Приложение. Концепция развития системы небанковского ипотечного кредитования населения как способа улучшения жилищных условий населения г. Москвы

Приложение
к постановлению Правительства Москвы
от 24 декабря 2002 г. N 1054-ПП

Концепция
развития системы небанковского ипотечного кредитования населения как способа улучшения жилищных условий населения города Москвы

Предлагаемая Концепция учитывает практику создания и функционирования механизма небанковского ипотечного кредитования в Западном административном округе города Москвы, а также необходимость развития ипотечного кредитования как способа улучшения жилищных условий населения, в т.ч. очередников на улучшение жилищных условий.

Рассматриваемый механизм небанковского ипотечного кредитования является саморазвивающимся и самодостаточным, не требующим государственного финансирования, и базируется в первую очередь на эффективном использовании привлеченных финансовых ресурсов граждан.

Концепция ориентирована преимущественно на население со средним уровнем доходов и призвана помочь приобрести жилье с использованием механизма небанковского ипотечного кредитования населению города, в т.ч. очередникам на улучшение жилищных условий.

Реализация Концепции создает условия для формирования нового источника инвестиций в жилищное строительство непосредственно от населения без нагрузки на бюджет города.

Введение

Последовательное развитие системы ипотечного жилищного кредитования осуществляется в условиях стабилизации социально-экономического развития российской экономики и увеличения платежеспособности населения.

В Москве формируются и успешно функционируют разнообразные формы ипотеки, в т.ч. и небанковская.

С целью развития системы небанковского ипотечного кредитования, увеличения притока финансовых ресурсов населения на инвестирование строительства жилья, постановлением Правительства Москвы от 24.11.98 N 896 "Об организации эксперимента на территории Западного административного округа по внедрению Строительной сберегательной кассы" было создано открытое акционерное общество "Строительная сберегательная касса" (далее - ОАО "ССК").

В настоящее время ОАО "ССК" отлажен механизм финансирования строительства, позволяющий решать поставленные задачи собственными средствами и средствами инвесторов-физических лиц - участников небанковской ипотечной программы, в т.ч. очередников города Москвы на улучшение жилищных условий.

Анализ работы ОАО "ССК" позволяет сделать вывод об эффективности реализуемой схемы небанковского ипотечного кредитования и успешном завершении проведенного эксперимента по ее внедрению на территории Западного административного округа города Москвы с одновременным решением городских задач по выполнению программы реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда на территории округа. Предложенная схема получила серьезную поддержку населения.

Динамика объемов привлекаемых средств населения и количества квартир, реализуемых с использованием небанковских форм ипотеки, показывают, что данная система в настоящее время является одной из самых перспективных форм ипотечного кредитования населения города Москвы, в т.ч. очередников на улучшение жилищных условий.

Предоставление населению возможности приобретения жилья в рассрочку способствует расширению круга его потенциальных покупателей и создает для москвичей со средним стабильным уровнем дохода условия для самостоятельного решения жилищной проблемы, без соответствующей помощи со стороны города. Целевое привлечение средств населения на строительство жилья является эффективным внебюджетным источником финансирования жилищного строительства в Москве.

В настоящее время все сложнее решаются вопросы, связанные с формированием и реализацией городских жилищных программ. Причин этому множество, в т.ч. острый дефицит свободных городских земель, недостаточность бюджетных источников финансирования жилищной программы, возрастающие объемы жилищного строительства по городскому заказу. Поэтому очевидна необходимость внедрения новых, в том числе и нестандартных, механизмов решения проблем улучшения жилищных условий населения города Москвы, в т.ч. и очередников, одним из которых является механизм небанковского ипотечного кредитования.

1. Цели и задачи

1.1. Дальнейшее развитие созданного механизма привлечения дополнительных инвестиций для улучшения жилищных условий населения города Москвы за счет собственных накоплений.

1.2. Постепенная и частичная замена бюджетных источников финансирования строительства жилья средствами ОАО "ССК" как консолидированного инвестора, аккумулирующего средства населения в стратегический инвестиционный источник финансирования.

1.3. Сокращение очереди на улучшение жилищных условий в Москве за счет предоставления очередникам возможности улучшения жилищных условий через механизм, реализуемый ОАО "ССК", в т.ч. получение жилья по строительной себестоимости с одновременным предоставлением льготных кредитов и учетом жилищных субсидий.

1.4. Увеличение объема платежеспособного спроса на коммерческое жилье за счет расширения круга потенциальных покупателей.

2. Основные участники Проекта

Участниками системы небанковского ипотечного кредитования являются:

2.1. Правительство Москвы - осуществляет всестороннюю, в т.ч. организационную поддержку строительных проектов, реализуемых по схеме небанковского ипотечного кредитования через ОАО "ССК". Контролирует деятельность ОАО "ССК" через Наблюдательный совет.

2.2. Инвесторы - физические лица, накапливающие сбережения в ОАО "ССК" и приобретающие жилье по схеме небанковского ипотечного кредитования.

2.3. ОАО "ССК":

- городской оператор по развитию небанковского ипотечного кредитования; осуществляет целевую деятельность по привлечению и направлению средств населения, в т.ч. очередников города Москвы на улучшение жилищных условий, на финансирование строительства жилья и представляет его интересы на первичном рынке жилья;

- оказывает сопутствующие услуги (например, зачет имеющегося у покупателя жилья в счет оплаты нового, оформление квартир в собственность, оформление и обслуживание ипотечных кредитов, зачет жилищных субсидий);

- обеспечивает целевое привлечение средств граждан для финансирования строительства жилья с использованием механизма небанковского ипотечного кредитования;

- реализует механизм финансирования строительства, позволяющий обходиться исключительно собственными средствами и средствами инвесторов-физических лиц, являющихся участниками программы строительства жилья по схеме небанковского ипотечного кредитования;

- уменьшает общую численность очередников на улучшение жилищных условий города Москвы за счет реализации схемы ипотечного кредитования и продажи очередникам жилья по строительной себестоимости с одновременным предоставлением льготных кредитов;

- обеспечивает создание жилищного фонда, реализуемого населению с использованием механизма небанковского ипотечного кредитования.

2.4. Заказчики и генеральные подрядчики - организации, обеспечивающие выполнение подрядных работ по проектированию и строительству жилых объектов на конкурсной основе.

2.5. Страховые компании - компании, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.

3. Организационная схема проекта

3.1. Организационно-финансовая система ОАО "ССК" должна быть замкнута, т.е. прибыль, получаемая от коммерческой реализации части площади гражданам, не имеющим льгот (не очередникам), должна направляться на обеспечение льготных условий кредитования москвичей, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий.

3.2. Инвесторы, обращающиеся в ОАО "ССК" для приобретения квартир по схеме небанковского ипотечного кредитования, выбирают квартиру с необходимыми предварительными характеристиками в домах, строительство которых осуществляется за счет привлекаемых ОАО "ССК" средств населения города Москвы, в т.ч. очередников на улучшение жилищных условий в качестве Генерального инвестора.

В период строительства жилого дома Инвестор заключает с ОАО "ССК" договор инвестирования, в котором определяется объект инвестиционной деятельности сторон, предварительные параметры будущей квартиры Инвестора и размер его денежного (финансового) участия в проекте.

Заключенный с Инвестором договор инвестирования ОАО "ССК" направляет в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы на учетную регистрацию в соответствии с порядком, установленным в городе Москве.

3.3. Финансовое участие Инвестора в проекте может покрывать полную стоимость квартиры жилого дома, получаемой им после окончания строительства, или ее часть, но не менее половины стоимости. В случае участия Инвестора в проекте с оплатой всей стоимости квартиры в период строительства, квартира оформляется в собственность Инвестора после окончания строительства жилого дома без каких-либо обременений. При оплате только части стоимости квартиры в период строительства после окончания строительства жилого дома квартира оформляется в собственность Инвестора с обременением ее залогом. В этом случае залогом обеспечивается выполнение обязательства Инвестора по внесению полной оплаты на оговоренных с ОАО "ССК" условиях.

3.4. Приобретение очередниками города Москвы квартир по системе небанковского ипотечного кредитования осуществляется в соответствии с Порядком реализации квартир во вновь построенных жилых домах очередникам города Москвы на улучшение жилищных условий, разрабатываемым ОАО "ССК" совместно с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

Объем льгот, порядок их предоставления, квоты очередников устанавливаются при выпуске распорядительных документов Правительства Москвы по передаче ОАО "ССК" участков под застройку. Списки очередников, участвующих в программе, формируемые ОАО "ССК", согласовываются Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. Предоставляемые льготы увязываются со сроками постановки на учет и распространяются на приобретаемую очередниками площадь в пределах установленных социальных норм.

3.5. Государственная регистрация права собственности Инвестора на квартиру и регистрация залога квартиры осуществляется Московским городским комитетом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Подготовка и представление документов на регистрацию может осуществляться ОАО "ССК" по поручению Инвестора.

3.6. Инвестор, в соответствии с заключаемым с ним договором, после оформления квартиры в собственность в установленном порядке может стать членом товарищества собственников жилья.

3.7. Отношения ОАО "ССК" с подрядными, строительными, страховыми и иными организациями регулируются отдельными договорами по результатам конкурсов.

4. Ожидаемые результаты от реализации проекта

4.1. Развитие механизма небанковского ипотечного кредитования как способа улучшения жилищных условий населения города Москвы, в т.ч. очередников, позволяет осуществить постепенный переход на возмездную основу приобретения жилья очередниками, решать проблему психологической подготовки населения к постепенному переходу на возмездную основу приобретения жилья.

4.2. Сокращение очереди на улучшение жилищных условий в городе Москве без использования бюджетных средств за счет предложения очередникам максимально льготных условий приобретения жилплощади на основе использования механизма небанковского ипотечного кредитования, реализуемого ОАО "ССК".

4.3. Экономия финансовых ресурсов города в результате реинвестирования полученных ОАО "ССК" средств на дальнейшее развитие системы небанковского ипотечного кредитования, удешевление и удлинение сроков выдаваемых очередникам г.Москвы кредитов.