Практика применения законодательства о залоге (И. Грачева, А. Самсонова, "эж-ЮРИСТ", N 49, декабрь 2005 г.)

Практика применения законодательства о залоге

Залог является старым институтом частного права, имеющим свои правовые корни, юридические традиции, обширную практику применения. Неоднократно как корифеи доктрины, так и практики обращались к исследованию этого института. Однако были и будут вопросы, связанные с применением норм о залоге. Причиной тому, прежде всего, многообразие объектов или предметов залога, требующих порой индивидуальных подходов правоприменителей.

О залоге сложной вещи

Складывающаяся практика свидетельствует о существовании определенных проблем при заключении договора залога, а в дальнейшем при обращении взыскания на заложенное имущество, которое представляет собой сложную вещь.

Понятие сложной вещи закрепляется в статье 134 ГК РФ, где определяется, что если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, то они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). При этом в соответствии с пунктом 2 указанной статьи действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

В качестве сложных вещей можно рассматривать комплекс объектов движимого и недвижимого имущества, который состоит из ряда разнородных вещей, составляющих единое целое с общим функциональным назначением. Например, технологические линии, предназначенные для оказания услуг связи (линии в связи, телефонные станции), топливно-раздаточные комплексы, технологические линии для производства определенного вида продукции.

Уже из приведенных нами примеров видно, что идентификация имущества как сложной вещи может вызывать определенные вопросы. С формальной токи зрения здесь могут помочь документы бухгалтерского учета. Это означает, что в балансе предприятия имущество должно учитываться как единый объект с расшифровкой входящих в него предметов. Если же речь идет о движимых объектах, то необходимо руководствоваться комплектностью, например, указанной в паспортах на оборудование. В том же случае, когда в залог берется объект недвижимости, помощь в определении объекта как сложной вещи могут оказать сведения, содержащиеся в свидетельствах регистрирующих органов. Во многих регионах сегодня сложилась практика, при которой собственник должен зарегистрировать объекты вместе в качестве сложной вещи с оформлением единого технического паспорта БТИ, а в свидетельстве о праве собственности должны быть перечислены литеры каждого объекта и их общая суммарная площадь.

Второй проблемой при заключении договора залога, помимо точной идентификации вещи как сложной, является определение рыночной оценки такого имущества. Как известно, при заключении договоров залога принимается имущество исходя из его рыночной стоимости. Очень часто при такой оценке функциональное и технологическое назначение вещи фактически не учитывается. В результате сложная вещь, например оборудование или технологическая линия, разбивается на несколько частей, по рыночной оценке достаточных для обеспечения выдачи очередного кредита. В случае же дальнейшей реализации имущества оно теряет свою привлекательность для потенциального покупателя. Более того, если сложная вещь не оценена и не заложена как единая вещь, то на практике возникают трудности как с поиском потенциального покупателя, так и с обращением взыскания на предмет залога в судебном порядке. Это связано с тем, что по отдельности такие предметы залога, как правило, не представляют ценности для покупателя, а пообъектная продажа в этом случае не отражает реальной стоимости комплекса имущества и его технологических возможностей.

В настоящее время судебная практика складывается таким образом, что сделки по продаже отдельных единиц оборудования признаются недействительными на том основании, что такие объекты составляют единую сложную вещь и не могут продаваться по отдельности (Постановление Президиума ВАС РФ от 05.04.2005 N 15318, Постановление Президиума ВАС РФ от 16.09.2003 N 7677/03, Постановления Президиума ВАС РФ от 12.08.2003 N 10676/02, и от 12.08.2003 N 10677/02). Таким образом, при обращении взыскания на предмет залога суд оценивает предмет залога с точки зрения относимости его к сложной вещи и значимости для производственной деятельности предприятия.

В этой связи при заключении договоров залога сложной вещи необходимо брать в залог такую вещь, как единое целое по одному договору залога. В дальнейшем же заложенное таким образом имущество необходимо брать в последующий залог до тех пор, пока рыночной стоимости имущества будет достаточно для обеспечения выдаваемых кредитов.

Залог незавершенного строительства

Немало вопросов на практике вызывает залог объектов незавершенного строительства, который при проведении строительных работ, направленных на завершение строительства объекта и сдачу его в эксплуатацию, претерпевает определенные изменения. В результате возникает объект недвижимости, который по своим характеристикам (площади, поэтажному плану, инвентарной стоимости) отличен от объекта, являющегося предметом договора ипотеки. В юридической литературе в этой связи высказывалась точка зрения о том, что в случае заключения договора ипотеки объекта, не завершенного строительством, все строительные работы должны быть прекращены. Указанная мера, по мнению сторонников такой точки зрения, направлена на неизменность объекта залога в период действия залогового обязательства. В соответствии со статьей 34 Закона от 29.05.1992 N 2872-1 "О залоге" изменение предмета залога в период действия договора залога влечет прекращение залогового обязательства. Однако это мнение основано на том, что трансформацию предмета залога можно рассматривать как его гибель, с чем мы не вполне согласны.

Одновременно фактическое "замораживание" объекта, незавершенного строительством, не всегда отвечает интересам залогодателя. Например, когда кредит берется целенаправленно для завершения строительства объекта. В этом случае получение кредита под залог незавершенного строительством объекта представляет экономический интерес как для заемщика, так и для кредитора. Поэтому выход из складывающейся ситуации возможен следующий.

Залогодержатель должен дать согласие залогодателю на произведение улучшений заложенного недвижимого имущества, в том числе достройку, перепланировку или иные строительные работы, направленные в том числе на завершение строительства объекта и сдачу его в эксплуатацию, влекущие изменение его технических характеристик. В дальнейшем такие изменения подлежат соответствующей регистрации в территориальном БТИ по месту нахождения недвижимого имущества, а также внесению в технический паспорт объекта недвижимости и ЕГРП. С юридической же точки зрения регистрация произведенных улучшений заложенного недвижимого имущества не является основанием для прекращения залога и погашения регистрационной записи об ипотеке. Это обусловлено тем, что основания прекращения залога и погашения регистрационной записи об ипотеке предусмотрены соответственно статьей 352 ГК РФ и статьей 25 ФЗ от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". При этом указанный перечень является закрытым и расширительному толкованию не подлежит, а рассматриваемый нами случай не отнесен законодательством к основаниям прекращения залога и погашения регистрационной записи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" надлежащая регистрация изменений технических характеристик заложенного объекта недвижимости в результате произведенных залогодателем улучшений данного объекта является основанием для внесения изменений и дополнений в договор об ипотеке указанного объекта и регистрационную запись об ипотеке.

Залог имущественных прав

Залог имущественных прав предусмотрен действующим законодательством. Одновременно такой вид залога был неоднократно предметом пристального внимания цивилистов*(1). Однако, на наш взгляд, это один из самых рискованных способов обеспечения кредитных обязательств. Рассмотрим рисковый характер залога имущественных прав на примере залога прав кредитора-продавца, то есть залог дебиторской задолженности третьих лиц.

Во-первых, договор, по которому передаются в залог права, может быть исполнен в течение срока действия залогового обязательства. Это, в свою очередь, влечет за собой прекращение договора залога и необеспеченность кредитного обязательства. Например, по договору залога были заложены права продавца по контракту. Контракт продавцом был исполнен, и у него существовало право требовать оплаты переданного товара, которое и было предметом залога. Впоследствии покупатель оплатил товар. Какие правовые последствия влечет исполнение должником залогового обязательства? Дебиторская задолженность трансформируется в конкретную денежную сумму, залог которой противоречит действующему законодательству и судебной практике.

Во-вторых, залог прав, вытекающих из договора (контракта), требует соблюдения определенных дополнительных условий, предъявляемых к этому договору (контракту). Прежде всего, речь идет об отсутствии в контракте ограничений на передачу прав третьим лицам. При этом не каждый договор, из которого возникла дебиторская задолженность, может отвечать такому условию. Одновременно требуется ряд дополнительных документов, подтверждающих наличие таких прав у кредитора. Указанными документами могут быть акты сверки взаимной задолженности между сторонами договора, а также документы, подтверждающие исполнение обязательств по контракту залогодателем.

В-третьих, существует также проблема реальности взыскания задолженности в случае признания должника по договору (контракту) банкротом. Открытие в отношении такого должника процедуры конкурсного производства, безусловно, затруднит, а в некоторых случаях может и исключить возможность реального исполнения обязательства (иными словами - возможность погашения дебиторской задолженности). Следовательно, при принятии в залог имущественных прав необходимо быть уверенным в финансовом состоянии должника по договору (контракту), а оценка указанного имущественного права должна быть реальной с учетом возмещения расходов по реализации.

В-четвертых, наступление просрочки по кредитному договору не дает залогодержателю (банку) всех правомочий, которыми обладает залогодатель (кредитор по договору), то есть банк (залогодержатель) не может распорядиться правом по своему усмотрению. В данном случае требуется обращение в арбитражный суд, а в дальнейшем реализация предмета залога с торгов.

В-пятых, в период действия кредитного договора и договора залога существует вероятность того, что залогодатель и его должник внесут изменения в уже существующее обязательство, которые лишат банк реальной возможности обратить взыскание на предмет залога. Например, таким изменением может быть включение в договор (контракт) условия, по которому исключается возможность передачи кредитором своих прав по договору, и распространение этого условия в соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ на весь период действия договора (контракта) с даты его заключения.

На наш взгляд, залог прав возможен лишь в порядке исключения и при соблюдении следующих условий:

- долгосрочная и положительная кредитная история заемщика (залогодателя);

- права по договору закладываются в полном объеме;

- в договоре отсутствует запрет на передачу прав кредитора.

При этом конструкция залога имущественных прав предпочтительнее в том случае, если предоставляется поручительство того лица, которое выступает должником по договору (контракту). При этом указанный поручитель имеет положительную кредитную историю и устойчивое финансовое положение.

В таком случае независимо от финансового состояния заемщика банк будет защищен от риска невозврата кредита.

сделки по продаже отдельных единиц оборудования признаются недействительными на том основании, что такие объекты составляют единую сложную вещь и не могут продаваться по отдельности.

И. Грачева,

нач. отд. претензионно-исковой работы ЦЧБ СБ РФ

А. Самсонова,

ведущий юрисконсульт отд. претензионно-исковой работы ЦЧБ СБ РФ,

к.ю.н.

"эж-ЮРИСТ", N 49, декабрь 2005 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). - М., 1995. С. 243; Звоницкий А.С. О залоге по русскому праву. - Киев, 1912. С. 193; Маковская А.А. Залог денежных средств и ценных бумаг. - М., 1999. С. 18; Богатырев Ф.О. Залог прав // Актуальные проблемы гражданского права: Сборник статей. Вып. 4 / Под ред. проф. М.И. Брагинского. - М.: Издательство НОРМА, 2002. С. 168-201.