно-строительной деятельности. На сегодняшний день мы выдали около трех тысяч ипотечных кредитов, из которых примерно половину рефинансировало Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Работем параллельно по нескольким программам, включая ту, с которой в свое время банк начинал: так называемую социальную ипотеку, представляющую собой местный, оренбургский проект. Помимо того, мы подписали соглашение с банком "Дельта-Кредит", есть и еще несколько смежных программ.

Если говорить о востребованности, то самой популярной сейчас можно назвать именно программу АИЖК, хотя работать с агентством в последнее время стало сложнее. Поэтому я хочу остановиться именно на том, как складываются отношения между АИЖК и регионами. Проблема эта - не частная, она касается идеологии работы агентства на местах. Иными словами, хотелось бы разобраться в том, для чего выстраивается эта система и какая роль в ней отведена АИЖК.

На мой взгляд, сам статус агентства многозначен: с одной стороны это - коммерческая организация, имеющая выход на фондовые рынки и возможность государственных гарантий, с другой - федеральная структура, призванная организовать в России систему ипотеки. Согласитесь, что увязать эти функции воедино - сложно. Ведь что значит - организовать систему? В-опервых, выйти на фондовые рынки, а во-вторых, покрыть всю страну своими представительствами, точками присутствия. И при этом учесть интересы и проблемы регионов, большинство из которых достаточно специфично.

К сожалению, часть наших местных проблем мы (с благословения АИЖК) вынуждены решать партизанскими методами. В нынешнем январе мы столкнулись с проблемами регистрации сделок купли-продажи, в том числе и ипотечных. Главная из них - сроки, которые абсолютно необоснованно растягиваются, и, чтобы договориться об их сокращении представителю банка либо оператора приходится часами просиживать в очередях, дабы попасть к нужному чиновнику. Существует некая договоренность на уровне субъектов Федерации, однако, как мне кажется, необходим все-таки официальный документ, жестко эти сроки ограничивающий. И основным игроком здесь должно стать АИЖК. То же касается и размера госпошлины - по этому поводу сегодня нет ни единого мнения, ни общей практики. Позицию федеральной регистрационной службы понять нетрудно: если они возьмут с участников ипотечных сделок меньше, чем прописано в законе, их накажут, а если больше - разве что пожурят. Требовать "справедливости" на уровне самодеятельности - дело гиблое, а вот агентство как государственная структура могло бы сказать свое веское слово и требовать безупречного исполнения законов. Надо сказать, что установленный АИЖК десятидневный срок и сама процедура проверки закладных не рассчитаны на большие объемы, пулы закладных. Отсюда и постоянные сбои.

Очень мешает работе несогласованность действий между АИЖК и регионами, что сказывается на репутации не только местных операторов, но и самого агентства. Вот лишь один пример: сообщение о том, что с 11 января изменился порядок оформления закладных, мы получили только 14 числа. За три первых (после длинных каникул) рабочих дня мы оформили несколько десятков сделок, а на четвертый узнали, что эти закладные агентством выкупаться не будут - как нестандартные. В итоге нам пришлось осваивать совершенно неожиданное "направление деятельности" - аннулирование закладных: Вообще-то с той конференции в Иркутске, где проводилась презентация стандартов, минуло уже три года - вполне достаточно, чтобы они обрели некую законченность. Но даже если согласиться с тем, что изменения необходимы, вряд ли они происходят моментально. И, думаю, нет никакой нужды ставить региональных партнеров в ситуацию, подобную той, о которой я рассказал.

Думаю, пришла пора определить место наших региональных операторов в системе. Может быть, разумнее, чтобы они представляли не интересы субъектов Федерации в АИЖК, а интересы агентства в этом субъекте? И тогда - по доверенности или на других условиях - проводили бы сделки купли-продажи от имени АИЖК. Тем более что выработан нормальный, цивилизованный механизм контроля, и рисков у агентства здесь - минимум. Если в процессе проверки обнаружено, что закладная нестандартная, ее нужно возвращать назад. И банк - первичный кредитор, имея договорные отношения с региональным оператором, тоже обязуется ее выкупить. Мы могли бы предложить свой регион в качестве "полигона" для отработки этого механизма. Заодно можно было бы наконец определить и нынешнюю роль регионального оператора в системе ипотечного кредитования. Потому что возникла некоторая путаница: региональный оператор, сервисные агенты, да еще банки, которые теперь могут продавать кредиты напрямую.

Тем не менее несмотря на определенные "болезни роста" АИЖК остается крупнейшим игроком на нынешнем ипотечном рынке, и стандарты, хоть и несколько сыроваты, все же позволяют расширять продуктовый ипотечный ряд. Например, два года назад мы запустили программу кредитования физических лиц на инвестирование в строительство многоквартирных жилых зданий, в прошлом году - на завершение строительства индивидуальных домов. Кроме того, банк выдает коммерческие кредиты строительным организациям и инвестиционным компаниям, вкладывающим деньги в возведение жилья. Так что система ипотеки в России заработала. Однако для того чтобы она развивалась теми темпами, которые заложены в правительственных планах, нужно сделать еще немало. И в частности, - определить статус программы АИЖК. Если агентство представляет интересы государства, наверное, и программа, которую оно реализует, могла бы иметь статус государственной. И это помогло бы снять многие вопросы, с которыми сталкивается сегодня ее реализация в регионах страны.

А. Губанов,

вице-президент Оренбургского

ипотечного коммерческого банка "Русь"

"Банковское дело в Москве", N 5, май 2005 г.