Приложение 2. Программа развития реформы жилищно-коммунального хозяйства г. Москвы на 2002-2007 гг.

Приложение 2
к постановлению Правительства Москвы
от 25 сентября 2001 г. N 865-ПП

Программа
развития реформы жилищно-коммунального хозяйства города Москвы на 2002-2007 гг.

I. Характеристика программы

Общие положения

Программа реформирования жилищно-коммунального хозяйства г. Москвы характеризует комплекс мероприятий, обеспечивающих улучшение качества жилищно-коммунального обслуживания, ликвидацию дотационности отрасли и вывод ее в режим устойчивого достаточного финансирования, адресную социальную защиту населения в оплате жилищно-коммунальных услуг, повышение надежности функционирования жилищно-коммунальных систем жизнеобеспечения населения, а также привлечение инвестиций в жилищно-коммунальный комплекс.

Настоящая программа разработана на основе анализа хода проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства г. Москвы в 1992-2001 гг.

Особенность данного этапа преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве города Москвы состоит в том, что решить задачу повышения качества жилищно-коммунального обслуживания населения невозможно без коренного оздоровления финансовой ситуации в этой сфере, создания реальной системы экономической мотивации к сокращению затрат ресурсов и повышению эффективности деятельности предприятий комплекса, привлечения частных инвестиций в реконструкцию объектов жилищно-коммунальной инфраструктуры.

В связи с этим настоящий этап преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве города Москвы должен включать неотложные меры по ликвидации кредиторской задолженности предприятий и организаций жилищно-коммунального комплекса и системную последовательную деятельность по совершенствованию экономических механизмов в жилищно-коммунальной сфере и формирования условий для привлечения инвестиций.

ГАРАНТ:

См. Порядок инвентаризации дебиторской и кредиторской задолженности предприятий и организаций жилищно-коммунального комплекса, утвержденный приказом Госстроя РФ от 21 апреля 2003 г. N 142

Бюджетные расходы, связанные с оплатой жилищно-коммунальных услуг, по-прежнему занимают значительную долю в расходах бюджета города. Более того, несмотря на общую тенденцию увеличения уровня оплаты населением стоимости жилищно-коммунальных услуг, бюджетные расходы в жилищно-коммунальном секторе растут. Возможность сокращения бюджетных расходов связана с решением двух различных классов задач:

- первый класс задач связан с повышением эффективности работы жилищно-коммунального комплекса, созданием мотивации у предприятий к сокращению непроизводительных затрат путем развития конкурентных отношений и эффективного регулирования естественных монополий. Эта работа, в конечном счете, приведет к оптимизации стоимости жилищно-коммунальных услуг, что в итоге также позволит снижать их стоимость для населения;

- второй класс задач сводится к анализу возможности и процедуре перехода на полную оплату населением потребляемых жилищно-коммунальных услуг при обеспечении мер социальной защиты населения. Это должно привести к существенному снижению бюджетных расходов, поскольку в этом случае исчезнет потребность предоставлять дотации предприятиям жилищно-коммунального комплекса, а бюджетные расходы будут связаны только с компенсацией предоставляемых гражданам льгот и субсидий.

В результате решения этих задач повысятся качество жилищно-коммунального обслуживания населения, надежность коммунальных систем жизнеобеспечения.

Цель программы

Цель программы - повысить надежность предоставления жилищно-коммунальных услуг и снизить их стоимость путем дальнейшего формирования в жилищно-коммунальном комплексе города рыночной системы хозяйствования, которая включает в себя как развитие конкурентных отношений, так и эффективное регулирование естественных локальных монополий, а также максимальное развитие частной инициативы собственников жилищного фонда.

Для достижения поставленной цели необходимо выполнение следующих ключевых задач:

1. Создание и совершенствование экономических и организационных механизмов снижения стоимости жилищно-коммунальных услуг при сохранении и повышении качества предоставления услуг и устойчивости работы отрасли.

2. Совершенствование тарифной политики на жилищно-коммунальные услуги с целью достижения баланса между финансовыми потребностями поставщиков услуг и платежеспособностью потребителей.

3. Повышение инвестиционной привлекательности жилищно-коммунального хозяйства.

4. Активная поддержка инициатив по созданию товариществ собственников жилья.

5. Сокращение бюджетного дотирования жилищно-коммунального хозяйства и использование высвобождающихся бюджетных ресурсов на социальные цели.

6. Повышение доли внебюджетного финансирования жилищно-коммунального хозяйства за счет средств населения при обеспечении эффективной адресной помощи малообеспеченным семьям.

При проведении преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве Москвы предполагается исходить из следующих принципов:

1. Неукоснительное соблюдение прав граждан на безопасность жилища и предоставление качественных жилищно-коммунальных услуг. Приоритет защиты прав потребителей (населения) при формировании условий договоров о предоставлении жилищно-коммунальных услуг между всеми субъектами этих правоотношений.

2. Уменьшение административного влияния на субъектов отношений по предоставлению жилищно-коммунальных услуг и развитие гражданско-правовых отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве.

3. Последовательность и этапность в осуществлении мероприятий по реформированию ЖКХ.

4. Создание условий для образования и эффективной деятельности товариществ собственников жилья и других жилищных объединений граждан. Активная поддержка инициатив населения по развитию самоуправления в жилищной сфере.

5. Создание рынка и формирование конкурентных отношений во всех подотраслях жилищно-коммунального хозяйства (кроме естественных локальных монополистов).

6. Принятие мер по стимулированию предприятий-монополистов к повышению качества предоставляемых услуг, сокращению затрат, привлечению инвестиций.

7. Внедрение пообъектного управления недвижимостью в жилищной сфере.

8. Рационализация потребления ресурсов в отрасли.

9. Информационная доступность проводимой реформы.

Структура программы

Программа включает комплекс мероприятий по формированию рыночных социально ориентированных механизмов работы жилищно-коммунального хозяйства Москвы. Мероприятия объединены по трем основным направлениям:

1. Политика оплаты жилищных и коммунальных услуг.

2. Совершенствование управления и обслуживания жилищного фонда.

3. Тарифное регулирование коммунальных предприятий.

Предлагаемые меры основаны на анализе текущего состояния жилищно-коммунального комплекса, а также социально-экономической ситуации в городе и носят срочный, среднесрочный и долгосрочный характер.

Мероприятия и сроки их реализации

Настоящая программа не требует привлечения дополнительных бюджетных ресурсов на ее осуществление. В реализации программы должны быть задействованы структуры правительства Москвы, отвечающие за функционирование жилищно-коммунального комплекса, а также предприятия жилищно-коммунального хозяйства всех организационно-правовых форм.

Программа будет выполняться поэтапно в течение 2002-2007 гг. (таблица 1.)

На первом этапе (2002 г.) будут реализованы первоочередные мероприятия, рассчитанные на немедленное получение положительного эффекта. К числу важнейших относятся мероприятия по инвентаризации, реструктуризации и ликвидации задолженности бюджета и бюджетных организаций и других потребителей, в том числе населения, перед предприятиями жилищно-коммунального комплекса; прекращение практики перекрестного субсидирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги; ликвидация дотационности жилищно-коммунального комплекса; переход на реальные договорные отношения в жилищно-коммунальном комплексе; совершенствование механизмов социальной защиты населения при оплате жилищно-коммунальных услуг.

На первом этапе должно быть завершено формирование необходимой нормативно-правовой базы для осуществления намеченных задач. Наряду с мероприятиями, рассчитанными на немедленное получение эффекта, в этот период будет начата реализация мероприятий, эффект от которых ожидается в среднесрочной и долгосрочной перспективе.

На втором этапе (2003-2005 гг.) будет реализован основной блок мероприятий по реформированию жилищно-коммунального комплекса, в том числе развитие конкурентных отношений в жилищном хозяйстве, переход к профессиональному управлению жилищным фондом, создание системы регулирования естественных локальных монополий. Данные мероприятия могут быть в полной мере реализованы лишь после завершения комплекса первоочередных мер. На данном этапе будет также завершено создание нормативной правовой базы, стимулирующей привлечение частных инвестиций в жилищно-коммунальный комплекс.

На третьем этапе (2006-2007 гг.) будут реализованы стратегические мероприятия, направленные на обеспечение устойчивого функционирования жилищно-коммунального комплекса и повышение качества жилищно-коммунального обслуживания населения.

Таблица 1

Сроки реализации программы

Направления, задачи, мероприятия программы	Сроки реализации
	Первоочередные	Среднесрочные			Долгосрочные
	2002 г.	2003 г.	2004 г.	2005 г.	2006 г.	2007 г.
1	2	3	4	5	6	7
Направление 1. Политика оплаты жилищных и коммунальных услуг
Задача 1.1. Повышение доли населения в оплате жилищно-коммунальных услуг
Мероприятие 1.1.1.
Вывести на полную оплату населением жилищно-коммунальных услуг, и первую очередь - текущее содержание и обслуживание жилищного фонда, то есть тех услуг, которые предоставляются на конкурсной основе.	Х	Х	Х	Х
Мероприятие 1.1.2.
Ввести в структуру платежей граждан за жилищно-коммунальные услуги плату за капитальный ремонт.				Х	Х	Х
Задача 1.2. Установление экономически обоснованной и дифференцированной платы за наем государственного и муниципального жилья.
Мероприятие 1.2.1.
Повышение ставки платы за наем государственного и муниципального жилья.	Х	Х	Х	Х
Мероприятие 1.2.2.
Проведение дальнейшей дифференциации размеров платы за наем государственного и муниципального жилья.	Х	Х	Х	Х
Направление 2. Совершенствование жилищно-коммунального обслуживания потребителей
Задача 2.1. Формирование организационно-управленческих условий и рыночных механизмов для эффективного управления и обслуживания жилищного и нежилого фонда, объектов внешнего благоустройства
Мероприятие 2.1.1.
Провести инвентаризацию, реструктуризацию и ликвидацию задолженности предприятий жилищно-коммунального хозяйства, в т.ч. за услуги водоснабжения с погашением ее за счет средств бюджета.	Х	Х	Х
Мероприятие 2.1.2.
Обеспечить стабильное и достаточное финансирование деятельности управляющей организации, в том числе за счет совершенствования системы предоставления льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг и повышения платежей населения.		Х	Х	Х
Мероприятие 2.1.3.
Перейти к профессиональному управлению жилищным и нежилым фондом на конкурсной основе 2.0.		Х	Х	Х
Мероприятие 2.1.4.
Разработать и перейти к заключению договора на управление государственным жилищным и нежилым фондом.		Х	Х	Х
Мероприятие 2.1.5.
Предоставить управляющей жилищной организации право выбора подрядчика для проведения капитального ремонта на условиях конкурса, заключения с ним договора и оплаты его деятельности.	Х	Х	Х	Х
Мероприятие 2.1.6.
Обеспечить заключение договоров на выполнение городских (муниципальных) заказов по уборке, содержанию и ремонту дорог, содержанию и ремонту объектов благоустройства и озеленению территории города между управляющей организацией и префектом административного округа или Управой района.	Х
Мероприятие 2.1.7.
Установить размер вознаграждения управляющей организации за деятельность по управлению жилищным фондом.	Х	Х	Х
Мероприятие 2.1.8.
Разработать систему экономической мотивации деятельности управляющих организаций.	Х	Х	Х
Мероприятие 2.1.9.
Разработать и утвердить систему показателей и порядок контроля за деятельностью управляющей жилищной организации (независимо от организационно-правовой формы) по договору управления.	Х	Х	Х
Мероприятие 2.1.10.
Определить критерии оценки и требования к качеству работы управляющей организации и условия ее ответственности, подлежащие отражению в договоре на управление.	Х	Х	Х	Х
Мероприятие 2.1.11.
Повысить хозяйственную самостоятельность управляющих жилищных организаций.		Х	Х	Х
Мероприятие 2.1.12.
Разработать положение и перейти к страхованию гражданской ответственности организаций при выполнении работ по управлению жилищным и нежилым фондом и объектами внешнего благоустройства.		Х	Х	Х	Х	Х
Мероприятие 2.1.13.
Осуществить акционирование государственных жилищных организаций.					Х	Х
Задача 2.2. Совершенствование договорных отношений по предоставлению жилищно-коммунальных услуг
Мероприятие 2.2.1.
Привести действующие договоры жилищных организаций с ресурсоснабжающими, ремонтно-эксплуатационными и специализированными организациями в соответствие с законодательством Российской Федерации и г.Москвы.	Х	Х	Х
Мероприятие 2.2.2.
Совершенствовать договорные отношения управляющих жилищных организаций с ресурсоснабжающими, ремонтно-эксплуатационными и специализированными организациями.		Х	Х	Х	Х
Мероприятие 2.2.3.
Совершенствовать договорные отношения с потребителями услуг.	Х	Х	Х
Мероприятие 2.2.4.
Усилить контроль за качеством жилищнокоммунального обслуживания населения.	Х	Х	Х	Х	Х	Х
Мероприятие 2.2.5.
Совершенствовать систему расчетов за жилищно-коммунальные услуги.	Х	Х	Х	Х	Х	Х
Задача 2.3. Создание конкурентных отношений в сфере управления, содержания и обслуживания жилищного фонда
Мероприятие 2.3.1.
Проводить работу по созданию активной конкурентной среды в сфере содержания и обслуживания жилищного фонда.	Х	Х	Х	Х
Мероприятие 2.3.2.
Обеспечить формирование конкурентной среды в сфере управления жилищным фондом.		Х	Х	Х	Х	Х
Задача 2.4. Создание условий для эффективной деятельности товариществ собственников жилья и других объединений граждан в жилищной сфере
Мероприятие 2.4.1.
Обеспечить реализацию Федерального закона "О товариществах собственников жилья" в части передачи земельных участков в собственность домовладельцев в кондоминиумах.	Х	Х	Х
Мероприятие 2.4.2.
Разработать систему формирования и регистрации земельно-имущественных комплексов с последующей передачей их в управление товариществам собственников жилья.	Х	Х	Х
Направление 3. Тарифное регулирование коммунальных предприятий
Задача 3.1. Определение и постановка целей и задач регулирования коммунальных предприятий - естественных монополистов
Мероприятие 3.1.1.
Разработать порядок для представления регулируемыми государственными предприятиями производственных и инвестиционных программ собственнику имущества.		Х	Х	Х
Мероприятие 3.1.2.
Обязать государственные коммунальные предприятия сформировать производственные и инвестиционные программы и согласовать их в соответствии с разработанным порядком.		Х	Х	Х
Мероприятие 3.1.3.
Разработать договор на управление государственным имуществом коммунальных предприятий.		Х	Х	Х
Мероприятие 3.1.4.
Разработать порядок согласования производственных и инвестиционных программ для частных коммунальных предприятий.		Х	Х	Х
Задача 3.2. Реформирование системы пересмотра и утверждения цен и тарифов на эксплуатационные и коммунальные услуги
Мероприятие 3.2.1.
Разработать методику составления заявки на пересмотр цен и тарифов.		Х	Х	Х
Мероприятие 3.2.2.
Доработать регламент работы РЭК с целью обеспечения при регулировании тарифов учета интересов всех заинтересованных сторон (регулируемых предприятий, потребителей, органов власти г. Москвы, инвесторов).	Х	Х	Х
Мероприятие 3.2.3.
Разработать и внедрить двуставочные тарифы на коммунальные услуги.		Х	Х	Х
Мероприятие 3.2.4.
Устанавливать регулируемым предприятиям тарифы (в реальном выражении) на длительный срок (2-4 года), разработать методику индексации тарифов в течение периода регулирования.		Х	Х	Х	Х
Задача 3.3. Разработка системы мониторинга деятельности коммунальных предприятий
Мероприятие 3.3.1.
Разработать положение о мониторинге регулируемых предприятий по видам их деятельности.	Х	Х	Х	Х
Мероприятие 3.3.2.
Разработать систему индикаторов для проведения анализа информации по мониторингу регулируемых предприятий.	Х	Х	Х	Х
Задача 3.4. Реформировать систему предоставления льгот по оплате коммунальных услуг населению и отдельным промышленным потребителям
Мероприятие 3.4.1.
Ликвидировать систему перекрестного субсидирования на услуги теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения.	Х	Х	Х
Мероприятие 3.4.2.
Обеспечить обязательное указание источника возмещения соответствующих выпадающих доходов предприятий от предоставления льгот по оплате коммунальных услуг населению и отдельным промышленным потребителям.	Х	Х	Х	Х

Х - период реализации направлений, задач, мероприятий программы.

Исходя из срока ожидаемого эффекта программные мероприятия подразделяются на:

- первоочередные, эффект от которых может быть получен уже в 2002 г.;

- среднесрочные, эффект от которых может быть получен в 2003-2005 гг.;

- стратегические, эффект от которых ожидается в 2006-2007 гг.

II. Содержание программы

Направление 1. Политика оплаты жилищных и коммунальных услуг

Цель направления: поэтапный переход к полной оплате населением жилищно-коммунальных услуг при условии обеспечения социальной защиты малообеспеченных семей.

Задача 1.1. Повышение доли населения в оплате жилищно-коммунальных услуг.

Мероприятие 1.1.1. Ввести полную оплату населением жилищно-коммунальных услуг, которые предоставляются на конкурсной основе, в первую очередь - текущее содержание и обслуживание жилищного фонда, то есть тех услуг, которые предоставляются на конкурсной основе.

Рекомендации по выполнению:

Вывод жилищных услуг на полную самоокупаемость должен привести к увеличению доли жилищных услуг в структуре тарифа до 46 %. Это необходимо использовать для реального планирования доходов управляющих жилищных организаций (платежи населения в настоящее время - гораздо лучше прогнозируемый источник доходов, чем бюджетные ассигнования). Поскольку доля неплатежей населения несравненно ниже, чем доля недофинансирования из бюджета, существенно увеличатся и сами доходы от жилищных услуг. При этом необходимо усилить контроль за качеством обслуживания жилищного фонда (полнотой и своевременностью выполняемых работ). Бюджетные ассигнования необходимо концентрировать на финансировании коммунальных услуг, в первую очередь - подаче тепловой энергии для отопления и горячего водоснабжения. Это приведет к положительным результатам, поскольку только муниципалитет имеет сейчас серьезные возможности противостоять росту цен естественных монополий, а расходование бюджета на дотирование этих монополистов будет подталкивать его к этому и экономически.

Мероприятие 1.1.2. Ввести в структуру платежей граждан за жилищно-коммунальные услуги плату за капитальный ремонт.

Рекомендации по выполнению:

Город обязан содержать принадлежащий ему жилищный фонд, однако соответствующую долю расходов по капитальному ремонту должны нести и другие собственники жилищного фонда. Город вправе компенсировать затраты на капитальный ремонт за счет платежей нанимателей и арендаторов. Это позволит высвободить значительные суммы бюджетных средств и направить их на замену и модернизацию внутридомового оборудования, ремонт и замену газовых плит и водонагревателей, вынос газовых вводов из подвалов, обновление ветхих коммунальных сетей, а при необходимости - и на цели капитального ремонта.

Введение платы за капитальный ремонт позволит городу начать формирование стабильных источников финансирования капитального ремонта и аккумулировать на отдельных счетах средства для их планового и комплексного проведения.

Задача 1.2. Установление экономически обоснованной и дифференцированной платы за наем государственного и муниципального жилья.

Мероприятие 1.2.1. Повышение ставки платы за наем государственного и муниципального жилья.

Рекомендации по выполнению:

Базовая ставка за наем жилого помещения устанавливается исходя из определения необходимых отчислений на реновацию (полное восстановление) муниципального и государственного жилищного фонда и с учетом социально-экономической ситуации в муниципальном образовании. Базовая ставка за наем рассчитывается как средневзвешенный размер ежемесячных отчислений на полное восстановление 1 кв. м общей площади государственного и муниципального жилищного фонда, умноженный на установленную для населения долю оплаты.

Мероприятие 1.2.2. Проведение дальнейшей дифференциации размеров платы за наем государственного, муниципального жилья.

Рекомендации по выполнению:

При расчетах размеров ставки платежей граждан за наем жилья необходимо учитывать потребительские качества жилья, влияющие на условия проживания граждан, что позволит максимально приблизиться к рыночной оценке стоимости жилья. В Москве, где реально сложился рынок вторичного жилья, такая дифференциация может быть проведена не расчетным путем, а на основе анализа различий в рыночной стоимости жилья.

Дифференциация ставок платы за наем жилья предполагает расчет ставок платы за наем по группам домов, на основе применения расчетной базовой ставки и установленных коэффициентов дифференциации для каждой группы домов.

При дифференциации платы за наем необходимо решить ряд методологических вопросов.

1. Сформировать подходы и определить критерии классификации жилья. В качестве критериев классификации жилищного фонда целесообразно использовать такие потребительские свойства жилья, как материал стен, планировка и оценка технического состояния дома; удаленность от центра города, транспортная доступность и экологическое состояние района. Следует проводить классификацию по тем свойствам, которые неотъемлемы от любого жилого помещения, расположенного в данном доме.

В Москве может быть использована следующая классификация жилищного фонда:

а) экологическая ситуация:

- зеленая зона или зона с благоприятной обстановкой;

- зона, приближенная к транспортным магистралям или промышленная зона;

б) близость к центру:

- центр или срединная зона;

- отдаленные районы;

в) транспортная доступность:

- хорошая,

- плохая;

г) материал стен:

- кирпичный,

- блочный, крупнопанельный,

- смешанный или деревянный;

д) степень износа:

- до 30%,

- 30-60%,

- более 60%;

е) планировка:

- улучшенная,

- стандартная,

- нестандартная (неудобная).

2. Провести классификацию жилищного фонда на группы домов и зоны.

Классификация жилищного фонда может быть проведена на основе экспертных данных агентств недвижимости и фирм по оценке недвижимости, действующих на московском рынке жилья, а также данных соответствующих структур исполнительных органов власти города о техническом состоянии жилищного фонда. Деление города на зоны и группы домов по их качеству отражает ситуацию на рынке жилья: жилье, расположенное в определенных зонах и обладающие определенными качествами, пользуется соответствующим спросом (высоким или низким).

3. Разработать методику определения коэффициентов дифференциации ставок платы за наем.

Могут быть использованы два способа определения коэффициентов:

- коэффициенты, полученные как соотношение между рыночной ценой квадратного метра жилья в каждой группе и наименьшей ценой, присущей группе с худшими качествами;

- коэффициенты, полученные методом экспертной оценки.

Для разработки первого метода необходимо применить данные анализа продаж квартир, осуществленных риэлторскими компаниями, которые работают на рынке жилья в Москве. Требуемые данные можно представить в виде таблицы коэффициентов, в которой наименьшая (или средняя) стоимость покупки (цена) квадратного метра в определенной группе домов, расположенной в определенной зоне, принимается за единицу. Остальным группам и зонам присваиваются коэффициенты, отражающие превышение (или уменьшение) цены квадратного метра. Например, жилье в зоне А в два раза дороже, чем в зоне Б: зоне Б присваивается коэффициент 1, зоне А - коэффициент 2.

Учитывая, что рынок вторичного жилья в Москве сложился давно и активно развивается и получение таких данных о стоимости жилья на рынке не представляет сложностей, использование этого способа установления коэффициентов дифференциации является наиболее приемлемым.

Установление относительной величины оплаты жилья по выделенным группам может также производиться путем использования экспертных оценок, полученных, например, на основе опыта других российских городов, применяющих дифференцированные ставки платы за наем.

Направление 2. Совершенствование жилищно-коммунального обслуживания потребителей

Цель направления: формирование профессионального конкурентного управления жилищным фондом, обеспечивающего эффективное использование недвижимости в жилищной сфере и направленного на повышение качества жилищно-коммунального обслуживания населения.

Совершенствование управления и обслуживания жилищного фонда включает в себя следующие мероприятия:

- мероприятия по финансовому оздоровлению предприятий жилищно-коммунального хозяйства;

- мероприятия по созданию организационно-управленческих и формированию рыночных механизмов, стимулирующих управляющие организации к эффективному и рациональному хозяйствованию (управлению жилищным и нежилым фондом);

- мероприятия по совершенствованию договорных отношений по предоставлению жилищно-коммунальных услуг с потребителями и производителями жилищно-коммунальных услуг;

- мероприятия по совершенствованию конкурентной среды в сфере содержания и обслуживания жилищного фонда;

- мероприятия по созданию и успешному становлению профессионального конкурентного управления недвижимостью в жилищной сфере.

Реализация данных мероприятий позволит обеспечить эффективное использование недвижимости в жилищной сфере и повысить качество жилищно-коммунального обслуживания населения города.

Задача 2.1. Формирование организационно-управленческих условий и рыночных механизмов для эффективного управления и обслуживания жилищного и нежилого фонда, объектов внешнего благоустройства.

В данном случае функция управления - организация работ по эксплуатации и ремонту жилищного и нежилого фонда, объектов внешнего благоустройства, обеспечение поставки коммунальных услуг.

Мероприятие 2.1.1. Провести инвентаризацию, реструктуризацию и ликвидацию задолженности предприятий жилищно-коммунального хозяйства, в том числе за услуги водоснабжения с погашением долгов за счет средств бюджета.

Решение проблемы обеспечения финансовой стабильности предприятий жилищно-коммунального комплекса является основной предпосылкой формирования экономических взаимоотношений в этом секторе экономики. Для оздоровления финансовой ситуации в жилищно-коммунальном хозяйстве необходимо реструктурировать задолженность бюджета и бюджетных организаций и определить реальные и жесткие сроки ее ликвидации.

Для решения этой проблемы необходимо:

- определить концепцию реструктуризации задолженности;

- провести инвентаризацию задолженности бюджета перед поставщиками товаров, работ и услуг с целью подписания актов сверки задолженности со всеми кредиторами и определение размеров задолженности, признаваемой бюджетом;

- разработать типовую методику и стандартные формы для унифицированного учета и контроля состояния кредиторской задолженности;

Работа по реструктуризации бюджетной задолженности в жилищно-коммунальном секторе должна быть завершена до формирования бюджетов 2003 г.

Необходимо упростить процедуру списания безнадежной просроченной задолженности, приведя ее в соответствие с международной практикой. Следует формировать заинтересованность предприятий по взысканию списанной задолженности.

Необходимо подготовить методические материалы по совершенствованию бухгалтерского учета на предприятиях жилищно-коммунального комплекса, что позволит сделать более прозрачной финансовую ситуацию в отрасли и упорядочить работу с дебиторской задолженностью населения.

Мероприятие 2.1.2. Обеспечить стабильное и достаточное финансирование деятельности управляющей организации, в том числе за счет совершенствования системы предоставления льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг и повышения платежей населения.

Рекомендации по выполнению:

Финансовая стабильность управляющих организаций является основной предпосылкой формирования экономических взаимоотношений в жилищно-коммунальном секторе экономики и предусматривает ликвидацию дотационности жилищно-коммунального хозяйства и обеспечение стабильности и достаточности текущего финансирования предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.

Для достижения достаточного уровня финансирования деятельности управляющих организаций необходимы следующие основные меры:

- переход на 100-процентную оплату потребителями, в том числе населением, жилищно-коммунальных услуг, включая отчисления на капитальный ремонт, с учетом роста потребности в средствах на предоставление жилищных субсидий гражданам, а также роста потребности в дотировании бюджетной сферы;

- упорядочение механизма предоставления льгот по оплате жилищных и коммунальных услуг;

- упорядочение механизма формирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги, формирование структуры тарифа с учетом всех его составляющих, создание эффективного механизма целевого использования таких составляющих тарифа, как амортизационные отчисления и прибыль на цели модернизации и развития. Достаточность финансового обеспечения на оплату жилищно-коммунальных услуг должна быть обеспечена путем:

- реализации принципа полного возмещения затрат. Тариф для конечного потребителя должен складываться как сумма цен на продукцию, работы и услуги всех участников правоотношений по жилищно-коммунальному обслуживанию. При этом цены отдельных участников этого процесса могут быть как регулируемыми, так и определяться на рынке;

- нормирования убытков от недосбора платежей с потребителей, включая их в тарифы на жилищно-коммунальные услуги. Необходимо обеспечить возможность жилищно-коммунальным предприятиям списывать безнадежную дебиторскую задолженность по платежам населения. В настоящее время в жилищно-коммунальном хозяйстве норматив убытков от недосбора жилищно-коммунальных платежей может быть установлен в размере 3-5% процентов от стоимости жилищно-коммунальных услуг. Если разница между выставленными счетами и собранными деньгами будет меньше нормативных убытков, это обеспечит дополнительную прибыль предприятий, если больше - сформирует их реальные убытки.

Мероприятие 2.1.3. Перейти к профессиональному управлению жилищным и нежилым фондом на конкурсной основе.

Рекомендации по выполнению:

Качественному улучшению деятельности по управлению жилищным и нежилым фондом будет способствовать переход на профессиональное управление этим фондом на конкурсной основе. Такие меры приведут к созданию нормальных развитых рыночных отношений в сфере управления жилищным и нежилым фондом города, существенному улучшению жилищно-коммунального обслуживания населения в условиях перехода к его полной оплате населением, а также созданию условий для привлечения организаций различных форм собственности в эту сферу деятельности, сокращению вмешательства государственных органов управления и власти в деятельность управляющих организаций. В сложившихся условиях целесообразно сместить приоритеты в области управления жилищным фондом от использования административных методов к применению рыночных механизмов. В условиях отсутствия экономических стимулов для повышения качества содержания жилищного и нежилого фонда город не может обеспечить эффективность работы государственных управляющих жилищных организаций и всеобъемлющий контроль за этой деятельностью.

Принятие своевременных и эффективных управленческих решений не может осуществляться в условиях жесткого определения способов деятельности управляющих организаций. Детальные, экономически обоснованные планы конкретных мероприятий по организации содержания жилищного фонда должны определяться самостоятельными решениями управляющих организаций, основанными на положениях, закрепленных в договорах на управление и в соответствии с федеральными и городскими стандартами, требованиями к регламенту, качеству и периодичности выполнения работ и жилищно-коммунального обслуживания потребителей. Для достижения этих показателей недостаточно одних мер контроля; данную проблему не решить без серьезной экономической заинтересованности управляющей организации в надлежащем качестве выполнения работ. Способы обеспечения качества управления жилищным фондом и, как следствие, качества подрядных работ и коммунальных услуг должны определяться при проведении конкурсов на управление жилищным и нежилым фондом между управляющими организациями.

Собственник жилищного фонда при создании или выборе организации, которая будет заниматься управлением недвижимостью в жилищной сфере, должен руководствоваться следующим:

- управляющая организация должна быть максимально ориентирована на удовлетворение нужд потребителей (нанимателей, собственников, арендаторов, владельцев жилых и нежилых помещений) в части предоставления им жилищно-коммунальных и эксплуатационных услуг;

- управляющая организация должна быть экономически заинтересована в обеспечении потребителей качественными жилищными (эксплуатация и найм) и коммунальными услугами.

Реформа собственности в жилищном хозяйстве должна привести к формированию двух уровней конкурентных отношений: конкуренции в сфере управления недвижимостью за получение заказа от собственника на управление жилищным фондом и конкуренции подрядных организаций за получение заказа на обслуживание жилья от управляющей компании.

Оптимальная схема управления жилищным и нежилым фондом города будет создана тогда, когда будет осуществлено разделение ответственности:

- собственника жилищного фонда - за содержание своего имущества, определение целей управления им и источников финансирования поставленных целей;

- управляющей организации - за планирование и организацию работ, обеспечивающих реализацию поставленных целей;

- подрядных организаций - за качество выполнения работ, заказанных управляющей организацией.

Реализуя основные целевые установки собственника по поводу содержания жилищного фонда, управляющая организация осуществляет долгосрочное планирование этой деятельности. Формирование профессионального конкурентного управления многоквартирным жилищным фондом является одним из ключевых показателей преобразований в жилищной сфере.

Управляющие организации должны самостоятельно:

- определять порядок и способ выполнения работ по управлению жилищным и нежилым фондом, а также подрядных работ по содержанию и эксплуатации жилищного и нежилого фонда, объектов внешнего благоустройства с соблюдением установленных норм и правил;

- распоряжаться всеми финансовыми ресурсами, поступающими из соответствующих источников с учетом ограничений установленных в договоре на управление;

- формировать перечень, объемы договорных работ по содержанию и обслуживанию жилищного и нежилого фонда с каждым из подрядчиков, по выполнению специальных работ и капитальных ремонтов, основываясь на выделенных на эти цели средствах (средства бюджета и средства потребителей) и итогах проведенных конкурсов на данные виды работ с соблюдением установленных норм и правил;

- определять необходимые объемы поставки коммунальных услуг, потребляемые в переданном в управление жилищном фонде с соблюдением установленных норм и правил.

Развитие профессионального бизнеса по управлению жилищной недвижимостью должно постепенно привести к частичной переориентации затрат с текущих на капитальные. Управляющая организация в случае заключения достаточно длительного договора на управление жилищным фондом и при обеспечении стабильных условий финансирования будет заинтересована в рациональном использовании средств, осуществлении ресурсосберегающих мероприятий. Ярким примером этому может быть снижение теплопотерь жилого здания путем проведения его модернизации с тем, чтобы приобретать меньшее количество тепла на его отопление и тем самым не только окупить вложенные средства в модернизацию здания, но и увеличить собственную прибыль.

Формирование конкурентного бизнеса по управлению жилищным фондом является важным фактором для повышения эффективности использования средств в жилищной сфере. Организация профессионального управления жилищным фондом в ближайшие 2-3 года обеспечит улучшение состояния жилищного фонда, а в дальнейшем приведет к уменьшению стоимости жилищно-коммунальных услуг.

Мероприятие 2.1.4. Разработать и перейти к заключению договора на управление государственным и муниципальным жилищным и нежилым фондом.

Рекомендации по выполнению:

Создание равных условий для привлечения к управлению государственным и муниципальным жилищным фондом организаций разных форм собственности требует принятия определенных правовых решений. Для того, чтобы организации разной формы собственности имели равные возможности для осуществления управления жилищным фондом, существующие правоотношения должны быть изменены. Собственник государственного или муниципального жилищного фонда должен заключать с управляющей организацией - независимо от ее организационно-правовой формы - договор возмездного оказания услуг на управление жилищным фондом.

Договор на управление городским жилищным и нежилым фондом (закрепление имущества) заключается между управляющей организацией и исполнительным органом власти г.Москвы.

В договоре на управление жилищным и нежилым фондом должны указываться:

- размер вознаграждения управляющей организации в стоимостном выражении на момент заключения договора, сроки, условия и порядок его изменения, источник финансирования, условия о порядке возмещения выпадающих доходов от предоставления гражданам установленных законодательством Российской Федерации и г. Москвы льгот и бюджетных средств;

- условие о том, что управляющая организация является организатором конкурсного отбора подрядчиков для текущего обслуживания и проведения капитального ремонта жилищного и нежилого фонда.

При оказании управляющей организацией дополнительных услуг, не входящих в перечень, предусмотренный договором на управление и иными нормативными актами, регламентирующими порядок предоставления жилищных и коммунальных услуг, денежные средства, полученные от оказания такого вида услуг, в полном объеме поступают в распоряжение управляющей организацией и используются ею самостоятельно.

Мероприятие 2.1.5. Предоставить управляющей жилищной организации право выбора подрядчика для проведения капитального ремонта на условиях конкурса, заключения с ним договора и оплаты его деятельности.

Рекомендации по выполнению:

Планирование работ по капитальному и текущему ремонтам, составление проектов титульных списков объектов на очередной год должно осуществляться той управляющей организацией, которая по договору управляет соответствующим жилищным фондом. Основой для внесения жилых домов в титульные списки объектов, подлежащих капитальному ремонту в очередном году, должны быть данные технического обследования жилищного фонда, в которых учитывается уровень инженерного обустройства, сроки службы основных конструктивных элементов, установленная периодичность капитального ремонта, другие технические параметры, а также ориентировочные затраты на капитальный ремонт.

Перечень объектов, внесенных в титульные списки, определение вида капитального ремонта (комплексного и выборочного), рассматриваются органом государственной власти, перед которым управляющая организация несет договорное обязательство по надлежащему содержанию жилищного фонда. Титульные списки утверждаются уполномоченным на это должностным лицом. Этот факт должен являться основанием для оформления договорного обязательства (государственного контракта) управляющей организации по капитальному ремонту в порядке, установленном договором на управление жилищного фонда. Все действия, предшествующие выработке условий и оформлению данного обязательства, являются преддоговорными контактами, осуществляемыми в соответствии с нормами Законодательства Российской Федерации.

Затраты на капитальный ремонт, проводимый одной управляющей организацией, определяются как сумма затрат по капитальному ремонту всех объектов, внесенных в титульные списки. Объемы и стоимость подлежащих выполнению работ, сроки их начала и окончания, размер и порядок финансирования из бюджета должны содержаться в государственном контракте с управляющей организацией.

Конкурсный отбор подрядчиков для текущего обслуживания и проведения капитального ремонта жилищного и нежилого фонда должен осуществляться управляющей организацией в установленном порядке. Это обеспечит повышение эффективности использования финансовых ресурсов на цели содержания и ремонта жилищного фонда.

Приемка объектов, на которых завершены ремонтные работы, осуществляется органом, уполномоченным собственниками жилищного фонда. Процедура приемки объекта должна быть отражена в контракте на проведение работ. Контроль за качеством проведения работ осуществляется в установленном порядке уполномоченной Правительством Москвы организацией.

Мероприятие 2.1.6. Обеспечить заключение договоров на выполнение городских (муниципальных) заказов по уборке, содержанию и ремонту дорог, содержанию и ремонту объектов благоустройства и озеленению территории города между управляющей организацией и префектом административного округа или Управой района.

Рекомендации по выполнению:

Осуществлять оплату деятельности управляющей организации по организации выполнения работ по содержанию и ремонту объектов внешнего благоустройства, озеленению, уборке, содержанию и ремонту дорог только на договорной основе. Оплата услуг управляющей организации по организации выполнения работ по содержанию и ремонту объектов внешнего благоустройства и озеленению территории города (за исключением придомовой территории), уборке, содержанию и ремонту дорог должна осуществляться отдельно и независимо от деятельности по управлению жилищным и нежилым фондом. Стоимость этой деятельности управляющей организации должна устанавливаться в договорах с префектурой административного округа или управой района в стоимостном выражении.

Мероприятие 2.1.7. Установить размер вознаграждения управляющей организации за деятельность по управлению жилищным фондом.

Рекомендации по выполнению:

Вознаграждение управляющих организаций за деятельность по управлению жилищным и нежилым фондом должно быть поставлено в зависимость от достижения установленного качества обслуживания, а также мер экономического поощрения и штрафных санкций, которые могут быть применены к управляющей организации в соответствии с договором на управление.

Основанием для такого порядка расчетов должны быть согласованные друг с другом условия договоров управляющей организации с уполномоченным органом исполнительной власти города и с физическими и юридическими лицами, имеющими в собственности жилые и нежилые помещения в домах, управляемых управляющей организации.

Установление размера вознаграждения управляющей организации в договорах на управление жилищным и нежилым фондом позволит определять и обосновывать стоимость самой управленческой деятельности управляющей организации в составе платы за техническое обслуживание, а также снижать размер вознаграждения управляющей организации за некачественное выполнение своих обязательств и применять к ней имущественные санкции за нарушение условий договоров. Кроме того, это устранит причину нарушений расходования целевых бюджетных ассигнований. Управляющая организация получит возможность получать часть своего вознаграждения "живыми" деньгами и не зависеть от поступления ассигнований из бюджета.

Экономия, полученная при выполнении подрядчиками работ по содержанию жилищного фонда, когда фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при определении цены работ, сохраняет управляющей организации право на оплату работ по цене, предусмотренной договором, при условии, что полученная экономия не повлияла на качество выполненных работ и их соответствие установленным стандартам и нормативам эксплуатации жилищного фонда. В договоре на управление должно быть предусмотрено распределение между сторонами полученной управляющей организацией экономии. В этом случае часть сэкономленных средств, причитающихся управляющей организации, используется ею самостоятельно, а часть средств, переходящая к городу, может направляться на увеличение объемов работ по содержанию, обслуживанию и текущему ремонту жилищного фонда, переданного в управление управляющей организации.

Мероприятие 2.1.8. Разработать систему экономической мотивации деятельности управляющих организаций.

Рекомендации по выполнению:

Система экономической мотивации должна быть направлена на:

- снижение задолженности потребителей, в том числе, нанимателей, арендаторов, владельцев и собственников по платежам за жилищно-коммунальное, эксплуатационное и иное обслуживание,

- повышение качества жилищно-коммунального и иного обслуживания потребителей,

- рациональное ресурсопотребление путем формирования механизмов ресурсосбережения и пообъектного учета потребления тепловой энергии и воды. Это не только обеспечит развитие ресурсосбережения в жилищном фонде, переориентирует расходы по содержанию жилищного фонда с текущих на капитальные, но и, в конечном счете, повысит устойчивость теплоснабжения.

Мероприятие 2.1.9. Разработать и утвердить систему показателей и порядок контроля за деятельностью управляющей жилищной организации (независимо от организационно-правовой формы) по договору управления.

Рекомендации по выполнению:

Одна из важных функций собственника в процессе управления имуществом состоит в осуществлении контроля за деятельностью организации по управлению жилищным фондом и качеством предоставляемых ею услуг. Это необходимо для реализации таких важных задач, как:

- четкая регламентация процедуры контроля за выполнением управляющей компанией - победителем конкурса взятых на себя обязательств (в соответствии с условиями договора);

- получение собственником оперативной информации о техническом состоянии жилищного фонда, переданного в управление;

- оценка качества работы управляющей организации на основе предварительно согласованных критериев оценки;

- информирование управляющей организации относительно направлений ее деятельности, которые, с точки зрения собственника, нуждаются в улучшении;

Вышеперечисленные задачи могут быть решены только на основе эффективной программы контроля со стороны собственника за работой управляющей организации (в соответствии с условиями договора на управление).

Мероприятие 2.1.10. Определить критерии оценки и требования к качеству работы управляющей организации и условия ее ответственности, подлежащие отражению в договоре на управление.

Рекомендации по выполнению:

Критериями качества работы управляющей организации должны выступать:

- сбор платежей за жилищно-коммунальные и прочие услуги;

- своевременное осуществление платежей согласно заключенным договорам с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями;

- снижение задолженности перед подрядными и ресурсоснабжающими организациями;

- наличие и исполнение подомовых перспективных и текущих планов работ по содержанию и эксплуатации жилищного фонда;

- контроль за качеством и количеством поставляемых жилищно-коммунальных и прочих услуг;

- снижение количества жалоб от населения на содержание и обслуживание жилищного фонда.

Размер вознаграждения управляющей организации за период, в котором были зафиксированы нижеперечисленные факты, уменьшается в случае:

- нанесения любых видов ущерба переданному жилищному и нежилому фонду;

- увеличения задолженности по выполненным работам, предоставленным услугам в соответствии с заключенными договорами;

- возрастания количества жалоб населения и расположенных в нежилых помещениях арендаторов, владельцев и собственников на деятельность организаций, предоставляющих жилищные (эксплуатационных) и коммунальные услуги и самой управляющей организации по сравнению с установленным в договоре;

- отсутствия или непредоставления управляющей организацией текущих планов работы по управлению жилищным и нежилым фондом, непредоставления по запросам города другой документации и сведений, предусмотренных договором на управление.

Вознаграждение управляющей организации должно снижаться за несоблюдение договорных обязательств по стандартам качества услуг по управлению жилищным и нежилым фондом:

- за отсутствие связи с диспетчерской службой;

- за несоблюдение сроков устранения аварий;

- за несоблюдение сроков выполнения работ по подготовке жилищного и нежилого фонда, переданного в управление, к сезонной эксплуатации, сроков планово-предупредительных и капитальных ремонтов (при наличии финансирования);

- за несоблюдение стандартов качества технического и санитарного состояния жилищного и нежилого фонда, переданного в управление;

- за несоблюдение режима оказания услуг по водо-, теплоснабжению и водоотведению;

- за непредоставление или отсутствие документов, фиксирующих качество выполнения работ по управлению жилищным и нежилым фондом.

- за использование имущества, переданного в управление управляющей организации, не по назначению

- за образование задолженности управляющей организации перед подрядными и ресурсоснабжающими организациями.

- за уменьшение процента сбора платежей за жилищные (эксплуатационные) и коммунальные услуги с населения и прочих потребителей по сравнению с зафиксированным уровнем на момент передачи жилищного и нежилого фонда в управление.

Мероприятие 2.1.11. Повысить хозяйственную самостоятельность управляющих жилищных организаций.

Рекомендации по выполнению:

Для обеспечения большей хозяйственной самостоятельности управляющих организаций необходимо предоставить возможность их руководителям самостоятельно определять штатную численность и размер оплаты и поощрения работников в соответствии с уставами предприятий, трудовым законодательством и результатами своей хозяйственной деятельности. Все нормативные акты по данному вопросу должны носить рекомендательный характер и применяться для планирования затрат.

Для повышения хозяйственной самостоятельности управляющих организаций также необходимо провести следующие мероприятия.

Внести в уставы управляющих организаций дополнения и изменения, позволяющие им осуществлять деятельность, которая может приносить дополнительные доходы.

Определить перечень нежилых помещений, предоставляемых жилищным организациям под служебные цели и не подлежащих сдаче в аренду.

Обеспечить соблюдение установленного порядка предоставления предприятиям и организациям, занятым на работах в жилищном фонде, независимо от их правового статуса, нежилых служебных помещений без взимания арендной платы и без права выкупа - для производственных и иных хозяйственных целей на время действия договора подряда, при условии оплаты ими эксплуатационных и коммунальных услуг.

Прекратить практику лицензирования управляющих жилищных организаций как деятельности по эксплуатации инфраструктуры городов и населенных пунктов, которая осуществляется иными (специализированными подрядными) организациями.

Внести в законодательные и нормативные акты г. Москвы положения, запрещающие требования лицензирования тех видов деятельности, которые не предусмотрены законами Российской Федерации.

Совершенствовать механизм возмещения жилищным организациям убытков от содержания, а ресурсоснабжающим организациям от отопления незаселенной жилой площади и нежилых помещений за счет бюджета г. Москвы или средств иных собственников. Снять с жилищных организаций ответственность за содержание данных помещений до момента выделения необходимых средств из бюджета.

Ускорить оборудование многоквартирных домов приборами учета расхода тепловой энергии, холодной и горячей воды на домовых водах или на группу близлежащих домов, имеющих сходные эксплуатационные характеристики.

Мероприятие 2.1.12. Разработать положение и перейти к страхованию гражданской ответственности организаций при выполнении работ по управлению жилищным и нежилым фондом и объектами внешнего благоустройства.

ГАРАНТ:

См. Концепцию страхования гражданской ответственности подрядных организаций, осуществляющих эксплуатацию и ремонт жилищного фонда города, за вред, причиненный жилым, нежилым помещениям и объектам общего пользования в жилых домах, одобренную постановлением Правительства Москвы от 23 сентября 2003 г. N 804-ПП

Рекомендации по выполнению:

Проблема сокращения расходов бюджета на непроизводительные затраты, связанные с возмещением ущерба при выполнении работ по управлению жилищным и нежилым фондом, организации содержания должна быть решена за счет внедрения в жилищно-коммунальное хозяйство страхования гражданской ответственности управляющих организаций. Эффективность страхования заключается в значительно более высоком страховом покрытии, чем уплаченная премия.

Мероприятие 2.1.13. Осуществить акционирование государственных жилищных организаций.

Рекомендации по выполнению:

На заключительном этапе возможно в целях качественного улучшения деятельности по управлению жилищного фонда поэтапное преобразование государственных унитарных жилищных предприятий в открытые акционерные общества, 100 % акций которых находятся в государственной собственности. В последующем возможна продажа части акций созданных в процессе приватизации открытых акционерных обществ на специализированном аукционе или работникам предприятия. Такие меры могут способствовать созданию нормальных развитых рыночных отношений в сфере управления жилищным фондом города, качественному улучшению жилищно-коммунального обслуживания в условиях постепенного перехода к его полной оплате населением, а также созданию условий для привлечения частного капитала в эту деятельность, сокращению вмешательства государственных органов управления и власти в деятельность управляющих организаций и переходу от командно-административных методов управления к экономическим методам регулирования.

Созданные на базе государственных жилищных предприятий открытые акционерные общества будут способны нести реальную ответственность перед городом, подрядчиками и потребителями за результаты своей деятельности (ныне государственные жилищные предприятия как унитарные предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения, не имеют договорных оснований, средств и имущества для подобной ответственности). Город будет управлять принадлежащими ему акциями, а также осуществлять права участника в создаваемых обществах через своих представителей в их органах управления или будет привлекать для этого профессиональных доверительных управляющих. В последнем случае передача акций в доверительное управление должна производиться на конкурсной основе после оценки квалификации и предложений доверительных управляющих о целях управления, способах их достижения, порядке отчетности, контроля за ними и их ответственности. Вознаграждение и возмещение затрат доверительных управляющих должно быть поставлено в зависимость от достижения установленного качества обслуживания и определенных финансовых результатов организации.

Дивиденды по городскому пакету акций должны направляться на цели капитального ремонта городского жилищного фонда. Дивиденды других акционеров должны использоваться ими без ограничений.

Задача 2.2. Совершенствование договорных отношений по предоставлению жилищно-коммунальных услуг.

Мероприятие 2.2.1. Привести действующие договоры жилищных организаций с ресурсоснабжающими, ремонтно-эксплуатационными и специализированными организациями в соответствие с законодательством Российской Федерации и г. Москвы.

Рекомендации по выполнению:

Для приведения действующих договоров жилищных организаций с ресурсоснабжающими, ремонтно-эксплуатационными и специализированными организациями в соответствие с законодательством Российской Федерации и г. Москвы необходимо в первоочередном порядке инициировать процедуру внесения изменений и дополнений в действующие договоры управляющих жилищных организаций с ресурсоснабжающими, ремонтно-эксплуатационными и специализированными организациями, приводящие их в соответствие с законодательством Российской Федерации и обеспечивающие защиту прав и интересов потребителей:

- исключение из договоров положений из отмененных или прекративших действие нормативных актов;

- исключение из договоров положений, противоречащих законодательству о защите прав потребителей;

- изменение условий о несоразмерно высоких неустойках;

- исключение из договоров условий о полном или частичном прекращении подачи электрической и тепловой энергии, газа, холодной и горячей воды, не предусмотренных законодательством Российской Федерации;

- исключение из договоров условий об определении количества потребленной воды по пропускной способности сетей, не предусмотренных законодательством Российской Федерации;

- исключение из договоров условий о порядке определения фактического потребления питьевой воды и (или) сброса сточных вод по среднемесячному показателю потребления, не предусмотренных законодательством Российской Федерации;

- включение в договоры условий о порядке расчетов в зависимости от наличия или отсутствия приборов учета;

- включение в договоры условий о стимулировании снижения задолженности потребителей и других пользователей;

- включение в договоры условий о перерасчете стоимости услуг холодного и горячего водоснабжения, водоотведения при временном отсутствии граждан по месту постоянного жительства (при отсутствии индивидуальных приборов учета), при нарушении нормативных параметров подачи ресурсов, а также при нарушении их объемов или качества;

- включение или исключение иных условий в целях достижения целей качественного и полного жилищно-коммунального обслуживания потребителей.

Поскольку для изменения условий договоров необходимо согласие сторон (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), а у управляющих организаций мало возможностей влиять на локальных монополистов, то таким предложениям должны предшествовать проверки и экспертизы действующих договоров, органами прокуратуры г. Москвы, антимонопольными органами, другими компетентными организациями или независимыми экспертными и консалтинговыми организациями. Предварительному анализу необходимо подвергнуть все протоколы разногласий, направляемые управляющими организациями своим контрагентам, отвергнутые ими предложения и условия.

При недостижении согласия с ресурсоснабжающими, ремонтно-эксплуатационными и специализированными организациями изменение договоров осуществляется в судебном порядке.

Мероприятие 2.2.2. Совершенствовать договорные отношения управляющих организаций с ресурсоснабжающими, ремонтно-эксплуатационными и специализированными организациями.

Рекомендации по выполнению:

Для совершенствования договорных отношений с ресурсоснабжающими и подрядными организациями необходимо:

- разработать примерные условия или формы договоров, отражающих особенности поставки ресурсов, выполнения работ и оказания услуг ресурсоснабжающими, ремонтно-эксплуатационными и специализированными организациями управляющим организациям, которые не являются непосредственными их потребителями, а действуют в интересах населения, при соблюдении баланса интересов производителей и потребителей. При выработке примерных форм договоров необходимо использовать опыт приведения действующих договоров в соответствие с законодательством Российской Федерации и г. Москвы (мероприятие 2.2.1). Так как управляющие организации заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями с целью обеспечения коммунальными услугами населения, их положения о качестве, ответственности сторон, информации и другие должны соответствовать законодательству о защите прав потребителей;

- утвердить примерные условия или формы договоров и опубликовать их в печати;

- указывать в договорах на содержание и ремонт жилищного фонда стоимость выполнения определенных видов работ и устанавливать гарантированный срок службы восстанавливаемых в процессе ремонта конструкций и инженерного оборудования, а также процедуру оплаты данных работ.

Мероприятие 2.2.3. Совершенствовать договорные отношения с потребителями услуг.

Рекомендации по выполнению:

Для совершенствования договорных отношений с потребителями необходимо:

- внести изменения и дополнения в примерные формы договоров социального и коммерческого найма и в соглашения об общем владении строением и долевом участии в расходах по его содержанию и ремонту, касающиеся:

а) установления ответственности перед потребителями за предоставление жилищно-коммунальных услуг наймодателя или жилищной организации (соответственно для нанимателей или собственников жилых помещений);

б) перечня параметров качества жилищно-коммунальных услуг и порядка снижения оплаты в случае их нарушения или ссылки на устанавливающий их нормативный акт;

в) перечня организаций, осуществляющих контроль за соблюдением параметров качества жилищно-коммунальных услуг и распределением их полномочий;

г) порядка защиты прав и законных интересов потребителей перед исполнителем, порядка выявления и устранения ненадлежащего качества жилищно-коммунальных услуг;

д) порядка оплаты потребителями жилищно-коммунальных услуг;

е) установления ответственности квартиросъемщиков, арендаторов, владельцев и собственников помещений за неоплату жилищных, коммунальных и эксплуатационных услуг, за сдачу жилья в поднаем или аренду без уведомления об этом управляющей организации;

ж) других условий, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами, правилами предоставления жилищных и коммунальных услуг;

- привести условия соглашения об общем владении строением и долевом участии в расходах по его содержанию и ремонту в соответствие с конструкцией договоров социального и коммерческого найма. После изменения договоров управляющей жилищной организации с собственниками жилых помещений исполнителем коммунальных услуг для них должна стать сама управляющая жилищная организация;

- заключить договоры найма и соглашения об общем владении строением и долевом участии в расходах по его содержанию и ремонту со всеми потребителями жилищных и коммунальных услуг, с которыми договоры не заключены или которые приобретают право владения жилым помещением. Осуществить переоформление договоров со всеми потребителями, имеющими договоры по старым формам при их обращении в управляющие жилищные организации с заявками или за справками, а также в соответствии с утвержденными планами;

- систематически контролировать и анализировать ход переоформления договоров с потребителями жилищно-коммунальных услуг.

Мероприятие 2.2.4. Усилить контроль за качеством жилищно-коммунального обслуживания населения.

Рекомендации по выполнению:

Для усиления контроля за качеством жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых населению, необходимо:

- внести изменения и дополнения в условия снижения населению платы за жилищные и коммунальные услуги и порядок расчета ее размера, соответствующие действующим стандартам и нормативам. Включить в договоры с потребителями отсылки к действующим стандартам, строительным и санитарным нормам и правилам;

- уполномоченным организациям проверять фактический объем и качество предоставляемых жилищных и коммунальных услуг (в том числе совместно с другими органами и/или организациями), полноту устранения недостатков, указанных в актах предыдущих проверок, а также проверять своевременность и качество устранения аварий, повреждений, недостатков, указанных в обращениях потребителей;

- уполномоченным организациям систематически (но не реже одного раза в год) проверять соответствие договоров жилищных организаций с ресурсоснабжающими, ремонтно-эксплуатационными и специализированными организациями гражданскому законодательству Российской Федерации и законодательству Российской Федерации о защите прав потребителей с публикацией отчетов в средствах массовой информации.

Мероприятие 2.2.5. Совершенствовать систему расчетов за жилищно-коммунальные услуги.

Рекомендации по выполнению:

Для совершенствования расчетов за жилищно-коммунальные услуги необходимо:

- завершить переход на прямые расчеты за коммунальные услуги между ресурсоснабжающими организациями и собственниками (владельцами) отдельно стоящих и пристроенных нежилых помещений в жилищном фонде (при наличии отдельных вводов коммунальных сетей);

- установить в договорах и нормативных актах города порядок расчетов между жилищными и ресурсоснабжающими, ремонтно-эксплуатационными и специализированными организациями только за реально предоставленные объемы ресурсов, полное и своевременное выполнение работ и оказание услуг, при соблюдении установленных параметров качества. Данные платежи должны осуществляться управляющей организацией только после проверки полноты и своевременности выполнения своих обязательств производителями жилищных и коммунальных услуг;

- установить в договорах ответственность за полноту и своевременность осуществления платежей ресурсоснабжающим, ремонтно-эксплуатационным и специализированным организациям;

- установить в трудовых договорах (контрактах) личную ответственность руководителей управляющих организаций за полноту и своевременность осуществления платежей ресурсоснабжающим, ремонтно-эксплуатационным и специализированным организациям;

- рассмотреть возможность установки приборов учета расхода ресурсов в жилых помещениях с привлечением для этого средств граждан в зависимости от совокупного семейного дохода.

Задача 2.3. Создание конкурентных отношений в сфере управления, содержания и обслуживания жилищного фонда.

Мероприятие 2.3.1. Проводить работу по созданию активной конкурентной среды в сфере содержания и обслуживания жилищного фонда.

Рекомендации по выполнению:

Разработать систему стимулирования управляющих организаций в соответствии с результатами проведения конкурсов подрядных работ. Для этого необходимо пересмотреть условия материального стимулирования работников управляющих организаций, поскольку средства фонда заработной платы, учитываемые в смете на содержание управляющих организаций для премирования работников, не зависят от конкретных результатов работы управляющей организации. В случае проведения конкурсов подрядчиков на выполнение работ по обслуживанию жилищного фонда и снижения цен на выполнение этих работ в результате конкурса часть средств, образующихся как разница между стартовой ценой и конечной конкурсной ценой (например, 20%), должна поступать в распоряжение управляющей организации. На остальные сэкономленные средства управляющая организация должна заказать дополнительные объемы работ по текущему ремонту жилищного фонда, переданного ей в управление. При определении объема работ по договорам подряда, заключаемым управляющими организациями с победителями конкурсов, необходимо учитывать условия финансирования. В случае снижения стоимости работ по сравнению со стартовой ценой необходимо заказывать работы по стоимости, предложенной победителем конкурса (что должно быть зафиксировано в протоколе конкурсной комиссии и не может быть произвольно изменено ни одной из сторон).

Внести уточнения в порядок проведения и организации конкурсов на выполнение работ по содержанию и ремонту жилищного фонда. Установить порядок определения платы и суммы задатка за участие в конкурсе, а также подготовить рекомендации о периодичности проведения конкурсов.

Обеспечить условия равного доступа для организаций любых форм собственности к участию в конкурсах на выполнение подрядных работ по содержанию и ремонту жилищного фонда. В целях эффективной организации проведения конкурса на право выполнения подрядных работ необходимо привлекать максимальное число участников конкурса, чтобы выбрать из них наилучшего подрядчика. В данной ситуации следует рекомендовать управляющим организациям осуществлять официальное опубликование сведений о проводимых ими конкурсах, а также об их результатах в журнале "Московские торги". Публикации в этом журнале имеют статус официальных сообщений Правительства Москвы и осуществляются на безвозмездной основе.

Обязать организаторов конкурсов соблюдать утвержденный порядок организации и проведения конкурсов (установление стартовой цены, применение критериев балльной оценки участников конкурса, привлечение к работе в составе конкурсных комиссий представителей ТСЖ, ЖСК).

Мероприятие 2.3.2. Обеспечить формирование конкурентной среды в сфере управления жилищным фондом.

Рекомендации по выполнению:

Развитие конкурентной среды в сфере управления жилищным фондом позволит создать рыночные основы работы жилищно-коммунального хозяйства и обеспечит оптимальное соотношение между стоимостью и качеством жилищно-коммунальных услуг. Одна из основных задач состоит в том, чтобы от существующего монополизма перейти к развитому рынку предоставления услуг в сфере управления жилищным фондом.

Провести конкурсы на управление жилищным фондом во всех административных округах г. Москвы.

Установить четкие и ясные критерии отбора управляющих организаций по результатам конкурса. Основными критериями выбора победителя должны быть: опыт работы организации (или ее сотрудников) в жилищной сфере; заявленная стоимость выполнения работ; предложенный бизнес-план осуществления деятельности по управлению жилищным фондом.

Разработать комплекс первоочередных мер по обеспечению начала работы частной компании по управлению жилищным фондом. Относить к таким мероприятиям: проведение инвентаризации кредиторской задолженности перед подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями по жилищному и нежилому фонду; определение порядка и условий погашения долгов.

Задача 2.4. Создание условий для эффективной деятельности товариществ собственников жилья и других объединений граждан в жилищной сфере.

Мероприятие 2.4.1. Обеспечить реализацию Федерального закона "О товариществах собственников жилья" в части передачи земельных участков в собственность домовладельцев в кондоминиумах.

Рекомендации по выполнению:

Успешное решение "земельного" вопроса должно значительно продвинуть развитие самоуправления в кондоминиумах в Москве. Необходимо принять и утвердить - постановлением Мэра г.Москвы либо Постановлением Московской городской Думы - принципиальное решение о передаче земельных участков в собственность домовладельцев, а также разработать порядок этой передачи.

Следует совершенствовать работу по формированию института "Старший по дому, старший по подъезду".

Мероприятие 2.4.2. Разработать систему формирования и технического учета (регистрации) земельно-имущественных комплексов с последующей передачей их в управление товариществам собственников жилья.

Рекомендации по выполнению:

Обеспечить разработку системы мер по защите прав домовладельцев на имущество в составе кондоминиума, принадлежащее им на праве общей долевой собственности.

Обеспечить безусловное выполнение всех мероприятий по формированию земельно-имущественных комплексов в соответствии с Комплексной городской программой формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья, утвержденной постановлением Правительства Москвы от 29.08.2000 N 690, а именно, взаимодействие городских структур по:

- выделению и описанию земельного участка;

- составление технического паспорта кондоминиума;

разработку и выпуск нормативных документов, утверждающих имущественный состав кондоминиума;

- выработку и выпуск нормативных документов, утверждающих имущественный состав кондоминиума;

- технический учет (регистрацию) кондоминиума в органах БТИ и внесение сведений о зарегистрированных кондоминиумах в Единый Государственный реестр прав.

Обеспечить в полном объеме целевое использование финансовых средств, предусмотренных бюджетом города на формирование земельно-имущественных комплексов.

Обеспечить разработку и внедрение в городе порядка передачи кондоминиумов в управление товариществам собственников жилья, особо обозначив передачу городского имущества, входящего в состав кондоминиума.

Районным Управам - основному звену администрации города по осуществлению работ, связанных с формированием и учетом кондоминиумов - более активно привлекать жителей многоквартирных жилых домов к участию в мероприятиях по реализации программы реформы жилищно-коммунального хозяйства в городе. С этой целью:

- развернуть широкую информационно-агитационную работу с привлечением средств массовой информации на основе принятой в городе Концепции информирования населения по вопросам управления в жилищной сфере;

- обеспечить выполнение мероприятий по доведению до каждого жителя района целей и задач, связанных с реформой жилищно-коммунального хозяйства;

- не реже одного раза в квартал проводить в районных Управах встречи жителей округа с администрацией района по вопросам, связанным с формированием кондоминиумов и объединения жителей с целью управления многоквартирными домами;

- проводить конкурсы по содержанию домов и прилегающей территории, в том числе в рамках Программы "Мой двор, мой подъезд", выявляя наиболее активных граждан, которые в дальнейшем могли бы стать старшими по подъездам, членами домовых комитетов, войти в инициативные группы по организации товариществ собственников жилья.

Направление 3. Тарифное регулирование коммунальных предприятий

Цель направления: реформирование системы регулирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги, позволяющей определять и поддерживать баланс интересов производителей, бюджета города и потребителей, а также создать условия, при которых регулируемые предприятия были бы заинтересованы в повышении своей эффективности.

Задача 3.1. Определение и постановка целей и задач регулирования коммунальных предприятий - естественных монополистов.

Регулирование коммунальных предприятий - локальных естественных монополистов, находящихся в собственности г. Москвы, необходимо начинать с определения и формализации целей и задач их деятельности. Применительно к коммунальным предприятиям, находящимся в частной собственности (ОАО "Мосэнерго") необходимо использовать методы регулирования, отличные от регулирования государственных предприятий.

Основными целями мэрии г. Москвы по отношению к создаваемым ею жилищным и коммунальным предприятиям являются:

- обеспечение населения г. Москвы жилищными и коммунальными услугами;

- воспроизводство государственного имущества регулируемых предприятий в необходимом объеме и с заданными качественными характеристиками.

Следует формализовать цели и задачи деятельности коммунальных предприятий и исходить из них при формировании и утверждении тарифов.

Первоначально формализация целей и задач деятельности регулируемых предприятий должна осуществляться в виде производственной и инвестиционной программы предприятия, которые оно должно реализовать в течение срока действия тарифов. Со стороны мэрии г. Москвы необходимо обязать все регулируемые государственные предприятия одновременно с подачей документов на пересмотр тарифов представлять производственные и инвестиционные программы. При этом основное содержание инвестиционной программы регулируемого предприятия должен составлять перечень мероприятий, которые предполагается осуществить в течение регулируемого периода с целью обновления и воспроизводства основных средств. Тарифы (в совокупности с бюджетными поступлениями, если таковые имеются) должны обеспечить регулируемому предприятию объем финансовых потребностей, достаточный для реализации утвержденных производственных и инвестиционных программ.

В дальнейшем постановку целей и задач надлежит осуществлять в рамках договора на управление имущественным комплексом, находящимся в настоящее время в ведении государственных унитарных предприятий. С юридической точки зрения Мэрия г. Москвы имеет право обособить имущество, находящееся в хозяйственном ведении государственного унитарного предприятия (например, путем реорганизации предприятия), и отдать его в управление (на основании договора на управление) специализированной управляющей компании, оговорив при этом ряд условий и взяв на себя определенные обязательства. Сторонами данного договора должны стать мэрия г. Москвы, с одной стороны, и специализированная управляющая компания, с другой стороны. При этом первоначально управляющую компанию следует создать на базе органов управления регулируемого государственного предприятия. В договоре, на основании которого управляющая компания будет управлять государственным имуществом, должна быть зафиксирована цель проведения модернизации части имущества и обязательство проведения со стороны регулирующего органа соответствующей тарифной политики.

Создание специализированной управляющей компании и заключение договора на управление требует проведения большого объема необходимой нормативно-правовой работы. Задачей, которую необходимо решать немедленно, является формализация целей деятельности государственных жилищных и коммунальных предприятий и определение их производственных и инвестиционных программ.

Мероприятие 3.1.1. Разработать порядок представления регулируемыми государственными предприятиями производственных и инвестиционных программ собственнику имущества.

Рекомендации по выполнению:

Для каждого из регулируемых государственных предприятий необходимо разработать и зафиксировать в соответствующих нормативно-правовых актах требования к производственной и инвестиционной программам, определить порядок согласования данных программ в органах исполнительной власти г. Москвы. Для каждого из регулируемых предприятий необходимо определить структурные подразделения мэрии, которые будут участвовать в процессе согласования производственной и инвестиционной программ.

Мероприятие 3.1.2. Обязать государственные коммунальные предприятия сформировать производственные и инвестиционные программы и согласовать их в соответствии с разработанным порядком.

Рекомендации по выполнению:

Формирование производственных и инвестиционных программ следует производить одновременно с определением финансовых потребностей предприятия при составлении заявки на пересмотр тарифа. При формировании производственной и инвестиционной программ на очередной период регулирования следует учитывать, что в силу технологических причин существуют определенные минимальные требования к производственной и инвестиционной программам, недостижение которых (в случае снижения тарифов со стороны регулирующего органа) приведет к непропорциональному ухудшению состояния имущества коммунального предприятия либо к нарушению санитарных и экологических требований.

Мероприятие 3.1.3. Разработать договор на управление государственным имуществом коммунальных предприятий.

Рекомендации по выполнению:

Основными требованиями к договору на управление должны быть следующие.

Договор на управление должен быть срочным. Срок действия договора необходимо привязать к сроку окупаемости инвестиционных проектов, реализуемых в рамках данного договора. В этом случае управляющая компания, привлекая для реализации данных проектов заемные средства либо финансируя данные проекты за счет своих средств, должна иметь гарантии их возврата. Принцип срочности договора на управление будет стимулировать развитие конкуренции в сфере управления государственным имуществом коммунальных предприятий (конкуренция за рынок).

В рамках долгосрочного договора на управление надлежит определить периодичность пересмотра тарифов, а также перечень оснований для внеочередного пересмотра. Пересмотр тарифа необходимо увязать с формулировкой тактических целей собственника имущества на очередной период регулирования, то есть формулировкой новой производственной и инвестиционной программы предприятия на данный срок.

При заключении договора на управление необходимо формулировать стратегические долгосрочные цели, которые собственник имущества хочет достичь в течение срока действия договора. Эти цели должны быть привязаны к стратегическим планам развития г. Москвы. Одновременно с формулировкой стратегических целей управления государственным имуществом при заключении договора на управление необходимо формулировать более детальные планы деятельности предприятия на ближайший период регулирования - производственную программу. При этом последняя должна быть разработана управляющей компанией и одобрена собственником имущества.

В договоре необходимо зафиксировать обязательство собственника имущества проводить такую тарифную политику, которая позволит достичь установленные стратегические цели на весь период действия договора. Должны быть оговорены действия сторон в случае, если регулирующий орган не устанавливает тарифы на уровне, достаточном для выполнения производственной или инвестиционной программы (например, снижение качества обслуживания населения либо отказ от проведения наименее приоритетных мероприятий инвестиционной программы).

В договоре на управление необходимо предусмотреть санкции к сторонам договора в случае нарушения ими своих обязательств. Основное требование к управляющей компании - обеспечивать потребителей коммунальными услугами надлежащего качества (либо поставлять ресурсы в заданном объеме и с определенными параметрами качества) и выполнять программу по развитию имущественного комплекса г. Москвы. Требование к органам исполнительной власти г. Москвы - обеспечивать финансовые потребности предприятия, необходимые для реализации поставленных в договоре целей, прежде всего методами тарифной политики. Соответственно, если управляющая компания не обеспечивает требуемое качество жилищных и коммунальных услуг, то регулирующий орган должен иметь право пересмотреть тарифы. И, наоборот, если установленный уровень тарифов недостаточен для обеспечения надлежащего качества коммунальных услуг, управляющая компания должна иметь право на снижение качества оказываемых ею услуг либо на отказ от выполнения части поставленных в договоре на управление целей (например, отказ от модернизации государственного имущества).

Мероприятие 3.1.4. Разработать порядок согласования производственных и инвестиционных программ для частных коммунальных предприятий.

Рекомендации по выполнению:

Подход к регулированию частных коммунальных предприятий должен быть отличен от методики регулирования государственных предприятий. В частности, регулирующий орган должен устанавливать тарифы, позволяющие частному предприятию покрывать свои издержки и получать прибыль, определяемую исходя из стоимости ее капитала. Величина прибыли должна позволять владельцам предприятия (акционерам) получать доходность, сопоставимую с доходностью вложений с таким же уровнем риска.

Задача 3.2. Реформирование системы пересмотра и утверждения цен и тарифов на эксплуатационные и коммунальные услуги.

Система тарифного регулирования должна рассматриваться как средство для достижения поставленных собственником имущества государственных регулируемых предприятий целей, т.е. тарифы должны обеспечивать предприятиям необходимый им для реализации производственных и инвестиционных программ объем финансовых потребностей. Необходимо, чтобы тарифная политика реализовывала следующие изложенные ниже принципы:

- Полное возмещение затрат всем участникам процесса предоставления эксплуатационных и коммунальных услуг конечным потребителям.

Регулируемое предприятие должно получать финансовые ресурсы в объеме, достаточном для компенсации всех произведенных им обоснованных издержек. Основанием являются мероприятия по реализации утвержденных собственником имущества производственных и инвестиционных программ.

- Принцип оптимизации интересов всех сторон.

Одна из основных задач системы тарифного регулирования - обеспечить в ходе установления тарифа учет и сбалансированность интересов сторон (собственника имущества, регулируемого предприятия, потребителей, инвесторов). Сам процесс формирования тарифа на эксплуатационные и коммунальные услуги должен заключаться в поиске компромисса между техническими задачами и финансовыми потребностями поставщиков услуг и платежеспособным спросом потребителей.

- Последовательность и прогнозируемость изменения тарифов.

Система регулирования должна обеспечивать прогнозируемость и предсказуемость изменения тарифов. Установление тарифов должно производиться на определенный срок (период регулирования). Это требование преследует выполнение трех целей. Во-первых, это создает ситуацию определенности в отношении будущих денежных потоков предприятия, что снижает риски инвестирования в него. Во-вторых, в течение регулируемого периода предприятие может проводить мероприятия по снижению издержек, а полученную экономию расходовать по своему усмотрению. В-третьих, данная мера будет способствовать росту экономической определенности для потребителей коммунальных услуг.

- Принцип публичности и открытости.

Процедуры тарифного регулирования должны обеспечивать публичность процесса формирования тарифов. Это необходимо для того, чтобы достичь доверия со стороны потребителей эксплуатационных и коммунальных услуг, а также способствовать достижению баланса интересов в процессе регулирования тарифов. Публичность системы должна обеспечить необходимое методическое и информационное взаимодействие между отдельными элементами этой системы: процедурами мониторинга, подготовки и рассмотрения заявок на пересмотр тарифов, их утверждения и вступления в силу.

- Снижение политизированности ценообразования.

Проблема снижения политизированности ценообразования должна быть решена за счет принятия соответствующих принципов и процедур тарифного регулирования, в первую очередь - за счет повышения открытости процесса формирования и утверждения тарифов. Это позволит повысить обоснованность принимаемых решений, а также сглаживать социальные последствия роста тарифов, привлекая потребителей к процессу обсуждения и формирования их величины.

Система тарифного регулирования должна рассматриваться как система, формирующая по отношению к регулируемым предприятиям необходимые условия, в которых они могут реализовывать задачи, поставленные перед ними собственником имущества и зафиксированные в производственной и инвестиционной программах регулируемого предприятия. Необходимо разработать методики составления заявки регулируемых предприятий на пересмотр тарифов (методики определения финансовых потребностей предприятия).

Необходимо разработать мероприятия по реформированию процедуры определения тарифов. Процедура установления тарифов должна быть прозрачной и понятной для всех заинтересованных сторон.

Для унификации методики регулирования и обеспечения единства процедур регулирования целесообразно передать полномочия по регулированию тарифов на эксплуатационные и коммунальные услуги единому органу, обеспечивающему государственное регулирование цен и тарифов на услуги государственного заказа.

Мероприятие 3.2.1. Разработать методику составления заявки на пересмотр цен и тарифов.

Рекомендации по выполнению:

Заявка регулируемого предприятия на пересмотр цен и тарифов должна обосновывать его потребности в финансировании, необходимом для выполнения согласованной с собственником имущества производственной и инвестиционной программ в течение очередного периода регулирования. Методика по составлению заявки предприятия на пересмотр цен и тарифов необходима для того, чтобы сформировать единый подход к формированию финансовых потребностей всех регулируемых предприятий.

Мероприятие 3.2.2. Доработать регламент работы РЭК с целью обеспечения при регулировании тарифов учета интересов всех заинтересованных сторон (регулируемых предприятий, потребителей, органов власти г. Москвы, инвесторов).

Рекомендации по исполнению:

Необходимо зафиксировать в нормативных документах РЭК объективные и субъективные условия, которые могут инициировать процесс рассмотрения тарифов. Процедура установления тарифов должна быть открыта для всех заинтересованных сторон, при установлении тарифов должны определяться сроки их действия, что снизит экономическую неопределенность для предприятий, потребителей и инвесторов, срок действия тарифов должен соответствовать сроку выполнения производственной и инвестиционной программы предприятия.

Целесообразно включить в состав Наблюдательного (экспертного) совета РЭК представителей общественных организаций потребителей и сделать заседания РЭК открытыми для всех заинтересованных сторон, в т.ч. населения.

Мероприятие 3.2.3. Разработать и внедрить двуставочные тарифы на коммунальные услуги.

Рекомендации по выполнению:

Необходимо установить двуставочные тарифы, когда постоянная часть тарифа соответствует объему постоянных издержек, связанных с предоставлением соответствующих услуг потребителю, переменная часть - объему переменных издержек. В случае, если у потребителя нет прибора учета, то для расчета ежемесячного платежа вместо фактического потребления необходимо использовать нормативы потребления соответствующих услуг.

Мероприятие 3.2.4. Устанавливать регулируемым предприятиям тарифы (в реальном выражении) на длительный срок (2-4 года), разработать методику индексации тарифов в течение периода регулирования.

Рекомендации по выполнению:

Система регулирования коммунальных предприятий должна стимулировать их к снижению издержек. Стимул к повышению эффективности деятельности и сокращению издержек следует создать за счет установления регулируемому предприятию тарифов (в реальном выражении) на достаточно долгий срок. В пределах этого периода регулирования предприятие имеет возможность проводить мероприятия по снижению издержек и использовать полученную экономию по своему усмотрению. В рамках регулируемого периода должна проводиться индексация тарифа в соответствии с определенным индексом цен: либо тариф автоматически должен индексироваться при росте цен на сырье, материалы, энергоносители и т.д., либо предприятие должно подавать заявку на пересмотр тарифа каждый раз при изменении цен на используемые ресурсы.

Фиксация тарифов в реальном выражении подразумевает проведение их индексации в соответствии с уровнем инфляции в стране. В условиях российской экономики индексация тарифов коммунальным предприятиям по любому из существующих индексов нецелесообразна, так как скачки цен на используемые в производстве ресурсы могут быть столь велики, что никакой из существующих статистических индексов не сможет адекватно их отразить. Регулирующий орган должен при установлении тарифа фиксировать основные статьи затрат регулируемого предприятия (структуру тарифа), и в случае наступления событий, приводящих к изменению данных статей, проводить автоматическую индексацию тарифов.

Процедуру автоматической индексации необходимо проводить при изменении стоимости ресурсов, цены на которые являются регулируемыми и устанавливаются на региональном и федеральном уровне, а также при росте рыночных цен на те ресурсы, спрос на которые со стороны предприятия является неэластичным. Данная процедура должна проводиться в случае, если результирующий тариф для регулируемого предприятия изменится незначительно (например, не более чем на 10-15%). Значительный рост издержек по не зависящим от регулируемого предприятия причинам должен являться причиной для подачи заявки на пересмотр тарифов.

Задача 3.3. Разработка системы мониторинга деятельности коммунальных предприятий.

Цель создания системы мониторинга состоит в том, чтобы собственник имущества регулируемых государственных предприятий имел возможность осуществлять оперативный контроль за тем, как регулируемые предприятия достигают целей и задач, сформулированных в производственной и инвестиционной программах. Кроме этого, одной из задач мониторинга является отслеживание того, каким образом деятельность всех регулируемых предприятий (как государственных, так и частных) отражается на состоянии другой собственности г. Москвы.

Ввиду того, что часть предприятий являются получателями дотаций из бюджета города, система мониторинга за их деятельностью должна отслеживать целевое использование этих средств.

В рамках мероприятий по мониторингу регулируемые предприятия должны предоставлять информацию в структурное подразделение мэрии г. Москвы, уполномоченное проводить данную работу. Там данная информация должна проходить первичную проверку с помощью системы индикаторов. В случае выхода индикатора за допустимые пределы необходимо выявить причины этого отклонения. Структурные подразделения мэрии, проводящие мониторинг деятельности регулируемых предприятий, должны иметь возможность инициировать заседание регулирующего органа. Представители структурных подразделений мэрии должны являться членами Наблюдательного (экспертного) совета при РЭК.

Мероприятие 3.3.1. Разработать положение о мониторинге регулируемых предприятий по видам их деятельности.

Рекомендации по выполнению:

Эту работу необходимо начинать с определения целей мониторинга за деятельностью коммунальных предприятий. Цель проведения мониторинга - отслеживание реализации регулируемым предприятием утвержденной производственной и инвестиционной программы, а также обеспечение соблюдения законных интересов и прав всех заинтересованных сторон (регулируемого предприятия, мэрии г. Москвы, потребителей, инвестора).

Составными частями системы мониторинга за деятельностью коммунальных предприятий должны стать:

а) экспертиза деятельности коммунальных предприятий (в том числе аудиторские проверки);

б) система мер по предоставлению информации регулируемыми предприятиями регулирующему органу;

в) регулярные проверки целевого использования бюджетных средств.

Мероприятие 3.3.2. Разработать систему индикаторов для проведения анализа информации по мониторингу регулируемых предприятий.

Рекомендации по выполнению:

Оценка информации, собираемой в рамках мониторинга, проводится при помощи системы индикаторов, разрабатываемой индивидуально для каждого коммунального предприятия. Индикаторы - показатели, по которым можно судить о том, в какой мере регулируемые предприятия реализуют утвержденную производственную и инвестиционную программу (т.е. добиваются поставленных собственником имущества целей), соблюдают ли они стандарты качества и какое влияние на потребителей (население) и имущество г. Москвы оказывает деятельность как государственных, так и частных коммунальных предприятий. При разработке и утверждении системы индикаторов следует учитывать следующие требования:

- существенность: индикаторы должны быть нацелены на принятие адекватных оперативных решений;

- своевременность и регулярность: информация должна поступать с такой периодичностью, которая позволит своевременно принимать необходимые решения, минимизировать ущерб от неблагоприятных изменений и максимизировать эффект от использования появляющихся возможностей;

- полнота: набор индикаторов должен обобщенно характеризовать состояние коммунальных предприятий, не упуская важных аспектов;

- адекватность: набор индикаторов должен учитывать специфику деятельности каждого регулируемого предприятия;

- достоверность: должна существовать возможность объективного измерения значений индикаторов (численного либо по принципу да/нет);

- совместимость: набор индикаторов должен вписываться в существующую систему информационных потоков, что позволит удешевить и упростить процедуру информационного обмена.

Система индикаторов должна охватывать следующие основные аспекты деятельности предприятий.

1. Операционная деятельность предприятий. Основные оцениваемые индикаторы включают в себя:

- соблюдение условий договоров на поставку ресурсов (объем и структура реализации, соблюдение стандартов качества и т.д.);

- эффективность использования ресурсов (только для государственных предприятий).

В орган, осуществляющий мониторинг, должна поступать следующая информация: протоколы разногласий (в случае несоблюдения условий договоров на поставку ресурсов, прежде всего в отношение количества и качества ресурсов) либо информация о том, что условия договоров соблюдаются, а также индикаторы производственной эффективности предприятия.

2. Финансовое состояние (только для государственных предприятий). Основные оцениваемые индикаторы включают в себя показатели ликвидности, платежеспособности, финансовой устойчивости. Оценка производится на основе баланса, расшифровки дебиторской и кредиторской задолженности, расшифровки финансовых потоков, а также величины и структуры фактической себестоимости и прибыли.

Методика использования индикаторов в целях анализа и принятия решений разрабатывается регулирующим органом и утверждается премьером Правительства Москвы. Эта методика должна быть открыта для всех заинтересованных сторон, включая регулируемые предприятия и потенциальных инвесторов. В методике должны указываться рекомендуемый диапазон значений каждого индикатора, а также типовые оперативные решения, которые могут быть приняты в случае, если наблюдаемые значения индикаторов выходят за рамки рекомендуемого диапазона.

Задача 3.4. Реформировать систему предоставления льгот по оплате коммунальных услуг населению и отдельным промышленным потребителям.

Реализация данной задачи подразумевает исполнение нормативно-правовых актов федерального уровня, которыми устанавливались льготы по оплате коммунальных услуг для отдельных категорий потребителей. В данных нормативно-правовых актах устанавливаются источники возмещения льгот - федеральный и региональные бюджеты.

Кроме этого, необходимо установить две категории потребителей по уровню тарифов: население, промышленность и приравненные к ней потребители с отменой льготных цен и тарифов; не принимать решений о предоставлении отдельным категориям потребителей льгот по оплате услуг тепло- и водоснабжения без указания источников их финансирования.

Мероприятие 3.4.1. Ликвидировать систему перекрестного субсидирования на услуги теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения.

Рекомендации по выполнению:

Переход на единый тариф подразумевает повышение тарифов для населения, поэтому данное мероприятие можно разделить на несколько стадий, в течение которых проводить постепенное сокращение перекрестного субсидирования. Возможен и другой вариант - единовременная ликвидация перекрестного субсидирования, сопровождающаяся дополнительными мерами социальной защиты наименее обеспеченных граждан. В качестве такой меры (наряду с программой жилищных субсидий) могла бы стать доплата к пенсии для пенсионеров, равная величине повышения ставок оплаты. Величину данной доплаты можно было бы сокращать до нуля в течение 1-2 лет.

Мероприятие 3.4.2. Обеспечить обязательное указание источника возмещения соответствующих выпадающих доходов предприятий от предоставления льгот по оплате коммунальных услуг населению и отдельным промышленным потребителям.

Рекомендации по выполнению:

Предоставление льгот отдельным категориям промышленных потребителей без указания источника их возмещения означает, что данные льготы оплачиваются всеми остальными потребителями коммунальных услуг. Поддерживать таким способом отдельные предприятия, пусть даже и очень важные для мэрии г. Москвы, представляется некорректным. Необходимо выделить с бюджете средства на компенсацию предоставленных льгот либо предоставить предприятиям вместо льгот дотации.

В случае предоставления льгот населению необходимо аналогичным образом определить источники возмещения данных льгот в бюджете. Кроме этого, целесообразно преобразовать льготы, возмещение которых должно проводиться из бюджета г. Москвы, в доплаты в денежной форме тем гражданам, которые имеют право на получение данных льгот.

III. Индикаторы преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве

Индикаторы по направлениям	Измерение индикаторов
Политика оплаты жилищных и коммунальных услуг
Обеспечение реальной структуры оплаты жилищных услуг населением с учетом всех составляющих затрат. Для этого платежи населения должны включать накопления на капитальный ремонт, затраты по страхованию жилья, для государственного и муниципального жилья - плату за наем	Да/Нет
100% оплата населением услуг, связанных с текущим содержанием муниципального и государственного жилищного фонда	% оплаты услуг населением
Формирование управляющих жилищных организаций (служб заказчика) в качестве полноценных хозяйствующих субъектов
Наличие договоров на управление жилищным фондом между органами государственной власти Москвы (префектурой, районной управой) и управляющей организацией (жилищной организацией)	Да/Нет
Финансирование деятельности по управлению (вознаграждение управляющей организации) из стоимости жилищных (эксплуатационных) и коммунальных услуг	Да/Нет
Наличие экономической мотивации управляющей организации к оптимизации стоимости жилищно-коммунальных услуг и повышению их качества	Да/Нет
Развитие рыночных механизмов организации работ по предоставлению жилищно-коммунальных услуг
Разделение ответственности - собственника жилищного фонда за определение целей управления и источников финансирования поставленных целей; управляющей организации - за планирование и организацию работ, обеспечивающих реализацию поставленных целей; подрядных организаций - за качество выполнения работ, заказанных управляющей организацией	Да/Нет
Формирование договоров на текущее обслуживание жилищного фонда с учетом:
Реальных условий финансирования жилищной сферы на местах (предусматривающих возможность изменения условий финансирования и конкретного перечня работ, подлежащего выполнению)	Да/Нет
Указания стоимости работ по содержанию и ремонту жилищного фонда	Да/Нет
Указания перечня работ	Да/Нет
Наличия необходимых приложений к договору (адресный список, др.)	Да/Нет
Наличия системы контроля и оплаты подрядных работ в зависимости от качества исполнения (оценка качества, штрафные санкции)	Да/Нет
Условия передачи подрядчикам служебных нежилых помещений в безвозмездное пользование	Да/Нет
Обязательный конкурсный отбор подрядных организаций для выполнения работ по обслуживанию и ремонту (включая капитальный) муниципального жилищного фонда в городах	Доля жилищного фонда, обслуживаемого на конкурсной основе (% от всего жил. фонда)
Наличие нормативной базы проведения конкурсов по отбору подрядных организаций по обслуживанию и ремонту жилищного фонда:
- наличие документа, регламентирующего порядок проведения конкурса;	Да/Нет
- условие размещения информации о конкурсе в СМИ: местных (районных), центральных (городских);	Да/Нет
- обеспечение условий равного доступа к государственному финансированию для предприятий любых форм собственности, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги населению	Да/Нет
Стимулирование, развитие и поддержка участия предприятий любых форм собственности в конкурсах на обслуживание и ремонт жилищного фонда	Доля жилищного фонда, обслуживаемого частными компаниями по конкурсу
Объявление претендентам стартовой цены договора подряда	Снижение стоимости услуг в результате проведения конкурсов, %
Совершенствование договорных отношений по предоставлению жилищно-коммунальных услуг
Наличие договоров, заключаемых с:	Охват договорами, %
- нанимателями
- арендаторами жилых помещений;	Доля жил. фонда, обслуживаемого на договорной основе, %
- собственниками и владельцами жилых и нежилых помещений;
- арендаторами нежилых помещений;
- подрядными организациями;
- ресурсоснабжающими организациями
Совершенствование договоров между управляющей жилищной организацией и ресурсоснабжающими предприятиями с учетом обеспечения возможности эффективного контроля за количеством и качеством поставляемых услуг (ресурсов) и оплаты по факту их поставки	Да/Нет
Переход на прямые расчеты за коммунальные услуги между ресурсоснабжающими организациями и юридическими лицами - собственниками и владельцами жилых и нежилых помещений, а также физическими лицами - собственниками нежилых помещений с отдельным вводом	Да/Нет
	% охвата
Формирование профессионального конкурентного управления жилищным фондом
Конкурсный отбор управляющей организации	Проведение конкурсов по управлению государственным муниципальным жилищным фондом
Формирование кондоминиумов и создание товариществ собственников жилья
Формирование и технический учет кондоминиумов с передачей земельных участков в общую долевую собственность (или постоянное бессрочное пользование) домовладельцев	Да/Нет
Создание товариществ собственников жилья на стадии строительства жилых домов, если они строятся с использованием государственных инвестиций	Доля ТСЖ, созданных на стадии строительства
Тарифное регулирование
Наличие урегулируемых предприятий производственных и инвестиционных программ, согласованных с органами власти г. Москвы	Да/Нет
Наличие порядка согласования производственных и инвести ционных программ для государственных и частных коммунальных предприятий в органах исполнительной власти г. Москвы	Да/Нет
Наличие договора на управление государственным имуществом коммунальных предприятий	Да/Нет
Наличие методик составления заявок на пересмотр тарифов для регулируемых предприятий	Да/Нет
Передача всех полномочий по регулированию тарифов на коммунальные услуги РЭК г. Москвы	Да/Нет
Доработка регламента работы РЭК, позволяющего учитывать при установлении тарифов интересы всех заинтересованных сторон, обеспечивающего открытость процедуры регулирования	Да/Нет
Установление двуставочных тарифов на коммунальные услуги	Да/Нет
Установление для регулируемых предприятий тарифов (в реальном выражении) на длительный срок (2-4 года), наличие механизма индексации тарифов в течение регулируемого периода	Да/Нет
Наличие системы мониторинга регулируемых коммунальных предприятий по видам деятельности	Да/Нет
Ликвидация перекрестного субсидирования	Да/Нет
Обеспечение источника возмещения выпадающих доходов предприятий от предоставления льгот по оплате коммунальных услуг	Да/Нет

VI. Информационное обеспечение программы

Успешное внедрение мероприятий Программы в значительной мере зависит от своевременности, доступности и доходчивости информации о текущем состоянии жилищного фонда, коммунальных объектов, материальных потребностях жилищно-коммунального хозяйства города, текущих результатах деятельности органов государственной власти и местного самоуправления города по ее выполнению.

На первом этапе необходимо развернуть информационно-разъяснительную кампанию о целях и содержании Программы, провести ее презентацию и в дальнейшем проводить ежегодные конференции, посвященные итогам реализации Программы с участием депутатов Московской городской думы, представителей Правительства Москвы, жилищной инспекции, префектур, районных управ, управляющих, ресурсоснабжающих, ремонтно-эксплуатационных и специализированных организаций, товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов, общественных организаций потребителей, средств массовой информации.

Основные направления информационного обеспечения призваны поддерживать:

- своевременность и полноту выполнения мероприятий Программы;

- содержание решений органов государственной власти города (в том числе территориальных и отраслевых), органов местного самоуправления о жилищно-коммунальном обслуживании населения, организации деятельности жилищно-коммунального хозяйства, планируемые и фактические результаты их исполнения;

- текущие результаты деятельности органов государственной власти и местного самоуправления города, управляющих, ресурсоснабжающих, ремонтно-эксплуатационных и специализированных организаций по выполнению Программы;

- показатели функционирования городских предприятий жилищно-коммунального хозяйства;

- информирование потребителей жилищно-коммунальных услуг об их правах и о необходимых действиях по защите этих прав;

- информирование потребителей жилищно-коммунальных услуг о соответствии жилищных и коммунальных услуг действующим стандартам, требованиям безопасности для жизни, здоровья потребителя, окружающей среды и его имуществу, периодичность осмотров коммунального оборудования и выполнения работ, предельные сроки устранения аварий и неисправностей, а также о нормативных актах, устанавливающих эти требования;

- действующие полные тарифы на каждый вид жилищных и коммунальных услуг, их составляющие, размеры ставок, установленных для населения, порядок оплаты, условия изменения оплаты при нарушении установленных стандартов;

- уменьшение социальной напряженности в связи с поэтапным переходом к полной оплате населением жилищно-коммунальных услуг, порядок адресной социальной защиты малоимущих граждан;

- мониторинг льгот на жилищно-коммунальные услуги: категории граждан, имеющих права на льготы, нормативные основания предоставления и размеры льгот, виды льготируемых жилищно-коммунальных услуг; начало и окончание периода предоставления льгот, порядок подтверждения права на льготы, организации, ответственные за реализацию льгот и т.п.

Максимальная гласность процесса реформирования жилищно-коммунального хозяйства города может быть достигнута при использовании следующих основных методов информационного обеспечения:

- регулярные сообщения во всех московских средствах массовой информации (газете "Тверская, 13", других городских, окружных, межрайонных и районных газетах, телеканале "ТВ Центр" и районных студиях кабельного телевидения, радиоканалах) по всем направлениям информационного обеспечения Программы. Дублировать распространение этих сообщений через электронные средства информации;

- ведение постоянных рубрик в печатных изданиях, регулярных тематических теле- и радиопередач, рассчитанных как на все население города, так и на отдельные категории и группы населения;

- просвещение потребителей в области защиты их прав на полное, своевременное и качественное жилищно-коммунальное обслуживание;

- создание справочной службы по вопросам жилищно-коммунального обслуживания населения, действующей не только в рабочие, но и в выходные дни. Работа службы поможет населению получить информацию о ходе и перспективах реформы, должна обеспечить оперативный сбор информации о недостатках деятельности управляющих (жилищных), ремонтно-эксплуатационных, ресурсоснабжающих и специализированных организаций, выявит направления контроля за деятельностью исполнителей жилищно-коммунальных услуг;

- выпуск и распространение тематических методических и справочных материалов по проблемам реформы для специалистов жилищно-коммунального хозяйства и населения;

- осуществление формирования и распространения в сети Интернет информационных ресурсов города, административных округов и районов по всем аспектам проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства и защиты прав потребителей жилищно-коммунальных услуг.