Приложение. Концепция проведения эксперимента по привлечению средств населения для приобретения жилья в Западном административном округе Москвы

Приложение
к постановлению Правительства Москвы
от 24 ноября 1998 г. N 896

Концепция
проведения эксперимента по привлечению средств населения для приобретения жилья в Западном административном округе Москвы

Введение

Снижение платежеспособного спроса на жилье и притока инвестиций на его строительство делает необходимым безотлагательное принятие мер по созданию системы ипотечного кредитования. На заседании Правительства Москвы 11 августа 1998 г. Мэром города было отмечено, что параллельно со становлением классической ипотеки могут существовать и развиваться разные формы ипотечных моделей, в том числе прямые взаимоотношения строителей с покупателями квартир.

По этой схеме работают ДСК-1, НПП "Тема", фирма "Конти" и другие. Однако продажа квартир самими строителями относится скорее к прямым взаимоотношениям продавца и покупателя. Она предусматривает участие непосредственно строительных организаций в первоначальном целевом привлечении средств населения для покупки жилья через посредство учрежденных этими организациями структур. Выдача ипотечных кредитов не предусмотрена, в лучшем случае предоставляется рассрочка платежей при покупке квартиры.

Данная же концепция предлагает создать в форме открытого акционерного общества Строительную сберегательную кассу (ССК) как подсистему "большой" ипотеки по типу немецких "частных стройсберкасс"-Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans, а также с учетом голландского опыта. Здесь уже первый вкладчик получает возможность накопить в течение любого срока необходимый взнос на покупку квартиры в размере 50% ее стоимости.

Для этого концепция предполагает на первом этапе создание в Западном административном округе узкоспециализированной организации - ССК, деятельность которой будет направлена на целевое привлечение и накопление денежных средств граждан до уровня, позволяющего получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры и на последующее товарное (в виде построенного жилья) ипотечное кредитование ее покупки.

По мере накопления практического опыта в Западном административном округе возможен переход ко второму этапу - созданию общегородской ссудо-сберегательной системы. Такая сеть строительных ссудо-сберегательных касс (СССК) может действовать по всему городу и располагать всеми правами и возможностями узкоспециализированных кредитно-финансовых учреждений.

Преимущества и гарантии предлагаемой модели ССК

1. Основными учредителями ССК намечены государственные и муниципальные организации г. Москвы - Департамент государственного и муниципального имущества города Москвы, префектура Западного административного округа и государственное унитарное предприятие "Управление экспериментальной застройки микрорайонов" с долей в уставном капитале 51%, остальные 49% предлагаются Банку Москвы и инвесторам.

2. Основной особенностью ССК является то, что ее деятельность не зависит непосредственно от ситуации на финансовом рынке и от колебаний процентных ставок в банковской сфере. Достигается это за счет того, что ССК является замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе свой собственный источник средств (включая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Ставка, по которой ССК выдает ипотечные кредиты, зависит только от ставки, по которой она привлекает сбережения. Если ставка по накопительному вкладу 1-3%, то и кредитная ставка становится возможной в пределах 6-10% годовых. Баланс объемов кредитов и сбережений обеспечивается за счет того, что, как в любой кассе взаимопомощи, получить заемные средства может только член этой кассы, внесший в нее свои средства в размере не менее 50% от стоимости квартиры.

Использование этой особенности ССК позволяет сохранять ставки предоставляемых ею ипотечных кредитов стабильными и значительно более низкими, чем рыночные ставки. В частности, в Германии ставки по ипотечным кредитам в ССК составляют 5% годовых при колебании рыночных ставок кредитов от 7% до 12%.

3. Для преодоления кризиса недоверия населения ко всем кредитным учреждениям предлагаемая финансовая схема должна обеспечить всем вкладчикам ССК безрисковые условия накопления. С целью минимизации рисков предоставляются гарантии и различные формы обеспечения возвратности средств и выполнения обязательств. В их числе:

3.1. Финансовые гарантии (поручительство) Правительства Москвы.

3.2. Установленные Уставом ССК ограничения, исключающие возможность нецелевого и невозвратного расходования привлеченных ресурсов. Все имеющиеся средства ССК (собственные и привлеченные) используются только на целевую деятельность ССК, т.е. на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на покупку построенных квартир.

Процентная ставка по привлекаемым частным инвестициям устанавливается заведомо ниже "рыночной", поэтому ССК не несет непосильного бремени по выплате процентов. Вкладчики заинтересовываются не чрезмерными процентами (подобно МММ), а реальными возможностями решить свои жилищные проблемы.

Кроме того применяются специальные меры по предотвращению распыления инвестиций по объектам незавершенного строительства, не полностью обеспеченных финансированием, а также не допускающие вывода денег из производственного использования на другие нужды. Частный инвестор финансирует строительство жилья по себестоимости, а покупает его по коммерческой цене.

Тем самым ядром финансовой схемы ССК является "антипирамидальность", т.е. привлеченные денежные средства не вкладываются в нецелевые, невосполняемые (типа покрытия бюджетного дефицита за счет ГКО) и неокупаемые статьи расходов.

3.3. Абсолютная прозрачность и открытость деятельности ССК обеспечивается с помощью создания наблюдательного совета из учредителей (в том числе представителей Правительства Москвы) и каждого 50-го вкладчика-покупателя, а также попечительского совета во главе с префектом административного округа, состоящего из видных и авторитетных горожан Москвы. Кроме того, предусмотрена ежемесячная публикация основной финансовой отчетности и баланса движения средств.

3.4. Городские гарантии сохраняются неиспользуемыми благодаря постоянно действующей системе утверждения Департаментом экономической политики и развития г. Москвы бизнес-планов и инвестиционных программ ССК по кварталам и на год, что исключает распыление средств по объектам незавершенного строительства.

3.5. В целом вкладчики - жители города гарантированы не только всеми вышеперечисленными мерами, но и созданием резервного фонда жилищных сбережений, а также предусмотренной уставом политикой ССК, по которой суммарная стоимость активов ССК с учетом коэффициента ликвидности всегда должна быть больше денежных вложений граждан - участников ССК.

4. Многовариантность условий для вкладчика-покупателя:

4.1. С самого начала деятельности ССК образованный уставный капитал в размере 15 млн. долларов США, включая жилищный фонд на 7-8 млн. долларов США, дает возможность сразу выдавать ипотечные кредиты тем вкладчикам, которые единовременно (без накопительного периода) внесут половину стоимости квартиры.

Вкладчик, вносящий по своему желанию более 50%, также имеет возможность сразу получить ипотечный кредит и купить квартиру.

4.2. Вкладчик-покупатель может копить средства в течение длительного периода (1-5 лет) под конкретную заранее выбранную квартиру в проектируемом или строящемся доме.

4.3. Вкладчик-покупатель может накапливать средства, заранее не определяя конкретную квартиру в определенном доме, оставляя за собой право выбора в конце накопительного периода.

5. Гарантии возврата ипотечных кредитов.

Предусмотрена постоянно действующая система проверки "качества" каждого кредита, то есть финансового положения заемщика и его возможности осуществлять регулярные выплаты по кредиту. Для этого применяется международная система формальных критериев (включая голландский опыт) оценки и характеристики заемщика - соотношение доходов заемщика и ежемесячных выплат по кредиту, постоянство его заработка, семейное положение, возраст, стаж работы, квалификация и другие.

Общая схема работы Строительной ссудо-сберегательной кассы

Участниками работы по данной схеме являются:

1. Покупатель (вкладчик) - физическое лицо, накапливающее средства в ССК и за счет этого получающее право на получение кредита по низким процентным ставкам.

2. ССК - общество, объединяющее вкладчиков.

3. Банк - учреждение, осуществляющее обслуживание счетов ССК и предоставление по его поручению ипотечных кредитов.

4. Риэлтор - предприятие, которое осуществляет оформление квартиры в собственность покупателям и оказывает сопутствующие услуги (например, продажу старой квартиры).

5. Страховщики - организации, обеспечивающие страхование приобретаемых квартир, а также жизни и здоровья вкладчиков.

6. Застройщик (управляющий проектом) - организация, строящая жилые дома и предлагающая квартиры на продажу через ССК.

7. Независимый оценщик - организация, проверяющая соответствие цены, устанавливаемой продавцом, на вторичном рынке жилья.

8. Орган территориального управления - префектура Западного административного округа - предоставляет готовые к реализации квартиры в ССК для запуска системы.

9. Правительство Москвы предоставляет гарантии ССК и контролирует ее деятельность.

10. Инвесторы-соучредители ОАО ССК (юридические и физические лица), которые приобрели акции с целью ускорения и развития деятельности ССК.

Схема функционирования ССК

1. ССК заключает договор с банком. В договоре обуславливается:

1.1. Обслуживание банковских счетов ССК. Индивидуальный учет для каждого покупателя (вкладчика) его накоплений, процентов по накоплениям, выданных кредитов, погашения тела кредита, выплаченных процентов по кредиту.

1.2. Обязательство предоставлять каждому нуждающемуся покупателю (вкладчику) ССК ипотечный кредит.

1.3. Целевое финансирование строительства жилья для последующей его реализации покупателям - вкладчикам ССК.

2. Физическое лицо обращается в ССК с просьбой о покупке жилья и с целью накопления для этого нужной суммы. С ним заключается договор, согласно которому вкладчик должен внести определенную сумму в течение оговоренного срока. В условиях договора определяется:

2.1. Размер платежей, срок и сумма ежемесячных платежей. Эти параметры покупатель (вкладчик) выбирает самостоятельно. Вносится примечание, что эти параметры могут быть им изменены в ходе процесса накопления.

2.2. Оговаривается процентная ставка (по предварительным расчетам - 1,5% годовых), которая будет начисляться на вклад в течение накопительного периода.

2.3. Оговаривается, что в случае прерывания договора и снятия им средств для использования на другие нужды, вложенные им средства возвращаются без накопленных процентов.

2.4. Дается обязательство предоставить кредит в сумме не больше 50% оценочной стоимости приобретаемого жилья, в случае соблюдения покупателем (вкладчиком) условий договора.

2.5. Оговаривается срок кредита и процентная ставка, по которой будет получен кредит.

3. Накопив требуемую ему сумму, не меньшую 50% стоимости квартиры, покупатель (вкладчик) в случае накопления без предварительного резервирования квартиры обращается в ССК и подбирает себе квартиру.

В обоих случаях он становится владельцем квартиры и оформляет под ее залог ипотечный кредит.

4. При условии, что стоимость квартиры не превышает суммы следующих величин: накопленных средств, выдаваемого кредита, средств, получаемых покупателем (вкладчиком) из других источников (продажа имеющегося жилья, муниципальная субсидия, накопления из других источников и т.д.), составляются следующие документы:

4.1. Договор на приобретение квартиры.

4.2. Договор залога квартиры.

4.3. Документы, подтверждающие перечисление средств, накопленных покупателем (вкладчиком) в ССК.

4.4. Документы, свидетельствующие о перечислении в ССК средств из дополнительного источника (продажа старой квартиры, перечисление субсидии и т.д.).

4.5. Договоры страхования покупаемой квартиры, а также жизни и здоровья заемщика.

4.6. Кредитный договор с покупателем (вкладчиком), который имеет следующие особенности:

4.6.1. Полученный кредит перечисляется непосредственно в ССК.

4.6.2. Сумма кредита не может превышать 50% коммерческой стоимости квартиры.

4.6.3. Ставка процентов по кредиту дифференцируется в соответствии со сроком накоплений в ССК.

4.6.4. Задолженность погашается равномерными ежемесячными платежами.

4.6.5. Оговариваются штрафные санкции в случае задержки ежемесячных выплат в погашение кредита.

5. Получив в собственность квартиру, покупатель становится заемщиком и начинает осуществлять ежемесячные выплаты полученного кредита равномерными платежами.

6. В случае, если заемщик оказывается не в состоянии осуществлять оговоренные выплаты по кредиту (потеря работы, изменение семейного положения и т.д.), он имеет возможность продать квартиру либо обменять ее на квартиру меньшей площади в ССК.

Схема финансовых потоков ССК

В предлагаемую схему входят следующие потоки:

1. Входящие финансовые потоки.

1.1. Средства (сбережения) покупателей, аккумулируемые на накопительных счетах в ССК.

1.2. Возврат ранее полученных ипотечных кредитов.

1.3. Выплата процентов по выданным кредитам.

1.4. Привлечение сторонних инвестиций и собственных средств учредителей.

2. Исходящие финансовые потоки.

2.1. Перечисление накопленных вкладчиком средств на покупку квартиры.

2.2. Выплаты процентов по накопительным счетам вкладчиков.

2.3. Выдача вкладчикам ипотечных кредитов на покупку квартир.

2.4. Инвестиции в финансирование жилищного строительства.

Исходным моментом настоящей концепции является предоставление в начальный период функционирования системы ССК возможности получать ипотечные кредиты по приемлемым ставкам даже в случае единовременного взноса в размере 50% стоимости квартиры без предварительного периода накопления в ССК. Если система, начав действовать, сразу же не обеспечит выдачу ипотечных кредитов по приемлемым ставкам, то накопление сбережений в условиях существующего сейчас "кризиса доверия" не начнется. После завершения начального периода функционирования системы накопление средств в ССК становится обязательным условием получения ипотечного кредита на покупку квартиры.

В начальный период кредиты предоставляются на покупку квартир, находящихся в собственности самого ССК. Предполагается, что в качестве таких квартир будут использованы 130 квартир на сумму примерно 7-8 млн. долларов США, передаваемых в уставный капитал ССК Западным административным округом на оговоренный срок. Заемщикам будут оформляться кредиты на покупку этих квартир, внесенные средства будут использованы на финансирование строительства нового жилья, а возврат средств Западному административному округу будет осуществлен по истечении оговоренного срока.

Таким образом, расчет ставок, по которым выдаются кредиты, осуществляется, исходя из существования на начальном этапе возможности получить кредит без хранения накоплений в ССК. Вводится понятие базовой (максимальной) ставки, то есть ставки, по которой кредиты выдаются при отсутствии накопительного периода. Она может достигать 18% годовых в случае единовременного взноса в размере 50% стоимости покупаемой квартиры. В зависимости от количества "долларо-лет" накоплений, заемщик получает скидку с базовой ставки (получает кредит по более низкой процентной ставке). Общий принцип заключается в том, что чем больший срок вкладчик копит свои средства, тем меньше ставка, по которой он получает кредит.

Например, при накоплении 50% стоимости квартиры в течение 5 лет вкладчик сможет получить кредит по ставке 6% годовых. Кредиты по максимальной ставке 18% будут выдаваться только в течение первого года работы ССК при разовых взносах. В дальнейшем, когда накопление средств в ССК станет обязательным условием получения ипотечного кредита, большая часть кредитов будет выдаваться по ставке 6-8% годовых.

При данной схеме сумма ежегодных выплат в погашение полученного кредита оказывается зависимой от выбранного вкладчиком графика накопления и наличия дополнительного источника средств (продаваемой старой квартиры).

Дальнейшее развитие эксперимента по созданию ССК

По истечении полугода практической деятельности ССК будет проведен анализ и систематизация всех показателей и результатов, которые позволят вывести ориентировочные соотношения и пропорции. Они могут быть заложены в основу расширения масштабов эксперимента до общегородского уровня и создания системы строительных ссудо-сберегательных касс города.