Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 декабря 2005 г. N КГ-А40/12143-05 При новом рассмотрении требований о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения, суду необходимо выяснить наличие права на выкуп указанного нежилого помещения, рассмотреть заявленное требование с учетом применимого к нему законодательства, а также обсудить вопрос о процессуальном положении третьего лица (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 19 декабря 2005 г. N КГ-А40/12143-05
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2005 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Все населению и переплетные работы" (далее - ООО "ВНИПР") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Департаменту имущества г. Москвы (далее - ДИГМ) о признании незаконным решения Городской комиссии по приватизации имущества г. Москвы, оформленного протоколом N 10 от 16.12.04 об отмене решения Комиссии по продаже объектов нежилого фонда г. Москвы от 11.12.03 о продаже в собственность ООО "ВНИПР" нежилого помещения, общей площадью 206.0 кв.м., расположенного по адресу г. Москва, ул. Клязьминская, д. 15, возврате денежных средств, перечисленных в счет его выкупа и о понуждении ДИГМ заключить договор купли-продажи указанного нежилого помещения.

До принятия судебного акта по существу заявитель в порядке статьи 49 АПК РФ изменил предмет заявленных требований и просил признать незаконным распоряжение Департамента имущества г. Москвы N 449-р от 25.02.05 "Об отмене распоряжения Департамента имущества г. Москвы N 168 от 22.01.04" и возврате денежных средств ООО "ВНИПР", по второму требованию пояснил, что оно заявлено в качестве восстановления нарушенного права.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Специализированное государственное унитарное предприятие по продаже имущества г. Москвы (далее - СГУП по продаже имущества г. Москвы).

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 21 июня 2005 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2005 года N 09АП-9353-ГК по делу N А40-21854/05-79-118, в удовлетворении заявленных требований отказано.

При этом суд первой инстанции исходил из пункта 13 статьи 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.01 N 178-ФЗ, согласно которому недвижимое имущество подлежит выкупу, если все имущество государственного и муниципального предприятия, исключая недвижимое, выкуплено до вступления в силу главы 4 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации с одновременным заключением договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа. Поскольку основные и оборотные средства приватизируемого предприятия были выкуплены заявителем 17.09.92, а договор аренды с правом выкупа спорного нежилого помещения заключен лишь 03.07.95, суд посчитал, что заявитель не имел права на выкуп спорных нежилых помещений и оспариваемое распоряжение является правомерным.

Также суд посчитал, что договор аренды, заключенный заявителем с Москомимуществом от 03.07.95, и договор аренды от 01.12.90, на который ссылается заявитель, не содержат условий о размере выкупа, сроках и порядке его внесения, в связи с чем суд пришел к выводу об отсутствии у заявителя права на выкуп недвижимого имущества в порядке пункта 12 статьи 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Суд первой инстанции, рассматривая требование о понуждении ДИГМ к заключению договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, и расценивая его, как заявленный заявителем способ восстановления нарушенного права, в его удовлетворении отказал, в связи с тем, что данное требование предъявлено к ненадлежащему ответчику.

Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения только на основании вывода суда первой инстанции о том, что решение Городской комиссии по приватизации имущества города Москвы, являющееся основанием для принятия оспариваемого распоряжения, в настоящее время не оспорено, а значит является действующим.

На указанные судебные акты ООО "ВНИПР" подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об их отмене и направлении дела на новое рассмотрение.

Заявитель кассационной жалобы считает, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. В частности, суд не учел, что основные и оборотные средства предприятия были выкуплены в 1992 году, а договор купли-продажи ВАМ N 5370 основных и оборотных средств предприятия был оформлен в 1995 году, соответственно новый договор аренды спорного нежилого помещения мог быть заключен 23.01.95, после договора купли-продажи ВАМ N 5370, что по мнению заявителя, является основанием выкупа нежилого помещения, на основании пункта 13 статьи 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.01 N 178-ФЗ.

Также заявитель кассационной жалобы не согласен с выводом судов, что договор аренды от 01.12.90 не содержит размера выкупа, сроки и порядок его внесения, так как пунктом 4.2.6 указанного договора конкретно установлена стоимость имущества, сроки выкупа, а именно срок действия самого договора, порядок внесения выкупа определен путем внесения денежной суммы на расчетный счет платежным поручением в течении трех рабочих дней после официального уведомления об этом арендодателя. Заключение договора аренды с Фабрикой химчистки одежды N 3 не прекратил, по мнению заявителя, действие договора аренды от 01.12.90.

По мнению заявителя, суды отказали в удовлетворении заявленных требований без учета названных обстоятельств и неправильно применили законодательство о приватизации.

Отзывы на кассационную жалобу ООО "ВНИПР" в суд представлены не были.

В судебном заседании представитель ООО "ВНИПР" поддержал доводы кассационной жалобы, представители ДИГМ и СГУП по продаже имущества возражали против ее удовлетворения, полагая принятые по делу судебные акты законными и обоснованными.

Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвовавших в деле, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении настоящего дела и принятии обжалуемых судебных актов, судебная коллегия считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в части отказа в признании недействительным обжалуемого распоряжения ДИГМ на основании части 1 пункта 2 статьи 287 АПК РФ с принятием нового судебного акта, а в остальной части подлежат отмене на основании части 1 пункта 3 статьи 287 АПК РФ с передачей дела на новое рассмотрение.

Судами первой и апелляционной инстанции установлено, что между Московским городским территориально-производственным объединением Мосбыт и Арендным предприятием "Мосгорбытреклама" был заключен договор аренды N 1 от 01.12.90, сроком действия до 02.01.2010, предметом которого являлись основные производственные фонды на сумму 583,0 тыс. руб. В соответствии с приложением N 1 к указанному договору основные производственные фонды передавались от арендодателя арендатору по состоянию на 01.02.91, в списке приема основных производственных фондов значится приемный пункт Мастерская N 12 по адресу: ул. Клязьминская д. 15.

Впоследствии решением Комиссии по приватизации предприятий торговли (общепита, службы быта) Дмитровского МО Северного административного округа был утвержден план приватизации мастерской N 12 производства переплетно-картонажных работ, расположенной по адресу ул. Клязьминская д. 15 и входящее в Арендное предприятие "Мосгорбытреклама" (протокол N 12 от 04.08.92). В соответствии с указанным планом предусматривалась приватизация путем выкупа имущества коллективом по цене 23 400 рублей, недвижимое имущество подлежало сдаче в аренду с правом гарантированного выкупа через год. Общее собрание коллектива Арендного предприятия "Мосгорбытреклама" 08.06.92 приняло решение о создании членами трудового коллектива Арендного предприятия "Мосгорбытреклама" Товарищества с ограниченной ответственностью для выкупа имущества, находящегося у переплетной мастерской N 12, расположенной по адресу: ул. Клязьминская д. 15.

Денежные средства за выкуп имущества приватизируемого предприятия, за исключением недвижимого, ТОО "ВНИПР" (правопреемником, которого является ООО "ВНИПР") перечислило 17.12.92.

Также судами установлено, что договор купли-продажи N 5370 основных и оборотных средств предприятия по окончательной цене 23 400 рублей был заключен между Фондом имущества г. Москвы и ТОО "ВНИПР" 23.01.95 и на его основании заключен и договор аренды нежилого помещения общей площадью 206,0 кв.м., расположенного по адресу: ул. Клязьминская, д. 15 на срок с 23.01.95 до 11.12.2020 г. с правом его выкупа.

Согласно выписке из Протокола N 95 от 11.12.03 заседания Комиссии по продаже объектов нежилого фонда г. Москвы было принято решение о продаже заявителю спорного нежилого помещения по цене 2 541 448 рублей, с перечислением этой суммы заявителем в течении 10 банковских дней с момента заключения договора купли-продажи недвижимости. На основании указанного решения ДИГМ было издано распоряжение N 168-р от 22.01.04 "О продаже в собственность ООО "ВНИПР" нежилого помещения по ул. Клязьминская, д. 15 общей площадью 206 кв.м.", СГУП по продаже имущества г. Москвы поручалось заключить с заявителем договор купли-продажи спорного нежилого помещения на условиях, определенных указанным распоряжением.

Заявителем в период с 21.01.04 по 26.01.04 полностью произведена оплата денежных средств за выкуп спорного помещения, в соответствии с распоряжением ДИГМ N 168-р от 22.01.04.

Впоследствии городская Комиссия по приватизации имущества г. Москвы приняла решение об отмене решения Комиссии по продаже объектов нежилого фонда г. Москвы от 11.12.03, оформленного протоколом N 95, на основании которого ДИГМ было принято оспариваемое распоряжение N 449-р от 25.02.05 об отмене распоряжения ДИГМ N 168-р от 22.01.04 и возврате денежных средств, перечисленных в счет выкупа спорных нежилых помещений.

Отказывая в удовлетворении требований, суды исходили из того, что основанием принятия оспариваемого распоряжения является решение городской Комиссии по приватизации имущества г. Москвы, которое в настоящее время не оспорено, следовательно является действующим. Данный вывод судов является ошибочным.

Суды первой и апелляционной инстанции рассмотрели настоящий спор, как спор вытекающий из административных правоотношений, и в соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ и статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливали соответствие оспариваемого распоряжения закону или иному нормативному правовому акту и нарушает ли он права и охраняемые законом интересы граждан или юридического лица.

Между тем в соответствии с пунктом 2 статьи 235 ГК РФ по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности отчуждается в собственность граждан или юридических лиц.

Законодательство о приватизации, действовавшее в период возникновения спорного правоотношения, и Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.01 N 178-ФЗ устанавливают переход государственного или муниципального имущества в собственность юридических или физических лиц на основе административного акта представителя собственника - плана приватизации и заключаемого в соответствии с ним договора купли-продажи имущества.

Таким образом, сделка приватизации представляет собой сложный юридический состав и споры, связанные с приватизацией государственного или муниципального имущества, рассматриваются как гражданско-правовые споры, но с применением специального законодательства о приватизации государственного или муниципального имущества. Поэтому, рассматривая вопрос о праве на приватизацию этого имущества, суд оценивает законность принятых представителем собственника решений.

Кроме того, по смыслу разъяснения, содержащегося в пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав", суд вправе отказать в защите права собственности, основанного на акте государственного органа, противоречащего законодательству, независимо от того предъявлялось ли требование о признании такого акта недействительным.

Придя к обоснованному выводу о выкупе ООО "ВНИПР" основных и оборотных средств, за исключением недвижимого имущества, до вступления в силу главы 4 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации суды посчитали, что у ООО "ВНИПР" отсутствует право выкупа, занимаемого им нежилого помещения, поскольку договор аренды этого помещения был заключен неодновременно с договором купли-продажи основных и оборотных средств.

Данный вывод судов не соответствует установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований и применяя пункт 13 статьи 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.01 N 178-ФЗ суды не учли, что договор купли-продажи основных и оборотных средств N 5370 был оформлен только в 1995 году, несмотря на состоявшийся выкуп имущества и договор аренды нежилого помещения с правом выкупа был заключен на основании договора купли-продажи N 5370 соответственно также 1995 году. Заявитель фактически выполнил условия договора купли-продажи N 5370 в 1992 году, выкупив имущество предприятия, за исключением недвижимого, а нежилыми помещениями пользовался в процессе своей производственной деятельности до заключения договора аренды спорного нежилого помещения с правом выкупа, на основании договора N 1 от 01.12.90, заключенного между Московским городским территориально-производственным объединением "Мосбыт" и арендным предприятием "Мосгорбытреклама".

Заключение арендодателем договора аренды позднее установленного срока не может служить основанием для ограничения права арендатора на выкуп занимаемого помещения, гарантированное ему п. 4.5 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года.

Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный ТОО "ВНИПР" с Москомимуществом не содержит условий о размере выкупа, сроках и порядке внесения, сделан на основе применения пункта 12 статьи 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". Вместе с тем к данным правоотношениям подлежит применению пункт 13 статьи 43 указанного закона, предусматривающий наличие договора аренды с условием о выкупе такого нежилого помещения и не связывает право его выкупа с наличием иных условий, на которые сослался суд. Суд апелляционной инстанции эту ошибку не исправил.

По этим же основаниям нельзя признать правомерным и довод суда первой инстанции об отсутствии в договоре N 1 от 01.12.90 условий о размере, сроках и порядке выкупа имущества, сданного в аренду арендному предприятию "Мосгорбытреклама".

Довод суда о том, что заявителем не было реализовано гарантированное право выкупа нежилого помещения через год в соответствии с планом приватизации переплетной мастерской N 12 также не соответствует имеющимся в деле доказательствам.

Пункт 5 плана приватизации мастерской N 12 производства переплетно-картонажных работ предусматривает гарантированную сдачу, занимаемого мастерской N 12 нежилого помещения в аренду с правом выкупа не раннее чем через год. Суды же придали этому пункту толкование, которое не вытекает из его текста и не соответствует действующему в то время законодательству.

Установленные судом первой инстанции обстоятельства свидетельствуют о наличии у ООО "ВНИПР" права на приватизацию спорного нежилого помещения в порядке, предусмотренном пунктом 13 статьи 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Учитывая, что судами фактические обстоятельства, подлежащие установлению по заявленному предмету спора в части требования о признании недействительным распоряжения ДИГМ N 449-р от 25.02.05 установлены, но при этом сделаны выводы, которые не соответствуют установленным фактическим обстоятельствам, в связи с неправильным применением закона, суд кассационной инстанции считает возможным принять новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования о признании незаконным распоряжения ДИГМ N 449-р от 25.02.05 "Об отмене Распоряжения Департамента имущества г. Москвы N 168 от 22.01.04 и возврате денежных средств ООО "Все населению и переплетные работы".

В части требования об обязании ДИГМ заключить договор купли-продажи нежилого помещения, решение и постановление подлежат отмене и в этой части направлению дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.

Суды фактически не рассмотрели это требование, расценив его как способ восстановления нарушенного права и предъявленное к ненадлежащему лицу.

В соответствии с пунктом 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. Это означает, что суд окончательно определяет предмет спора с учетом позиций участников процесса и подлежащих применению материальных норм права. Суд на основании пункта 2 статьи 133 АПК РФ определяет характер спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, разрешает вопрос о составе лиц, участвующих в деле, и других участников процесса.

В данном случае суд первой инстанции нарушил указанные нормы и не определил правильно характер спорного правоотношения и рассмотрел спор, как вытекающий из административных правоотношений, не обсудил в нарушение статьи 47 и пункта 5 статьи 135 АПК РФ вопрос о процессуальном положении СГУП по продаже имущества г. Москвы.

На основании изложенного принятые по делу судебные акты в части требования о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения не могут быть признаны законными, поэтому подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, рассмотреть заявленное требование о понуждении заключить договор купли-продажи, с учетом применимого к нему законодательства, а также обсудить вопрос о процессуальном положении СГУП по продаже имущества г. Москвы.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 21 июня 2005 года Арбитражного суда г. Москвы и постановление от 14 сентября 2005 года N 09АП-9353/05-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-21854/05-79-118 отменить в части отказа в удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью "Все населению и переплетные работы" о признании незаконным распоряжения Департамента имущества г. Москвы от 25 февраля 2005 года N 449-р.

Признать незаконным распоряжение Департамента имущества г. Москвы от 25 февраля 2005 года N 449-р "Об отмене распоряжения Департамента имущества г. Москвы от 22 января 2004 года N 168-р" возврате денежных средств ООО "Все населению и переплетные работы".

В части отказа в обязании Департамента имущества г. Москвы заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Все населению и переплетные работы" договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Клязьминская, д. 15 общей площадью 206.0 кв.м. указанные судебные акты отменить и дело в этой части передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.